【正文】 中海物業(yè)上海徐匯宏潤花園物業(yè)管理方案目 錄投標(biāo)函一、前言……………………………………………………………… 1二、中海物業(yè)公司簡介……………………………………………… 2三、管理目標(biāo)及經(jīng)營理念…………………………………………… 10四、管理組織架構(gòu)及人員配備……………………………………… 13五、管理制度一覽表………………………………………………… 17六、開辦費及管理費用測算………………………………………… 24七、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………… 30設(shè)備設(shè)施管理 …………………………………………………… 30清潔服務(wù)管理 …………………………………………………… 38安保服務(wù)管理 …………………………………………………… 41綠化養(yǎng)護管理 …………………………………………………… 44八、檔案的建立與管理……………………………………………… 47九、各項管理指標(biāo)及措施的承諾…………………………………… 48十、特色服務(wù)一覽表………………………………………………… 49十一、物業(yè)管理各類工作流程圖…………………………………… 51十二、中海物業(yè)管理業(yè)績一覽……………………………………… 56 十三、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件一、前言宏潤花園項目位于徐匯區(qū)漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤仁房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)的高檔商品住宅小區(qū)。宏潤花園地理位置優(yōu)越，東北側(cè)與輕軌明珠線相距百米，占地面積47,151平方米，由8幢住宅樓及會所等組成，總建筑面積約16萬平方米。小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計、施工各方面均體現(xiàn)了新型建筑的時代氣息。小區(qū)內(nèi)建有會所、休閑廣場、游戲區(qū)、咖啡茶座等休閑娛樂場所，并建有商業(yè)中心，不但給小區(qū)業(yè)主帶來生活上的便利和舒適感，還為小區(qū)將來的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。上海潤仁房地產(chǎn)有限公司為了使宏潤花園創(chuàng)造和保持安全、舒適、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的居住質(zhì)量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區(qū)尚未銷售的時候就被評為徐匯區(qū)樣板小區(qū)，體現(xiàn)了較高的新文化品位。根據(jù)該物業(yè)的特點，實施與之相匹配的管理相當(dāng)重要。經(jīng)我司對宏潤花園一期物業(yè)管理招標(biāo)文件進行仔細(xì)研究后，針對宏潤花園一期物業(yè)管理的實際情況，我們在項目管理的先進性、系統(tǒng)性、針對性方面做了充分的準(zhǔn)備。從物業(yè)管理工作的難點和重點著手，確立我們的整體設(shè)想和策劃思路。我公司作為在ISO9002質(zhì)量體系保證下，具有較高物業(yè)資質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的管理公司，完全有能力，有信心承擔(dān)宏潤花園的物業(yè)管理工作，如能在此次投標(biāo)工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢，資金優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，竭誠為潤仁房地產(chǎn)公司做好物業(yè)管理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)管理樣板小區(qū)。中海物業(yè)管理（上海）有限公司二、中海物業(yè)管理（上海）有限公司簡介 中海物業(yè)管理（上海）有限公司是香港著名上市公司——中國海外集團全資子公司。 中國海外集團系中國建筑工程總公司在港的投資企業(yè)。一九七九年，改革開放初期，中國建筑工程總公司派出一批精英到香港發(fā)展，成立了中國海外集團。經(jīng)過二十年的努力，中國海外集團由當(dāng)時投資二百萬美元資產(chǎn)，發(fā)展到今天，總資產(chǎn)超過二百億。中國海外集團于九二年在香港上市，成為香港最具實力的上市公司之一。香港中海物業(yè)管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理著香港特別行政區(qū)政府大樓，駐港部隊駐地等香港著名物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，在香港每二十個人中就有一人住在中海開發(fā)、建造、管理的樓盤中。 一九八八年八月八日，中國海外集團在深圳成立注冊中國海外建筑有限公司，展開了開拓內(nèi)地事業(yè)的漫漫征途。中海集團旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業(yè)管理公司，在內(nèi)地的物業(yè)管理面積超過二千萬平方米，居全國首位，“中海物業(yè)”成為當(dāng)前中國最具實力的物業(yè)管理品牌。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡稱中海物業(yè)）成立于一九九五年，是上海市物業(yè)管理協(xié)會理事單位、上海市物業(yè)管理協(xié)會第六工作委員會主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。一九九八年三月，通過ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。一九九八年十二月，獲上海市二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。目前申報一級資質(zhì)工作已通過上海市主管部門驗收，報建設(shè)部批準(zhǔn)。 公司共有在正式員工已超過850人，（2002年10月24日統(tǒng)計數(shù)字）。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政、人事、財務(wù)等九個職能部門及海華花園、上海廣場等九個管理處. 公司主要從事高檔物業(yè)管理或物業(yè)顧問,目前中海物業(yè)管理有著外銷寫字樓、外銷別墅小區(qū)、內(nèi)外銷高層公寓等各種類型的樓盤，管理面積近100萬平方米。中海物業(yè)的管理具有以下特色： 一、雄厚的工程技術(shù)實力 中海物業(yè)公司有一大批來自房產(chǎn)開發(fā)第一線的工程技術(shù)人員，他們曾參與過各種樓宇的開發(fā)建造，有著豐富的工程管理經(jīng)驗。 協(xié)助發(fā)展商進行物業(yè)驗收是物業(yè)管理的第一重要步驟，經(jīng)驗豐富的中海工程技術(shù)人員在物業(yè)驗收過程中發(fā)揮著重要作用，可以為發(fā)展商省下大量人力、財力、物力。物業(yè)維修保養(yǎng)工作的精細(xì)與否，直接關(guān)系到物業(yè)的使用，經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)人員能以豐富的經(jīng)驗及敏銳的感覺及時發(fā)現(xiàn)問題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。二、軍事化管理的安保隊伍中海物業(yè)公司的安保隊伍具有軍事化管理的特色：嚴(yán)格苛求、自覺奉獻、軍事管理、技術(shù)精湛、靈活機動、盡職盡責(zé)多年來，中海物業(yè)公司的安保隊伍不但以良好的服務(wù)，保質(zhì)保量的完成了公司的各項安全保衛(wèi)、消防任務(wù)，而且還為眾多的企業(yè)事業(yè)單位培訓(xùn)了大量的技術(shù)骨干，為上海市的經(jīng)濟建設(shè)貢獻出自己的力量。在上海房屋土地管理局物業(yè)管理處的推薦下，中海物業(yè)為上海市圖書館的安保隊伍提供了全面的培訓(xùn)服務(wù)，提升了上海圖書館的物業(yè)管理品質(zhì)。上海電話發(fā)展公司的國際保齡球館開業(yè)的時候，聘請中海物業(yè)的安保們?yōu)槠溟_業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并很好的完成了任務(wù)，獲得了好評。中海物業(yè)還為上海珠江投資有限公司的開發(fā)項目提供了安保服務(wù)，在服務(wù)過程中始終堅持質(zhì)量體系的標(biāo)準(zhǔn)，樹立了安保服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良形象的榜樣。華為公司是中國最大的計算機產(chǎn)業(yè)公司，在上海的金茂大廈、信息大廈擁有十多層辦公區(qū)域。中海物業(yè)公司本著竭誠服務(wù)、嚴(yán)格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務(wù)。近幾年，中海物業(yè)公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區(qū)安保提供一系列的培訓(xùn)，促進了打浦街道的整體社區(qū)良好治安環(huán)境。中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務(wù)，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高了安保人員的素質(zhì)。 三、先進的管理理念、科學(xué)完善的管理模式中海物業(yè)在管理上，運用國際先進的物業(yè)管理模式結(jié)合各樓盤的實際特色，對物業(yè)實行專業(yè)化的管理。在信息時代到來的今天，中海物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上獨創(chuàng)的“COB”菜單式物業(yè)管理服務(wù)，充分利用樓宇先進的智能化資源，通過局域網(wǎng)運行我司自行研制的“COB”服務(wù)平臺軟件，使得中海物業(yè)既具優(yōu)秀傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，更插上了二十一世紀(jì)信息網(wǎng)絡(luò)時代辦公新理念的翅膀。幾年來，中海物業(yè)之所以能蓬勃發(fā)展，完全得益于其科學(xué)完善的物業(yè)管理模式，經(jīng)過多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、中海馨園、海天花園等樓盤管理中得到驗證。中海物業(yè)公司管理樓盤簡介海華花園位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建造的外銷商品房。由5幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫和中心花園組成。建筑面積12萬平方米，這是公司接管的第一個樓盤，曾先后獲得市和部的多項榮譽稱號。海興廣場毗鄰海華，是一幢集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約6萬平方米，麥當(dāng)勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入伙，給打浦橋地區(qū)的商業(yè)帶來了繁榮。海興廣場的物業(yè)管理也多次獲市和部的榮譽稱號。海麗花園是海華花園的姐妹樓，由3幢高層住宅樓、裙房、地庫、活動中心和花園組成，建筑面積約7平方米。海麗“二次裝修管理”的經(jīng)驗作為典型被市房地局向全市推廣，曾被評為“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名，評比的當(dāng)天檢查人員隨機走訪了40余戶業(yè)主，滿意率100%，被認(rèn)為是不可思議。海天花園位于滬青平公路1481號，占地21萬平方米，建筑面積約7萬多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復(fù)式洋房和排屋。60%的綠化率，7個足球場面積大小的中心花園，2000平方米的休閑會所，由于地處郊區(qū)對安全保衛(wèi)有很高要求。 上海廣場是永菱房產(chǎn)發(fā)展公司開發(fā)的甲級商辦住綜合樓，位于淮海路138號，建筑面積達8萬平方米，是公司的第一個外接樓盤。上海廣場的設(shè)備繁雜、先進，使中海強于設(shè)備管理的優(yōu)勢得到充分發(fā)揮?？梢哉f上海廣場的設(shè)備保養(yǎng)、運行情況的優(yōu)異在淮海路上是遠(yuǎn)近聞名的，連浦東陸家嘴地區(qū)由日資企業(yè)管理的申茂大廈也慕名前來參觀學(xué)習(xí)。 海麗大廈與海麗花園同屬一個規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為2萬多平方米。 盛族家園由上海盛族房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司開發(fā)，位于浦東臨沂北路210弄。建筑總面積為5萬平方米，一期為2萬平方米，是公司外接的第一個住宅小區(qū)。99年底公司與昆山市城市發(fā)展有限責(zé)任公司簽訂了昆山樓邑小區(qū)的“物業(yè)管理顧問合同”。這是公司第一個跨省市物業(yè)小區(qū)管理的顧問合同。小區(qū)位于江蘇省昆山市，建筑面積20萬平方米，顧問面積約11萬平方米。中海物業(yè)是“昆山市城建發(fā)展”在上海進行考察，在眾多物業(yè)公司中進行篩選后做出的選擇。 中海大廈是商辦綜合樓，位于淮海中路398號，建筑總面積3萬5千余平方米。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、嚴(yán)要求，很快使中海大廈名聲雀起。經(jīng)市房地局檢查推薦，建設(shè)部檢查評比后被評為“2001年度全國物業(yè)管理示范大廈”。 2000年10月，公司與市電話發(fā)展有限公司簽定了，“國立大廈”的物業(yè)管理委托合同。國立大廈位于北京西路1465號，建筑面積3萬3千平方米。為了保證大廈的一流管理，市電話發(fā)展公司決定請市物業(yè)管理協(xié)會出面組織，采用向社會邀請招標(biāo)的方式聘請物業(yè)管理公司，結(jié)果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對優(yōu)勢成了國立大廈的管家。2001年APEC會議在上海召開，國立大廈承擔(dān)82001熱線咨詢電話的重任，在此其間部、市的領(lǐng)導(dǎo)多次視查，均獲得好評、管理處圓滿地完成了任務(wù)，發(fā)展商感到非常滿意。 1志誠大廈位于西安市高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，建筑面積4萬平方米，由陜西新源房地產(chǎn)有限公司發(fā)展。他們在全國范圍內(nèi)挑選“管家”，最終于2000年9月與我司簽定“志誠大廈物業(yè)顧問合同”這是公司第一個跨省市辦公樓顧問合同。 1中海馨園位于徐匯區(qū)欽州路8號。是“?！弊痔枠潜P在上海第三代住宅樓精品的示范樣版。建筑面積15萬平方米，2001年6月28日入伙，這是公司接管的第十二個樓盤。51 / 52三、管理目標(biāo)及經(jīng)營理念我們的管理目標(biāo)：交房后一年內(nèi)使宏潤花園一期達到全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。整體構(gòu)想：豐富的經(jīng)驗是管理的基礎(chǔ)我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)管理各類型評比大獎。在宏潤花園的物業(yè)管理中，我公司將發(fā)揚即定質(zhì)量方針，全面結(jié)合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”竭盡全力為宏潤花園提供高效、完美的服務(wù)。導(dǎo)入先進而成熟的管理體系我司是上海市業(yè)內(nèi)最早通過ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證體系的專業(yè)物業(yè)管理公司。“竭誠服務(wù)，追求完美”是我們的質(zhì)量方針。先進而成熟的管理體系是公司多年積累的結(jié)果，它不僅為我們管理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的“產(chǎn)品”（服務(wù)）質(zhì)量保障，也為業(yè)內(nèi)造就了大批優(yōu)秀的人才。因此，我司將會根據(jù)宏潤花園的物業(yè)特點和服務(wù)需求，設(shè)計一套貫穿ISO體系精髓的管理體系。使管理