【正文】 A AAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 1 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 交流提綱 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅概述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的主要政策規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的主要政策規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得發(fā)票的注意事項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的備案事項(xiàng) AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策概述 一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策演變 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 一、 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策演變 企業(yè)所得稅（ ；按一般企業(yè)征稅） → 國(guó)稅發(fā) [2022]83號(hào)（ 2022年 ；預(yù)售收入按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 ，完工后將差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額） → 國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào)（將預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額改為預(yù)計(jì)毛利額 ，方法類似） → 國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào)（ ；統(tǒng)一了內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，也對(duì)成本核算對(duì)象的確定原則以及核算方法作了詳細(xì)規(guī)定，使其更加規(guī)范并具有操作性） AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （一）、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定 征收方法：查賬征收和核定征收 查賬征收企業(yè)計(jì)稅原理 （ 1）、按年征收、分期預(yù)繳、匯算清繳、多退（或抵）少補(bǔ) （ 2）、年應(yīng)納稅額＝年應(yīng)納稅所得額 適用稅率 — 減免稅額 — 抵免稅額 （ 3）、應(yīng)納稅所得額＝應(yīng)稅收入（總收入 — 不征稅收入 — 免稅收入） — 扣除項(xiàng)目金額（包括應(yīng)稅收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失，也包括加計(jì)扣除） — 虧損彌補(bǔ)額＝利潤(rùn)總額＋納稅調(diào)整增加額 — 納稅調(diào)整減少額 — 虧損彌補(bǔ)額 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （一）、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定 政策規(guī)定 （ 1）、收入分為應(yīng)稅收入、不征稅收入、免稅收入。 （ 2）、扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)、真實(shí)、合理、權(quán)責(zé)發(fā)生制及劃分收益性支出和資本性支出等原則。 具體的扣除項(xiàng)目，凡沒有行業(yè)特殊規(guī)定的（也即國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào)未提及或雖規(guī)定不沖突），應(yīng)按企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理：如不允許扣除項(xiàng)目；捐贈(zèng)、招待費(fèi)、廣告和宣傳費(fèi)、利息支出、工資附加費(fèi)、資產(chǎn)稅務(wù)處理等；稅收優(yōu)惠按稅法規(guī)定（包括免稅、加計(jì)扣除） AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制訂特殊政策和征收方法 完工開發(fā)產(chǎn)品條件 完工的標(biāo)志（除土地開發(fā)之外）為下列條件之一： （ 1）、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 （ 2 （ 3）、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知 》 （國(guó)稅函 [2022]201號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制訂特殊政策和征收方法 銷售未完工產(chǎn)品的計(jì)算方法 （ 1）、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 季度預(yù)繳也應(yīng)按預(yù)售收入預(yù)計(jì)毛利額并入利潤(rùn)總額中繳納企業(yè)所得稅。 （ 2）、開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 （ 3）、在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制訂特殊政策和征收方法 明確了公共配套設(shè)施的扣除原則 在 開發(fā)區(qū)內(nèi) 建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施按以下原則進(jìn)行稅前扣除： （ 1）、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用作為公共配套設(shè)施費(fèi)稅前扣除。 （ 2）、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制訂特殊政策和征收方法 境外傭金作出限制規(guī)定 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 轉(zhuǎn)為自用時(shí)折舊扣除限制規(guī)定 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 對(duì)合作和合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅務(wù)處理作了明確（參見 國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào) 第三十一條、三十六條、三十七條） AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制訂特殊政策和征收方法 明確了預(yù)提費(fèi)用的范圍及限度 國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào)第三十二條規(guī)定：除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 （ 1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其 發(fā)票不足金額可以預(yù)提 ，但最高不得超過合同總金額的 10%。 （ 2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且 不可撤銷 ，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制訂特殊政策和征收方法 按行業(yè)特點(diǎn)對(duì)收入和成本的稅務(wù)處理作出具體規(guī)定 成本對(duì)象的確定原則： 可否銷售 原則、 分類歸集 原則、功能區(qū)分原則、 定價(jià)差異原則 、 成本差異原則 、 權(quán)益區(qū)分原則 。 成本分?jǐn)偡椒ǎ?土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （三）、居民企業(yè)年度納稅申報(bào)表 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的主要政策規(guī)定 一、收入總額 二、不征稅收入 三、免稅收入 四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 一、收入總額 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入。包括： ◆ 銷售貨物收入 ◆ 提供勞務(wù)收入 ◆ 轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入 企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。 ◆股息、紅利等權(quán)益性投資收益 企業(yè)權(quán)益性投資取得股息、紅利等收入，應(yīng)以被投資企業(yè)股東會(huì)或股東大會(huì)作出利潤(rùn)分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實(shí)現(xiàn)。 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 一、收入總額 ◆利息收入 按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ◆租金收入 采取先付租金方式的，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入；采取后付租金方式的，按合同約定的付款日期確認(rèn)收入。 ◆特許權(quán)使用費(fèi)收入 按照合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ◆ 接受捐贈(zèng)收入 按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ◆ 其他收入 AAAAA 中國(guó)首家 5A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所 二、不征稅收入 收入總額中的下列收入為不征稅收入： 財(cái)政撥款； 依法收取并納入財(cái)政