【正文】 精裝 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 星河灣 .北京 建筑、自然與人之和諧典范的星河灣成就了國(guó)際花園社區(qū)新典范，奠定其高端市場(chǎng)領(lǐng)跑位置 區(qū)位 位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路四季星河路 ， 4環(huán)至 5環(huán)間 資源 北臨 1600畝國(guó)家森林公園，東傍 2022畝綠化隔離帶 規(guī)模 用地面積 346666平米，包括 11萬(wàn)平生態(tài)公園，可建設(shè)用地約 24萬(wàn)平，總建面約 600000平米 容積率 （含生態(tài)公園） 綠化率 50％ 建筑形式 1期建面 21萬(wàn)平方米，建筑形式為 911層小高層；二期為18層高層； 3期產(chǎn)品為 28層高層建筑 精裝標(biāo)準(zhǔn) 4000元 /平米 樓間距 5060米 戶型面積 200300平米四居， 500600平米復(fù)式 車位比 1： 園林設(shè)計(jì)單位 貝爾高林 園林設(shè)計(jì) 江南特色的主題園林景觀 功能內(nèi)容 生態(tài)公園；星級(jí)會(huì)所，幼兒園，小學(xué)，商業(yè)街 功能比例 生態(tài)公園占地 11萬(wàn)平米 。 星級(jí)會(huì)所建面 14000平米，商業(yè)建面約 6000平方米 市場(chǎng)表現(xiàn) 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 15000元 /平米（ ），現(xiàn)價(jià) 35000元 /平米，銷售速度 30套左右 /月 開(kāi)發(fā)商 宏宇集團(tuán) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 107 北京星河灣在規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)自然村落式布局，打破南北向排列式布局 生態(tài)公園 四季會(huì) 四季會(huì)體育館 商業(yè)街 四季星河南街 四季星河路 2期 占地 5萬(wàn)平米 1期 占地 14萬(wàn)平米 總體規(guī)劃 小學(xué) 幼兒園 入口 西向東看 3期 占地 5萬(wàn)平米 利用綠植抬升整體高度，形成邊界感與私密感 人車分流系統(tǒng)體現(xiàn)豪宅動(dòng)靜分區(qū)功能 ? 車行流線 ：以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的地下車庫(kù)，使區(qū)內(nèi)成為日常無(wú)車輛通行的純步行區(qū)，為住戶提供安全而休閑的居住環(huán)境 ? 消防車流線 ：主路和區(qū)內(nèi)環(huán)形主要步行道可通行消防車，進(jìn)入組團(tuán)則使用五障礙園林式隱性車道 ? 停車模式 ：以地下集中停車為主，主車庫(kù)位于居住組團(tuán)地下 ? 步行流線： 區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)從社區(qū)級(jí)小區(qū)級(jí)至組團(tuán)級(jí)層次分明，主干道便捷貫通，與各組團(tuán)入口形成良好的連接關(guān)系，并兼顧了日常行人、必要時(shí)通車的機(jī)動(dòng)性 總體規(guī)劃 地下車庫(kù)入口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 109 北京星河灣 規(guī)劃了總建筑面積 14000 余平方米的 四季會(huì) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配有 14000平米的精品會(huì)所，囊括餐飲、俱樂(lè)部等多種功能，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 北京星河灣會(huì)所 ? 四季會(huì)建筑風(fēng)格為 新地域主義風(fēng)格 ， 定位于中國(guó)首家超五星級(jí)精品酒店 ，總建筑面積 14000平米，分為地下一層與地上兩側(cè) ?恒溫泳池，長(zhǎng) 25m，寬12米，水深 ?圣保羅餐廳：巴西特色，容納 100人 ?四季廳：中餐， 26個(gè)豪華包間 ?鋼琴吧：咖啡廳 ?VIP room：小型豪華會(huì)議室 ?Meeting room：小型論壇會(huì)議室 ?國(guó)際會(huì)議中心： 350400人商務(wù)會(huì)議 ?四季廳 VIP包房：中餐粵菜，26個(gè)豪華包間 ?總統(tǒng)間： 180度全園林景觀，30位頂級(jí)中西宴會(huì) ?紅酒雪茄房： 40個(gè)餐位，定期舉辦頂級(jí)品牌展示 ?閱讀室：品茶、閱讀、商務(wù)會(huì)談 功能構(gòu)成 地塊西側(cè)配置 6000平米對(duì)內(nèi)生活服務(wù)型商業(yè)街 ? 建筑形式：以商業(yè)街為主，另有少量住宅底商 ? 業(yè)態(tài)：零售專賣，生活服務(wù)型商業(yè) 功能構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 111 森林公園與綠地構(gòu)成一體，打造延伸式綠化體系，配合核心水景，形成江南特色的主題園林景觀 ? 項(xiàng)目北臨 1600畝國(guó)家森林公園，東傍 2022畝綠化隔離帶，自配 11萬(wàn)平米生態(tài)公園。 ? 延伸式綠化體系，強(qiáng)調(diào)連綿不斷的綠化體系和流動(dòng)的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，以花園圍繞建筑，建筑坐落于花園中 ? “ 亭臺(tái)、小橋、流水 ”的 江南特色主題園林 中央水景 星河灣 森林公園 園林景觀 景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 112 從產(chǎn)品的精細(xì)外立面、富麗堂皇的入口大堂等外部細(xì)節(jié)打造豪宅品質(zhì) 大堂 富麗堂皇的大堂和優(yōu)雅有序的通道，一側(cè)推門即走進(jìn)生態(tài)綠地 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 113 通過(guò)戶型創(chuàng)新，最大化占有景觀資源，通過(guò)細(xì)節(jié)功能分區(qū)，打造豪宅舒適度戶型 ? 均為大戶型，200300平米四居，500600平米復(fù)式 ? 一梯一戶或兩戶，南北通透，高舒適度戶型 中央會(huì)客廳、 270度觀景窗等豪宅功能細(xì)節(jié) 配置衣帽間、工人房等豪宅功能細(xì)節(jié) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 114 總結(jié)案例，確立城市豪宅的 KPI指標(biāo)體系 城 市 豪 宅 價(jià) 值 指 標(biāo) 核心地段 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 便利指標(biāo) 人文指標(biāo) 區(qū)位指標(biāo) 自然指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 設(shè)備設(shè)施 /物管指標(biāo) 配套指標(biāo) 稀缺資源 位于 中心城區(qū) ，位于或 靠近核心區(qū) 交通方便 ，周邊有一定配套 擁有歷史悠久的人文積淀區(qū)域 擁有全市 獨(dú)一無(wú)二 的河流、海景、湖泊、公園等 自然資源 較高容積率，結(jié)合天津城市狀況，建議容積率 ，高層建筑最高 30層 。 建筑風(fēng)格體現(xiàn)尊貴感，建筑 布局舒朗 ，強(qiáng)調(diào)對(duì) 景觀資源的占有 。 萬(wàn)平米以上 的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 超豪華會(huì)所 ； 超五星級(jí) 酒店或酒店式公寓；精品商業(yè) 通過(guò)國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，配備名牌、先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施；一流的國(guó)際物管，貼身優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 建筑指標(biāo) 園林指標(biāo) 超過(guò) 50%的綠化率 ；具有極強(qiáng)儀式感的能夠體現(xiàn)尊貴的 大規(guī)模主題園林 品牌指標(biāo) 品牌開(kāi)發(fā)商；品牌設(shè)計(jì)公司等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 115 通過(guò)案例我們可總結(jié)城市豪宅所要求的土地規(guī)劃指標(biāo)及資源條件 豪宅條件 功能內(nèi)容 資源條件 規(guī)劃指標(biāo) 能夠提升住宅檔次與價(jià)值的高檔功能設(shè)施。萬(wàn)米以上超豪華會(huì)所，五星級(jí)酒店，精品商業(yè)。 較高容積率。容積率 ，高層建筑最高 30層 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 超高綠化率，低建筑覆蓋率。綠化率大于 50% 規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)對(duì)外部資源的占有及內(nèi)部震撼資源的再造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 116 案例借鑒 1—— 功能配比及布局（ 1/3）：商業(yè) 豪宅商業(yè) “ 小而精 ” ? 總規(guī)模 50萬(wàn)平米以下項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模不超過(guò) 1萬(wàn)平米； 5070萬(wàn)平米項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模不超過(guò) 2萬(wàn)平米；百萬(wàn)平米項(xiàng)目商業(yè)在 4萬(wàn)平米以上。 ? 商業(yè)等級(jí)主要分為社區(qū)商業(yè)及高檔精品商業(yè)。 ? 社區(qū)商業(yè) ：滿足日常生活服務(wù)需要，規(guī)模比規(guī)劃指標(biāo)要求稍有放大；以日常生活服務(wù)店和部分品牌精品店為主。布局方式多是獨(dú)立商業(yè)街，多結(jié)合景觀做集中街區(qū)處理，并與居住組團(tuán)相區(qū)隔，以減少對(duì)住宅私密性的影響。 ? 高檔精品商業(yè) ：可以與會(huì)所相結(jié)合，業(yè)態(tài)以高檔餐飲、精品專賣店為主。 項(xiàng)目 總規(guī)模 商業(yè)規(guī)模 社區(qū)商業(yè) 精品商業(yè) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 星河國(guó)際 4萬(wàn)平米 —— —— 4萬(wàn)平米 EQ:IQ、 BETTY、 BACLAY、寶姿等國(guó)際知名品牌 陽(yáng)光上東 72萬(wàn)平米 2022 —— 花旗銀行、梵思咖啡廳、老城酒吧、特百惠、虹式家居、陽(yáng)光花坊中餐吧 觀湖國(guó)際 —— —— 6000平米 定位于品牌商業(yè) 珠江帝景 98萬(wàn)平米 60000平米 佰金瀚高檔餐飲、中國(guó)銀行、品牌服飾、家裝建材、窗簾布藝、美容美發(fā)、 富力城 139萬(wàn)平米 4萬(wàn)平米 —— —— 4萬(wàn)平米 高檔餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè) 星河灣 60萬(wàn)平米 6000平米 社區(qū)商業(yè) 零售、專賣店 —— —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 117 案例借鑒 1—— 功能配比及布局（ 2/3）：會(huì)所 豪宅會(huì)所“大而豪” ? 會(huì)所多在 500020220萬(wàn)平米左右，大規(guī)模項(xiàng)目布置雙會(huì)所。 ? 會(huì)所功能以商務(wù)、高檔中西餐飲、娛樂(lè)休閑功能為主，可設(shè)置多個(gè)主題。 ? 會(huì)所結(jié)合主題景觀布置，或與酒店結(jié)合布置。 ? 會(huì)所設(shè)計(jì)意向大氣、夸張，成為社區(qū)標(biāo)志建筑。 項(xiàng)目 總規(guī)模（萬(wàn)平） 會(huì)所規(guī)模 會(huì)所功能 會(huì)所特色 會(huì)所布局 香蜜湖 1號(hào) 13 2022多平米 游泳、健身、私密功能 水上會(huì)所 離入口不遠(yuǎn)的景觀軸線上 紅樹(shù)西岸 3000平米 室內(nèi)恒溫泳池、意大利餐廳、 SPA、室外游泳池等 —— 靠近中央“珊瑚”景觀廣場(chǎng) 陽(yáng)光上東 72 2萬(wàn)平米 奧力健身、老城酒吧、 Verve非梵健身工作室、善泉 SPA俱樂(lè)部等 —— 與商業(yè)街結(jié)合 觀湖國(guó)際 陽(yáng)光標(biāo)準(zhǔn)游泳池、健身中心 雙會(huì)所，包括個(gè)性化運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所和綠色生態(tài)主題會(huì)所 個(gè)性化會(huì)所位于地塊內(nèi)部主要景觀節(jié)點(diǎn)上；綠色生態(tài)主題會(huì)所位于地塊入口處 珠江帝景 98 4萬(wàn)平米（會(huì)所 +酒店） 高檔宴會(huì)廳、雪茄紅酒俱樂(lè)部、 SPA水療美體健康中心，貴賓會(huì)議室 酒店式會(huì)所 景觀軸線末端 富力城 139 2萬(wàn)平米 星光泳池、英國(guó)花生會(huì)、香薰 CLUB 生態(tài)會(huì)所 景觀節(jié)點(diǎn) 星河灣 60 圣保羅餐廳、國(guó)際會(huì)議中心、鋼琴吧、紅酒雪茄房、總統(tǒng)間等 新地域主義風(fēng)格 離入口不遠(yuǎn)的景觀節(jié)點(diǎn)上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 118 案例借鑒 1—— 功能配比及布局（ 3/3）：酒店與學(xué)校 ? 大規(guī)模豪宅項(xiàng)目往往設(shè)置四星級(jí)以上高檔酒店，與國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)合作，規(guī)模在 48萬(wàn)平米左右。 ? 酒店功能以商務(wù)會(huì)議為主，可包含酒店式公寓，并成為地標(biāo)性建筑。 ? 大規(guī)模豪宅項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃要求設(shè)置小學(xué)，以國(guó)內(nèi)名?；驀?guó)際學(xué)校為主，規(guī)模 。 項(xiàng)目 總規(guī)模 酒店規(guī)模 學(xué)校規(guī)模 陽(yáng)光上東 72萬(wàn)平米 8萬(wàn)平米 占地 5500平米的幼兒園 占地 7503平米的小學(xué) 觀湖國(guó)際 —— 珠江帝景 98萬(wàn)平米 4萬(wàn)平米（會(huì)所+酒店） 5400平米幼兒園 富力城 139萬(wàn)平米 5萬(wàn)平米 幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 星河灣 60萬(wàn)平米 —— 幼兒園、小學(xué) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 119 案例借鑒 2—— 景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 豪宅項(xiàng)目均打造大規(guī)模主題式景觀園林。 ? 通過(guò)景觀主軸或大面積水面形成景觀核心，體現(xiàn)豪宅對(duì)資源的占有。 ? 入口體現(xiàn)景觀主題，同時(shí)作為豪宅標(biāo)簽體現(xiàn)豪宅儀式感。 ? 通過(guò)綠隔、高墻與項(xiàng)目周邊形成區(qū)隔，加強(qiáng)私密性；邊界與小品結(jié)合形成豪宅標(biāo)簽。 ? 住宅布局以景觀最大化為原則，最大限度擴(kuò)大景觀延展面。 項(xiàng)目 總規(guī)模 園林規(guī)模 /綠化率 園林主題 園林布局方式 香蜜湖 1號(hào) 綠化率 ％ 私家園林 空間節(jié)點(diǎn)和綠軸相結(jié)合 紅樹(shù)西岸 綠化率 77％ 熱帶濱海風(fēng)情園林 散布于三棟折板高層之中 星河國(guó)際 中央園林 2萬(wàn)平米，綠化率30％ 嶺南風(fēng)格園林 高層圍合的超大中心園林，軸線對(duì)稱 雅頌居 綠化率 66％ 日式園林 高層圍合的超大中心園林 陽(yáng)光上東 72萬(wàn)平米 綠化率 37％ —— 開(kāi)放的綠色公共空間中隔離出組團(tuán)的私密空間 觀湖國(guó)際 綠化率 45％ 北美河谷公園 散布于高層之中；并有一條景觀隔離帶 珠江帝景 98萬(wàn)平米 綠化率 37％ 歐洲貴族休閑風(fēng)情 高層圍合的超大中心園林，軸線對(duì)稱 富力城 139萬(wàn)平米 17萬(wàn)平米園林綠化，綠化率 40％ —— 散布于高層之中 星河灣 60萬(wàn)平米 生態(tài)公園占地 11萬(wàn)平米，綠化率 50％ 江南特色主題園林 自然延伸式綠化體現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 120 案例借鑒 3—— 單體設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 通過(guò)景觀電梯、豪華大堂等細(xì)節(jié)打造外部精細(xì)化。 ? 通過(guò)舒適戶型（主要以 150m178。以上大戶型，三、四房為主，少量?jī)煞浚豢蛷d普遍開(kāi)間 5米左右，主臥開(kāi)間不小于 ；南北通透），完善功能空間（干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、主次區(qū)分；入戶花園、陽(yáng)光房、錯(cuò)層、躍層、空中院館等）打造內(nèi)部精細(xì)化。