長(zhǎng)期趨勢(shì)法ppt課件(2)(已修改)
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【正文】 2022/6/4 1 第九章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用 2022/6/4 2 第一節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述 一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的概念 長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法 ， 特別是時(shí)間序列分析和回歸分析 ，來推測(cè) 、 判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法 。 2022/6/4 3 二、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù) ■ 房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。 ■ 當(dāng)需要評(píng)估某宗或某類房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可以根據(jù)該宗或該類房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化而變動(dòng)的方向和程度進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗或該類房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn) (通常為未來 )比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷，即評(píng)估出了該宗或該類房地產(chǎn)的價(jià)格。 2022/6/4 4 三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象和條件 ■ 長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn) 。 ■ 長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料 ，并且所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí) 、 可靠 。 2022/6/4 5 四、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的操作步驟 ① 搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 ， 并進(jìn)行鑒別； ② 整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料 ， 將其化為單價(jià)； ③ 找出價(jià)格隨時(shí)間變化的變動(dòng)規(guī)律 ， 得出一定的模式 (或數(shù)學(xué)模型 )； ④ 以此模式去推測(cè) 、 判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 。 2022/6/4 6 第二節(jié) 數(shù)學(xué)曲線擬合法 一、直線趨勢(shì)法 直線趨勢(shì)方程為： btaP? ??式中： a和 b為待定系數(shù)，可由下式求得： ? ??????????? ? ?? ?2tbtatptbnaP2022/6/4 7 [例 ]下表是某市翠竹居住小區(qū) 1996年至2022年成套住宅出租的租賃價(jià)格資料。 試采用直線回歸趨勢(shì)估價(jià)法推算 2022022和 2022年該區(qū)住宅租賃價(jià)格。 年份 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 時(shí)序 (t) 9 7 5 3 1 1 3 5 7 9 租價(jià) (P元 /m2) 70 85 96 110 200 300 350 400 450 500 2022/6/4 8 解： 用 t=1， 3， 5， 7， 9分別代表 2022， 2022，2022， 2022， 2022年；則有： n=10； ∑ t=0； ∑ t2= 330； ∑ P=2571； ∑ tP=8975。將之代入： ? ??????????? ? ?? ?2tbtatptbnaP 有： ??????????3 3 00a8 7 9 50ba102 5 7 1解之得： a= b= 2 6 .
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