【正文】 五十四百信批發(fā)城策劃方案第一部分 攀枝花市宏觀市場調(diào)查一、綜述 攀枝花市是1965年以攀枝花鋼鐵廠、礦務(wù)局、攀礦、十九冶等單位為基礎(chǔ)而建立的一個新型移民城市，轄東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)、鹽邊縣、米易縣。攀枝花坐落于四川省西南角，金沙江和雅礱江交匯處，地貌以中山山地為主，有34個民族，103萬人口（其中城市人口約56萬）。城市經(jīng)過35年的規(guī)劃建設(shè)，已成為中國西部重要的鋼鐵、釩鐵、能源基地。城市建設(shè)現(xiàn)已初成規(guī)模，按城市形態(tài)劃分了工礦實業(yè)區(qū)、城鎮(zhèn)生活區(qū)及以二灘、紅格為代表的旅游區(qū)等三大板塊。GDP逐年增長，人均GDP名列四川省前茅，人民生活水平提高，居民可支配收入、人均居住面積逐年增加。二、交通方面 對外交通明顯改善，成昆鐵路和川云西線國道公路縱貫全境，北距成都749公里，南接昆明351公里，是四川省通往華南、東南亞沿邊、沿?？诎吨罱c，為“南方絲綢之路”上重要的交通樞紐和商貿(mào)物質(zhì)集散地：攀枝花保安營機(jī)場2003年12月已投入啟用；根據(jù)攀枝花市《城市總體規(guī)劃（1997—2020）》還將分期逐段開通攀枝花——宜賓的金沙江航運，以解決攀枝花市對外交通問題。市外交通以江南路、人民路、新華街、濱江大道等為主，并有炳草崗大橋、渡口大橋、金沙江大橋、倮果大橋、密地大橋、荷花池大橋等。根據(jù)山城特點，還將規(guī)劃修建立體交通——空中索道、纜車等公共客運交通設(shè)施。城市道路已形成網(wǎng)狀路網(wǎng)格局，交通四通八達(dá)、方便快捷。三、旅游方面旅游資源獨具特色。由于地處橫斷山脈南部，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，氣候變化多樣，森林覆蓋面積大，裂谷、溫泉、溶洞、瀑布和河流比比皆是；攀枝花蘇鐵（又稱鐵樹）林自然生長成片，達(dá)23萬株之多，是目前世界上面積最大的蘇鐵林，年年開花，與恐龍、熊貓并稱為巴蜀三寶；還有已建成的世界級二灘水電站，集旅游觀光、度假休閑于一體，更顯其魅力攀枝花，正全力打造“大西南陽光溫泉度假之旅”、“大裂谷奇異風(fēng)光之旅”、“大三線工業(yè)探秘之旅”和“川滇民族風(fēng)情之旅”四大旅游品牌，逐步建設(shè)成為中國西部現(xiàn)代化的度假休閑、康復(fù)療養(yǎng)、探險獵奇、商務(wù)會展勝地。四、生態(tài)環(huán)境方面城市總體規(guī)劃明確指出：“建設(shè)秀美山川，促進(jìn)生態(tài)狀況好轉(zhuǎn)，環(huán)境質(zhì)量改善”為近期戰(zhàn)略目標(biāo)，2005年，%，實現(xiàn)市區(qū)視野區(qū)荒山綠化，工業(yè)區(qū)空氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家Ⅲ級標(biāo)準(zhǔn)，居民區(qū)達(dá)到Ⅱ級標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)，屆時山清水秀，生活環(huán)境質(zhì)量大大提高。五、房地產(chǎn)市場攀枝花市房地產(chǎn)市場起步較晚，城市建設(shè)相對滯后，各類建筑物多為七十、八十年代的方體式多層建筑，建筑風(fēng)格幾近相同，且外觀陳舊、多年失修、無專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；寫字樓為老式多層辦公樓，外觀無裝飾，無時代特征，窗戶為木窗、鐵欄，大廳陰暗、潮濕，各層面通風(fēng)、采光、照明嚴(yán)重不足，內(nèi)裝飾均為水泥地面、石灰墻，管線明顯可見，一棟辦公室內(nèi)多家單位，辦公設(shè)施簡單，遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代辦公條件及攀枝花市經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。 攀枝花市房地產(chǎn)市場仍是以住宅消費為主導(dǎo)，歷年來住宅成交量約占總成交量的70%以上，而且隨著住房制度改革的深化，啟動住房消費的各項政策陸續(xù)出臺，個人買房的積極性得到有效的調(diào)動，市政府在土地供應(yīng)和項目審批方面的宏觀調(diào)控已見成效，市場供求趨于平衡，消費者越來越理性，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高、創(chuàng)新加快，開發(fā)商品房意識也得到加強，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)比較景氣的狀態(tài)，并出現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃優(yōu)良、配套設(shè)施齊全、設(shè)計新穎的鳳凰小區(qū)、湖光小區(qū)、仁和小區(qū)及十九冶高層住宅等；市中心區(qū)寫字樓及商用房項目增加，如泰隆商務(wù)大廈、鼎立大廈、建行大廈、農(nóng)行大廈、溫州商城、東方新天地等。該區(qū)域房地產(chǎn)項目多，相互競爭激烈，從另一個側(cè)面來看也說明市場需求量增大。 由于本市地形的特殊性，可用于城市建設(shè)的土地可供給的不多，未來幾年中，城市建設(shè)主要是按總體規(guī)劃要求進(jìn)行舊城改造。由于土地稀缺，舊城改造也將更加完善功能及向空間拓展，勢必出現(xiàn)大量建筑風(fēng)格新穎的高層建筑。舊城改造的重點是市中心至大渡口，物業(yè)開發(fā)品種又以商業(yè)、寫字樓、住宅為重點。六、商業(yè)方面（詳文見攀枝花商服市場調(diào)查）攀枝花市商業(yè)繁榮，從原渡口商場發(fā)展到現(xiàn)在幾個大商圈；人們購買能力強，消費觀念逐漸改變，高中低檔次的商品均有一定的消費層面。攀枝花在消費層面上逐年有較大幅度的增長，然而與之配套的購物環(huán)境的營造卻顯得發(fā)展緩慢，商場建設(shè)跟不上時代發(fā)展的步伐，尤其是市中心區(qū)域外的商場建設(shè)緩慢。第二部分 攀枝花市商服市場調(diào)查一、全市商圈調(diào)查 攀枝花市的前身為渡口市。攀枝花市商服市場早期從渡江片區(qū)開始，該片區(qū)內(nèi)大渡口商業(yè)街和大河北街商品市場曾經(jīng)是攀枝花市（原渡口市）人氣最旺的商業(yè)地帶。隨著攀枝花市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口日益增多，炳草崗片區(qū)由于地勢相對平坦，開發(fā)條件優(yōu)越，逐漸發(fā)展成市區(qū)人口密集度最高，配套設(shè)施最完善的片區(qū)，進(jìn)而演變成為攀枝花市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)中心。目前，炳草崗片區(qū)環(huán)繞中心廣場的商業(yè)圈是攀枝花市規(guī)模最大、最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)中心。渡仁商圈渡仁片區(qū)是攀枝花市零售業(yè)的發(fā)源地，曾經(jīng)是原渡口市的商業(yè)中心。隨著城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的遷移，該商圈的商業(yè)地位日漸衰落，但渡仁商業(yè)市場在該市特別是在渡仁片區(qū)消費者心目中仍有相當(dāng)?shù)牡匚?。渡仁商圈主要是由渡口商場、大渡口商業(yè)街、五十四家私市場、小商品批發(fā)市場，以及華山五交化家電城、糖酒大廈得等專業(yè)商場等構(gòu)成。渡口商場、大渡口商業(yè)街及華山批發(fā)市場是該片區(qū)百貨業(yè)、服飾業(yè)和鞋、皮包類經(jīng)營中心，是渡仁居民日常生活用品和中低檔服飾、鞋、包類的主要購買場所。五十四公里家私市場由統(tǒng)一家私廣場、家具城、金龍家具商場、香港天平家具城、宏發(fā)家具商場等20多家專業(yè)家私商場構(gòu)成，是整個攀枝花市規(guī)模最大，品種最齊全的家私銷售中心。該市場已形成規(guī)模，規(guī)模效應(yīng)明顯，相信隨著攀枝花市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，該市場會逐步擴(kuò)大，發(fā)展前景廣闊。大河北街小商品批發(fā)市場由大河北街兩邊30多家臨街的個體經(jīng)營小鋪面構(gòu)成，主要從事日常用品的批發(fā)業(yè)務(wù)。盡管這些鋪面陳舊，裝修簡陋，但卻是整個攀枝花市批發(fā)交易中心，輻射面極廣，市區(qū)、仁和以及米易、鹽邊兩個縣的個體經(jīng)營者大多在此進(jìn)貨。城市中心的東移，對該區(qū)域內(nèi)百貨、服飾、鞋、皮包類的影響較大，但對家私銷售和批發(fā)業(yè)務(wù)中心地位影響不大，而這些正是支撐渡仁商圈商業(yè)地位的基石。 渡仁商圈的總體特點： ※地理位置得天獨厚，輻射區(qū)域廣闊。 ※商圈內(nèi)人口密集度高，人流量大，市場人氣旺盛。 ※總體規(guī)模大，但個體規(guī)模較小，主題性不突出。 ※商圈內(nèi)商業(yè)形態(tài)豐富，經(jīng)營品種多樣，商業(yè)環(huán)境相對成熟。 炳草崗商圈 炳草崗是市委、市政府所在地，攀枝花市各大行政事業(yè)單位均聚集于此。該區(qū)域人口密集度最高，配套設(shè)施完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)、金融等中心為一體的城市核心地區(qū)。炳草崗商圈以新華街為軸，東起竹湖園超市區(qū)，西至二街房家電市場，環(huán)繞中心廣場，沿大梯道向北延伸到大影城商業(yè)廣場，沿攀枝花商業(yè)街向南延伸至德銘商業(yè)城，呈現(xiàn)近似“十”字狀分布，是目前攀枝花市最繁榮、最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)區(qū)。該商業(yè)圈主要由泰隆國際商城、攀貿(mào)中心、大梯道商業(yè)城、龍發(fā)電器商場、德銘商業(yè)城、德銘陽光、華聯(lián)超市、成都數(shù)碼城、譽興通訊城等多家大中型商場和連接各大商場的大梯道商業(yè)帶、新華街商業(yè)帶、人民街商業(yè)帶以及攀枝花商業(yè)街上1000多家各類街鋪構(gòu)成。炳草崗商圈商業(yè)形態(tài)豐富，即有傳統(tǒng)的百貨商場和個體經(jīng)營店鋪，又有現(xiàn)代的名牌專賣連鎖店和超市。經(jīng)營品種呈現(xiàn)多元化，有服飾、電器、鞋、皮包類、化妝品、電訊產(chǎn)品、文具、玩具、日用百貨、食品超市等等。值得注意的是該商業(yè)圈經(jīng)營品種相對集中，呈規(guī)模分布，其主要分布情況如下： ※服飾類 經(jīng)營服飾產(chǎn)品的主要集中在中心廣場周圍，如攀枝花商業(yè)街，泰隆商城、德銘商業(yè)城，德銘陽光及東方新天地。該區(qū)域有600多家大小服飾店，是攀枝花市店鋪租金最高，人氣最旺的商業(yè)場所。 ※電器類 經(jīng)營電器類的主要集中在二街房一帶，如龍發(fā)電器商場、龍發(fā)海爾專賣店、美的專賣店、山星電器、瑞友電器商場、康佳產(chǎn)品專賣店等等。該區(qū)域店鋪多以品牌專賣店的形式出現(xiàn)，多品牌同時經(jīng)營的店鋪較少，而且這些店鋪普遍規(guī)模小，消費者在選購商品時，需往返于各店鋪之間，挑選商品不太方便。集中各品牌商，統(tǒng)一經(jīng)營，將會帶來良好的規(guī)模效益。 ※超市業(yè) 超市的主要以北京華聯(lián)、華聯(lián)超市、紅旗連鎖等為代表。超市在攀枝花市屬新型的商業(yè)形態(tài)，但品牌度、服務(wù)管理等與其它大中型城市差距較大。 弄弄坪商圈依托攀鋼生活區(qū)，主要服務(wù)對象為攀鋼職工。該商圈主要由東風(fēng)商場，東風(fēng)商業(yè)大廈，東風(fēng)副食商場，友誼商場和盛源商場等構(gòu)成。這些商場多為傳統(tǒng)的百貨業(yè)商場，以柜臺式經(jīng)營為主，經(jīng)營狀況不佳。其經(jīng)營品種主要為日用百貨、小服飾、鞋類、化妝品、電器等產(chǎn)品。究其原因，在于該片區(qū)距離炳草崗商圈僅一江之隔，交通來往方便，對于日常用品以外的商品，片區(qū)居民偏好過江到炳草崗購買。炳棗大橋通車后，弄弄坪與炳草崗的實際距離和心理距離進(jìn)一步縮短，片區(qū)居民的這種購物傾向?qū)⒏厪娏?。因此弄弄坪商圈的商業(yè)地位將會下降，最終淪為渡仁商圈或炳草崗商圈的附庸。 西區(qū)商圈 城西分區(qū)由格里坪、河門口、陶家渡三個片區(qū)組成，其性質(zhì)以能源、建材工業(yè)和木材儲運加工業(yè)為主，兼有向滇西北中轉(zhuǎn)，集散物質(zhì)和商貿(mào)功能。西區(qū)商圈主要由攀西商廈，河門口商場，寶鼎商場構(gòu)成。該商圈距離城市中心區(qū)有相當(dāng)距離，具備一定的相對獨立性，其經(jīng)營品種較為齊全，但很分散，不成規(guī)模。隨著城西分區(qū)的發(fā)展，人口逐漸增多，再加上城市對外交通網(wǎng)絡(luò)日趨完善，該片區(qū)對滇西北的輻射作用將得到加強，因此西區(qū)商圈的發(fā)展前景美好，其商業(yè)地位會逐步提高。二、攀枝花市專業(yè)市場調(diào)查攀枝花市由于地形原因，商業(yè)網(wǎng)點比較分散，而主流消費品已形成幾大專業(yè)市場，初具規(guī)模，各具特色。※商業(yè)街商業(yè)街位于炳草崗片區(qū)新華街中段，緊鄰市民廣場，在地段上占有很大優(yōu)勢。商業(yè)街以經(jīng)營中檔服飾為主，休閑類品牌服飾較多，兼營各類小商品，品種齊全。在200多米長的小街上，匯集了近300家小商鋪，日人流量非常大，生意紅火。目前已成為攀枝花市人氣最旺的商業(yè)市場，鋪面租金一路攀升，由初期的140元/㎡.月漲到現(xiàn)在的最高300400元/㎡.月。由此可見，商業(yè)街在攀枝花商業(yè)形態(tài)中有著非常重要的地位，成為廣大市民選購小商品的首選場所?！译娨粭l街位于二街房至市民廣場路段，近30家臨街門面經(jīng)營彩電、冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)、音響、VCD等大小家電。店鋪營業(yè)面積20200㎡不等，獨家經(jīng)營規(guī)模較小，品種較為單一。經(jīng)營狀況好的代銷商已經(jīng)在開始進(jìn)行品牌擴(kuò)張，如龍發(fā)家電商場，在原有經(jīng)營規(guī)模上又增設(shè)一家海爾專賣店，取得了很好的規(guī)模效益。該區(qū)域已形成了一定規(guī)模，加之個體經(jīng)營，價格靈活，成為廣大市民挑選各類家電的理想場所?！ㄓ嵤袌鲇墒姓潦忻駨V場路段、譽興通訊城、大梯道商業(yè)城、電信大樓等部分組成，各家店鋪經(jīng)營品種大致相似，在價格、促銷手段上都較為接近，因而各商家的主要競爭表現(xiàn)在質(zhì)量、服務(wù)及售后服務(wù)上。其他片區(qū)經(jīng)營通訊產(chǎn)品的商家極少，全市通訊產(chǎn)品消費基本上集中在炳草崗商圈。※建材一條街位于江南三路，近200家店鋪經(jīng)營裝飾材料、廚衛(wèi)設(shè)備、地磚、木地板等家居建材。商家眾多，各類建材品種齊全。對于準(zhǔn)備家庭裝修，而又想多做選擇，買到質(zhì)優(yōu)價廉的裝飾材料的消費者來講，此處是必去之地。但是目前交通十分不方便，雖有大量過境公交車，但無?？奎c，此外周邊環(huán)境較差?！宜揭粭l街位于渡仁片區(qū)五十四公里，近30家大小商場經(jīng)營各類家私。規(guī)模都比較大，品牌多，古典、現(xiàn)代風(fēng)格多樣，在市民中有一定的知名度。但多數(shù)商場購物環(huán)境較差，無照明，光線不足，部分高檔家私體現(xiàn)不出高檔次與高品位。第三部分 項目分析一、 攀枝花市商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀（一）近期攀枝花市商業(yè)地產(chǎn)市場概況2003年,攀枝花市商業(yè)地產(chǎn)在政府實施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運作、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項利好因素推動下，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現(xiàn)，分布在市內(nèi)各個熱點區(qū)域，四面開花，去年的商用物業(yè)大旺，呈現(xiàn)一派喜人景象，主要表現(xiàn)在以下六方面：體驗式商鋪開發(fā)（SHOPPINGMAII）引領(lǐng)潮流體驗式商鋪開發(fā)（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。攀枝花市場都接受MAII這種類型的商業(yè)項目。百信生活中心就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為攀枝花首席社區(qū)商業(yè)中心。專業(yè)市場行情看漲由于攀枝花經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，攀枝花的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非常繁榮。2003年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當(dāng)理想。如小