【正文】 .置業(yè)有限公司城建項(xiàng)目可行性研究報告二○一三年十月目錄第一章 總 論 6一、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 6二、項(xiàng)目概況 7三、可行性研究報告編制依據(jù) 12四、可行性研究報告研究范圍 12五、研究結(jié)論及建議 12第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 14一、當(dāng)前房產(chǎn)市場現(xiàn)狀 14二、**縣商品房現(xiàn)狀與市場需求 15三、“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 16四、本項(xiàng)目特點(diǎn)突出，市場前景樂觀 20五、定價策略 21第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 22一、項(xiàng)目選址 22二、建設(shè)條件 22第四章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 26一、建筑面積和內(nèi)容 26二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 26第五章 建筑方案 28一、建筑特征 28二、工程概況 28三、建筑設(shè)計說明 28四、交通組織 28五、造型設(shè)計 29六、人防設(shè)計 29七、日照分析： 29八、建筑裝修與構(gòu)造 30第六章 結(jié)構(gòu)設(shè)計 33一、結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) 33二、基本技術(shù)參數(shù) 33三、結(jié)構(gòu)設(shè)計 34四、結(jié)構(gòu)計算 35五、供配電設(shè)計 35六、防雷與接地 36七、火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 36八、可視對講系統(tǒng) 36九、有線電視系統(tǒng) 36十、電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 37十一、綜合布線系統(tǒng) 37十二、電氣人防專篇 38第七章 給排水設(shè)計 40一、設(shè)計依據(jù) 40二、設(shè)計范圍 40三、室外給水設(shè)計 40四、室外排水設(shè)計 41五、建筑給水排水設(shè)計 41六、管材及接口 43七、人防給排水設(shè)計 43八、隔振與防噪 44九、節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施 44十、消防水池設(shè)置 44十一、消防電梯集水坑 44第八章 暖通設(shè)計 45一、設(shè)計依據(jù) 45二、設(shè)計內(nèi)容 45三、設(shè)計參數(shù) 45四、供暖，空調(diào)設(shè)計 46五、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計 47六、管材 48七、保溫 48八、人防物資庫通風(fēng) 48第九章 消防專篇 49一、建筑消防設(shè)計 49二、給排水消防設(shè)計 50三、電氣消防設(shè)計 52四、消防防排煙設(shè)計(暖通) 55第十章 節(jié)能環(huán)保措施 57一、建筑節(jié)能設(shè)計 57二、電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計 57三、暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計 57第十一章 組織管理 59一、管理組織 59二、物業(yè)管理 59第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 61一、建設(shè)工期 61二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 61三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖） 61第十三章 投資估算與資金籌措 62一、投資估算 62二、資金籌措 64第十四章 經(jīng)濟(jì)效益分析 65一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 65二、銷售收入估算 65三、總成本費(fèi)用估算 66四、項(xiàng)目財務(wù)效益分析 66五、盈利能力分析 67六、不確定分析 68七、財務(wù)評價結(jié)論 69第十五章 工 程 招 標(biāo) 70一、發(fā)包方式 70二、招標(biāo)組織形式 70三、招標(biāo)方式 70四、招標(biāo)內(nèi)容 71第十六章 結(jié)論與建議 72一、結(jié)論 72二、建議 72置業(yè)有限公司城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告第一章 總 論一、項(xiàng)目建設(shè)單位概況：某置業(yè)有限公司：聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： ：人民幣800萬元：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，投資興辦商貿(mào)實(shí)體；園林綠化；建筑工程施工；水暖安裝；室內(nèi)外裝飾；土石方工程；防水工程；，無不良債務(wù)； 年凈產(chǎn)值1200萬元。：公司現(xiàn)有各類經(jīng)營管理人員和專業(yè)技術(shù)人員百余人。實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下：（1）總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。（2）辦公室：負(fù)責(zé)公司往來文件收發(fā)，文書檔案管理，公司行政文件的草擬及方案處理，行政往來業(yè)務(wù)的接待，辦公用車的管理以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。公司員工的招聘與解聘，公司內(nèi)部人員調(diào)配。（3）計財部：負(fù)責(zé)公司財務(wù)計劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國家財稅政策的貫徹落實(shí)。（4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項(xiàng)目洽談、發(fā)包簽約與實(shí)施，為客商提供工程項(xiàng)目服務(wù)。（5）成本控制部：具體負(fù)責(zé)公司工程成本的控制，把關(guān)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。（6）營銷策劃部：負(fù)責(zé)公司樓盤的廣告宣傳銷售經(jīng)營，策劃推介等一系列活動促進(jìn)樓盤快速營銷以及房產(chǎn)的策劃工作。（7）物業(yè)部：負(fù)責(zé)公司所屬的物業(yè)管理，如公共設(shè)施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護(hù)、修繕，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。（8）保安部：負(fù)責(zé)公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“積極、創(chuàng)新、和諧、高效”的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務(wù)社會。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：某城建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)背景：（1）項(xiàng)目區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況**縣位于安徽省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東與江蘇省徐州、連云港、鹽城、淮安、宿遷相連，北與山東省泰安、荷澤、濟(jì)寧、臨沂接鄰，西與河南省周口、商丘、開封為親，居于二十多個城市的大淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的最中心位置。鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線，青阜線貫通全境，另有21條總計200多公里的鐵路專用線連接各大中型企業(yè)；全縣公路里程545公里，有6條國道、省道從市中心穿過，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺（臺州）、連（連云港）霍（霍爾果斯）、鹽（鹽城）許（許昌）高速公路分別設(shè)置出入口；上海鐵路局**戰(zhàn)略物流基地每年物流規(guī)模達(dá)到300萬噸，年吞吐量100萬噸的青龍山港口，可將貨物直入淮河、長江；空運(yùn)距江蘇徐州觀音機(jī)場僅50公里，全程高速公路可以直達(dá)。 **縣礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，現(xiàn)已探明的有煤、鐵、銅、金、石灰石、高嶺土等13種，以煤為最，地質(zhì)儲量60億噸，遠(yuǎn)景儲量240億噸。目前擁有**礦業(yè)集團(tuán)、皖北煤電集團(tuán)、地方所屬礦井18對，2008年原煤產(chǎn)量達(dá)2830萬噸，居全國第四位，還有楊柳、鄒莊、青東等大型礦井正在建設(shè)。**縣依托豐富的煤炭資源，大力發(fā)展煤電加工業(yè)，延伸煤電資源的產(chǎn)業(yè)鏈，提高資源綜合利用率，現(xiàn)已建成煤化工規(guī)模500萬噸，電力裝機(jī)200萬千瓦。 城鎮(zhèn)化水平不斷提高。按照相濉一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)縣城區(qū)面積20平方公里，并架構(gòu)起50平方公里的縣城區(qū)框架。%，在全省處于較高水平。**，完成開發(fā)面積23平方公里，實(shí)現(xiàn)七通一平，按照開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，初步建成工業(yè)園區(qū)、民營科技園區(qū)、教育園區(qū)、商住園區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)等?，F(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè)210家，2008年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值13億元，開發(fā)區(qū)財稅收入9710萬元，建成教育園區(qū)，實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到高中階段的國民教育，建成御苑居小區(qū)，正在建設(shè)鳳凰城小區(qū)、玉蘭花城小區(qū)，現(xiàn)已入住居民510戶。**鎮(zhèn)處于淮海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，位于三條省道（s20s20s303）交匯處，距正在建設(shè)中的鹽(城)許(昌)高速入口處僅3分鐘路程，連霍高速、合徐高速入口處僅25公里，徐州觀音機(jī)場70公里,連云港口僅200公里。青阜鐵路穿境而過，并附設(shè)集倉儲、貨運(yùn)為一體的鐵路物流中心，年到發(fā)量達(dá)300萬噸。**鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，承東啟西，是中西部省區(qū)通往蘇、浙、滬的必經(jīng)之路，是沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。資源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：**鎮(zhèn)地處**平原，小麥、黃豆、棉花等農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量豐富、質(zhì)優(yōu)量大。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，**煤礦、徐樓鐵礦坐落在境內(nèi),是機(jī)械制造、紡織、服裝、建材等產(chǎn)業(yè)的最佳生產(chǎn)基地，煤化工、紡織、服裝、機(jī)械制造、建材產(chǎn)業(yè)鏈條長，前景極廣闊。勞動力資源豐富，是開拓中西部市場的橋頭堡，工業(yè)發(fā)展恰逢其時。人文環(huán)境優(yōu)勢：**鎮(zhèn)歷史悠久，隋唐至清設(shè)驛站,國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位—隋唐運(yùn)河柳孜碼頭遺址坐落境內(nèi),正在申報世界文化遺產(chǎn)。**百姓善民善邦，民風(fēng)淳樸，人心思上，發(fā)展意識濃厚，創(chuàng)業(yè)愿望強(qiáng)烈，構(gòu)成了獨(dú)特的人文環(huán)境。招商引資政策優(yōu)惠，政策環(huán)境寬松，為投資企業(yè)實(shí)行了“一條龍”服務(wù)、“一站式”審批，專人全程跟蹤服務(wù)。隨著**鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入越來越高，盼望居住條件改善的要求越來越強(qiáng)烈。為此，某置業(yè)有限公司提出建設(shè)某城建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目建成后，將成為一個環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、風(fēng)格獨(dú)特、交通便捷的中高檔住宅，能滿足居住環(huán)境的高要求。因此本項(xiàng)目建設(shè)是必要的、也是可行的。（2）**市**縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2009年**,全縣土地完成開發(fā)建設(shè)面積 ㎡，%，㎡，%， 萬㎡，同比增長 %。（3）**縣住宅市場調(diào)查**縣鼎苑小區(qū)，位于沱河路百貨商業(yè)東側(cè)，樓層高19層，平均單價3500元/m2；溪岸茗苑小區(qū)，位于虎山南路，樓層高6層，平均單價2700元/m2；正在開發(fā)建設(shè)的居住小區(qū)包括**影都小區(qū)，位于淮海路蘇果超市南側(cè)，樓層高24層，平均預(yù)售價4500元/m2；麗豪苑小區(qū)位于**火車站東側(cè)，靠近**市5馬路，樓層高6層，平均預(yù)售價3000元/m2；**開發(fā)區(qū)鳳凰城小區(qū)，位于**開發(fā)區(qū)銀杏西路，**中學(xué)新校區(qū)北側(cè)，樓層高619層，其中6層樓房平均售價3200元/m2；**開發(fā)區(qū)玉蘭花城小區(qū)，位于**開發(fā)區(qū)玉蘭路南側(cè)，靠近御苑小區(qū)，樓層高6層，平均售價2800元/m2。建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目選址**縣**鎮(zhèn)淮六路東側(cè)，距**市約30公里，距宿州市40公里，有市區(qū)直通班車，交通十分便利。通訊條件非常便利，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有郵電、金融、通訊、醫(yī)院、學(xué)校、工商、法院、政府等部門。占地面積該開發(fā)項(xiàng)目總占地面積33021平方米。建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容（1）建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)11棟多層住宅，配套建設(shè)幼兒園一座?？偨ㄖ娣e為52769平方米，其中：住宅建筑面積45203平方米；商業(yè)建筑面積6015平方米；以及包括幼兒園、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施約1551平方米。，%，綠化率35%,住宅戶數(shù)500戶，居住人口1900人。停車位400輛。 （2）建設(shè)內(nèi)容具體建設(shè)內(nèi)容如下表：序號項(xiàng)目名稱規(guī)模單位備注1總用地面積33021平方米2總建設(shè)面積52769平方米住宅45203平方米商業(yè)用房6015平方米配套用房1551平方米3機(jī)動車停車位400輛6容積率—7建筑密度%8綠地率35%9居住戶數(shù)500戶10居住人口1900人項(xiàng)目總投資：本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資10000萬元。全部投資由建設(shè)單位自籌。建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)周期：1年。三、可行性研究報告編制依據(jù) （1）《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005 （2）《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 500961999 （3）《城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》GB 5018093(4)國家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策；(5)**縣建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計條件通知書；(6)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)勘探資料； (7)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ 2695；(8)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》；(9)項(xiàng)目單位關(guān)于編制該項(xiàng)目可研報告委托書；(10)項(xiàng)目單位提供的其它資料；（11）國家相關(guān)的法律、法規(guī)及建筑設(shè)計規(guī)范。四、可行性研究報告研究范圍根據(jù)該開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價等。五、研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，符合**開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和**已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對**住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用**的商住用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險。第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略一、當(dāng)前房產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)入2009年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。2006年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調(diào)控影響。商品房投資逐步增加，2007年，%中。在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。住房公積金制度逐步完善，個人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點(diǎn)。2008年下半年以來，受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于**縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)縣，房地產(chǎn)價格本來就不是虛高，再加上消費(fèi)需求量大，當(dāng)?shù)卣罅χС?，因此，房地產(chǎn)市場的波動并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長，能夠帶動建材產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢，對當(dāng)前拉動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有重要意義。為此，中央和地方出臺了一系列房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。**市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，*