【正文】 公司簽訂物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，業(yè)主則應按照實際發(fā)生的服務價格向物業(yè)公司交納相應費用。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，并承擔訴訟費。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務費用時，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務費，業(yè)主在交納物業(yè)服務費后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋嗬?。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據(jù)物業(yè)服務合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)服務費的義務。支付物業(yè)服務費用的義務直接源于物業(yè)服務合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當事人應當按照約定正確，全面，誠實的履行合同設立的義務，本案業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費?！段飿I(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。 具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就房屋存在的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行修補，但不能據(jù)此認為房屋不符合交付條件。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費 。法院判決：柳先生應交物業(yè)費案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng)。在相關的主管機關沒有對世紀城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據(jù)?，F(xiàn)世紀城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信?！段飿I(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”?！币簿褪钦f，對于欠費業(yè)主應先由業(yè)委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權直接起訴欠費業(yè)主。、車位管理費1500元。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。 　　另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立服務合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實的物業(yè)服務，業(yè)主事實上接受了服務的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應的物業(yè)服務費用?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；216。典型物業(yè)糾紛案例解析物業(yè)收費糾紛解析 相關法律法規(guī) ：《物業(yè)管理條例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：216。 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；216。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！段餀喾ā返谄呤l ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 常識三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。法院根據(jù)權利義務對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實際違約情況確定為30％，馮女士須交41個月物業(yè)費的70％。原告世紀城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費。法院經(jīng)審理認為，北京世紀金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費標準及服務內(nèi)容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。曹女士提出世紀城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。案例解析：《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務費用的義務，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少。案例解析：該女士應交物業(yè)管理費。在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區(qū)的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。因此，對于其后的物管費應及時交付。從2006年10月份開始，黃女士認為物業(yè)服務費用應由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。當然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務，則業(yè)主享有，履約抗辯權。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業(yè)主應當履行的是物業(yè)服務合同約定的義務。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務費用，因此，應當由黃女士支付物業(yè)服務費用。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的服務不多為由，拒絕交納物業(yè)費。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認合同無效，而拒交物業(yè)費問題。風險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設法為業(yè)主服好務，履行好合同約定的職責?！　∥飿I(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。前年12月22日晚車輛丟失。當然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承擔賠償責任，因為物業(yè)管理公司不是侵權行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。（2）業(yè)主家中財務被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：業(yè)主王某家中被盜,因此其家中被盜,物業(yè)公司應承擔賠償責任. 案例解析：首先應該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務為公共區(qū)域的治安防范服務,物業(yè)管理公司是否應承擔責任,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,住戶的安全,規(guī)避不可預測風險,一方面物業(yè)管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數(shù),物業(yè)管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.風險防范：為了避免因業(yè)主財務被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應切實的履行對業(yè)主的安全保障義務，嚴格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務并嚴格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務，物業(yè)公司是無責任的在此類糾紛中?！段餀喾ā返谄呤畻l ：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 　　業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。法院判決：物業(yè)公司應當承擔責任。根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。(2)因維修費用的承擔引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應由業(yè)主承擔維修費用去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。　　案例解析：按照《物權法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權人對自己專有部分享有完整的所有權，具有獨立支配的權利，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權利，不允許其他任何人利用?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。肖某系房屋使用人，關窗時本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負有一定的責任。因此，要確定誰應承擔本案的法律責任，首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責任人負有賠償?shù)牧x務。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。如果物業(yè)服務合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應當承擔賠償責任。 《物業(yè)管理條例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。 《物業(yè)管理條例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；　　（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；　?。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)公司只能對傳達室行使管理權，未經(jīng)業(yè)主大會通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權。后來，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設用地，可以開辟出來做泊車之用。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。 　　按照《物權法》第70－776條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權利。 典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關閉餐館，吳先生覺得他為大家服務，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應該干涉，為此發(fā)生糾紛。無論是業(yè)主還是使用人，都不應當擅自改變房屋在建筑設計規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權造成影響。區(qū)分所有權人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本來規(guī)劃設計的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否