【正文】 城市房地產(chǎn)管理法律制度銀行業(yè)監(jiān)管法律制度證券監(jiān)管法律制度保險(xiǎn)監(jiān)管法律制度期貨監(jiān)管法律制度城市房地產(chǎn)管理法律制度l 房地產(chǎn)業(yè)的主體包括哪些？l 有哪些房地產(chǎn)市場？ln 房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、國家機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者、房地產(chǎn)投機(jī)者等。n 地產(chǎn)出讓市場、房地產(chǎn)買賣市場、房地產(chǎn)中介市場等。一、概述（一） 房地產(chǎn) 的概念l 房地產(chǎn)是 房產(chǎn) 和 地產(chǎn) 的合稱。房產(chǎn)和地產(chǎn)是指它們的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)由于房屋的物質(zhì)形態(tài)與土地的物質(zhì)形態(tài)的一體性以及房產(chǎn)與地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的整體性，所以可以把二者合稱為房地產(chǎn)。（房依地存，地為房載。） 土地 房屋n 房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多國家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。l 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 涉及的房地產(chǎn)僅指可以 作為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營 的房產(chǎn)和地產(chǎn)。具體包括：（ 1）在已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)；（ 2）經(jīng)過公有住房改革依法取得產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。l不包括：（ 1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有的土地；（ 2）農(nóng)村中農(nóng)村村民的住房、宅基地。（二）城市房地產(chǎn)的范圍l1989年頒布的城市規(guī)劃法規(guī)定： “本法所說的城市是指，是指國家按照行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。 ”l“城市房地產(chǎn) ”指在 “直轄市、市、鎮(zhèn) ”規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。l這里說的鎮(zhèn)，是指 “建制鎮(zhèn) ”。l何為建制鎮(zhèn)？l 建制鎮(zhèn)即設(shè)鎮(zhèn)，是指經(jīng)省、自治區(qū)直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的鎮(zhèn)。，均應(yīng)設(shè)置鎮(zhèn)的建制。 2萬人以下的鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口超過 2022人的，可以建鎮(zhèn)；總?cè)丝谠?2萬人以上的鄉(xiāng)，鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口占全鄉(xiāng)人口 10%以上的，也可以建鎮(zhèn)。、人口稀少的邊遠(yuǎn)地區(qū)、山區(qū)和小型工礦區(qū)、小港口、風(fēng)景旅游、邊境口岸等地，非農(nóng)業(yè)人口雖不足 2022人，如確有必要，也可設(shè)置鎮(zhèn)的建制。（三）城市房地產(chǎn)管理法的概念和立法概況 是指調(diào)整在城市房地產(chǎn)管理過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。?《 土地管理法 》【 1986年 、 1998年（第一次修正） 2022年（第二次修正） 】?《 土地管理法實(shí)施條例 》【 1999年 】?《 城市房地產(chǎn)管理法 》【 1994年 、 2022年修正 】?《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 （ 1998年）?《 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 》【 2022年 1月 21日公布并實(shí)施 】 （ 2022年 6月 13日國務(wù)院公布的 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 同時(shí)廢止。 )?《 物權(quán)法 》 （ 2022年）?《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 （ 1990年）?《 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法 》 （ 1990年）?《 住房公積金管理?xiàng)l例 》 （ 1999年）?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （ 2022年制定， 2022年修改）?《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （ 2022年， 2022年修改）?《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 （ 2022年）?《 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》 （ 2022年）（四）房地產(chǎn)管理體制? 全國的房地產(chǎn)工作，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門（ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ）和 土地管理部門（ 國土資源部 ）分別管理。? 縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市的人民政府確定。? 目前全國大多數(shù)地方人民政府實(shí)行房、地分管體制，只有少數(shù)城市已經(jīng)建立起一個(gè)部門統(tǒng)一管理房、地產(chǎn)的體制。 【 內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、呼市房地產(chǎn)管理局、國土資源局 】二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理（一）土地使用權(quán) 出讓。? 是指國家將國有土地使用權(quán)在 一定年限內(nèi) 出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán) 出讓金 的行為 。（ 1） 拍賣出讓。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)競投者到場，在市、縣人民政府土地使用權(quán)拍賣主持人的主持下，公平競投某一地塊使用權(quán)，按 “ 價(jià)高者得 ” 的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 。?（ 2）招標(biāo)出讓。是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)方式，競投出讓地塊使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。?（ 3）雙方協(xié)議出讓。是指市、縣人民政府土地管理部門與申請受讓人直接就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成協(xié)議的一種出讓方式 。l“五證 ” “二書 ” “一表 ”?五證： 《 國有土地使用權(quán)證 》 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 《 商品房預(yù)售許可證 》?二書： 《 住宅質(zhì)量保證書 》 《 住宅使用說明書 》?一表： 《 竣工驗(yàn)收備案表 》（ 1）內(nèi)容。 使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)和部分處分權(quán)。? 部分處分權(quán) 指使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、用于合資、合作經(jīng)營等。（ 2）最高年限l按下列用途確定：[1]居住用地 70年 ；[2]工業(yè)用地 50年 ；[3]教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；[4]商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ；[5]綜合或其他用地 50年。（二）土地使用權(quán) 劃撥。—— 是指經(jīng)縣級以上政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。）（ 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（ 3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。?不采用拍賣、招標(biāo)金額協(xié)議出讓方式，而是適用 國家建設(shè)用地的審批方式。三、房地產(chǎn)交易管理（一）概述房地產(chǎn)交易 是指房地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的買賣、租賃、抵押和交換活動(dòng)的總稱。?《 房地產(chǎn)法 》 第 2條第 4款規(guī)定： “本法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 ”（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 。是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者 其他 合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。交換、繼承、析產(chǎn)、調(diào)撥、法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)仲裁裁決等 （ 3 39條）n 第三十八條　 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；　?。ǘ┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；　　（三）依法收回土地使用權(quán)的；　?。ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；　?。ㄎ澹?quán)屬有爭議的；　?。┪匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書的；　　（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。　　n 第三十九條　 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 百分之二十五 以上 ，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！　∞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。，權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移（ 41條）n 第四十條　 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！　∫詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。n 第四十一條　 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂 書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。（ 45條）n n第四十五條　 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　　（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；　?。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　∩唐贩款A(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！　∩唐贩款A(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。（三）房地產(chǎn)抵押：合法、不轉(zhuǎn)移占有n 第四十七條　 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 n 第五十條　 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂 書面抵押合同 。 （四）房屋租賃n 第五十三條 　 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 n 第五十四條　 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 （五）中介機(jī)構(gòu)?房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) 企業(yè)登記管理制度?房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu) 許可制度，報(bào)省級以上財(cái)政行政機(jī)關(guān)審批?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 企業(yè)登記管理制度u 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理?土地 —— 土地所有權(quán)證書?房屋 —— 房屋所有權(quán)證書?房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)統(tǒng)一載入 “房地產(chǎn)權(quán)證書 ”n 第六十三條　 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。 61條? 變更登記 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請房產(chǎn)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 房地產(chǎn)變更，是指在房地產(chǎn)因擴(kuò)建、改建、增建、翻建以及拆除、自然災(zāi)害等原因發(fā)生的房地產(chǎn)增減的情況，以及房地產(chǎn)權(quán)利人的名稱或者姓名改變，原來設(shè)定的負(fù)擔(dān)或者終止或者消滅等情況。?抵押登記（ 62條） 抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)，新增的房屋是否屬于抵押范圍？分析：不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對新增房屋拍賣所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。n房地產(chǎn)開發(fā)流程： ：審批 建議書 ； ： 環(huán)境影響 報(bào)告書 (表 )； ：辦理項(xiàng)目 選址 意見書 ； ：建設(shè)項(xiàng)目用地 預(yù)審 ； ：防震意見、對 地震監(jiān)測 設(shè)施和觀測環(huán)境影響的意見；：審批 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ；： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；： 征用土地 確定土地供應(yīng)方案；：拆遷方案；，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批； ：辦理開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書；：辦理 土地出讓 或 劃撥土地 決定書，用地批準(zhǔn)書，簽定出讓合同；：辦理 拆遷許可證 ；：辦理 土地證 ；： 抗震設(shè)防 要求意見書或安評證明；：開發(fā)商與建設(shè)局簽定開發(fā) 項(xiàng)目合同 ；： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ；： 消防設(shè)計(jì)審核意見書 (一般工程 )；：抗震設(shè)防要求意見書或安評結(jié)論；：工程 施工圖設(shè)計(jì) 文件委托審查；：工程施工招標(biāo)申請備案；：開發(fā)商依照法定程序開展招標(biāo)活動(dòng)，建設(shè)局監(jiān)督；： 工程開工 條件審查，核發(fā) 施工許可證 ；：高品房 預(yù)售許可證 ；：辦理