【正文】 中海物業(yè)上海徐匯宏潤花園物業(yè)管理方案目 錄投標函一、前言……………………………………………………………… 1二、中海物業(yè)公司簡介……………………………………………… 2三、管理目標及經營理念…………………………………………… 10四、管理組織架構及人員配備……………………………………… 13五、管理制度一覽表………………………………………………… 17六、開辦費及管理費用測算………………………………………… 24七、服務內容及標準………………………………………………… 30設備設施管理 …………………………………………………… 30清潔服務管理 …………………………………………………… 38安保服務管理 …………………………………………………… 41綠化養(yǎng)護管理 …………………………………………………… 44八、檔案的建立與管理……………………………………………… 47九、各項管理指標及措施的承諾…………………………………… 48十、特色服務一覽表………………………………………………… 49十一、物業(yè)管理各類工作流程圖…………………………………… 51十二、中海物業(yè)管理業(yè)績一覽……………………………………… 56 十三、營業(yè)執(zhí)照及資質證書復印件一、前言宏潤花園項目位于徐匯區(qū)漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤仁房地產有限公司投資開發(fā)的高檔商品住宅小區(qū)。宏潤花園地理位置優(yōu)越，東北側與輕軌明珠線相距百米，占地面積47,151平方米，由8幢住宅樓及會所等組成，總建筑面積約16萬平方米。小區(qū)在規(guī)劃設計、施工各方面均體現(xiàn)了新型建筑的時代氣息。小區(qū)內建有會所、休閑廣場、游戲區(qū)、咖啡茶座等休閑娛樂場所，并建有商業(yè)中心，不但給小區(qū)業(yè)主帶來生活上的便利和舒適感，還為小區(qū)將來的發(fā)展打下良好的基礎。上海潤仁房地產有限公司為了使宏潤花園創(chuàng)造和保持安全、舒適、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的居住質量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區(qū)尚未銷售的時候就被評為徐匯區(qū)樣板小區(qū)，體現(xiàn)了較高的新文化品位。根據該物業(yè)的特點，實施與之相匹配的管理相當重要。經我司對宏潤花園一期物業(yè)管理招標文件進行仔細研究后，針對宏潤花園一期物業(yè)管理的實際情況，我們在項目管理的先進性、系統(tǒng)性、針對性方面做了充分的準備。從物業(yè)管理工作的難點和重點著手，確立我們的整體設想和策劃思路。我公司作為在ISO9002質量體系保證下，具有較高物業(yè)資質和服務品質的管理公司，完全有能力，有信心承擔宏潤花園的物業(yè)管理工作，如能在此次投標工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢，資金優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，竭誠為潤仁房地產公司做好物業(yè)管理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)管理樣板小區(qū)。中海物業(yè)管理（上海）有限公司二、中海物業(yè)管理（上海）有限公司簡介 中海物業(yè)管理（上海）有限公司是香港著名上市公司——中國海外集團全資子公司。 中國海外集團系中國建筑工程總公司在港的投資企業(yè)。一九七九年，改革開放初期，中國建筑工程總公司派出一批精英到香港發(fā)展，成立了中國海外集團。經過二十年的努力，中國海外集團由當時投資二百萬美元資產，發(fā)展到今天，總資產超過二百億。中國海外集團于九二年在香港上市，成為香港最具實力的上市公司之一。香港中海物業(yè)管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理著香港特別行政區(qū)政府大樓，駐港部隊駐地等香港著名物業(yè)。據不完全統(tǒng)計，在香港每二十個人中就有一人住在中海開發(fā)、建造、管理的樓盤中。 一九八八年八月八日，中國海外集團在深圳成立注冊中國海外建筑有限公司，展開了開拓內地事業(yè)的漫漫征途。中海集團旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業(yè)管理公司，在內地的物業(yè)管理面積超過二千萬平方米，居全國首位，“中海物業(yè)”成為當前中國最具實力的物業(yè)管理品牌。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡稱中海物業(yè)）成立于一九九五年，是上海市物業(yè)管理協(xié)會理事單位、上海市物業(yè)管理協(xié)會第六工作委員會主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。一九九八年三月，通過ISO9002國際標準質量保證體系的第三方認證。一九九八年十二月，獲上海市二級物業(yè)管理企業(yè)資質。目前申報一級資質工作已通過上海市主管部門驗收，報建設部批準。 公司共有在正式員工已超過850人，（2002年10月24日統(tǒng)計數(shù)字）。公司實行董事會領導下的總經理負責制，下設行政、人事、財務等九個職能部門及海華花園、上海廣場等九個管理處. 公司主要從事高檔物業(yè)管理或物業(yè)顧問,目前中海物業(yè)管理有著外銷寫字樓、外銷別墅小區(qū)、內外銷高層公寓等各種類型的樓盤，管理面積近100萬平方米。中海物業(yè)的管理具有以下特色： 一、雄厚的工程技術實力 中海物業(yè)公司有一大批來自房產開發(fā)第一線的工程技術人員，他們曾參與過各種樓宇的開發(fā)建造，有著豐富的工程管理經驗。 協(xié)助發(fā)展商進行物業(yè)驗收是物業(yè)管理的第一重要步驟，經驗豐富的中海工程技術人員在物業(yè)驗收過程中發(fā)揮著重要作用，可以為發(fā)展商省下大量人力、財力、物力。物業(yè)維修保養(yǎng)工作的精細與否，直接關系到物業(yè)的使用，經驗豐富的工程技術人員能以豐富的經驗及敏銳的感覺及時發(fā)現(xiàn)問題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。二、軍事化管理的安保隊伍中海物業(yè)公司的安保隊伍具有軍事化管理的特色：嚴格苛求、自覺奉獻、軍事管理、技術精湛、靈活機動、盡職盡責多年來，中海物業(yè)公司的安保隊伍不但以良好的服務，保質保量的完成了公司的各項安全保衛(wèi)、消防任務，而且還為眾多的企業(yè)事業(yè)單位培訓了大量的技術骨干，為上海市的經濟建設貢獻出自己的力量。在上海房屋土地管理局物業(yè)管理處的推薦下，中海物業(yè)為上海市圖書館的安保隊伍提供了全面的培訓服務，提升了上海圖書館的物業(yè)管理品質。上海電話發(fā)展公司的國際保齡球館開業(yè)的時候，聘請中海物業(yè)的安保們?yōu)槠溟_業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并很好的完成了任務，獲得了好評。中海物業(yè)還為上海珠江投資有限公司的開發(fā)項目提供了安保服務，在服務過程中始終堅持質量體系的標準，樹立了安保服務質量優(yōu)良形象的榜樣。華為公司是中國最大的計算機產業(yè)公司，在上海的金茂大廈、信息大廈擁有十多層辦公區(qū)域。中海物業(yè)公司本著竭誠服務、嚴格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務。近幾年，中海物業(yè)公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區(qū)安保提供一系列的培訓，促進了打浦街道的整體社區(qū)良好治安環(huán)境。中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓，提高了安保人員的素質。 三、先進的管理理念、科學完善的管理模式中海物業(yè)在管理上，運用國際先進的物業(yè)管理模式結合各樓盤的實際特色，對物業(yè)實行專業(yè)化的管理。在信息時代到來的今天，中海物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎上獨創(chuàng)的“COB”菜單式物業(yè)管理服務，充分利用樓宇先進的智能化資源，通過局域網運行我司自行研制的“COB”服務平臺軟件，使得中海物業(yè)既具優(yōu)秀傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務，更插上了二十一世紀信息網絡時代辦公新理念的翅膀。幾年來，中海物業(yè)之所以能蓬勃發(fā)展，完全得益于其科學完善的物業(yè)管理模式，經過多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、中海馨園、海天花園等樓盤管理中得到驗證。中海物業(yè)公司管理樓盤簡介海華花園位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建造的外銷商品房。由5幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫和中心花園組成。建筑面積12萬平方米，這是公司接管的第一個樓盤，曾先后獲得市和部的多項榮譽稱號。海興廣場毗鄰海華，是一幢集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約6萬平方米，麥當勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入伙，給打浦橋地區(qū)的商業(yè)帶來了繁榮。海興廣場的物業(yè)管理也多次獲市和部的榮譽稱號。海麗花園是海華花園的姐妹樓，由3幢高層住宅樓、裙房、地庫、活動中心和花園組成，建筑面積約7平方米。海麗“二次裝修管理”的經驗作為典型被市房地局向全市推廣，曾被評為“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名，評比的當天檢查人員隨機走訪了40余戶業(yè)主，滿意率100%，被認為是不可思議。海天花園位于滬青平公路1481號，占地21萬平方米，建筑面積約7萬多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復式洋房和排屋。60%的綠化率，7個足球場面積大小的中心花園，2000平方米的休閑會所，由于地處郊區(qū)對安全保衛(wèi)有很高要求。 上海廣場是永菱房產發(fā)展公司開發(fā)的甲級商辦住綜合樓，位于淮海路138號，建筑面積達8萬平方米，是公司的第一個外接樓盤。上海廣場的設備繁雜、先進，使中海強于設備管理的優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。可以說上海廣場的設備保養(yǎng)、運行情況的優(yōu)異在淮海路上是遠近聞名的，連浦東陸家嘴地區(qū)由日資企業(yè)管理的申茂大廈也慕名前來參觀學習。 海麗大廈與海麗花園同屬一個規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為2萬多平方米。 盛族家園由上海盛族房地產開發(fā)經營有限公司開發(fā)，位于浦東臨沂北路210弄。建筑總面積為5萬平方米，一期為2萬平方米，是公司外接的第一個住宅小區(qū)。99年底公司與昆山市城市發(fā)展有限責任公司簽訂了昆山樓邑小區(qū)的“物業(yè)管理顧問合同”。這是公司第一個跨省市物業(yè)小區(qū)管理的顧問合同。小區(qū)位于江蘇省昆山市，建筑面積20萬平方米，顧問面積約11萬平方米。中海物業(yè)是“昆山市城建發(fā)展”在上海進行考察，在眾多物業(yè)公司中進行篩選后做出的選擇。 中海大廈是商辦綜合樓，位于淮海中路398號，建筑總面積3萬5千余平方米。高標準、高起點、嚴要求，很快使中海大廈名聲雀起。經市房地局檢查推薦，建設部檢查評比后被評為“2001年度全國物業(yè)管理示范大廈”。 2000年10月，公司與市電話發(fā)展有限公司簽定了，“國立大廈”的物業(yè)管理委托合同。國立大廈位于北京西路1465號，建筑面積3萬3千平方米。為了保證大廈的一流管理，市電話發(fā)展公司決定請市物業(yè)管理協(xié)會出面組織，采用向社會邀請招標的方式聘請物業(yè)管理公司，結果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對優(yōu)勢成了國立大廈的管家。2001年APEC會議在上海召開，國立大廈承擔82001熱線咨詢電話的重任，在此其間部、市的領導多次視查，均獲得好評、管理處圓滿地完成了任務，發(fā)展商感到非常滿意。 1志誠大廈位于西安市高新開發(fā)區(qū)內，建筑面積4萬平方米，由陜西新源房地產有限公司發(fā)展。他們在全國范圍內挑選“管家”，最終于2000年9月與我司簽定“志誠大廈物業(yè)顧問合同”這是公司第一個跨省市辦公樓顧問合同。 1中海馨園位于徐匯區(qū)欽州路8號。是“?！弊痔枠潜P在上海第三代住宅樓精品的示范樣版。建筑面積15萬平方米，2001年6月28日入伙，這是公司接管的第十二個樓盤。51 / 52三、管理目標及經營理念我們的管理目標：交房后一年內使宏潤花園一期達到全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)的標準。整體構想：豐富的經驗是管理的基礎我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)管理各類型評比大獎。在宏潤花園的物業(yè)管理中，我公司將發(fā)揚即定質量方針，全面結合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標準”竭盡全力為宏潤花園提供高效、完美的服務。導入先進而成熟的管理體系我司是上海市業(yè)內最早通過ISO9002國際質量認證體系的專業(yè)物業(yè)管理公司?！敖哒\服務，追求完美”是我們的質量方針。先進而成熟的管理體系是公司多年積累的結果，它不僅為我們管理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的“產品”（服務）質量保障，也為業(yè)內造就了大批優(yōu)秀的人才。因此，我司將會根據宏潤花園的物業(yè)特點和服務需求，設計一套貫穿ISO體系精髓的管理體系。使管理