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典型物業(yè)糾紛案例解析(已修改)

2025-05-24 00:04 本頁面
 

【正文】 典型物業(yè)糾紛案例解析物業(yè)收費糾紛解析 相關法律法規(guī) :《物業(yè)管理條例》第七條:業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:216。 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;216。 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;216。 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;216。 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;216。 按時交納物業(yè)服務費用;216。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務?!段飿I(yè)管理條例》第三十六條:物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任?!段飿I(yè)管理條例》第四十二條:業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任。《中華人民共和國民法通則》第一百零六條:公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.《合同法》第一百零七條:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?!段餀喾ā返谄呤l :業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識:常識一:物業(yè)管理服務不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費的主張是不合理的 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體項目,如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等.業(yè)主認為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面,如果這些方面確實與物業(yè)服務合同約定的標準差距明顯時,根據(jù)有關規(guī)定,業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費,但不能拒交,因為物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務,業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的.常識二:業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主仍無權拒交物業(yè)管理費按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會決議,無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會,單個業(yè)主也不能以物業(yè)公司進入不合法為由,拒絕向給小區(qū)實際提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費。因為由單個業(yè)主來否認物業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)服務合同,本身就違法了.在《合同法》上,這種物業(yè)管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態(tài),假設之后召開的業(yè)主大會決定承認這份合同,則該合同就具有合法效力;即使業(yè)主大會最終決議否定了這份合同的效力,業(yè)主也應根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實服務,交納相應的物業(yè)費.如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務存有異議,應通過建議召開業(yè)主大會的渠道解決,采取拒交物業(yè)費的方式不當。 常識三:與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務合同,業(yè)主仍需交物業(yè)費根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定,選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責之一,作為業(yè)主大會執(zhí)行機構的業(yè)主委員會,可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力,因此,物業(yè)管理企業(yè)進入小區(qū)提供物業(yè)管理服務,只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務合同即可,無需再與每位業(yè)主單獨訂立合同。   另外,即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立服務合同,但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實的物業(yè)服務,業(yè)主事實上接受了服務的,物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應的物業(yè)服務費用。 (1)因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費的典型案例:證明服務不周拒交物業(yè)費,法院判決仍須補交70% 馮女士因拖欠41個月物業(yè)費,被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中,馮女士拿出了有利證據(jù),證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務存在一定瑕疵,如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。法院根據(jù)權利義務對等原則,對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減,扣減比例根據(jù)實際違約情況確定為30%,馮女士須交41個月物業(yè)費的70%。案例解析:《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務費用的義務,同時《物權法》第七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務.因此,業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務就要承擔繳納物業(yè)服務費的義務,即使物業(yè)公司提供的服務有瑕疵,業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費,但可以要求物業(yè)公司在服務瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費。(2)非因物業(yè)公司的過錯產(chǎn)生的物業(yè)糾紛①以物業(yè)服務不到位為由拒不交納物業(yè)費的 典型案例:業(yè)主不滿物業(yè)服務拒交物業(yè)費敗訴7月20日,北京世紀城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費一案一審宣判。、車位管理費1500元。原告世紀城物業(yè)管理有限公司訴稱,業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子,、供暖費6000余元及車位管理費1500元,請求法院判令業(yè)主交納欠費。被告曹女士辯稱,被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務不能令人滿意,以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為,《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?!币簿褪钦f,對于欠費業(yè)主應先由業(yè)委會督促交費,這是一個強制性條款,在沒有業(yè)委會督促交費的前置程序下,物業(yè)公司無權直接起訴欠費業(yè)主。法院經(jīng)審理認為,北京世紀金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項簽訂了《物業(yè)管理公約》,在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費標準及服務內(nèi)容等均做出了約定,同時,也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》,應視為是雙方當事人的真實意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行?!段飿I(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定:“違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費的情況下,無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時間早于《物業(yè)管理條例》公布、施行的時間,在公約中已經(jīng)明確約定當一方違約時相對方可以申請調解,也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定,在發(fā)生糾紛時應當根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?,F(xiàn)世紀城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟,符合雙方約定,亦符合法律規(guī)定,故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由,法院不予采信。曹女士提出世紀城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費不合理,并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述,雙方約定了物業(yè)管理費的標準,但其中每項費用如何計算、世紀城物業(yè)公司所收取的相關費用是否合理等問題,不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議,可向相關的主管機關提出投訴,由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計算是否違法予以認定前,曹女士的上述主張沒有事實及法律依據(jù)。案例解析:《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務費用的義務,此外,《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任,因此,物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務后,業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。至于收費標準,業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價局批準,根據(jù)自治原則,被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用,否則就要承擔相應的違約責任。②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費的典型案例:,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業(yè)管理費,于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛,為了收取物業(yè)費,物業(yè)公司將柳先生告上法院。法院判決:柳先生應交物業(yè)費案例解析:第一,所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng)。保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少。清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業(yè)管理公司.第四,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質服務而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟成果.典型案例:某女士購買了一套期房,在辦理入住手續(xù)時,對房屋內(nèi)部提出了不少細部質量問題,認為該房沒有達到入住條件,但因要舉家出國,就在入住交接單上提出了自己的意見,并收了房門鑰匙。半年后,該女士回國發(fā)現(xiàn),有關的細部質量問題及未解決,而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤,當初收房時就對房子不滿意,這半年自己也沒住,怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費 。案例解析:該女士應交物業(yè)管理費。 房屋買賣中的交付,從嚴格意義上講,應當是以產(chǎn)權證的登記和取得作為最終的交付標準,因為根據(jù)有關規(guī)定,只有產(chǎn)權證才是產(chǎn)權人享有和行使有關財產(chǎn)權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中,由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房,而房屋在驗收交接后到產(chǎn)權證辦理下來,往往有一個較長的周期,這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此,入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié),買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中,均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范,如:要求開發(fā)商在交付房屋時,向購房人提供房屋驗收合格的證明(北京地區(qū)的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》);開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全,購房人有權拒絕接收,由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。 具體到該女士,雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見,但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況(比如房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等),同時又收下了房門鑰匙,則說明該女士對房屋的交付已表示認可,她可以就房屋存在的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行修補,但不能據(jù)此認為房屋不符合交付條件。因此,對于其后的物管費應及時交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛典型案例: 2005年4月,黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2005年10月,同年11月,業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,約定物業(yè)服務費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起,黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始,黃女士認為物業(yè)服務費用應由實際使用人萬某交付,并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務費用時遭拒絕,萬某認為物業(yè)服務費用應由業(yè)主支付,自己只有支付租金的義務而無支付物業(yè)服務費用的義務。案例解析:本案的焦點是應當由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費?!段飿I(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定,業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任。因此,應當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務費用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務費用,是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同應盡的義務。支付物業(yè)服務費用的義務直接源于物業(yè)服務合同的約定,根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定,當事人應當按照約定正確,全面,誠實的履行合同設立的義務,本案業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費。當然,如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務,則業(yè)主享有,履約抗辯權。本案不存在抗辯理由,因此,黃女士應當按時交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的,承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務,而不是依據(jù)物業(yè)服務合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務,而業(yè)主應當履行的
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