【正文】 129 / 129前 言常州青龍生活區(qū)項(xiàng)目報(bào)告已經(jīng)四易其稿，其核心議題是項(xiàng)目一期開發(fā)的定位。鑒于此，公司在前幾次調(diào)研基礎(chǔ)上重新組織了對(duì)常州市場(chǎng)的全面調(diào)研和分析。調(diào)研的內(nèi)容和組織安排見附表。建立在全面細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，經(jīng)過研展、業(yè)務(wù)、企劃和規(guī)劃等部門的討論、整合，得出這篇策劃報(bào)告，以期為項(xiàng)目一期開發(fā)的市場(chǎng)定位作出建議。報(bào)告主要分為三個(gè)部分：第一部分是市場(chǎng)調(diào)研的總結(jié)，反映本次市場(chǎng)調(diào)查的成果和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及走勢(shì)；第二部分是項(xiàng)目開發(fā)定位及投資分析報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)可能方案分別進(jìn)行可行性論證和投資效益分析，試圖用排除法確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；第三部分是一期開發(fā)具體定位建議，前文解決了“為什么定位別墅開發(fā)”的問題，本章討論“如何進(jìn)行別墅開發(fā)”，就項(xiàng)目一期開發(fā)運(yùn)作的主要方面給出了定位建議。謹(jǐn)以此作為項(xiàng)目的策劃案。目 錄第一部分 宏觀篇一、 常州概況 城市簡(jiǎn)介 區(qū)位、交通二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 常州的開放經(jīng)濟(jì) 常州的工業(yè)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)三、 城市總體規(guī)劃 城市結(jié)構(gòu) 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) 城市主要分區(qū)四、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 公共設(shè)施 交通 拆遷改造 五、 相關(guān)政策第二部分 市場(chǎng)篇一、 市場(chǎng)供給分析 市場(chǎng)供應(yīng)量 市場(chǎng)需求分析 2001年常州房地產(chǎn)交易情況分布圖 供求特征二、 房產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 人均居住水平 市場(chǎng)區(qū)域分布 產(chǎn)品總述 價(jià)格總述 去劃總述 客源分析 市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)判三、 公寓市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 面積分析 單價(jià)分析 總價(jià)分析 去化分析四、 別墅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng) 產(chǎn)品分析 價(jià)格分析 去化分析 客源分析五、 潛在競(jìng)爭(zhēng)及走勢(shì) 市場(chǎng)待開發(fā)地塊 常州奧體花園項(xiàng)目分析 五星鄉(xiāng)地塊分析 市場(chǎng)未來走勢(shì)第三部分 項(xiàng)目開發(fā)定位及投資分析報(bào)告一、 項(xiàng)目立地分析項(xiàng)目概況 項(xiàng)目SWOT分析二、項(xiàng)目開發(fā)定位思路三、方案A —— 純多層社區(qū)開發(fā)方案評(píng)價(jià)總體定位市場(chǎng)可行性分析運(yùn)作周期估計(jì)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作及品牌打造分析 潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 方案經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 小結(jié)四、方案B —— 純別墅社區(qū)開發(fā)方案評(píng)價(jià)總體定位市場(chǎng)可行性分析運(yùn)作周期估計(jì)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作及品牌打造分析潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 方案經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)五、方案C —— 多層＋別墅組合社區(qū)開發(fā)方案評(píng)價(jià)六、 項(xiàng)目一期開發(fā)定位第四部分 一期開發(fā)具體定位建議一、社區(qū)總體定位二、產(chǎn)品建議三、價(jià)格建議四、客源定位五、附加值建議六、營(yíng)銷時(shí)機(jī)建議第五部分 結(jié)束語(yǔ)附1：主要?jiǎng)e墅個(gè)案詳表附2：推薦戶型附3：項(xiàng)目調(diào)研工作進(jìn)度控制表附4：青龍生活區(qū)項(xiàng)目工作組成員第一部分 宏觀篇一、 常州概況 城市簡(jiǎn)介l 常州簡(jiǎn)稱龍城，是蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心之一。l 地理位置重要，連接上海、南京兩大中心城市而居于正中，與蘇州、無(wú)錫齊名，組成著名的“蘇錫?！背鞘袔А 常州有2500多年的文字記載，歷來是郡府所在地，有“三吳重鎮(zhèn)”、“八邑名都”之稱，是歷史文化名城。2001年9月被國(guó)家旅游局授予“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱號(hào)。l 常州現(xiàn)轄金壇、溧陽(yáng)兩個(gè)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)區(qū)。全市部面積4375平方公里，其中市區(qū)面積達(dá)1864平方公里。城區(qū)面積在江蘇省內(nèi)僅次于南京市，常州構(gòu)筑沿海第一集團(tuán)大城市的雄心凸顯。l 現(xiàn)有人口380萬(wàn)，其中市區(qū)人口208萬(wàn)（包含2002年成立的武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)城鎮(zhèn)人口），原市區(qū)（老城區(qū)）人口約100萬(wàn)，常住人口約85萬(wàn)人，暫住人口約15萬(wàn)人。 區(qū)位、交通l 常州地處江蘇省南部，滬寧線的中部，屬長(zhǎng)江三角洲沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。l 常州有著十分優(yōu)越的區(qū)位條件和便捷的水陸交通條件。市區(qū)北臨長(zhǎng)江、南瀕太湖，滬寧鐵路、滬寧高速、312國(guó)道、京杭大運(yùn)河穿境而過。長(zhǎng)江常州港為國(guó)家一類開放口岸，民航常州港有通達(dá)國(guó)內(nèi)20多個(gè)大中城市的航線。二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展l 常州是著名的工業(yè)城市，以紡織、機(jī)械、電子作為支柱產(chǎn)業(yè)，江蘇新科電子集團(tuán)、長(zhǎng)江客車廠是其優(yōu)秀代表。近年來以常州國(guó)家高新區(qū)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開始崛起，已吸引包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的多家企業(yè)入駐。l 常州處于蘇南經(jīng)濟(jì)圈，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，被列入中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)和城市投資環(huán)境40優(yōu)。下轄的武進(jìn)、溧陽(yáng)、金壇三區(qū)市先后進(jìn)入“中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣”。l 常州私營(yíng)企業(yè)比較發(fā)達(dá)，外貿(mào)出口活躍。l 2001年底，城鎮(zhèn)集體以上在崗職工平均工資13108元，城市居民全年人均可支配收入9406元。l 2001年常州人均GDP達(dá)2400美元。l 常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表格）表12001年數(shù)據(jù)GDP國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值673億元人均GDP2400美元，正步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平職工平均工資全年13108元人均可支配收入城市居民全年人均可支配收入9406元。企業(yè)數(shù)目大中型企業(yè)227家，三資企業(yè)943家l 2001年。依據(jù)聯(lián)合國(guó)的一般測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，—，社會(huì)收入分配比較平均。亦即表明常州社會(huì)整體消費(fèi)能力較強(qiáng)，存在較多的中等收入人群。 常州的開放經(jīng)濟(jì)l 位于市區(qū)北部的常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是92年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，“蘇錫常”火炬開發(fā)帶的重要組成部分。l 經(jīng)過10年的發(fā)展，高新區(qū)在國(guó)民生產(chǎn)總值、工業(yè)產(chǎn)品銷售收入，利用外資額和出口收入均保持了年增30%的發(fā)展速度。2001年，高新區(qū)累計(jì)合同利用外資近30億美元，累計(jì)實(shí)際利用外資達(dá)10億美元。l 戴止2002年，高新區(qū)累計(jì)引進(jìn)外資項(xiàng)目87個(gè)，一批著名跨國(guó)企業(yè)的GE、富士駝、小松、加德土等入駐新區(qū)。l 在高新區(qū)基礎(chǔ)上成立的常州新北區(qū)是常州新的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。 常州的工業(yè)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)l 常州是著名的工業(yè)城市，工業(yè)總產(chǎn)量、技術(shù)水平在全國(guó)處于前5名，有20多個(gè)名牌產(chǎn)品在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。l 常州六大支柱產(chǎn)業(yè)：動(dòng)力機(jī)械、工程機(jī)械、汽車摩托車配件、輸變電設(shè)備、電子信息及現(xiàn)代視聽設(shè)備和新型紡織服裝業(yè)。l 常州又是著名的“蘇南模式”發(fā)源地之一。經(jīng)過產(chǎn)權(quán)改造，80年代領(lǐng)先全國(guó)的集體企業(yè)改制成責(zé)權(quán)更明確的私營(yíng)企業(yè)。l 個(gè)體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、外資企業(yè)成為常州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三個(gè)支撐點(diǎn)。l 目前，從業(yè)人員18萬(wàn)人。其中新區(qū)共有股份合作制企業(yè)388家，有限責(zé)任公司450家，私營(yíng)企業(yè)2441家，個(gè)體工商戶2757戶。 常州較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)水平，為房產(chǎn)市場(chǎng)積蓄了大量的潛在客源。三、 城市總體規(guī)劃 城市結(jié)構(gòu)以主城區(qū)為中心，向東、北兩個(gè)方向發(fā)展帶（向東為戚墅堰區(qū)和雕莊區(qū)分區(qū)，向北 新龍分區(qū)和新港分區(qū)）構(gòu)成的L形布局形態(tài)。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)l “完善東西，發(fā)展南北，重點(diǎn)向北，開發(fā)江邊”。l 五年之內(nèi)發(fā)展成為“蘇錫常都市圈”的特大城市。 城市主要分區(qū)新區(qū)體育中心位于城北干道以北、紅菱路以東、西為規(guī)劃的新城市中心（新行政中心、文化博覽中心等），規(guī)劃總建筑面積9萬(wàn)平方米。常州市新行政中心位置：位于常州市新區(qū)（高新分區(qū)的中心位置），地處城北干道北側(cè)、常澄路東側(cè)。性質(zhì)：是一個(gè)集“行政辦公中心”、“東方文化博覽中心”、“體育中心”和“區(qū)級(jí)商貿(mào)中心”于一體的綜合功能區(qū)。三井居住區(qū)位于常州重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)城市北部的高新分區(qū)內(nèi)。共分成三個(gè)小區(qū)，即三井一村、二村、三村。青國(guó)巷歷史文化保護(hù)區(qū)位于常州舊城中部偏南地段。常州市天寧寺——艤舟亭歷史文化街區(qū)位于常州市東南部，東起朝陽(yáng)橋，西迄和平路，全長(zhǎng)2100米。 中心分區(qū)位置：位于市區(qū)中部，東至關(guān)河水門橋、南至京杭大運(yùn)河、西至大灣浜河、北至滬寧鐵路、西北部至大灣浜。性質(zhì)：以發(fā)展中心商務(wù)區(qū)（CBD）為主，形成全市經(jīng)濟(jì)管理、商業(yè)、金融、信息服務(wù)和文化活動(dòng)中心。新港分區(qū)位置：位于沿長(zhǎng)江高速公路以北、北至長(zhǎng)江，東西分別為江陰和武進(jìn)市界，含圩塘鎮(zhèn)和百丈鄉(xiāng)大部分。性質(zhì)：沿江經(jīng)濟(jì)帶的能源、重化工、原材料產(chǎn)業(yè)基地，常州市港口工業(yè)區(qū)。青龍分區(qū)位置：位于常州市區(qū)的東北方向，北與江陰市璜土鎮(zhèn)交界，南以竹林路為界，東為關(guān)河和大運(yùn)河，西南為滬寧鐵路。性質(zhì)：以發(fā)展生活社區(qū)和農(nóng)業(yè)科技園、蔬菜基地為主的城市分區(qū)。高新分區(qū)位置：位于主城區(qū)北部，東至北塘河、新開河、南至滬寧鐵路，西至西環(huán)二路，北至滬寧高速。性質(zhì)：以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，逐步形成常州新的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心。 四、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 公共設(shè)施（1） 火車站廣場(chǎng)改造工程。（2） 蘭園改造工程，現(xiàn)已投入使用。（3） 人民公園改建，現(xiàn)已向市民開放，投入使用。（4） 博愛路步行街改造工程。 交通（1） 寧杭高速、錫宜高速、常澄高速。（2） 常泰一級(jí)公路、大外環(huán)南環(huán)線、金宜線、溧老線。（3） 勤業(yè)路、會(huì)館浜路改造。（4） 懷德路、勤業(yè)路、勞動(dòng)西路、勞動(dòng)中路拓寬改造?，F(xiàn)已竣工投入使用。隨著市政工程建設(shè)的相繼竣工，沿線房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。 拆遷改造l 常州市委、市府新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的確定，拆遷改造力度明顯加大。l 2001年市區(qū)完成拆遷居民（單位）3155戶，分別比上年增長(zhǎng)14%和58%。l 2002年—203年政府拆遷計(jì)劃如下表。表2拆遷地塊拆遷期限武青北路、小東門路改造工程20021115 至 2003131武青路改造工程20021115 至 2003131蘭園改造工程20021115 至 2003131采菱路改造工程（一期）20021111 至 2003131勤業(yè)南路工程20021111 至 2003131青山路及青山廣場(chǎng)工程20021111 至 2003131西瀛里片區(qū)道路及南市河綠化工程20021111 至 2003131蘭陵路改造工程20021111 至 2003131勤花路工程20021111 至 2003131勞動(dòng)西路—西河沿片危舊房改造20021012 至 20021231蔬菜研究所地塊改造工程20021012 至 20021231天寧寶塔工程（一期）項(xiàng)目20021012 至 20021231懷德橋南街頭綠地項(xiàng)目2002