【正文】 房地產(chǎn)全程策劃方案 該方案從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：項目投資策劃營銷；項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；項目質(zhì)量工期策劃營銷；項目形象策劃營銷；項目營銷推廣策劃；項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；項目服務(wù)策劃營銷；項目二次策劃營銷；　　第一章 項目投資策劃營銷項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一 、項目用地周邊環(huán)境分析項目土地性質(zhì)調(diào)查216。 地理位置216。 地質(zhì)地貌狀況216。 土地面積及紅線圖216。 土地規(guī)劃使用性質(zhì)216。 七通一平現(xiàn)狀項目用地周邊環(huán)境調(diào)查216。 地塊周邊的建筑物216。 綠化景觀216。 自然景觀216。 歷史人文景觀216。 環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查216。 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃216。 項目的水、路、空交通狀況216。 地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查216。 購物場所216。 文化教育216。 醫(yī)療衛(wèi)生216。 金融服務(wù)216。 郵政服務(wù)216。 娛樂、餐飲、運動216。 生活服務(wù)216。 娛樂休息設(shè)施216。 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素216。 歷史人文區(qū)位影響二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況國內(nèi)生產(chǎn)總值：216。 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量216。 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量216。 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量216。 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量216。 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策：216。 貨幣政策216。 利率216。 房地產(chǎn)按揭政策固定資產(chǎn)投資總額：216。 全國及項目所在地216。 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重社會消費品零售總額：216。 居民消費價格指數(shù)216。 商品住宅價格指數(shù)216。 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)216。 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重216。 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)216。 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)216。 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析216。 各種檔次商品住宅客戶分析216。 商品住宅客戶購買行為分析三 土地SWOT（深層次）分析項目地塊的優(yōu)勢項目地塊的劣勢項目地塊的機會點項目地塊的威脅及困難點四 項目市場定位類比競爭樓盤調(diào)研類比競爭樓盤基本資料項目戶型結(jié)構(gòu)詳析項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料綜合評判項目定位市場定位：216。 區(qū)域定位216。 主力客戶群定位216。 功能定位216。 建筑風(fēng)格定位五 項目價值分析商品住宅項目價值分析的基本方法和概念216。 商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：216。 選擇可類比項目216。 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重216。 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征216。 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值216。 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價216。 類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值A(chǔ) 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異C 周邊市政配套便利性的差異項目可提升價值判斷A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)B 單體戶型設(shè)計C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計D 小區(qū)配套和物業(yè)管理E 形象包裝和營銷策劃F 發(fā)展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A 經(jīng)濟(jì)因素B 政策因素項目可實現(xiàn)價值分析216。 類比樓盤分析與評價項目價值類比分析：216。 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析216。 項目類比價值計算六 項目定價模擬均價的確定216。 住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法216。 有效需求成本加價法A 分析有效市場價格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價格216。 運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬商品住宅定價法：216。 差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）各種差異性價格系數(shù)的確定：216。 確定基礎(chǔ)均價216。 確定系數(shù)216。 確定幅度216。 具體單位定價模擬　　七 項目投入產(chǎn)出分析項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬216。 項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)216。 首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目首期成本模擬216。 成本模擬表及其說明項目收益部分模擬銷售收入模擬：216。 銷售均價假設(shè)216。 銷售收入模擬表利潤模擬及說明：216。 模擬說明216。 利潤模擬表敏感性分析：216。 可變成本變動時對利潤的影響216。 銷售價格變動時對利潤的影響八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示項目風(fēng)險性評價216。 價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：216。 項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周216。 邊項目的類比價值216。 項目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運作風(fēng)險性216。 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本216。 對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險216。 國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化216。 國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九 開發(fā)節(jié)奏建議影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素216。 政策法規(guī)因素216。 地塊狀況因素216。 發(fā)展商操作水平因素216。 資金投放量及資金回收要求216。 銷售策略、銷售政策及價格控制因素216。 市場供求因素216。 上市時間要求項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測216。 項目開發(fā)步驟216。 項目投入產(chǎn)出評估216。 結(jié)論第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程