【正文】 A AAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 1 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 交流提綱 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅概述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的主要政策規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的主要政策規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得發(fā)票的注意事項 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的備案事項 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策概述 一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策演變 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 一、 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策演變 企業(yè)所得稅（ ；按一般企業(yè)征稅） → 國稅發(fā) [2022]83號（ 2022年 ；預(yù)售收入按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入當期應(yīng)納稅所得額 ，完工后將差額并入當期應(yīng)納稅所得額） → 國稅發(fā) [2022]31號（將預(yù)計營業(yè)利潤額改為預(yù)計毛利額 ，方法類似） → 國稅發(fā) [2022]31號（ ；統(tǒng)一了內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，也對成本核算對象的確定原則以及核算方法作了詳細規(guī)定，使其更加規(guī)范并具有操作性） AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （一）、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定 征收方法：查賬征收和核定征收 查賬征收企業(yè)計稅原理 （ 1）、按年征收、分期預(yù)繳、匯算清繳、多退（或抵）少補 （ 2）、年應(yīng)納稅額＝年應(yīng)納稅所得額 適用稅率 — 減免稅額 — 抵免稅額 （ 3）、應(yīng)納稅所得額＝應(yīng)稅收入（總收入 — 不征稅收入 — 免稅收入） — 扣除項目金額（包括應(yīng)稅收入相關(guān)的成本、費用、稅金和損失，也包括加計扣除） — 虧損彌補額＝利潤總額＋納稅調(diào)整增加額 — 納稅調(diào)整減少額 — 虧損彌補額 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （一）、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定 政策規(guī)定 （ 1）、收入分為應(yīng)稅收入、不征稅收入、免稅收入。 （ 2）、扣除項目應(yīng)當符合相關(guān)、真實、合理、權(quán)責(zé)發(fā)生制及劃分收益性支出和資本性支出等原則。 具體的扣除項目，凡沒有行業(yè)特殊規(guī)定的（也即國稅發(fā) [2022]31號未提及或雖規(guī)定不沖突），應(yīng)按企業(yè)所得稅法及實施條例的規(guī)定進行稅務(wù)處理：如不允許扣除項目；捐贈、招待費、廣告和宣傳費、利息支出、工資附加費、資產(chǎn)稅務(wù)處理等；稅收優(yōu)惠按稅法規(guī)定（包括免稅、加計扣除） AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法 完工開發(fā)產(chǎn)品條件 完工的標志（除土地開發(fā)之外）為下列條件之一： （ 1）、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 （ 2 （ 3）、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 》 （國稅函 [2022]201號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法 銷售未完工產(chǎn)品的計算方法 （ 1）、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。 季度預(yù)繳也應(yīng)按預(yù)售收入預(yù)計毛利額并入利潤總額中繳納企業(yè)所得稅。 （ 2）、開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 （ 3）、在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法 明確了公共配套設(shè)施的扣除原則 在 開發(fā)區(qū)內(nèi) 建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施按以下原則進行稅前扣除： （ 1）、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用作為公共配套設(shè)施費稅前扣除。 （ 2）、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法 境外傭金作出限制規(guī)定 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。 轉(zhuǎn)為自用時折舊扣除限制規(guī)定 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 對合作和合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的稅務(wù)處理作了明確（參見 國稅發(fā) [2022]31號 第三十一條、三十六條、三十七條） AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法 明確了預(yù)提費用的范圍及限度 國稅發(fā) [2022]31號第三十二條規(guī)定：除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 （ 1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其 發(fā)票不足金額可以預(yù)提 ，但最高不得超過合同總金額的 10%。 （ 2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且 不可撤銷 ，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法 按行業(yè)特點對收入和成本的稅務(wù)處理作出具體規(guī)定 成本對象的確定原則： 可否銷售 原則、 分類歸集 原則、功能區(qū)分原則、 定價差異原則 、 成本差異原則 、 權(quán)益區(qū)分原則 。 成本分攤方法： 土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （三）、居民企業(yè)年度納稅申報表 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的主要政策規(guī)定 一、收入總額 二、不征稅收入 三、免稅收入 四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 一、收入總額 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入。包括： ◆ 銷售貨物收入 ◆ 提供勞務(wù)收入 ◆ 轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入 企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。 ◆股息、紅利等權(quán)益性投資收益 企業(yè)權(quán)益性投資取得股息、紅利等收入，應(yīng)以被投資企業(yè)股東會或股東大會作出利潤分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實現(xiàn)。 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 一、收入總額 ◆利息收入 按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。 ◆租金收入 采取先付租金方式的，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認收入；采取后付租金方式的，按合同約定的付款日期確認收入。 ◆特許權(quán)使用費收入 按照合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費的日期確認收入的實現(xiàn)。 ◆ 接受捐贈收入 按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認收入的實現(xiàn)。 ◆ 其他收入 AAAAA 中國首家 5A級稅務(wù)師事務(wù)所 二、不征稅收入 收入總額中的下列收入為不征稅收入： 財政撥款； 依法收取并納入財政