【正文】 房地產投資 機會研究 與 案例分析 大洋 紅樹灣概況 ? 由國營企業(yè)汕頭大洋（集團）公司開發(fā)建設的 高檔住宅項目 。 ? 項目總占地面積約 300畝 ，將分為 三期 進行開發(fā) 1. 一期用地面積約 87畝 , 由 34棟 住宅圍合而成 , 分別為多層 (6)及 小高層洋房 (11~15)。 2. 二、三期將以獨棟別墅、聯排別墅、小高層洋房為主體。 ? 項目以歐洲地中海小鎮(zhèn)生活為藍本，融會中西的歐洲小鎮(zhèn)建筑風格，住宅面積約 70㎡ ～ 132㎡ 之間，滿足不同客戶的居住層次。其中一幢幼兒園 和 一幢會所，住宅 局部底層為商鋪。 ? ? 紅樹林 ?是小區(qū)景觀中最重要 和 最突出的一部分。將 ? 紅樹林 ?濕地景觀融入到 園林景觀設計理念之中 1. 依據項目緊靠的紅樹林濕地的特點 , 設計出南北兩大組團的? 紅樹林 ?主題園林 37處 以? 紅樹林 ?景觀命名的風情景點 , 更以蘇州園林的意境 , 融入歐洲小鎮(zhèn)的符號 , 享受 24小時的鮮氧生活。 2. 省級名校 ——新鄉(xiāng)小學紅樹灣分校區(qū)即將進駐 , 小區(qū)內將配套幼兒園、五星級休 閑會所、羽毛球場、泳池、部分架空層設置有運動休閑于一體活動場所； 3. 半地下車庫，實行人車分流 。 4. 在一期規(guī)劃設計了一條別具一格的商業(yè)步行街，將為業(yè)主打造了一座生活之城 . 我收集到的一些信息 ? 小區(qū)距紅樹林有 4公里多 的直線距離 , 中間是一片 生態(tài)保護區(qū) , 此 濕地保護區(qū)實際為 農田、魚塘 和 荒地 。據市規(guī)劃局解釋 , 牛田洋東部 (應該就是此 生態(tài)保護區(qū) ) 地質情況為厚淤泥層 , 不易建造房屋 。 ? 汕頭西部 (這里指大學路兩側 ) 主要為工業(yè)區(qū) , 不過據城市規(guī)劃 , 不會再有污染性工業(yè)入駐 。 ? 沒有發(fā)現政府近期 (5年內 ,?) 對此區(qū)域 (這里指大學路兩側 ) 有任何 基礎建設和 開發(fā) 規(guī)劃； ? 無論是 新機場高速 、還是 高速火車站 都離這個區(qū)域很遠 (離汕大還近些 )，所以沒有這方面的優(yōu)勢； ? 據售房廣告介紹 , 其容積率為 2，小區(qū)一期大多為多層 (28棟 6層 ), 還有 10棟15~11層 的小高層。也就是說，和同樣是容積率為 2 (或 2點多 ) 的 小高層小區(qū)相比，紅樹灣小區(qū)建筑物占用土地的比例要高 。 ? 紅樹灣小區(qū)多層的凈棟距為 15m, 參考 ? 安居? 20多米 的凈棟距就窄了許多 。 ? 優(yōu)勢：？ 農田、魚塘 和 海風 離大自然很近。 房價便宜 （但絕不會是高檔住宅 ) . ? 結論 ： 又一個 ?安居? 目 錄 第一部分、為什么要進行 投資機會研究 ？ 第二部分、如何進行 投資機會研究 ？ 第三部分、 投資機會 評價模型 第四部分、 投資機會 案例分析 一、 為什么要進行 房地產 投資機會研究 ? 經濟狀況演變的必然 : 宏觀調控的必然 : 市場細分的必然 : 當前 房地產行業(yè) 機會研究 的理由 二、三線 城市開始啟動 利潤逐步攤薄 投資基金大量進入 沒有對外開放二、三線城市，一般住宅都是剛性需求，房價的承受能力與大城市比都有什么不同 ? 物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、不許? 賣圖紙 ?、緊縮貸款、提高首付比例、控制最高貸款額度 … 中國的房地產投資是一利潤高的行業(yè)，不斷有新的開發(fā)商進入這個領域 …， 競爭激烈 二、如何進行 投資機會研究 ? 如何進行 機會研究？ 了解客戶 需要、 關注 什么？ 如何實現 關注要素？ 從是否進入城市 研究 城市： 進不進 ? 時機： 什么時候進 ? 區(qū)位： 進哪個區(qū)域 ? 產品： 開發(fā)什么產品 ? 項目： 能不能介入 ? 客戶： 在哪里 ? 產品： 開發(fā)什么產品 ? 操作： 如何開發(fā) ? 客戶： 定位那些客戶 ? 價格： 什么價格出售 ? 操作： 如何進行開發(fā) ? 研究的整體脈絡 房地產行業(yè) amp。 從項目是否介入 研究 ①宏觀經濟是否有支撐 ②區(qū)位地理是否有優(yōu)勢 ③市場需求是否有滿足 ④價格增長是否有空間 ⑤產品投放是否有機會 關注點 分析 五大關注點 城市是否進入問題 進哪個區(qū)位的問題 進入時機問題 進入時機問題 產品開發(fā)問題 關注點一： 宏觀經濟是否有支撐？ 總量： 是否較大 增幅： 是否夠快 結構： 是否合理 排名： 是否靠前 總量： 是否較大 增幅： 是否夠快 排名： 是否靠前 負荷： 是否合理 城市規(guī)劃： 是否有強勢 ?概念? 產業(yè)規(guī)劃： 是否能導入人口 用地規(guī)劃： 是否有較大發(fā)展 GDP水平 居民可支配收入 城市規(guī)劃 宏觀經濟考量指標 關注點二： 區(qū)位地理是否有優(yōu)勢 ? 地理位置 ：相鄰輻射關系 歷史人文 ：有無悠久的歷史文化 自然景觀 ：有無優(yōu)越的自然景觀 交通環(huán)境 ：內、外交通是否便捷 教育環(huán)境 ：有無知名的教育支撐 醫(yī)療環(huán)境 ：有無知名的醫(yī)療設施 生活環(huán)境 ：有無完善的生活設施 功能定位 ：有無強勢 ?概念? 引入 基建規(guī)劃 ：有無大型基建規(guī)劃 生活配套規(guī)劃 ：有無大型商業(yè)規(guī)劃 空間環(huán)境 配套設施 規(guī)劃利好 區(qū)位環(huán)境考量指標 總量： 有無達到一定規(guī)模 增幅： 有無達到一定比例 總量： 有無達到一定規(guī)模 增幅： 有無達到一定比例 供求關系： 是否合理 區(qū)位排名： 是否靠前 人均面積： 是否有空間 關注點三： 市場需求是否有滿足 ? 供應 成交 綜合 市場需求考量指標 價格增長考量指標 均價 其他 區(qū)位排名： 與周邊其他城市相比 價格區(qū)間： 客戶普遍接受的價格 購買壓力： 房價與家庭收入比 關注點四： 價格增長是否有空間 ? 房產價格： 有無持續(xù)增長 增長幅度： 有無達到一定比例 地產成本價格： 有無增長空間 關注點五： 產品投放是否有機會 ? 各類型產品的市場供應比重 各類型產品的市場成交比重 各類型產品的供求關系 各類型產品的價格水平 產品投放考量指標 如何了解、研究上述 5個關注點 ? 城市歷年統(tǒng)計年鑒 ? 城市規(guī)劃網 ? 國土資源網 … ? 城市政府網站 ? 城市規(guī)劃網 ? 城市地圖網 … 實現途徑 ? 城市歷年統(tǒng)計年鑒