【正文】 世聯(lián)頂級(jí)城市豪宅研究 世聯(lián)豪宅研究案例 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 ： [2022]GW01 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 【 關(guān)鍵字 】 ?城市高層豪宅 【 簡(jiǎn)介 】 ?選取北京、深圳、上海的頂級(jí)高層城市豪宅，從 整體規(guī)劃、功能構(gòu)成（配套）、園林景觀、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 等方面對(duì)其做了深入研究，總結(jié)出城市高層豪宅 KPI體系，對(duì)做城市高層豪宅項(xiàng)目具有一定的借鑒意義。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 ?北京 棕櫚泉國(guó)際公寓 ?深圳 中信紅樹(shù)灣 ?上海 世茂濱江花園 ?深圳 香蜜湖 1號(hào) ?深圳 紅樹(shù)西岸 ?深圳 雅頌居 ?深圳 星河國(guó)際 ?北京 富力城 ?北京 陽(yáng)光上東 ?北京 觀湖國(guó)際 ?北京 珠江帝景 ?北京 星河灣 項(xiàng)目列表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 城市豪宅傳奇 傳奇 北京 〃 棕櫚泉國(guó)際公寓 深圳 〃 中信紅樹(shù)灣 上海 〃 世茂濱江花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 憑借突破市場(chǎng)水平的產(chǎn)品品質(zhì)以及 “ 中央公園區(qū) ”的區(qū)域價(jià)值，全面超越市場(chǎng)價(jià)格水平，實(shí)現(xiàn)北京經(jīng)典豪宅傳奇 區(qū)位 朝陽(yáng)公園旁， CBD，燕莎商務(wù)圈 資源 亞洲最大的城市公園 —— 朝陽(yáng)公園 規(guī)模 占地 3萬(wàn)平米，建面 32萬(wàn)平米 容積率 綠化率 50% 建筑形式 板式高層，塔樓；高度 3133層 園林設(shè)計(jì) 貝爾高林，羅馬中庭主題園林 功能內(nèi)容 高層住宅；酒店式公寓；豪華會(huì)所；精品商業(yè) 功能比例 園林占地 ；會(huì)所建面 ；商業(yè)建面 1萬(wàn)平米；酒店式公寓建面 6 建筑設(shè)計(jì)出自名師，整個(gè)建筑將古典精神融入現(xiàn)代風(fēng)格，華貴而尊榮 ?知名建筑師或公司 ：陳世民、雅科本建筑師事務(wù)所陳青松、新加坡 DP公司。 ?整個(gè) 建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng) ，華貴而尊榮。 ?建筑 外立面線條簡(jiǎn)單、清晰、摩登 。 淺棕色外立面 現(xiàn)代氣息， 簡(jiǎn)潔明了的線條 朝陽(yáng)公園內(nèi)看棕櫚泉 7 聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司，打造大規(guī)模震撼主題式園林 ? 由著名園林設(shè)計(jì)公司“ 貝爾高林 ”設(shè)計(jì) 。 ? 綠化覆蓋率達(dá) 50%； 11棟建筑構(gòu)成圍合式的 羅馬中庭式園林 ，面積 方米。 8 以最高端內(nèi)部配套打造中國(guó)最頂級(jí)的私家會(huì)所 —— 棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部，彰顯身份感和尊貴感 ? 總建面達(dá) 的會(huì)所由 著名 術(shù)設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司 設(shè)計(jì)，是 中國(guó)最頂級(jí)的私家會(huì)所 之一。 ? 會(huì)所配套有室內(nèi)溫泉泳池、全天候陽(yáng)光溫泉泳池、東南亞式水療溫泉中心 (SPA), 是今天國(guó)內(nèi)唯一達(dá)至國(guó)際水平的水療溫泉(SPA) ； 還有紅酒雪茄吧、圖書(shū)室、 全京城唯一擁有美國(guó)Nautilus健身設(shè)備 的專業(yè)健身房等。 9 ? 棕櫚泉生活廣場(chǎng)位于社區(qū)西側(cè)，地下 2層，地上 3層，總建面超過(guò) 1萬(wàn)平方米 。 ? 整個(gè)設(shè)計(jì)呈現(xiàn)出一種 時(shí)尚高檔 的生活方式；伊藤洋華堂、屈臣氏等精挑細(xì)選的物業(yè)配比給大家提供一種 高品質(zhì)的便利生活 。 棕櫚泉生活廣場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)尚而高檔，并引入精挑細(xì)選的高檔業(yè)態(tài)，營(yíng)造一種“購(gòu)物，是回家的開(kāi)始”氛圍 10 兩棟由萬(wàn)豪管理的酒店式公寓是北京市場(chǎng)最高檔的酒店式服務(wù)公寓，提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ? 建面 ，由世界知名的酒店管理集團(tuán)萬(wàn)豪經(jīng)營(yíng)管理，是北京第一家萬(wàn)豪行政公寓 。 ? 其租金水平及出租率均已經(jīng)位列北京五星級(jí)酒店（含酒店式公寓）的前列，已經(jīng)成為目前北京市場(chǎng) 最高檔的酒店式服務(wù)公寓 。 公寓樣板間大廳實(shí)景 以其臨近沙河高爾夫、華僑城的良好區(qū)位，坐擁世界罕見(jiàn)的紅樹(shù)灣資源，加之獨(dú)具特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，成就了深圳出征世界灣區(qū)的豪宅典范 區(qū)位 位于深圳南山區(qū)紅樹(shù)灣，沙河高爾夫球場(chǎng)旁，華僑城四大主題公園的東面 資源 稀缺的紅樹(shù)灣海景資源 規(guī)模 占地 ，建面 65萬(wàn)平米 容積率 綠化率 65% 建筑形式 11棟高層和超高層（其中超高層占兩棟，為 3233層），4棟 Townhouse 園林設(shè)計(jì) 貝爾高林，現(xiàn)代嶺南風(fēng)格園林 功能內(nèi)容 高層住宅；豪華會(huì)所；中央廣場(chǎng)；幼兒園 功能比例 住宅建面 ；園林占地 10萬(wàn)平米；會(huì)所建面 6000平米；中央廣場(chǎng)建面 3000平米；幼兒園建面 6000平米 建筑樓體采用斜列布局，能夠保障周邊自然風(fēng)光和人文景觀得到最大利用，做到戶戶都能觀景 第一期 第三期 第二期 13 高闊的售樓處和精心的樣板房設(shè)計(jì)體現(xiàn)高尚、氣派的品質(zhì)生活 聘請(qǐng) 著名 樣本房 設(shè)計(jì)公司 梁志天進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì) 30*30米 通透玻璃盒子 售樓處 ，極具時(shí)尚沖擊力，濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣(mài)點(diǎn)，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。且售樓處大門(mén)高達(dá) 10米，體現(xiàn)氣派、體面的高端氣質(zhì) 14 貝爾高林迄今打造的唯一一個(gè)現(xiàn)代嶺南風(fēng)格園林成就了紅樹(shù)灣獨(dú)特的景觀，水景的和諧搭配使得紅樹(shù)灣更具高檔感 ? 綠化率高達(dá) 65％ ? 園林園中園布局，兩條 300米長(zhǎng)的景觀長(zhǎng)軸，成為聯(lián)系社區(qū)內(nèi)的景觀軸線； 這是貝爾高林迄今為止所設(shè)計(jì)的 第一個(gè)現(xiàn)代嶺南風(fēng)格園林 。 “ 前觀江景，后擁園景”，擁有得天獨(dú)厚江景資源和區(qū)位資源的世茂濱江花園，成為上海頂級(jí)地標(biāo)性豪宅 區(qū)位 上海浦東黃浦江東岸，陸家嘴國(guó)際金融中心南側(cè) 資源 上海最著名的自然景觀 —— 黃浦江 規(guī)模 占地 ，建面 70萬(wàn)平米 容積率 綠化率 70% 建筑形式 6棟 4853層超高層公寓及 1棟 60層酒店式公寓 園林設(shè)計(jì) 美國(guó)泛亞逸道；世界園林經(jīng)典的多主題園林環(huán)境 功能內(nèi)容 高層住宅；豪華會(huì)所 功能比例 園林占地 16萬(wàn)平米；會(huì)所建面 16 七棟樓的主體建筑呈弧形排列，與東方明珠、金茂大廈、國(guó)際會(huì)議中心并肩而立，共成浦江東岸 “ 一線三峰 ” 的現(xiàn)代城市天際線；戶戶將江景和園景飽覽無(wú)遺 17 六大世界風(fēng)格園林區(qū)占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目 70％的占地面積，也成就了滬上罕見(jiàn)的大規(guī)模水景豪宅 ? 融匯世界園林經(jīng)典的 多主題園林環(huán)境，由享有國(guó)際聲譽(yù)的美國(guó) 泛亞易道 公司擔(dān)綱園林設(shè)計(jì)，園林綠化率高達(dá) 70％。 ? 16萬(wàn)平方米的社區(qū)園林薈萃蘇州園林、奧運(yùn)公園、英式大草坪、夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、法式迷宮花園 六大世界風(fēng)格園林區(qū) 。 蘇州園林 德式綠蔭天鵝湖 英式大草坪 奧運(yùn)公園 夏威夷沖浪沙灘 法式迷宮花園 18 ? 世茂濱江花園擁有歐式服務(wù)會(huì)所、美式休閑會(huì)所、奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)所等 4個(gè)不同建筑風(fēng)格的會(huì)所 ，面積達(dá) 15000平方米，分布在不同主題景區(qū)內(nèi)，每位住戶都能就近享受。 世貿(mào)濱江花園的占地高達(dá) 了四個(gè)不同的建筑風(fēng)格，獨(dú)顯尊貴感和專屬感 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 城市豪宅傳奇 傳奇 香蜜湖 1號(hào) .深圳 紅樹(shù)西岸 .深圳 星河國(guó)際 .深圳 雅頌居 .深圳 富力城 .北京 陽(yáng)光上東 .北京 觀湖國(guó)際 .北京 珠江帝景 .北京 星河灣 .北京 香蜜湖 1號(hào) .深圳 香蜜湖 1號(hào)憑借純粹富人區(qū)的區(qū)位以及稀缺城市湖景資源打造了深圳頂級(jí)豪宅 區(qū)位 香蜜湖 1號(hào)位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰 CBD，同時(shí)也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方 資源 擁有極為純粹的城市湖景 —— 占地 20萬(wàn)平米的香蜜湖 規(guī)模 占地 ，建面 容積率 綠化率 綠化率 ％ 建筑設(shè)計(jì)單位 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑形式 5棟高層 +93棟 TOHO+12棟雙拼 +2棟 6單元疊拼復(fù)式 樓間距 高層與 TOWNHOUSE之間以 45米左右的綠化隔離帶將兩個(gè)區(qū)域分為相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，減少兩者的干擾 戶型面積 戶型區(qū)間在 180450平米。高層主力戶型為 240260平米；Townhouse主力戶型 350平米左右。 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 447戶，其中高層 318套，低層 219套 車(chē)位比 447： 778 園林設(shè)計(jì)單位 新加坡 AEP design（新加坡柏景建筑景觀設(shè)計(jì)公司） 園林設(shè)計(jì) 私家園林最大化 功能內(nèi)容 高檔住宅，水上會(huì)所，幼兒園，私家園林 功能比例 水上會(huì)所 2022多平米，幼兒園 3000平米 市場(chǎng)表現(xiàn) 20221025開(kāi)盤(pán)價(jià) 2萬(wàn) /平， 20220912達(dá)到 7萬(wàn) /平，除兩套頂層復(fù)式，其余已經(jīng)銷售完畢 開(kāi)發(fā)商 中海地產(chǎn)、香港信合置業(yè) 澳大利亞柏濤（墨爾本） 建筑設(shè)計(jì)有限公司 總體規(guī)劃 層層遞進(jìn)的建筑布局方式使景觀資源最大化，同時(shí)也保持了項(xiàng)目景觀均好性，盡可能使所有住戶都能欣賞到香蜜湖美景 一線香蜜湖景雙拼 臨湖美墅TownHouse 臨湖疊拼會(huì)館 無(wú)限視野 湖景空中合院 地塊邊界采用高層來(lái)區(qū)隔，保持豪宅內(nèi)部私密性，也突出了城市天際線；與道路之間布局一定綠化帶，隔絕道路噪音和灰塵影響 總體規(guī)劃 ? 劣勢(shì)規(guī)避：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰交通主干道香梅路，高層單位會(huì)受到一定的噪音和灰塵影響，用綠化區(qū)隔 紅荔西路 香蜜湖路 香梅路 會(huì)所入口 會(huì)所布局在項(xiàng)目的中心位置，使得會(huì)所不僅成為休閑場(chǎng)所，也成為一種景觀資源 會(huì)所入口 功能構(gòu)成 五星級(jí)會(huì)所 會(huì)所內(nèi)部裝修奢華，配備高檔健身房及室內(nèi)外泳池，將各種功能做到極致 內(nèi)部配備高檔健身房 五星級(jí)會(huì)所大堂 功能構(gòu)成 室內(nèi)游泳池和室外游泳池用玻璃半隔離，景觀聯(lián)成一體 空間節(jié)點(diǎn)和綠軸結(jié)合的景觀布局，使項(xiàng)目景觀功能發(fā)揮極致，獨(dú)顯私家尊邸感受 私家林蔭路 —— 不現(xiàn)張揚(yáng)，卻暗示著一份尊貴 中心園林之跌水瀑布 園林景觀 新加坡 AEP design （新加坡柏景建 筑景觀設(shè)計(jì)公司） 擁有深圳最密集的喬木綠化： 50年以上的古榕隨處可見(jiàn) 園林景觀 百年雞蛋花 百年古榕 擁有深圳小區(qū)中最大規(guī)模的原石景觀、規(guī)模最大的瀑布 園林景觀 千年原生瀑布 中心園林疊水池 統(tǒng)一的豪宅標(biāo)識(shí)，體現(xiàn)豪宅特色，給予業(yè)主專屬感和尊貴感 園林景觀 首層 9米豪華大堂體現(xiàn)豪宅氣質(zhì) 9米豪華入戶大堂 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 三重門(mén)廳，步步凸現(xiàn)尊貴氣質(zhì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 三房 180190平米 四房 240250平米 五房 280290平米 獨(dú)棟復(fù)式 180190平米 戶型 面積區(qū)間 ㎡ 套數(shù) 套數(shù)比 高層 3房 184 30 % 4房 238245 184 % 5房 291 48 % 獨(dú)棟復(fù)式 327329 44 % 頂層復(fù)式 342434 12 % 合計(jì) —— 318 100% 領(lǐng)先市場(chǎng)的高層創(chuàng)新戶型 智能直達(dá)電梯 （兩梯兩戶） 陽(yáng)光早餐廳 合院花園 生態(tài)走廊 入戶花園 獨(dú)立客房 奇數(shù)層 偶數(shù)層 4房 2廳 3衛(wèi) 238245平米 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 領(lǐng)先市場(chǎng)的高層創(chuàng)新戶型 —— 高層低層化生態(tài)模式 ?豪華尺度，舒適生活； ?超大連廊似陽(yáng)臺(tái)，香蜜湖美景一覽無(wú)余； ?主要臥室開(kāi)窗全部朝南 5房 3廳 3衛(wèi) 291平米 奇數(shù)層 偶數(shù)層 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 領(lǐng)先市場(chǎng)的高層創(chuàng)新戶型 —— 完善功能、合理空間結(jié)構(gòu)、通透明朗 ?智能直達(dá)電梯； ?入戶花園及觀景露臺(tái)等五個(gè)超大花園設(shè)計(jì)； ?主臥私密性極強(qiáng)，二樓亦設(shè)立闊綽生態(tài)走廊； 復(fù)式 327434平米 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 領(lǐng)先市場(chǎng)的高層創(chuàng)新戶型 —— 完善功能、合理空間結(jié)構(gòu)、通透明朗 高智能化系統(tǒng)增加豪宅硬指標(biāo) 公共部分： ?先進(jìn)的身份識(shí)別系統(tǒng)； ?指紋鎖、智能