【正文】 恒大城項目 可行性研究報告恒大地產(chǎn)集團有限公司二○○九年六月44 / 47目 錄第一章 總論 1 項目建設單位 1 目背景 3 可行性報告編制依據(jù) 3 項目主要技術經(jīng)濟指標 5第二章 市場分析與項目定位 6 6 8 11 22 24 24第三章 項目建設地址及環(huán)境 25 25 26 環(huán)境分析 26第四章 項目建設方案 27 27 28 28 29第五章 項目實施進度 30第六章 投資估算及資金來源 31 31 31 31 36第七章 財務評價 37 37 銷售收入估算 38 39（財務評價報表及指標） 39 40 40第八章 不確定性分析 42 盈虧平衡分析 42 42第九章 結論及建議 44 44 建議 44第一章 總論1．1 項目建設單位1． 項目建設單位：陜西金泓投資有限公司1． 項目建設單位簡介陜西金泓投資有限公司成立于2006年11月，注冊資金5000萬元，經(jīng)營范圍為：投資興辦實業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)的投資、開發(fā)?，F(xiàn)主要股東情況如下：股東名稱住所出資額股權比例恒大地產(chǎn)集團西安有限公司西安市高新區(qū)科技路48號創(chuàng)業(yè)廣場B座706人民幣3000萬元60%廣東省揭東縣新亨潔新紙業(yè)制品廠揭東縣新亨鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)東32下格人民幣1000萬元20%廣東省揭東縣輝躍科技開發(fā)有限公司揭東縣新亨鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)東32下格人民幣1000萬元20%恒大地產(chǎn)集團西安有限公司是恒大地產(chǎn)集團有限公司的全資子公司，成立于2007年10月，注冊資本3000萬元，主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；室內(nèi)裝飾；安裝制冷空調(diào)設備；園藝工程；投資及投資管理。恒大地產(chǎn)集團簡介恒大地產(chǎn)集團有限公司成立于1996年6月24日，注冊地址在廣州市工業(yè)大道南821號金碧花園18號單元三樓，注冊資本人民幣六億元。經(jīng)過近九年的發(fā)展，逐步形成集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已成為中國500強企業(yè)，中國十強房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質(zhì)的建筑設計規(guī)劃研究院、中國甲級資質(zhì)的工程監(jiān)理公司、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司。現(xiàn)已發(fā)展為中國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。恒大地產(chǎn)集團堅持以誠信為基礎，以創(chuàng)新為動力，著力實施精品戰(zhàn)略，塑造國際品牌。目前在北京、廣州、天津、上海、沈陽、武漢、昆明、成都、重慶、南京等主要城市擁有金碧花園、金碧華府、恒大華府、恒大金碧天下等“恒大金碧”系列項目50多個，開發(fā)建筑面積達1000多萬平方米，土地儲備建筑面積超過4000多萬平方米，先后獲得“中國名盤”、“中國房地產(chǎn)成功開發(fā)典范”等30多項國家級殊榮。目前恒大地產(chǎn)集團在西安的項目有“恒大綠洲”“恒大名都”“恒大城”三個。恒大地產(chǎn)集團立足創(chuàng)新發(fā)展，以全球化視野，國際化資本運作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流經(jīng)營管理模式，“恒大模式”享譽全國。恒大還擁有一支年輕化、高學歷、高素質(zhì)的員工隊伍，全部為大學本科以上學歷，中、高級職稱人員占90%以上。恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印兼任中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、廣東省慈善總會名譽會長。先后榮獲“全國勞動模范”、“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者”、“中國房地產(chǎn)十大風云人物”、“推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物”、“中國十大慈善家”等諸多殊榮。在全球經(jīng)濟一體化的背景下，恒大地產(chǎn)集團全面實施國際化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級戰(zhàn)略投資者，全方位構筑國際產(chǎn)業(yè)集群，打造全球化地產(chǎn)航母。公司榮譽：l 中國企業(yè)500強（連續(xù)4年）l 中國民營企業(yè)20強（連續(xù)4年）l 中國房地產(chǎn)十強企業(yè)（連續(xù)6年）l 中國房地產(chǎn)領先企業(yè)（連續(xù)3年）l 中國房地產(chǎn)項目品牌第1名l 中國最佳企業(yè)公民l 中國藍籌地產(chǎn)l 中國十佳品牌開發(fā)商l 廣東省房地產(chǎn)最具競爭力企業(yè)20強第1名l 廣東省百強民營企業(yè)第9名l 中國廣州質(zhì)量誠信品牌領先企業(yè)第1名l 廣東房地產(chǎn)資信20強（連續(xù)2年）l 廣東省房地產(chǎn)誠信企業(yè)l 廣東省企業(yè)文化建設十佳先進單位l 廣州房地產(chǎn)綜合實力30強前列（連續(xù)5年）l 廣州市“重合同、守信用”單位（連續(xù)5年）l 廣州房地產(chǎn)最具競爭力企業(yè)10強第1名l 廣州市納稅信譽A級企業(yè)房地產(chǎn)類第1名1．2項目背景：恒大城（226畝） 建設地點： 西安市雁塔區(qū)昆明池路7號； 用地面積：226畝（150939平方米）； 建設規(guī)模：621039平方米； 目前已經(jīng)取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和有關報建手續(xù)，已經(jīng)進入前期基礎工程施工階段。1．l 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》；l 《可行性研究指南》；l 《方法與參數(shù)》；l 項目有關資料；l 企業(yè)有關資料1．4項目主要技術經(jīng)濟指標表11 項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號指 標 項 目單位指標1建設用地m2150939 2總建筑面積m26210393可銷售面積 m2470696 4住宅區(qū)容積率　 5綠化率%%6總投資萬元187333 其中： 資本金萬元50000 銀行貸款萬元50000 預售收入萬元87333 7銷售收入萬元266390 8利潤總額萬元64405 9凈利潤萬元48304 10投資利潤率　%11投資凈利潤率　%12銷售凈利潤率：　%13財務內(nèi)部收益率　%14貸款償還期年 第二章 市場分析與項目定位 改革開放以來，中國經(jīng)濟得到快速發(fā)展，特別是2002年以來，我國國民生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，經(jīng)濟的持續(xù)增長，使我國的綜合實力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不斷增加。2008年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，%。%，%，%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到大幅度提高，2008年，鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15781元，%。 圖11 20042008年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度圖12 2004－2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度 08年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，%。其中，東部地區(qū)18325億元，%；中部地區(qū)6287億元，%；西部地區(qū)5967億元，%。按工程用途分，商品住宅投資22081億元，%；辦公樓投資1112億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資3200億元，%。表1 2008年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標完成情況指 標單 位絕對數(shù)比上年增長%投資完成額億元30580 其中：住宅億元22081 其中：90平方米以下住宅億元6416 其中：經(jīng)濟適用房億元983房屋施工面積萬平方米274149 其中：住宅萬平方米216671房屋新開工面積萬平方米97574 其中：住宅萬平方米79889房屋竣工面積萬平方米58502 其中：住宅萬平方米47750商品房銷售面積萬平方米62089 其中：住宅萬平方米55886本年資金來源億元38146 其中：國內(nèi)貸款億元7257 其中：個人按揭貸款億元3573本年購置土地面積萬平方米36785完成開發(fā)土地面積萬平方米26033土地購置費億元5795經(jīng)濟和人口的增長、住房制度的改革、居民收入的提高、城鎮(zhèn)化的深入帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又促進了經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在未來一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢不會改變。西安是陜西省省會，現(xiàn)轄9區(qū)6縣，總面積9983平方公里。2002—2008西安市生產(chǎn)總值年均增長14%，保持了自1992年以來連續(xù)17年的兩位數(shù)增長，2008年，西安市生產(chǎn)總值預計將達到2190億元，不僅較上年增長了近296億元。，，，呈現(xiàn)出“高增長、低通脹”的良好發(fā)展態(tài)勢。財政收入穩(wěn)步增長，2008年全市財政一般預算收入145．61億元，增長28．9％；全社會固定資產(chǎn)投資1906．16億元，增長32．8％。圖13 西安市生產(chǎn)總值增長表隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，西安社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，已成為我國重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)基地，綜合科技實力僅次于北京、上海、居中國城市第三位，是我國中西部地區(qū)最大的交通、通訊、信息、金融中心之一。西安又是我國內(nèi)陸對外開放城市，享受多項優(yōu)惠政策，已與120多個國家和地區(qū)有直接的貿(mào)易往來，成為新歐亞大陸橋上最大的樞紐，是我國西部地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?009年1季度，%；，%。樓市銷售交易量已經(jīng)基本恢復到08年5月前的水平。商品房住宅均價為4594元，%。住宅價格仍是帶動西安房價上漲的主要力量。08年下半年以來，國家出臺的寬松的貨幣政策、交易稅費的減免等利好因素，有利于刺激購房者信心的恢復。07年6月份，在省政府的高度重視下，由省建設廳組織編制的《陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，歷經(jīng)數(shù)年，四易其稿，終獲國務院同意批準實施。該規(guī)劃首次將一直在理論界探討的“西安都市圈”予以明確。 《陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》首次明確了“西安都市圈”