【正文】 土地增值稅政策解讀 《 土地增值稅 》 政策解讀 ◆ 主 講 人 /易言 ?講座提綱 第一講 概述 第二講 稅制要素 第三講 征收管理 第四講 減免稅政策解讀 第五講 清算管理 第一講 土地增值稅概述 ? 第一講 土地增值稅概述 內(nèi)容 :概念 、 出臺背景 、 立法原則 、 特點(diǎn)等； ? 一 、 概念 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 、地上的建筑物及其附著物所取得的 增值額為征稅對象 ,依照規(guī)定稅率征收的一種稅 。 1993年 12月 13日 國務(wù)院發(fā)布了 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 ,財政部于 1995年 1月27日 頒布了 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 ,土地增值稅自 1994年 1月 1日起在全國開征。 ? 二 、 出臺背景 目的 :開征土地增值稅，是國家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。 (一 )開征土地增值稅，是適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要。 (二 )開征土地增值稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。 (三 )規(guī)范國家參與 土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。 （ 三 ） 立法原則 (一 )要有效的抑制炒買炒賣 “ 地皮 ” 、“ 樓花 ” 等牟取暴利的投機(jī)行為 ， 防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為 。 土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù) ， 并實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率 ， 對增值率高的多征稅 ， 增值率低的少征稅 ， 充分體現(xiàn)對過高增值收益進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的作用 。 (二 )維護(hù)國家權(quán)益 ， 防止國家土地增值收益流失 ， 增加國家財政收入 ， 土地資源屬國家所有 ， 國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金 ，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配 ， 增加國家財政收入 ， 用于國家經(jīng)濟(jì)建設(shè) 。 (三 )保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。制定的土地增值稅政策，對正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率和通脹因素是有照顧的，以區(qū)別于房地產(chǎn)交易的投機(jī)行為，這樣一方面制約了房地產(chǎn)的投機(jī)的炒賣，另一方面又保護(hù)了正常的房地產(chǎn)開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。 (四 ) 特點(diǎn) (一 )土地增值稅以轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)為征稅對象。我國的土地增值稅屬于 “ 土地轉(zhuǎn)移增值稅 ” 的類型，將國有土地、房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。但對轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)的行為不列入土地增值稅的征收范圍。 (二 )征稅范圍廣 。一切單位和個人 ,不分企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì) ,不分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資和外國企業(yè) ,也不論中國公民個人還是外籍個人 ,包括事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體以及其他組織 ,凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的 ,均為土地增值稅的納稅義務(wù)人 ,都應(yīng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。 (三 )土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的適用稅率采取超率累進(jìn)稅率，以轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)，按照累進(jìn)原則設(shè)計稅率，實(shí)行分級計稅。增值額高的，適用高稅率，納稅多；增值額低的，適用低稅率，納稅少，稅收負(fù)擔(dān)公平合理，體現(xiàn)了土地增值稅的立法精神。 (四 )在征收管理中，引入了評稅法。土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額 ,即納稅人取得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。對于納稅人申報扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的 ,應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價 ,乘以房屋的成新度折扣率 ,確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額 ,并用該房產(chǎn)所座落土地取得時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價來確定土地的扣除項(xiàng)目金額。房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。 (五 )土地增值稅在應(yīng)稅房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，每轉(zhuǎn)讓一次征收一次。這一點(diǎn)與營業(yè)稅類似。 第二講 稅制要素 ? 第二講 稅制要素 內(nèi)容： ? 征稅范圍和納稅人 ? 計稅依據(jù)和適用稅率 ? 計算方法 ? 注意事項(xiàng) 第一節(jié) 征稅范圍 ? 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán) 。 一 、 征稅范圍的一般規(guī)定 (一 )土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅 ,轉(zhuǎn)讓集體土地行為不證稅 。 (二 )土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅也對轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)征稅 。 (三 )出讓國有士地的行為均不證稅 。 (四 )土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) ,則不予征稅。 具體講 ,包括以下兩種情況： 1. 房產(chǎn)所有人 、 土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán) 、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人的行為 。 2. 房產(chǎn)所有人 、 土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán) 、 國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán) 、 土地使用權(quán)贈與教育 、 民政和其他社會福利 、 公益事業(yè)的行為 。 其中 ,社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會 ,希望工程基金會 、 宋慶齡基金會 。減災(zāi)委員會 、 中國紅十字會 、 中國殘疾人聯(lián)合會 、全國老年基金會 、 老區(qū)促進(jìn) 、 以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織 。 二、征稅范圍的若干具體規(guī)定 1. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 ,如果投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外 ),暫免征收土地增值稅 。但是 ,上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅征稅范圍。 2. 合作建房 對于一方出地 ,一方出資金 ,雙方合作建房 ,建成后分房自用的 ,暫免征土地增值稅 。但是 ,如果建成后轉(zhuǎn)讓的 ,屬于征收土地增值稅的范圍。 3. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 , 暫免征土地增值稅 。 4．交換房地產(chǎn) 交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ,交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入 ,按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。 在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后 ,視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ,屬于征收土地增值稅的范圍。 房地產(chǎn)出租 ,出租人取得了收入 ,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ,不屬于征收土地增值稅的范圍。 房地產(chǎn)評估增值 ,沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓 ,不屬于征收土地增值稅的范圍。 8．國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物 國家收回或征用 ,雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更 ,原房地產(chǎn)所有人也取得了收入 ,但按照 《 土地增值稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定 ,可免征土地增值稅。 三、土地增值稅納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán) ,并取得收入的單位和個人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人 :還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。 第二節(jié) 計稅依據(jù) 一 、 土地增值稅的 計稅依據(jù) 土地增值稅的 計稅依據(jù) 是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 、 地上的建筑物及附著物所取得的增值額 。 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除 《 條例 》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額 。 ? 計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 ， 二是扣除項(xiàng)目金額 。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入 、 實(shí)物收入和其他收入 ， 即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益 。 對納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 ， 稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實(shí) ， 對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉(zhuǎn)讓收入 。 扣除項(xiàng)目按 《 條例 》 及 《 細(xì)則 》 規(guī)定有下列幾項(xiàng)： （ 一 ） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定 １ ． 以交易價格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 。 買賣雙方實(shí)際的交易價格 ， 包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益 。 具體包括以下內(nèi)容： Ａ ． 貨幣收入 。 包括現(xiàn)金 、 銀行存款 、 支票 、 匯票 、 國庫券 、 金融債券 、 股票等有價證券 。 其實(shí)質(zhì)為轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)而向?qū)Ψ绞杖〉膬r款 。 Ｂ ． 實(shí)物收入 。 一般是指轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入 。 如鋼材 、 水泥 、 房屋等 。 需要說明的是實(shí)物收入的價值要進(jìn)行評估確定收入 。 Ｃ ． 其他收入 。 指轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利 。 如專利權(quán) 、 商標(biāo)權(quán) 、 商譽(yù)權(quán) 、 著作權(quán) 、 土地使用權(quán)等 。 其價值要進(jìn)行評估確定收入 。 ２ ． 以評估價格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 納稅人有下列情形之一的按照房地產(chǎn)評估價格作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計算應(yīng)納稅額 （ 1） 隱瞞 、 虛報房地產(chǎn)成交價格 ， 應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估 ， 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 。 （ 2） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格 ， 又無正當(dāng)理由的 ， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 。 （ 二 ） 基本扣除項(xiàng)目 1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地從款和和在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù) ， 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 。 具體為： （ 1） 按照 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 的規(guī)定 ， 以招 、 拍 、掛等出讓方式取得土地使用權(quán)的 ， 為取得土地使用權(quán)的所支付的土地出讓金； （ 2） 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的 ， 為轉(zhuǎn)