【正文】 “湘水郡”物業(yè)項(xiàng)目中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理方案長沙市觀瀾湖物業(yè)服務(wù)有限公司2015年4月目 錄一、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理方案前 言…………………………………………………………………………………3空調(diào)運(yùn)行人員管理……………………………………………………………………4空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行…………………………………………………………………………9空調(diào)系統(tǒng)檢查……………………………………………………………………… 11空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)…………………………………………………………………14異常情況的應(yīng)急處理……………………………………………………………… 21常見故障的分析與解決方法……………………………………………………… 22支持性表格…………………………………………………………………………………… 26二、專業(yè)維保公司維保方案前 言麥克維爾中央空調(diào)系統(tǒng)作為 “湘水郡”物業(yè)項(xiàng)目的大型重要設(shè)備，安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、保證供冷（暖）質(zhì)量是管理的基本要求，所以制定科學(xué)、合理、安全的運(yùn)行管理制度是保證空調(diào)系統(tǒng)高質(zhì)量、高效率地運(yùn)行，降低能耗、延長檢修周期和使用壽命的基本保證。根據(jù)“湘水郡”物業(yè)實(shí)際情況，我司特編制了麥克維爾中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理方案，呈與湖南湘水投房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通和交流。本方案主要內(nèi)容包括空調(diào)運(yùn)行人員管理、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、空調(diào)系統(tǒng)檢查和空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)四大部分。管理、操作和維修人員是空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理的主體，因此運(yùn)行人員管理是空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的重要保證，由于中央空調(diào)系統(tǒng)的專業(yè)綜合型、復(fù)雜性，要求運(yùn)行管理人員、操作和維修人員必須具有相應(yīng)的資格認(rèn)證才能上崗；并且在上崗之前，所有運(yùn)行管理、操作、維修人員必須進(jìn)行培訓(xùn)；空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理、操作和維修人員除了要滿足各自崗位的基本職責(zé)外，還要達(dá)到運(yùn)行管理的職責(zé)要求；在加強(qiáng)對(duì)技術(shù)人員管理的基礎(chǔ)上，我司作為空調(diào)運(yùn)行管理單位還將通過制定一些激勵(lì)制度促進(jìn)工作人員節(jié)能，獲得較好的節(jié)能效果?？照{(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理包括空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程、系統(tǒng)運(yùn)行調(diào)節(jié)和運(yùn)行參數(shù)的節(jié)能監(jiān)控，空調(diào)系統(tǒng)在實(shí)際運(yùn)行過程中只有按照標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)行操作規(guī)程進(jìn)行操作，采取合理、可行的節(jié)能技術(shù)措施，才能保證空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行安全，運(yùn)行節(jié)能，只有嚴(yán)格監(jiān)控空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)、空調(diào)房間的溫度，統(tǒng)計(jì)電、熱、燃料的消耗，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)能源浪費(fèi)問題、及時(shí)查找問題，進(jìn)行修整，最低限度地降低能源的浪費(fèi)?？照{(diào)系統(tǒng)能進(jìn)行運(yùn)行，首要條件是要滿足空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行，這就要依賴于工作人員能及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的運(yùn)行問題，及時(shí)解決故障問題，因此，制定科學(xué)合理的節(jié)能運(yùn)行檢查制度是運(yùn)行管理的關(guān)鍵問題，根據(jù)麥克維爾空調(diào)設(shè)備的特點(diǎn)，我方制定以下檢查制度：開停機(jī)檢查、巡回檢查、周期性檢查等制度。而有針對(duì)性地做好空調(diào)設(shè)備和系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，又是空調(diào)系統(tǒng)保持良好工作狀態(tài)、減少或避免發(fā)生故障和事故、延長使用壽命，降低能耗的重要條件之一。因此在管理中也必須做好空調(diào)系統(tǒng)和設(shè)備的節(jié)能維護(hù)保養(yǎng)工作，在管理中我方實(shí)行自身保養(yǎng)與專業(yè)維保公司互相配合，制定了相應(yīng)的開機(jī)前維護(hù)保養(yǎng)、日常保養(yǎng)、定期保養(yǎng)及停機(jī)期間的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定?？照{(diào)運(yùn)行人員管理一、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理制度結(jié)構(gòu)圖空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)空調(diào)系統(tǒng)檢查技術(shù)培訓(xùn)資格認(rèn)證崗位職責(zé)監(jiān)控與記錄設(shè)備開停機(jī)檢查巡回檢查 周期性檢查節(jié)能激勵(lì)運(yùn)行交接班運(yùn)行策略設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)其他技術(shù)措施常見故障的分析與解決異常情況的應(yīng)急處理空調(diào)運(yùn)行人員管理檔案管理二、人員配置及值班空調(diào)運(yùn)行人員6人（其中主管1人，班長1人，組員4人（含替休在內(nèi)））采用三班倒轉(zhuǎn)。每班1人，時(shí)間為8：00—次日08：00。白班工作范圍包括制冷機(jī)房的設(shè)備運(yùn)行，冷卻塔的巡視，空調(diào)水系統(tǒng)的巡視，新風(fēng)機(jī)空調(diào)機(jī)組的巡視及故障檢修。夜班負(fù)責(zé)制冷機(jī)房的設(shè)備運(yùn)行，冷卻塔的巡視，五負(fù)壓設(shè)備的巡視，夜間啟用新風(fēng)機(jī)組巡視，早晚開關(guān)機(jī)。末端風(fēng)機(jī)盤管的檢修由工程維修人員負(fù)責(zé)。此方案是在工程部整體考慮下，白班負(fù)責(zé)日常的空調(diào)運(yùn)行工作，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備故障處理，夜班人員則可整合夜班維修值班人員的力量，在早上開機(jī)時(shí)或出現(xiàn)故障時(shí)配合空調(diào)值班員完成工作，此外夜間空調(diào)運(yùn)行時(shí)間短，設(shè)備處于停止?fàn)顟B(tài)，值班員可做一些衛(wèi)生清掃或獨(dú)立可以完成的工作。過渡季夜班值班員可倒為正常班并與工程維修人員一起參與到設(shè)備檢修和保養(yǎng)工作。這樣即可保證中央空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，又可以保證值班人員的勞動(dòng)時(shí)間。三、人員管理①技術(shù)管理人員(主管工程師)應(yīng)具有暖通或相關(guān)專業(yè)的大專學(xué)歷，并獲得暖通專業(yè)的工程師技術(shù)職稱；②操作和維修人員（組員）應(yīng)具備《中央空調(diào)系統(tǒng)操作員》或《制冷設(shè)備維修工》的初級(jí)技術(shù)等級(jí)；③所有人員（技術(shù)管理、運(yùn)行操作、維修人員）的各類資格證書均應(yīng)備案。2．技術(shù)培訓(xùn)①觀瀾湖物業(yè)公司制定空調(diào)運(yùn)行技術(shù)人員的節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)年度計(jì)劃。凡在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作和維修崗位工作的人員均應(yīng)參加空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)。如外派培訓(xùn)公司出資的，需要在公司服務(wù)滿三年。②節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)主要內(nèi)容應(yīng)包括《中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理》、《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》、《集中式空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)節(jié)能運(yùn)行和管理技術(shù)》等有關(guān)空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能運(yùn)行的技術(shù)知識(shí)；③學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和考核記錄均應(yīng)備案。崗位職責(zé)空調(diào)工程師(主管)的崗位職責(zé)①制訂與本專業(yè)有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)提出改進(jìn)措施，并督促改進(jìn)工作； ②根據(jù)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求和主管部門的工作計(jì)劃，擬定本專業(yè)的工作計(jì)劃； ③對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生的問題和出現(xiàn)的故障及時(shí)進(jìn)行診斷，并組織力量解決和排除； ④制訂檢修計(jì)劃及所需材料和零部件計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)實(shí)施； ⑤組織和指導(dǎo)本專業(yè)各類工人的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、技術(shù)培訓(xùn)以及安全教育工作，并負(fù)責(zé)其考核； ⑥提出本專業(yè)技術(shù)改造方案(畫出圖紙、做出預(yù)算)或設(shè)備更新方案，并組織實(shí)施； ⑦注重修舊利廢和綜合利用，搞好能源管理，降低水、電、汽、氣的耗用量；⑧聽取各方面的合理化建議，吸收消化有關(guān)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，組織開展技術(shù)革新。 ⑨總結(jié)本單位空調(diào)系統(tǒng)以往的運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)實(shí)際情況制定全年空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能運(yùn)行方案，實(shí)施空調(diào)系統(tǒng)的能耗定額管理?？照{(diào)班長崗位職責(zé)①協(xié)助空調(diào)工程師(主管)做好各項(xiàng)具體工作，直接向其負(fù)責(zé)； ②全面主持班(組)工作，合理安排班(組)成員的日常工作，保質(zhì)保量地完成工程部下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)； ③嚴(yán)格要求，大膽管理，以身作則，督促全體班(組)成員認(rèn)真執(zhí)行和嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度； ④組織班(組)韻各種學(xué)習(xí)，使全體班(組)成員都能提高素質(zhì)、敬業(yè)愛崗； ⑤負(fù)責(zé)班(組)考勤和公用工具、儀器儀表、小型檢修設(shè)備(裝置)的管理工作； ⑥審查、保管各種記錄表，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、資料齊全；⑦督促落實(shí)修舊利廢、節(jié)約能源、降低費(fèi)用的工作?？照{(diào)運(yùn)行人員的崗位職責(zé) ①嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)程要求開停和調(diào)節(jié)中央空調(diào)系統(tǒng)的各種設(shè)備，并做好相應(yīng)的運(yùn)行記錄； ②根據(jù)室外氣象條件和用戶負(fù)荷情況，精心操作，及時(shí)調(diào)節(jié)，保證中央空調(diào)系統(tǒng)安全、經(jīng)濟(jì)、正常的運(yùn)行； ③按規(guī)定認(rèn)真做好系統(tǒng)和設(shè)備的巡襝工作和維護(hù)保養(yǎng)工作，使其始終處于良好狀態(tài)并按要求做好備案記錄； ④遵守機(jī)房的管理制度，保持安全文明生產(chǎn)的良好環(huán)境； ⑤嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律和值班守則，堅(jiān)守崗位，上班時(shí)間不做與工作內(nèi)容無關(guān)的事情； ⑥值班時(shí)發(fā)現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)或設(shè)備出現(xiàn)異常情況要及時(shí)處理，處理不了的要及時(shí)報(bào)告班(組)長(領(lǐng)班)或空調(diào)工程師(主管)，如果會(huì)危及人身或設(shè)備安全，則首先采取停機(jī)等緊急措施； ⑦努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，刻苦鉆研操作技能，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，注意總結(jié)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，不斷提高運(yùn)行操作水平；⑧尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從調(diào)動(dòng)和工作安排，完成上級(jí)主管交代的其他臨時(shí)性工作。空調(diào)維修人員的崗位職責(zé) ①定期對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理； ②嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)程的要求進(jìn)行計(jì)劃檢修和處理El常故障，力求使所修設(shè)備盡快恢復(fù)原有功能，并確保檢修工作的質(zhì)量和安全 ③認(rèn)真詳細(xì)地做好維修記錄； ④愛惜檢修工具、設(shè)備、儀器儀表，不浪費(fèi)檢修消耗性物料； ⑤承擔(dān)本專業(yè)更新改造項(xiàng)目的主要施工工作； ⑥嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，堅(jiān)守崗位，上班時(shí)間不做與工作內(nèi)容無關(guān)的事情； ⑦努力學(xué)習(xí)理論知識(shí)，刻苦鉆研維修技能，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，注意總結(jié)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，不斷提高維修水平；⑧尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從調(diào)度和工作安排，完成上級(jí)主管交代的其他臨時(shí)性工作運(yùn)行交接班“湘水郡”物業(yè)小區(qū)中央空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)需要連續(xù)運(yùn)行的系統(tǒng)，因此，搞好交接班是保障空調(diào)系統(tǒng)安全、節(jié)能運(yùn)行的一項(xiàng)重要措施。空調(diào)系統(tǒng)交接班制度包括下述內(nèi)容：①交接班工作應(yīng)在下一班正式上班時(shí)間前1015分鐘內(nèi)進(jìn)行，接班人員應(yīng)按時(shí)到崗。若接班人員因故未能準(zhǔn)時(shí)接班，交班人員不得離開工作崗位，應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，有人接班后，方可離開。②按職責(zé)范圍，交接班雙方共同巡視檢查主要設(shè)備，核對(duì)交班前的最后一次記錄數(shù)據(jù)。③交班人員應(yīng)如實(shí)地向接班人員說明以下內(nèi)容：A、設(shè)備運(yùn)行情況；B、各系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)；C、空調(diào)房間溫度；D、冷、熱源的供應(yīng)和電力供應(yīng)情況；E、系統(tǒng)能耗；H、空調(diào)系統(tǒng)中有關(guān)設(shè)備供水、供冷管路及各種調(diào)節(jié)器、執(zhí)行器、各儀器儀表的運(yùn)行情況；I、當(dāng)班運(yùn)行中所產(chǎn)生的異常情況的原因及處理結(jié)果；J、運(yùn)行中遺留的問題，需下一班次處理的事項(xiàng)；K、上級(jí)的有關(guān)指示情況等。④交接班雙方要認(rèn)真填寫交接班記錄表并簽字。接班人員發(fā)現(xiàn)交班人員未認(rèn)真完成有關(guān)工作或在交接檢查有不同意見，可當(dāng)場向交班人員詢問，如交班人員不能給予明確回答或可能造成不良后果，可拒絕接班，并立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，聽候處理意見，如果接班人員沒有進(jìn)行認(rèn)真地檢查和詢問了解情況而盲目地接班后，發(fā)現(xiàn)上一班次出現(xiàn)的所有問題（包括事故）均應(yīng)由接班者負(fù)全部責(zé)任。⑤交接班時(shí)間以前發(fā)生的能耗大的問題或故障未處理完不能交接班，并由交班人員負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人員配合，處理完后方可進(jìn)行交接班。交接班過程中如發(fā)現(xiàn)問題或故障，雙方應(yīng)共同處理，待處理完后再辦理交接班手續(xù)。節(jié)能激勵(lì)①公司根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的狀況，制定能耗控制達(dá)成率，由運(yùn)行班組進(jìn)行能耗控制；②對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能運(yùn)行效果進(jìn)行年度考核，建立相應(yīng)的節(jié)能激勵(lì)制度，促進(jìn)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行節(jié)能；③每年度根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)全年節(jié)能效果，評(píng)選節(jié)能技術(shù)能手，給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。檔案管理 工程部主管為空調(diào)運(yùn)行、維修及保養(yǎng)檔案保管的第一責(zé)任人，日常檔案的管理遵循以下原則：①主管每月1日對(duì)上月各項(xiàng)記錄審核、檢查記錄的完整性；②庫存檔案必須圖物相符，帳物相符；③檔案屬于公司機(jī)密，未經(jīng)許可不得外借、外傳；④嚴(yán)格遵守檔案安全保密制度，做好檔案流失的防護(hù)工作；⑤存放檔案的箱柜，并具備防火、防潮、防蟲等安全條件；⑥歸檔資料要進(jìn)行登記，編制歸檔目錄；⑦檔案要分類、分卷裝訂成冊(cè)，保管要有條理，主次分明，存放科學(xué)?？照{(diào)系統(tǒng)運(yùn)行一、運(yùn)行策略根據(jù)室外天氣的變化制定空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能運(yùn)行的全年調(diào)節(jié)策略，確定相應(yīng)的風(fēng)、水系統(tǒng)的質(zhì)、量調(diào)節(jié)方式，空調(diào)設(shè)備的開啟臺(tái)數(shù)、水系統(tǒng)的供回水溫度，風(fēng)系統(tǒng)的送風(fēng)溫度、新風(fēng)的用量，及時(shí)調(diào)節(jié)供冷、供熱量。二、監(jiān)控和記錄空調(diào)系統(tǒng)啟停時(shí)間；根據(jù)“湘水郡”建筑功能特點(diǎn)、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行特點(diǎn)，空調(diào)系統(tǒng)啟停時(shí)間計(jì)劃表，包括：① 開關(guān)機(jī)程序：關(guān)機(jī)順序：冷卻塔風(fēng)扇－冷卻泵－冷凍泵－主機(jī)。關(guān)機(jī)順序：主機(jī)－冷凍泵－冷卻泵－冷卻塔風(fēng)扇。② 空調(diào)系統(tǒng)年度（或季度）運(yùn)行的起止時(shí)間；夏季：6月1日9月30日；冬季：12月1日次年2月28日。③ 空調(diào)系統(tǒng)工作日運(yùn)行起止時(shí)間； ④ 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備工作日的開停機(jī)時(shí)間。 ⑤ 業(yè)主房間溫度運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，夏季不低于30℃，冬季不高于10℃； （空調(diào)系統(tǒng)的啟停時(shí)間計(jì)劃表見附表3）空調(diào)系統(tǒng)實(shí)際運(yùn)行時(shí)，應(yīng)對(duì)各空調(diào)設(shè)備的實(shí)際開停機(jī)時(shí)間進(jìn)行記錄。（空調(diào)系統(tǒng)實(shí)際運(yùn)行啟停時(shí)間記錄表見附表4）房間溫度的設(shè)定、監(jiān)測(cè)和記錄①根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)和業(yè)主房間空調(diào)的實(shí)際運(yùn)行情況，預(yù)先設(shè)定冬、夏兩季空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)各房間的室內(nèi)溫度，具體操作可通過安裝在空調(diào)房間內(nèi)的自動(dòng)或手動(dòng)溫度控制裝置來完成。（各業(yè)主房間室內(nèi)溫度的設(shè)定值要滿足《公共建筑室內(nèi)溫度控制管理辦法》第三條的規(guī)定?？照{(diào)房間溫度設(shè)定表見附表5）②根據(jù)業(yè)主房間空調(diào)溫度監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)置情況，定時(shí)監(jiān)測(cè)、記錄和控制空調(diào)房間的室內(nèi)溫度。因有自動(dòng)溫度監(jiān)控系統(tǒng)，每兩小時(shí)記錄一次業(yè)主空調(diào)房間的室內(nèi)溫度（無自動(dòng)溫度監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的，每天記錄一次空調(diào)房間的室內(nèi)溫度）；根據(jù)業(yè)主空調(diào)房間溫度的檢測(cè)記錄結(jié)果，