【正文】 xx 實 驗 樓物 業(yè) 管 理 方 案 編 號： NS/200401 版 號： 01 編 制： 審 批： （未經(jīng)許可，不得翻印）深圳市xx物業(yè)管理有限公司二00四年四月八日 版號:1 修改狀態(tài):A 物業(yè)管理方案目錄 第 1 頁 共 2 頁 日 期: 章節(jié)號 標(biāo) 題 頁 碼 物業(yè)管理方案封面（批準(zhǔn)頁）…………………… ( 1 ) 物業(yè)管理方案目錄……………………………… ( 2 ) 物業(yè)管理方案說明……………………………… ( 1 ) 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡介…………… ( 2 ) 公司營業(yè)執(zhí)照…………………………………… ( 1 ) 公司資質(zhì)證書…………………………………… ( 1 ) ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證證書…………………… ( 1 ) 質(zhì)量方針………………………………………… ( 1 ) 管理目標(biāo)………………………………………… ( 2 ) 組織機(jī)構(gòu)及資源……………………………… ( 11) xx實驗樓實務(wù)管理……………………………… ( 27) 員工培訓(xùn)……………………………………… ( ) 樓宇入伙……………………………………… ( ) 樓宇入伙程序……………………………… ( ) 入伙須知……………………………………… ( ) 入伙流程圖…………………………………… ( ) 樓宇入伙應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)表…………………… ( ) 入伙簽認(rèn)表…………………………………… ( ) 裝修申報表…………………………………… ( ) 消防安全責(zé)任書……………………………… ( ) 業(yè)主公約……………………………………… ( ) 樓宇入伙及裝修工作流程..………………… ( ) 小區(qū)日常事務(wù)管理…………………………… ( ) 版號:1 修改狀態(tài):A 物業(yè)管理方案目錄 第 2 頁 共 2 頁 日 期: 章節(jié)號 標(biāo) 題 頁 碼 保安服務(wù)……………………………………… ( ) 消防管理……………………………………… ( ) 保潔綠化工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………… ( ) 公共設(shè)施日常維修計劃及實施方案………… ( ) 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計劃……… ( ) 接待業(yè)主投訴………………………………… ( ) 火災(zāi)和緊急事故處理………………………… ( ) 收費(fèi)及財務(wù)管理……………………………… ( ) 服務(wù)質(zhì)量保證措施及法規(guī)要求……………… ( 3 ) 管理方式……………………………………… ( ) 管理文件……………………………………… ( ) 檢測及評價方法……………………………… ( ) 物業(yè)管理法規(guī)要求…………………………… ( ) xx實驗樓物業(yè)管理費(fèi)用及效益測算………… ( 4 ) 提請委托方解決的問題……………………… ( 1 ) 與相關(guān)方的業(yè)務(wù)交往………………………… ( 1 ) 版號:1 修改狀態(tài):A 物業(yè)管理方案說明 第 1 頁 共 1 頁 日 期: xx實驗樓位于深圳市福田區(qū)保稅區(qū)新桂花村，占地面積12079M2，建筑面積49466M2，綠化面積4901M2，是由兩棟17層和六棟10層組成的高、準(zhǔn)高層混合型住宅小區(qū)?？倯魯?shù)為306戶，已入伙286戶，實際入住230戶，停車位地下室57個，地上60個。該小區(qū)配備的機(jī)電設(shè)備包括：12部三菱電梯、一臺西門子發(fā)電機(jī)、二臺800KV變壓器和一臺600KV變壓器，消防和給排水設(shè)備也一應(yīng)俱全。小區(qū)配備的智能化設(shè)施包括：門鈴對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡刷卡系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)等。為了使xx實驗樓的物業(yè)管理能夠滿足用戶的需求，給住戶提供一個安全、舒適的生活環(huán)境，本物業(yè)管理方案嚴(yán)格按照深圳市xx物業(yè)管理有限公司現(xiàn)已實施的ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行編制。由于時間倉促，加上對深大實驗樓建筑情況了解甚少，我們在編寫物業(yè)管理方案時，主要參照我司在中央花園和鳴翠谷的管理模式并借鑒港澳地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗。方案所述內(nèi)容僅供參考，雙方一旦簽定物業(yè)管理委托合同，我們將盡快制定出符合深大實驗樓要求的、更加切合實際的物業(yè)管理方案。 版號:1 修改狀態(tài):A 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡介 第 1 頁 共 2 頁 日 期: 深圳市xx物業(yè)管理有限公司是深圳市老牌物業(yè)管理公司之一。公司從1988年開始從事物業(yè)管理工作。目前公司持有深圳市住宅局頒發(fā)的甲級資質(zhì)證書。公司現(xiàn)有員工382人，其中管理員工82名，大專及中級職稱以上56人，所有管理員工均持有物業(yè)管理上崗證書；保潔員67人及保安員233人均在上崗前通過了專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、發(fā)展部、物業(yè)管理部、計劃財務(wù)部、工程技術(shù)部、保安部、清潔綠化部。公司所管轄的小區(qū)分別位于深圳市南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)和寶安區(qū)，包括：鳴翠谷、銀翠苑、潤唐山莊、碧湖花園、鵬益花園、寶安大益廣場、青海大廈、金稻田公寓、半島花園A區(qū)、半島花園B區(qū)、怡?；▓@、玉華花園、臨園大廈、半島大廈、海昌大廈、招北綜合樓等16個小區(qū)，管理面積共計80萬平方米。公司管轄的鳴翠谷、銀翠苑為高科技智能化小區(qū)。它安裝和使用了室內(nèi)外防盜報警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)外墻紅外線保護(hù)系統(tǒng)、水、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音樂和廣播系統(tǒng)。對于上述這些高科技智能化設(shè)施，公司管理人員經(jīng)過認(rèn)真的學(xué)習(xí)和實踐，目前不但能熟練操作、使用和維護(hù)，而且還針對各小區(qū)不同的特點和要求總結(jié)出一套完整的智能化設(shè)施管理辦法，為今后接管智能化小區(qū)提供了寶貴的經(jīng)驗。經(jīng)過幾年的不斷努力，公司所管轄的各個小區(qū)均獲得了住戶和發(fā)展商的一致好評，住戶滿意率不低于98%。公司管轄的各小區(qū)、大廈多次獲得深圳市優(yōu)秀小區(qū)、大廈和安全文明小區(qū)稱號。1998年10月，公司通過了ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。版號:1 修改狀態(tài):A 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡介 第 2 頁 共 2 頁 日 期: 隨著公司管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大，加上其獨(dú)樹一幟的管理模式，公司總經(jīng)理于1998年5月在深圳市物業(yè)管理協(xié)會第二次全體會員大會 上被選為常務(wù)理事。展望未來，公司全體員工將一如既往地秉承“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，始終堅持“用戶至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，針對新接的高檔小區(qū)管理難度大、住戶要求水準(zhǔn)高等特點，在全面實施ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推出一系列星級酒店式的便民服務(wù)項目，以便讓所有住戶更加稱心、滿意，讓xx物業(yè)公司的物業(yè)管理工作早日邁上新的臺階。 版號:1 修改狀態(tài):A 質(zhì)量方針 第 1 頁 共 1 頁 日 期: 質(zhì)量方針 深圳市xx物業(yè)管理有限公司的質(zhì)量方針是為用戶提供：安全、舒適、清潔、優(yōu)美、便利的生活和工作環(huán)境。 本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證活動是建立在以“預(yù)防為主”的基礎(chǔ)上，并與公司管理體系相一致，它基于：1. “用戶至尊，服務(wù)至上”的服務(wù)宗旨。2. “敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。3. 實行“先培訓(xùn)后上崗”使每一個員工對公司的質(zhì)量方針和工作要求及用戶的需求有足夠的了解，明確自己的工作對公司的整體服務(wù)水平將產(chǎn)生影響，確保公司的信譽(yù)和使用戶滿意。4. 合理的收費(fèi)。5. 符合政府法規(guī)、法律的要求。 版號:1 修改狀態(tài):A 管理目標(biāo) 第 1 頁 共 2 頁 日 期: 管理目標(biāo)序號指標(biāo)名稱相關(guān)評分 標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)計劃 指標(biāo)管理指標(biāo)實施措施責(zé)任部門責(zé)任人1房屋完好率98%98%落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。管理員2房屋零修、急修及時率95%95%接到維修通知10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。維修工3維修工程質(zhì)量合格率95%95%分項檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足用戶需要。維修工4管理費(fèi)收繳率95%95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。收費(fèi)員5綠化完好率98%99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄確保大廈公共綠化無破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。綠化工6清潔、保潔率99%99%落實責(zé)任人進(jìn)行24小時保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，確保小心內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新。清潔工7道路完好率及使用率90%99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄確保道路完好。管理員8化糞池、雨水井污水井完好率99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，確保溝、渠完好，并定期疏通，清理。管理員9排水管、明暗溝完好率98%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，確保排水管暢通無阻、無塌陷。管理員10路燈完好率85%95%落實責(zé)任人，實行巡查制度，建檔記錄，確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔。管理員11停車場、單車棚完好率100%落實