【正文】 中海物業(yè)上海徐匯宏潤(rùn)花園物業(yè)管理方案目 錄投標(biāo)函一、前言……………………………………………………………… 1二、中海物業(yè)公司簡(jiǎn)介……………………………………………… 2三、管理目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)理念…………………………………………… 10四、管理組織架構(gòu)及人員配備……………………………………… 13五、管理制度一覽表………………………………………………… 17六、開(kāi)辦費(fèi)及管理費(fèi)用測(cè)算………………………………………… 24七、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………… 30設(shè)備設(shè)施管理 …………………………………………………… 30清潔服務(wù)管理 …………………………………………………… 38安保服務(wù)管理 …………………………………………………… 41綠化養(yǎng)護(hù)管理 …………………………………………………… 44八、檔案的建立與管理……………………………………………… 47九、各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施的承諾…………………………………… 48十、特色服務(wù)一覽表………………………………………………… 49十一、物業(yè)管理各類工作流程圖…………………………………… 51十二、中海物業(yè)管理業(yè)績(jī)一覽……………………………………… 56 十三、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件一、前言宏潤(rùn)花園項(xiàng)目位于徐匯區(qū)漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤(rùn)仁房地產(chǎn)有限公司投資開(kāi)發(fā)的高檔商品住宅小區(qū)。宏潤(rùn)花園地理位置優(yōu)越，東北側(cè)與輕軌明珠線相距百米，占地面積47,151平方米，由8幢住宅樓及會(huì)所等組成，總建筑面積約16萬(wàn)平方米。小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工各方面均體現(xiàn)了新型建筑的時(shí)代氣息。小區(qū)內(nèi)建有會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、游戲區(qū)、咖啡茶座等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，并建有商業(yè)中心，不但給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)生活上的便利和舒適感，還為小區(qū)將來(lái)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。上海潤(rùn)仁房地產(chǎn)有限公司為了使宏潤(rùn)花園創(chuàng)造和保持安全、舒適、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的居住質(zhì)量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區(qū)尚未銷售的時(shí)候就被評(píng)為徐匯區(qū)樣板小區(qū)，體現(xiàn)了較高的新文化品位。根據(jù)該物業(yè)的特點(diǎn)，實(shí)施與之相匹配的管理相當(dāng)重要。經(jīng)我司對(duì)宏潤(rùn)花園一期物業(yè)管理招標(biāo)文件進(jìn)行仔細(xì)研究后，針對(duì)宏潤(rùn)花園一期物業(yè)管理的實(shí)際情況，我們?cè)陧?xiàng)目管理的先進(jìn)性、系統(tǒng)性、針對(duì)性方面做了充分的準(zhǔn)備。從物業(yè)管理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)著手，確立我們的整體設(shè)想和策劃思路。我公司作為在ISO9002質(zhì)量體系保證下，具有較高物業(yè)資質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的管理公司，完全有能力，有信心承擔(dān)宏潤(rùn)花園的物業(yè)管理工作，如能在此次投標(biāo)工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢(shì)，資金優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，竭誠(chéng)為潤(rùn)仁房地產(chǎn)公司做好物業(yè)管理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)管理樣板小區(qū)。中海物業(yè)管理（上海）有限公司二、中海物業(yè)管理（上海）有限公司簡(jiǎn)介 中海物業(yè)管理（上海）有限公司是香港著名上市公司——中國(guó)海外集團(tuán)全資子公司。 中國(guó)海外集團(tuán)系中國(guó)建筑工程總公司在港的投資企業(yè)。一九七九年，改革開(kāi)放初期，中國(guó)建筑工程總公司派出一批精英到香港發(fā)展，成立了中國(guó)海外集團(tuán)。經(jīng)過(guò)二十年的努力，中國(guó)海外集團(tuán)由當(dāng)時(shí)投資二百萬(wàn)美元資產(chǎn)，發(fā)展到今天，總資產(chǎn)超過(guò)二百億。中國(guó)海外集團(tuán)于九二年在香港上市，成為香港最具實(shí)力的上市公司之一。香港中海物業(yè)管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理著香港特別行政區(qū)政府大樓，駐港部隊(duì)駐地等香港著名物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在香港每二十個(gè)人中就有一人住在中海開(kāi)發(fā)、建造、管理的樓盤中。 一九八八年八月八日，中國(guó)海外集團(tuán)在深圳成立注冊(cè)中國(guó)海外建筑有限公司，展開(kāi)了開(kāi)拓內(nèi)地事業(yè)的漫漫征途。中海集團(tuán)旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業(yè)管理公司，在內(nèi)地的物業(yè)管理面積超過(guò)二千萬(wàn)平方米，居全國(guó)首位，“中海物業(yè)”成為當(dāng)前中國(guó)最具實(shí)力的物業(yè)管理品牌。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海物業(yè)）成立于一九九五年，是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第六工作委員會(huì)主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。一九九八年三月，通過(guò)ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。一九九八年十二月，獲上海市二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。目前申報(bào)一級(jí)資質(zhì)工作已通過(guò)上海市主管部門驗(yàn)收，報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。 公司共有在正式員工已超過(guò)850人，（2002年10月24日統(tǒng)計(jì)數(shù)字）。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政、人事、財(cái)務(wù)等九個(gè)職能部門及海華花園、上海廣場(chǎng)等九個(gè)管理處. 公司主要從事高檔物業(yè)管理或物業(yè)顧問(wèn),目前中海物業(yè)管理有著外銷寫(xiě)字樓、外銷別墅小區(qū)、內(nèi)外銷高層公寓等各種類型的樓盤，管理面積近100萬(wàn)平方米。中海物業(yè)的管理具有以下特色： 一、雄厚的工程技術(shù)實(shí)力 中海物業(yè)公司有一大批來(lái)自房產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一線的工程技術(shù)人員，他們?cè)鴧⑴c過(guò)各種樓宇的開(kāi)發(fā)建造，有著豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)。 協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收是物業(yè)管理的第一重要步驟，經(jīng)驗(yàn)豐富的中海工程技術(shù)人員在物業(yè)驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)揮著重要作用，可以為發(fā)展商省下大量人力、財(cái)力、物力。物業(yè)維修保養(yǎng)工作的精細(xì)與否，直接關(guān)系到物業(yè)的使用，經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員能以豐富的經(jīng)驗(yàn)及敏銳的感覺(jué)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。二、軍事化管理的安保隊(duì)伍中海物業(yè)公司的安保隊(duì)伍具有軍事化管理的特色：嚴(yán)格苛求、自覺(jué)奉獻(xiàn)、軍事管理、技術(shù)精湛、靈活機(jī)動(dòng)、盡職盡責(zé)多年來(lái)，中海物業(yè)公司的安保隊(duì)伍不但以良好的服務(wù)，保質(zhì)保量的完成了公司的各項(xiàng)安全保衛(wèi)、消防任務(wù)，而且還為眾多的企業(yè)事業(yè)單位培訓(xùn)了大量的技術(shù)骨干，為上海市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)出自己的力量。在上海房屋土地管理局物業(yè)管理處的推薦下，中海物業(yè)為上海市圖書(shū)館的安保隊(duì)伍提供了全面的培訓(xùn)服務(wù)，提升了上海圖書(shū)館的物業(yè)管理品質(zhì)。上海電話發(fā)展公司的國(guó)際保齡球館開(kāi)業(yè)的時(shí)候，聘請(qǐng)中海物業(yè)的安保們?yōu)槠溟_(kāi)業(yè)儀式做安全保衛(wèi)工作，并很好的完成了任務(wù)，獲得了好評(píng)。中海物業(yè)還為上海珠江投資有限公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了安保服務(wù)，在服務(wù)過(guò)程中始終堅(jiān)持質(zhì)量體系的標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立了安保服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良形象的榜樣。華為公司是中國(guó)最大的計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)公司，在上海的金茂大廈、信息大廈擁有十多層辦公區(qū)域。中海物業(yè)公司本著竭誠(chéng)服務(wù)、嚴(yán)格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務(wù)。近幾年，中海物業(yè)公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社區(qū)安保提供一系列的培訓(xùn)，促進(jìn)了打浦街道的整體社區(qū)良好治安環(huán)境。中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務(wù)，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團(tuán)的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高了安保人員的素質(zhì)。 三、先進(jìn)的管理理念、科學(xué)完善的管理模式中海物業(yè)在管理上，運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)的物業(yè)管理模式結(jié)合各樓盤的實(shí)際特色，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化的管理。在信息時(shí)代到來(lái)的今天，中海物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上獨(dú)創(chuàng)的“COB”菜單式物業(yè)管理服務(wù)，充分利用樓宇先進(jìn)的智能化資源，通過(guò)局域網(wǎng)運(yùn)行我司自行研制的“COB”服務(wù)平臺(tái)軟件，使得中海物業(yè)既具優(yōu)秀傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，更插上了二十一世紀(jì)信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代辦公新理念的翅膀。幾年來(lái)，中海物業(yè)之所以能蓬勃發(fā)展，完全得益于其科學(xué)完善的物業(yè)管理模式，經(jīng)過(guò)多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，并在海華花園、海麗花園、中海馨園、海天花園等樓盤管理中得到驗(yàn)證。中海物業(yè)公司管理樓盤簡(jiǎn)介海華花園位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建造的外銷商品房。由5幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫(kù)和中心花園組成。建筑面積12萬(wàn)平方米，這是公司接管的第一個(gè)樓盤，曾先后獲得市和部的多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。海興廣場(chǎng)毗鄰海華，是一幢集商業(yè)、娛樂(lè)、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建筑面積為約6萬(wàn)平方米，麥當(dāng)勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚(yú)等商家的入伙，給打浦橋地區(qū)的商業(yè)帶來(lái)了繁榮。海興廣場(chǎng)的物業(yè)管理也多次獲市和部的榮譽(yù)稱號(hào)。海麗花園是海華花園的姐妹樓，由3幢高層住宅樓、裙房、地庫(kù)、活動(dòng)中心和花園組成，建筑面積約7平方米。海麗“二次裝修管理”的經(jīng)驗(yàn)作為典型被市房地局向全市推廣，曾被評(píng)為“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名，評(píng)比的當(dāng)天檢查人員隨機(jī)走訪了40余戶業(yè)主，滿意率100%，被認(rèn)為是不可思議。海天花園位于滬青平公路1481號(hào)，占地21萬(wàn)平方米，建筑面積約7萬(wàn)多平方米，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層復(fù)式洋房和排屋。60%的綠化率，7個(gè)足球場(chǎng)面積大小的中心花園，2000平方米的休閑會(huì)所，由于地處郊區(qū)對(duì)安全保衛(wèi)有很高要求。 上海廣場(chǎng)是永菱房產(chǎn)發(fā)展公司開(kāi)發(fā)的甲級(jí)商辦住綜合樓，位于淮海路138號(hào)，建筑面積達(dá)8萬(wàn)平方米，是公司的第一個(gè)外接樓盤。上海廣場(chǎng)的設(shè)備繁雜、先進(jìn)，使中海強(qiáng)于設(shè)備管理的優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮?？梢哉f(shuō)上海廣場(chǎng)的設(shè)備保養(yǎng)、運(yùn)行情況的優(yōu)異在淮海路上是遠(yuǎn)近聞名的，連浦東陸家嘴地區(qū)由日資企業(yè)管理的申茂大廈也慕名前來(lái)參觀學(xué)習(xí)。 海麗大廈與海麗花園同屬一個(gè)規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為2萬(wàn)多平方米。 盛族家園由上海盛族房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司開(kāi)發(fā)，位于浦東臨沂北路210弄。建筑總面積為5萬(wàn)平方米，一期為2萬(wàn)平方米，是公司外接的第一個(gè)住宅小區(qū)。99年底公司與昆山市城市發(fā)展有限責(zé)任公司簽訂了昆山樓邑小區(qū)的“物業(yè)管理顧問(wèn)合同”。這是公司第一個(gè)跨省市物業(yè)小區(qū)管理的顧問(wèn)合同。小區(qū)位于江蘇省昆山市，建筑面積20萬(wàn)平方米，顧問(wèn)面積約11萬(wàn)平方米。中海物業(yè)是“昆山市城建發(fā)展”在上海進(jìn)行考察，在眾多物業(yè)公司中進(jìn)行篩選后做出的選擇。 中海大廈是商辦綜合樓，位于淮海中路398號(hào)，建筑總面積3萬(wàn)5千余平方米。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，很快使中海大廈名聲雀起。經(jīng)市房地局檢查推薦，建設(shè)部檢查評(píng)比后被評(píng)為“2001年度全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”。 2000年10月，公司與市電話發(fā)展有限公司簽定了，“國(guó)立大廈”的物業(yè)管理委托合同。國(guó)立大廈位于北京西路1465號(hào)，建筑面積3萬(wàn)3千平方米。為了保證大廈的一流管理，市電話發(fā)展公司決定請(qǐng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出面組織，采用向社會(huì)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，結(jié)果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成了國(guó)立大廈的管家。2001年APEC會(huì)議在上海召開(kāi)，國(guó)立大廈承擔(dān)82001熱線咨詢電話的重任，在此其間部、市的領(lǐng)導(dǎo)多次視查，均獲得好評(píng)、管理處圓滿地完成了任務(wù)，發(fā)展商感到非常滿意。 1志誠(chéng)大廈位于西安市高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，建筑面積4萬(wàn)平方米，由陜西新源房地產(chǎn)有限公司發(fā)展。他們?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)挑選“管家”，最終于2000年9月與我司簽定“志誠(chéng)大廈物業(yè)顧問(wèn)合同”這是公司第一個(gè)跨省市辦公樓顧問(wèn)合同。 1中海馨園位于徐匯區(qū)欽州路8號(hào)。是“?！弊痔?hào)樓盤在上海第三代住宅樓精品的示范樣版。建筑面積15萬(wàn)平方米，2001年6月28日入伙，這是公司接管的第十二個(gè)樓盤。51 / 52三、管理目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)理念我們的管理目標(biāo)：交房后一年內(nèi)使宏潤(rùn)花園一期達(dá)到全國(guó)城市優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。整體構(gòu)想：豐富的經(jīng)驗(yàn)是管理的基礎(chǔ)我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)管理各類型評(píng)比大獎(jiǎng)。在宏潤(rùn)花園的物業(yè)管理中，我公司將發(fā)揚(yáng)即定質(zhì)量方針，全面結(jié)合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”竭盡全力為宏潤(rùn)花園提供高效、完美的服務(wù)。導(dǎo)入先進(jìn)而成熟的管理體系我司是上海市業(yè)內(nèi)最早通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系的專業(yè)物業(yè)管理公司?！敖哒\(chéng)服務(wù)，追求完美”是我們的質(zhì)量方針。先進(jìn)而成熟的管理體系是公司多年積累的結(jié)果，它不僅為我們管理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的“產(chǎn)品”（服務(wù)）質(zhì)量保障，也為業(yè)內(nèi)造就了大批優(yōu)秀的人才。因此，我司將會(huì)根據(jù)宏潤(rùn)花園的物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)需求，設(shè)計(jì)一套貫穿ISO體系精髓的管理體系。使管理