【正文】 》》》 住宅小區(qū) 項(xiàng)目 招 標(biāo) 文 件 2020年 10月 目 錄 物業(yè)管理邀標(biāo)書 ................................... 1 物業(yè)邀標(biāo)會(huì)組織活動(dòng)方案 ........................... 3 物業(yè)邀標(biāo)大會(huì)議程 ................................. 4 物業(yè)管理邀標(biāo)相關(guān)說明 ............................. 5 投標(biāo)須知 ......................................... 9 物業(yè)管理評(píng)標(biāo)細(xì)則 ................................ 10 物業(yè)管理委托合同書 （草 本） ..................... 14 附件 ：物業(yè)招標(biāo)評(píng)分表 評(píng)分匯總表 1 物業(yè)管理 邀標(biāo)書 物業(yè)管理有限公司，我公司開發(fā) 的 》》》 住宅小區(qū)項(xiàng)目 ，按照政府有關(guān)文件，物業(yè)管理公司將提 前介入，現(xiàn)特邀請(qǐng)貴公司準(zhǔn)備相關(guān)的物業(yè)管理資料、方案前來投標(biāo)。 邀標(biāo)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要 說明： 住宅小區(qū) 用地總面積 ㎡，其中有效用地面積 ㎡ 、規(guī)劃路幅 ㎡、綠化用地 ㎡，住宅小區(qū)由 8 棟住宅組成，層數(shù)均為 13 層，住宅總戶數(shù) 374 戶 ?？偨ㄖ娣e約 ㎡ ， 其中 地上 ㎡ ，地下 ㎡ 。 項(xiàng)目開工 日 期： 2020 年 10 月 29 日。 邀標(biāo)地點(diǎn)： 長(zhǎng)沙市天心區(qū)新姚南路 198 號(hào)華天苑 9 棟 901室 邀標(biāo)截止時(shí)間： 2020 年 11 月 18 日，逾期不到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。 開標(biāo)時(shí)間： 2020 年 11 月 22 日上 午 10:00 時(shí)。 開標(biāo)地點(diǎn)： 長(zhǎng)沙市 房產(chǎn)協(xié)會(huì) 凡對(duì)本次邀標(biāo)提出詢問，請(qǐng)?jiān)?2020 年 11 月 21 日前與 潤(rùn)江 置業(yè) 有限 公司聯(lián)系。 招標(biāo)人名稱： 湖南 》》》 置業(yè) 有 限公司 招標(biāo)人地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)新姚南路 198 號(hào)華天苑 9 棟 2 902 室 聯(lián)系人： 張明 聯(lián)系電話： 》》》》》》 湖南 》》》》 置業(yè) 有 限公司 2020 年 11 月 1日 3 物業(yè)邀標(biāo)會(huì)組織活動(dòng)方案 為了組織安排好 》》》》 住宅小區(qū) 物業(yè)邀標(biāo)大會(huì) 活動(dòng)， 公司成立了邀標(biāo)會(huì)組委會(huì)，并 制定 本 方案。 一、邀標(biāo)會(huì)組委會(huì) 組 長(zhǎng)：尹劍平 副組長(zhǎng)： 姚再興 成 員：秦利嘉、張 明、朱 雅 二、 活動(dòng) 安排 2020 年 11 月 1 日前發(fā)布邀標(biāo)書； 2020 年 11 月 22 日 上午 10:00 時(shí)公開開標(biāo)，主持人：朱雅； 2020 年 11 月 25 日公布中標(biāo)人。 三、 活動(dòng)要求 準(zhǔn)備充分，確保各項(xiàng)工作有序進(jìn)行； 開標(biāo)當(dāng)天工作人員要求全部到位，著裝整潔，儀表端莊大方。 湖南 》》》》 置業(yè)有限公司 2020 年 11 月 1 日 4 物業(yè)邀標(biāo)大會(huì)議程 一、宣布物業(yè)邀標(biāo)大會(huì)開始（開發(fā)商）； 二、介紹到會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)及專家 （ 5 人）； 專家組成員： 三、驗(yàn)證專家組成員的合法性； 四、檢查 投標(biāo)文件的 完整性； 五、由投標(biāo)單位 進(jìn)行 情況介紹；（每家單位限 8 分鐘） 六、評(píng)委當(dāng)場(chǎng)打分、亮分，計(jì)分； 七、公布評(píng)分結(jié)果，宣布大會(huì)結(jié)束； 八、開發(fā)商對(duì)前三名進(jìn)行復(fù)查，進(jìn)入洽談階段； 九、 2020 年 11 月 25 日前按“遞補(bǔ)原則”，擇其一中標(biāo)單位，予以公布。 湖南 》》》》 置業(yè) 有限公司 2020 年 11月 1 日 5 物業(yè) 管理 邀標(biāo)相關(guān)說明 一、 物業(yè)概況 名稱： 》》》》 住宅小區(qū) 地理位置： 東 臨 》》》 ，南臨 》》》》 ，西臨 》》》 ，北臨 》》》 ，距省政府約 1公里，距省廳約 公里 。 建筑設(shè)計(jì)： 住宅總戶數(shù) 374 戶 （建筑面積約 60755 m2） ，地上 建筑 面積包 括住宅建筑面積、屋頂機(jī)房、社區(qū)用房、物業(yè)管理用房、商鋪和架空層； 地下建筑面積包括車位、廚房、配電間 、消防泵房、空調(diào)熱水設(shè)備用房 。 面積：① 小區(qū) 總 用 地面積： ，其中 有效用地面積： m2 ； 規(guī)劃路幅： m2 ； 綠化用地： m2 ② 總建筑面積 m2，其中，地上建筑面積： m2（ 其中：物業(yè)管理用房 360 m2） ， 地下建筑面積： m2 其中設(shè)備用房面積約 1095 m2，人防面積 m2。 車位 ： 住宅小區(qū)地上 停車位 12 個(gè)，地下 382 個(gè)。 設(shè)備及其他配套設(shè)置： ① 智能化工程： * 高速信息通訊系統(tǒng)：該系統(tǒng) 包含語音、數(shù)據(jù) 網(wǎng)、有線電視網(wǎng)等 系統(tǒng)設(shè)備 。 * 安保系統(tǒng)：該系 統(tǒng) 包含視頻監(jiān)控 、紅線報(bào)警、實(shí)時(shí)監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、 可視樓宇對(duì)講機(jī)等 子系統(tǒng) 。 6 * 消防系統(tǒng)： 該系統(tǒng) 由 消防泵房 設(shè)備 、 噴淋 系統(tǒng) 、 消火栓系統(tǒng)、 消防 通訊系統(tǒng) 、 防排煙及加壓送風(fēng)系統(tǒng)、 消防 聯(lián)動(dòng) 等 組成，消防控制室設(shè)在一層。 * 遠(yuǎn)程傳抄系統(tǒng)： 采用表 計(jì) 戶外計(jì)量，將每一住戶的煤氣 、電量 使用讀數(shù)傳輸?shù)綉敉庥?jì)量端口，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)采集上述數(shù)據(jù)，免卻上門抄表的不便。 * 車庫管理系統(tǒng)：屬機(jī)電一體化計(jì)算機(jī)集散控制系統(tǒng)。由出入口票據(jù)驗(yàn)讀器、電動(dòng)欄桿、自動(dòng)計(jì)價(jià)收銀機(jī)、泊位調(diào)度控制器、車牌識(shí)別器以及管理終端組成，對(duì)出入車輛從買票 (讀卡 )、放行、引導(dǎo)、停車及收費(fèi) (讀卡 )、放行實(shí)行自動(dòng)化管理。 ② 電梯： 承載 力≥ 1000Kg 客運(yùn)電梯 15 臺(tái) (兼作 消防客梯 )。 ③ 垃圾站： 設(shè)有地埋式垃圾站一個(gè) 。 ④ 出入口： 車行出入口 兩 個(gè) ,人行出入口一個(gè) 。 ⑤ 水電系統(tǒng)： 小區(qū)供電 接入公變系統(tǒng)，由長(zhǎng)沙市電業(yè)局統(tǒng)一管理； IC 卡水表 入戶，一戶一表 由物業(yè)公司統(tǒng)一管理。 ⑦ 綠化： 綠 地 率 %，綠化面積 。 二、承包方式 全權(quán)委 托 ，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。 三、物業(yè)管理總體要求 具有物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)，且達(dá)到三級(jí)物業(yè)管理 及 以上服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 四 、物業(yè)服務(wù)與管理目標(biāo) 采用先進(jìn)管理模式，體現(xiàn)“以人為本 ”的物業(yè)服務(wù)與管 7 理理念 ，在物業(yè)內(nèi)營(yíng)造出高雅、和諧、親近、美好的 辦、居環(huán)境，享受高品味的人文環(huán)境。 標(biāo)的 物業(yè)服務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)標(biāo)企業(yè)按《湖南省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》 競(jìng) 標(biāo)并承諾。 五、物業(yè)服務(wù)與管理內(nèi)容及要求 對(duì)管理區(qū)域提供針對(duì)物業(yè)及其公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及保潔、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、報(bào)修為一體的全方位服務(wù)和管理。 對(duì)管理區(qū)域提供車輛、環(huán)境、檔案、社區(qū)文化的管理。 政策法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。 物業(yè)管理前期介入。 六、前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求 前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括參與設(shè)計(jì)圖紙相關(guān)物業(yè)管理部分的會(huì)審、質(zhì)量管理、選 擇關(guān)鍵設(shè)備、督促公建配套設(shè)施合理布局和如期實(shí)施。其它還有： * 加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收，促使物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。 * 收集技術(shù)檔案，熟悉管理區(qū)域環(huán)境及其他社區(qū)有關(guān)職能部門。 * 幫助開發(fā)商制定“業(yè)主公約”，了解業(yè)主情況。 * 參加管理區(qū)域前期驗(yàn)收。在接收物業(yè)前應(yīng)提交住宅小區(qū)物業(yè)管理前期介入綜合報(bào)告”。 基本管理： (1) 房屋建筑機(jī)器附屬設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)和管理，使之完好率達(dá)到 100%。 (2) 物業(yè)資料的檔案管理。 專項(xiàng)管理： 8 (1) 前期裝潢施工管理 。 (2) 配合行業(yè)主管部門， 協(xié)助成立本物業(yè)業(yè)主委員會(huì) 。 (3) 配合屬施工單位合同維護(hù)期內(nèi)的綠化、綠地管理 。 (4) 治安管理 。 (5) 車輛管理。 特色服務(wù)：發(fā)揮自身的特點(diǎn)和強(qiáng)項(xiàng)，實(shí)施特色服務(wù)并“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。 9 投 標(biāo) 須 知 一 、投標(biāo)文件的編制內(nèi)容和要求 投標(biāo)文件的組成 (1)投標(biāo)書 (加蓋公章后密封 ) (2)投標(biāo)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、稅務(wù)登記證復(fù)印件、法人委托書、法人身份證明、法人委托人 證明 、身份證復(fù)印件。 (3)企業(yè)概況、業(yè)績(jī)等簡(jiǎn)介 （ 4）投標(biāo)承諾書 （ 5） 聯(lián)合調(diào)度中心及住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 投標(biāo)書編制內(nèi)容 及要求 (1)公司簡(jiǎn)介、業(yè)績(jī)，目前管理服務(wù)狀況，財(cái)務(wù)狀況 (前一年度財(cái)務(wù)年報(bào) )。 (2)提供應(yīng)標(biāo)企業(yè)主要相關(guān)專業(yè)人員，技術(shù)人員資料。 (3)提出項(xiàng)目管理模式及經(jīng)營(yíng)理念，包括本標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的總體思想管理框架、管理理念等綜合方案。 (4)符合有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策的，對(duì)本標(biāo)的項(xiàng)目物業(yè)管理的工作計(jì)劃以及具體制度和控制，物資裝備。 (5)擬配備于本標(biāo)的項(xiàng)目物業(yè)管理處、出任各部門負(fù)責(zé)人的名單，個(gè)人簡(jiǎn)歷，專業(yè)資格和物業(yè)管理人員培訓(xùn)，持證上崗情況。 (6)編制物業(yè)管理前期介入費(fèi)用 (“附加應(yīng)標(biāo)價(jià)①” )、開辦費(fèi)用 (“附加應(yīng)標(biāo)價(jià)② ” )和前期物業(yè)管理收費(fèi)的詳細(xì)目錄、測(cè)算單價(jià) (“應(yīng)標(biāo)價(jià)” )以及收費(fèi)依據(jù)、收支預(yù)算方案。 開辦費(fèi)用計(jì)算列項(xiàng)時(shí)，請(qǐng)注明固定資產(chǎn)折舊年限，并按規(guī)定折舊年限分?jǐn)傆?jì)入年費(fèi)。 (7)專項(xiàng)管理和特色管理。 (8)其它物業(yè)服務(wù)與管理的目標(biāo)和承諾。 10 物業(yè)管理評(píng)標(biāo)細(xì)則 一、評(píng)標(biāo)成員組成 評(píng)委會(huì)：由 長(zhǎng)沙市住建委 、 房屋協(xié)會(huì)抽 3 名專家、 湖南》》置業(yè) 有限公司 2 人 ，人數(shù)為 5 人 組成 。 專家組成員實(shí)行抽簽甄選 ，采取邀標(biāo)方式， 凡資格審查入圍的單位，其單位是專家組成員的實(shí)行回避制度，不參與此次評(píng)審活動(dòng)。 專家組成員堅(jiān)持的原則：公正 、公平、公開，禁止打印象分、人情分、照顧分。嚴(yán)禁徇私舞弊、弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消評(píng)標(biāo)成員資格。 中標(biāo)簽約遞補(bǔ)原則：本次評(píng)標(biāo)堅(jiān)持遞補(bǔ)原則，即專家評(píng)審組按照評(píng)比分?jǐn)?shù)，按序號(hào)劃分為簽約單位。第一名中標(biāo)單位，若因個(gè)別條款與邀標(biāo)方協(xié)商不成，即視為自動(dòng)放棄；依次由第二名、第三名中標(biāo)單位遞補(bǔ)。 二、 評(píng)標(biāo) 細(xì)則 （一） 評(píng)標(biāo)原則： 評(píng)委會(huì)對(duì)投標(biāo)單位的標(biāo)書、企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)情況和答辯情況實(shí)行記分制，獲得最高分的物業(yè)公司為中標(biāo)。記分為：標(biāo)書 50 分，答辯 15 分，投標(biāo)報(bào)價(jià) 15 分，企業(yè)信譽(yù) 20 分。 （二） 評(píng)標(biāo)、決標(biāo)程序方式： 時(shí)間 ：于 2020 年 11 月 22 日舉行開標(biāo)、評(píng)標(biāo) 、決標(biāo)會(huì)議，11 月 25 日公布中標(biāo)公司。具體日程安排另行通知。 簽定前期物業(yè)管理合同 （ 1）合同按長(zhǎng)沙 市房管局印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》 11 文本為基準(zhǔn)。 （ 2）中標(biāo)公司應(yīng)在中標(biāo) 10 日內(nèi)和邀標(biāo)方簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同。 （ 3）邀、投標(biāo)文件中的目標(biāo)、要求和應(yīng)標(biāo)企業(yè)答辯過程中的說明和承諾將成為合同的組成部分，與合同具有同等法律效力。 未盡事宜 本邀標(biāo)書未盡事宜仍依照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行 ， 法律法規(guī)未作規(guī)定的，由邀標(biāo)方與應(yīng)標(biāo)企業(yè)另行商定。 三、前期物業(yè)管理評(píng)標(biāo)細(xì)則 （一） 評(píng) 標(biāo)原則： 評(píng)標(biāo)時(shí)由評(píng)委對(duì)投標(biāo)標(biāo)書、答辯、投標(biāo)報(bào)價(jià)三項(xiàng)進(jìn)行綜合評(píng)定。 企業(yè)信譽(yù)由邀標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)到投標(biāo)單位受托物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后，會(huì)商計(jì)分。 若出現(xiàn) 3 家總得分相同而影響到評(píng)定結(jié)果時(shí)，則由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)得分相同的投標(biāo)單位再行評(píng)定后確定。 經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，投標(biāo)單位物業(yè)管理服務(wù)方案與服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)存在嚴(yán)重不合理的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以確定投標(biāo)報(bào)價(jià)分項(xiàng)得分為零。 在投標(biāo)過程中有違法違紀(jì)或采取任何不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的，一經(jīng)查實(shí)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消其本次投標(biāo)資格。 （二）計(jì)分方法 標(biāo)書、答辯、投標(biāo)報(bào)價(jià)、信譽(yù)四大項(xiàng) 分別以百分制評(píng)分，四大項(xiàng)權(quán)重系數(shù)為 50∶ 15∶ 15∶ 20。前三大項(xiàng)計(jì)分時(shí)，按各大項(xiàng)分值去掉一個(gè)最高分、一個(gè)最低分，取平均值，得出分值 。分值 12 之和為該大項(xiàng)總分 。大項(xiàng)總分乘以對(duì)應(yīng)的權(quán)數(shù)后加和，得出投標(biāo)單位總分 (精確到小數(shù)點(diǎn)后第二位 )。 計(jì)算公式： 投標(biāo)單位綜合得分 =標(biāo)書平均分 50%+答辯平均分 15%+投標(biāo)報(bào)價(jià)平均分 15%+信譽(yù)平均分 20%。 （三）評(píng)標(biāo)項(xiàng)目 評(píng)標(biāo)項(xiàng)目分為標(biāo)書、現(xiàn)場(chǎng)答辯