【正文】 恒大城地產項目第一章 總論1．1 項目建設單位1． 項目建設單位：1． 項目建設單位簡介陜西金泓投資有限公司成立于2006年11月，注冊資金5000萬元，經營范圍為：投資興辦實業(yè)；房地產開發(fā)的投資、開發(fā)。恒大地產集團西安有限公司是恒大地產集團有限公司的全資子公司，成立于2007年10月，注冊資本3000萬元，主要經營范圍：房地產開發(fā)；室內裝飾；安裝制冷空調設備；園藝工程；投資及投資管理。恒大地產集團簡介恒大地產集團有限公司成立于1996年6月24日，注冊地址在廣州市工業(yè)大道南821號金碧花園18號單元三樓，注冊資本人民幣六億元。經過近九年的發(fā)展，逐步形成集約化、規(guī)范化、現代化的大型房地產開發(fā)企業(yè)，已成為中國500強企業(yè)，中國十強房地產企業(yè)。公司擁有中國一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質的建筑設計規(guī)劃研究院、中國甲級資質的工程監(jiān)理公司、中國一級資質的建筑施工公司、中國一級資質的物業(yè)管理公司?，F已發(fā)展為中國最具影響力的房地產企業(yè)之一。恒大地產集團堅持以誠信為基礎，以創(chuàng)新為動力，著力實施精品戰(zhàn)略，塑造國際品牌。目前在北京、廣州、天津、上海、沈陽、武漢、昆明、成都、重慶、南京等主要城市擁有金碧花園、金碧華府、恒大華府、恒大金碧天下等“恒大金碧”系列項目50多個，開發(fā)建筑面積達1000多萬平方米，土地儲備建筑面積超過4000多萬平方米，先后獲得“中國名盤”、“中國房地產成功開發(fā)典范”等30多項國家級殊榮。目前恒大地產集團在西安的項目有“恒大綠洲”“恒大名都”“恒大城”三個。恒大地產集團立足創(chuàng)新發(fā)展，以全球化視野，國際化資本運作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流經營管理模式，“恒大模式”享譽全國。恒大還擁有一支年輕化、高學歷、高素質的員工隊伍，全部為大學本科以上學歷，中、高級職稱人員占90%以上。恒大地產集團董事局主席許家印兼任中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、廣州市房地產業(yè)協(xié)會會長、廣東省慈善總會名譽會長。先后榮獲“全國勞動模范”、“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者”、“中國房地產十大風云人物”、“推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物”、“中國十大慈善家”等諸多殊榮。在全球經濟一體化的背景下，恒大地產集團全面實施國際化產業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級戰(zhàn)略投資者，全方位構筑國際產業(yè)集群，打造全球化地產航母。公司榮譽：l 中國企業(yè)500強（連續(xù)4年）l 中國民營企業(yè)20強（連續(xù)4年）l 中國房地產十強企業(yè)（連續(xù)6年）l 中國房地產領先企業(yè)（連續(xù)3年）l 中國房地產項目品牌第1名l 中國最佳企業(yè)公民l 中國藍籌地產l 中國十佳品牌開發(fā)商l 廣東省房地產最具競爭力企業(yè)20強第1名l 廣東省百強民營企業(yè)第9名l 中國廣州質量誠信品牌領先企業(yè)第1名l 廣東房地產資信20強（連續(xù)2年）l 廣東省房地產誠信企業(yè)l 廣東省企業(yè)文化建設十佳先進單位l 廣州房地產綜合實力30強前列（連續(xù)5年）l 廣州市“重合同、守信用”單位（連續(xù)5年）l 廣州房地產最具競爭力企業(yè)10強第1名l 廣州市納稅信譽A級企業(yè)房地產類第1名1．2項目背景：恒大城（226畝） 建設地點： 西安市雁塔區(qū)昆明池路7號； 用地面積：226畝（150939平方米）； 建設規(guī)模：621039平方米； 目前已經取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和有關報建手續(xù)，已經進入前期基礎工程施工階段。1．l 《房地產開發(fā)項目經濟評價辦法》；l 《可行性研究指南》；l 《方法與參數》；l 項目有關資料；l 企業(yè)有關資料431．4項目主要技術經濟指標表11 項目主要技術經濟指標表 序號指 標 項 目單位指標1建設用地m2150939 2總建筑面積m26210393可銷售面積 m2470696 4住宅區(qū)容積率　 5綠化率%%6總投資萬元187333 其中： 資本金萬元50000 銀行貸款萬元50000 預售收入萬元87333 7銷售收入萬元266390 8利潤總額萬元64405 9凈利潤萬元48304 10投資利潤率　%11投資凈利潤率　%12銷售凈利潤率：　%13財務內部收益率　%14貸款償還期年 第二章 市場分析與項目定位 改革開放以來，中國經濟得到快速發(fā)展，特別是2002年以來，我國國民生產總值持續(xù)保持兩位數的增長速度，經濟的持續(xù)增長，使我國的綜合實力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不斷增加。2008年，全年國內生產總值300670億元，%。其中，第一產業(yè)增加值34000億元，%；第二產業(yè)增加值146183億元，%；第三產業(yè)增加值120487億元，%。%，%，%。隨著經濟的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到大幅度提高，2008年，鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15781元，%。 圖11 20042008年國內生產總值及其增長速度圖12 2004－2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度 08年，全年房地產開發(fā)投資30580億元，%。其中，東部地區(qū)18325億元，%；中部地區(qū)6287億元，%；西部地區(qū)5967億元，%。按工程用途分，商品住宅投資22081億元，%；辦公樓投資1112億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資3200億元，%。表1 2008年房地產開發(fā)和銷售主要指標完成情況指 標單 位絕對數比上年增長%投資完成額億元30580 其中：住宅億元22081 其中：90平方米以下住宅億元6416 其中：經濟適用房億元983房屋施工面積萬平方米274149 其中：住宅萬平方米216671房屋新開工面積萬平方米97574 其中：住宅萬平方米79889房屋竣工面積萬平方米58502 其中：住宅萬平方米47750商品房銷售面積萬平方米62089 其中：住宅萬平方米55886本年資金來源億元38146 其中：國內貸款億元7257 其中：個人按揭貸款億元3573本年購置土地面積萬平方米36785完成開發(fā)土地面積萬平方米26033土地購置費億元5795經濟和人口的增長、住房制度的改革、居民收入的提高、城鎮(zhèn)化的深入帶動了我國房地產行業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)的發(fā)展反過來又促進了經濟的發(fā)展，房地產業(yè)已經成為中國經濟的支柱產業(yè)之一，在未來一段時期內，房地產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢不會改變。西安是陜西省省會，現轄9區(qū)6縣，總面積9983平方公里。2002—2008西安市生產總值年均增長14%，保持了自1992年以來連續(xù)17年的兩位數增長，2008年，西安市生產總值預計將達到2190億元，不僅較上年增長了近296億元。，，，呈現出“高增長、低通脹”的良好發(fā)展態(tài)勢。財政收入穩(wěn)步增長，2008年全市財政一般預算收入145．61億元，增長28．9％；全社會固定資產投資1906．16億元，增長32．8％。圖13 西安市生產總值增長表隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，西安社會經濟發(fā)展迅速，已成為我國重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新產業(yè)基地，綜合科技實力僅次于北京、上海、居中國城市第三位，是我國中西部地區(qū)最大的交通、通訊、信息、金融中心之一。西安又是我國內陸對外開放城市，享受多項優(yōu)惠政策，已與120多個國家和地區(qū)有直接的貿易往來，成為新歐亞大陸橋上最大的樞紐，是我國西部地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?009年1季度，%；，%。樓市銷售交易量已經基本恢復到08年5月前的水平。商品房住宅均價為4594元，%。住宅價格仍是帶動西安房價上漲的主要力量。08年下半年以來，國家出臺的寬松的貨幣政策、交易稅費的減免等利好因素，有利于刺激購房者信心的恢復。07年6月份，在省政府的高度重視下，由省建設廳組織編制的《陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，歷經數年，四易其稿，終獲國務院同意批準實施。該規(guī)劃首次將一直在理論界探討的“西安都市圈”予以明確。 《陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》首次明確了“西安都市圈”的提法并確定了其范圍?！拔靼捕际腥Α奔慈丝诤彤a業(yè)密集、大型基礎設施建設和城鎮(zhèn)建設一體化發(fā)展的地域，包括西安市行政轄屬的9區(qū)4縣，咸陽市行政轄屬的2區(qū)1市4縣（秦都區(qū)、渭城區(qū)、興平市、三原縣、禮泉縣、乾縣、涇陽縣）。 “西安都市圈”的主城為西安中心城市，輔城為咸陽中心城市，諸多城鎮(zhèn)沿國道線呈放射狀分布。在具體職能上，西安市城六區(qū)是高新技術、新型制造業(yè)、現代化服務業(yè)的最大綜合中心，閻良以航空航天為主，臨潼以旅游、交通、居住為主，長安以高新技術、科技教育、旅游為主，戶縣以新型制造業(yè)和旅游業(yè)為主，其他郊縣以旅游、工業(yè)和現代化農業(yè)為主；咸陽的興平市發(fā)展具有高新技術性質的化學工業(yè)、國防工業(yè)和星火產業(yè)，三原以星火產業(yè)、食品、輕工和商貿業(yè)為主，禮泉以果業(yè)、星火產業(yè)和旅游業(yè)為主，乾縣以旅游、商貿業(yè)為主，涇陽以建材加工和食品工業(yè)為主。 《陜西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》還為“西安都市圈”確定了交通支持：其中公路主骨架建設以阿榮旗—北海、銀川—武漢、西安—南京、青島—銀川、二連浩特—河口、連云港—霍爾果斯陜西段高等級公路為重點，形成西安到渭南、商洛、楊凌、銅川市耀州區(qū)、柞水的1小時公路交通圈，西安到黃陵、