【房地產(chǎn)】青島某樓盤全程策劃方案(已修改)
2025-05-15 03:08 本頁面
【正文】 全程策劃的建議建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導入的科學方法并結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：① 項目投資策劃② 項目規(guī)劃設計策劃③ 項目質(zhì)量工期策劃④ 項目形象策劃⑤ 項目推廣策劃⑥ 項目顧問、銷售代理⑦ 項目服務策劃⑧ 項目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發(fā)項目理念系統(tǒng)化，并加強成本控制，為以后的開發(fā)總結經(jīng)驗，提供依據(jù)。這個框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個標準格式報告文件。案頭工作階段第一章 “某項目”投資策劃第一節(jié) 項目投資策劃的含義項目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統(tǒng)準確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二節(jié) 某項目投資策劃的具體內(nèi)容一、 項目用地周邊環(huán)境分析1． 項目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置 地質(zhì)地貌狀況土地面積及其紅線圖 七通一平現(xiàn)狀2． 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物 綠化景觀自然景觀 歷史人文景觀環(huán)境污染狀況3． 地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃項目對外水、陸、空交通狀況地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4． 周邊市政配套設施調(diào)查購物場所 文化教育醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務郵政服務 娛樂、餐飲、運動生活服務 游樂休憩設施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢1． 宏觀經(jīng)濟運行情況2． 萊西房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)3． 萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4． 萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異5． 萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6． 萊西商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析三、 土地SWOT分析1． 項目地塊的優(yōu)勢2． 項目地塊的劣勢3． 項目地塊的機會點4． 項目地塊的威脅及困難點四、 項目市場地位1．類比競爭樓盤調(diào)研2．項目定位：市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）功能定位 建筑風格定位五、 項目價值分析1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法a選擇可類比項目b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各種要素及其在價值實現(xiàn)中的權重c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價類比土地價值決定因素a類比土地價值：地段資源差異※市政交通及直入交通的便利性的差異※項目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異※周邊市政配套便利性的差異b項目可提升價值判斷※建筑風格和立面的設計、材質(zhì) ※單體戶型設計※建筑空間布局和環(huán)藝設計 ※小區(qū)配套和物業(yè)管理※形象包裝和營銷策劃 ※發(fā)展商品牌和實力c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素※經(jīng)濟因素 ※政策因素2．項目可實現(xiàn)價值分析類比樓盤分析與評價項目價值類比分析a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 b項目類比價值計算六、 項目定價模擬1． 均價的確定2． 項目中具體單位的定價模擬七、 項目投入產(chǎn)出分析1．項目經(jīng)濟技術指標模擬項目總體經(jīng)濟技術指標 首期經(jīng)濟技術指標2．項目受期成本模擬 成本模擬表及其說明3．項目收益部分模擬銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響八、 投資風險分析及其規(guī)避方式提示1．項目風險性評價價值提升及其實現(xiàn)的風險性a項目的規(guī)劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功2．資金運用的風險性減少資金占用
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