【正文】 頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 2 目 錄第一章 總　 論 ..................................................................................... 1 第二章 項(xiàng)目申辦因由和目的 ........................................................... 6 第三章 需求分析與機(jī)構(gòu)規(guī)模 ......................................................... 12 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 ......................................................... 16 第五章 建設(shè)方案 ............................................................................. 24 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ......................................................... 47 第七章 節(jié)能分析 ............................................................................. 52 第八章 社區(qū)物業(yè)管理 ..................................................................... 56 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ..................................................................... 64 第十章 投資估算和資金籌措 ......................................................... 65 第十一章 財(cái)務(wù)分析 ........................................................................... 67 第十二章 社會(huì)影響分析 ................................................................... 70 第十三章 工程招標(biāo) ........................................................................... 73 第十四章 可行性研究結(jié)論與建議 ................................................... 77 頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 3 第一章 總　 論第一節(jié) 投資方概況單位名稱： 天苑置業(yè)有限公司單位住所：某開發(fā)區(qū)古現(xiàn)辦事處法定代表人： 注冊(cè)資本：壹仟萬元實(shí)收資本：壹仟萬元公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營范圍：前置許可經(jīng)營項(xiàng)目：主食、熱菜、涼菜（有效期至2022 年 7 月 15 日）；溫泉浴、游泳館、浴室、足浴（有效期至 2022 年 9 月 14 日）；住宿（有效期至 2022 年 9 月 13 日）。一般經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、土木建筑工程、房屋工程、道路工程、市政工程、園林綠化工程設(shè)施工、物業(yè)管理（以上范圍須憑資質(zhì)經(jīng)營）：旅游項(xiàng)目開發(fā)。 （以上范圍不含須經(jīng)許可審批的項(xiàng)目）。營業(yè)期限：2022 年 11 月 16 日至 2029 年 11 月 15 日投資方簡介：某置業(yè)有限公司是某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司下屬的具有獨(dú)立法人頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 4 資質(zhì)的現(xiàn)代化企業(yè)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、園林綠化、酒店、旅游、溫泉洗浴、物業(yè)管理等。某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司始創(chuàng)于 1982 年 4 月，2022 年 6 月 18 日，經(jīng)省工商局核準(zhǔn)組建。26 年來，某人以“正直、人和、創(chuàng)業(yè)、勤儉”為廠訓(xùn)，以“認(rèn)識(shí)革新、管理革新、技 術(shù)革新”為方針，謙虛自勵(lì)，奮發(fā)向上，締造了一個(gè)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化民營企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)下轄 12 個(gè)法人企業(yè)，總資產(chǎn)超過 7 億元，擁有廠地面積150 萬平方米，在 3 個(gè)縣市區(qū)擁有 5 個(gè)工業(yè)園，在韓國設(shè)有海外分支機(jī)構(gòu)。現(xiàn) 有員工 1300 人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員 450 多人。近幾年來，某集團(tuán)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持 20%以上的年增長，成為某民營企業(yè)中的佼佼者。2022 年，企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 15 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元，出口創(chuàng)匯 3500 萬美元。自某集團(tuán)涉足房地產(chǎn)以來，以 過人的氣魄，全新的理念， 縝密的 設(shè)計(jì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕?，陸續(xù)開發(fā)建造了丹陽小區(qū)、黃某工程、福州路工業(yè)園……，位于某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心地帶的某大廈是某建設(shè)的代表作。這座某集團(tuán)自己的商務(wù)大廈氣魄弘大、設(shè)計(jì)新穎，風(fēng)格獨(dú)特， 位置優(yōu)越，吸引了眾多高端客戶競相入駐興業(yè)，形成某開發(fā)區(qū)新的商務(wù)中心，成為魅力某一道亮麗的風(fēng)景線。頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 5 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)某置業(yè)有限公司關(guān)于委托我公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、 規(guī)定要求；國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；國家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20222022 年） 》；《山東省民政廳關(guān)于社會(huì)福利機(jī)構(gòu)審批管理工作的實(shí)施意見》（魯民【2022】31 號(hào)）；《某市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等級(jí)管理暫行辦法》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國電力出版社）；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版（中國計(jì)劃出版社）；山東省建筑工程消耗量定額；1山東省安裝工程消耗量定額；1建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。第三節(jié) 研究范圍及內(nèi)容項(xiàng)目申辦因由和目的頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 6 需求分析與機(jī)構(gòu)規(guī)模建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件建設(shè)方案環(huán)境和生態(tài)影響分析節(jié)能分析社區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度投資估算和資金籌措財(cái)務(wù)分析1社會(huì)影響分析1工程招標(biāo)1可行性研究結(jié)論與建議第四節(jié) 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：某“ 頤生苑”養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某開發(fā)區(qū)某。本項(xiàng)目東至和尚營，西至山 頂分水嶺，南至山頂分水嶺，北至陳家溝南坡界石。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模某“頤生苑”養(yǎng)老社區(qū)，占地面積 平方米，地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 平方米 。是一組由 19頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 7 棟 510 層小體量建筑圍合而成的中心綠化庭院，規(guī)劃總戶數(shù) 600戶。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，計(jì)劃于 2022 年 12 月開始，至 2022 年11 月結(jié)束。具體項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度情況見第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表。環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某開發(fā)區(qū)某。該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目主要的污染源有污水、廢氣、噪音、固體廢棄物等污染，除此之外基本無其他污染物排放，經(jīng)過適當(dāng)處理后，能夠 達(dá)到國家和地方的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。投資估算與資金籌措方案本項(xiàng)目總投資估算為 33200 萬元，全部由某置業(yè)有限公司解決。頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 8 第二章 項(xiàng)目申辦因由和目的第一節(jié) 項(xiàng)目申辦因由到 2022 年底，中國 65 歲以上老人所占比例已經(jīng)達(dá)到 %，超過世界平均水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化， 單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對(duì)老年人口的現(xiàn)狀，中國未來可能通過財(cái)政補(bǔ)貼、減免稅收、購買服務(wù)甚至養(yǎng)老專項(xiàng)按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市 場(chǎng)化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、 “侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗(yàn)接軌的社會(huì)化、市場(chǎng)化的道路。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，并對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)效應(yīng)。老齡人口的增多拉動(dòng)產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長，比如對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服務(wù)需求。當(dāng)前我國老年消費(fèi)市場(chǎng)開發(fā)仍處于初級(jí)階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務(wù)需求。從國內(nèi)市場(chǎng)來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“ 沉睡” 階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。 “十二五”時(shí)期，我國將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長高峰，60 歲以上的老年人將新增 800 萬，總數(shù)將由 億增加到 億，老年人口比重將由 %增加到 16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。未來 510 年間，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 9 截至 2022 年底，某市老年人口已達(dá) 萬人，占總?cè)丝诘?，而某市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有 208 個(gè)，床位 總數(shù) 26305 張。預(yù)計(jì)到2022 年，某市 60 歲以上老年人口總量將增加到 140 萬人，占總?cè)丝诘谋壤龑⑸仙?%。按照要求，全市床位數(shù)年均增 長 10%以上，每年需增長 2630 張，2022 年需達(dá)到 42022 張（考慮 2022 年老年人口達(dá)到 140 萬）。本項(xiàng)目依托某省級(jí)地質(zhì)公園，充分挖掘利用某優(yōu)越，建設(shè)以養(yǎng)老為主題，集養(yǎng)老康復(fù)、醫(yī)療護(hù)理、休 閑度假、 觀光旅游、養(yǎng)生保健、生態(tài)農(nóng)業(yè)等于一體、設(shè)施完備、功能豐富的高檔養(yǎng)老康復(fù)中心，為社會(huì)功臣提供一個(gè)幸福康樂、高品質(zhì)的晚年生活平臺(tái)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目的及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)目的中國已進(jìn)入老年社會(huì)，讓那些為社會(huì)作出貢獻(xiàn)的老年人過上幸福充實(shí)、健康快樂的晚年生活，是子女和全社會(huì)的共同愿望，更是社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的基本內(nèi)容和重要任務(wù)。傳統(tǒng)的敬老院養(yǎng)老模式，子女養(yǎng)老模式，無法適應(yīng)老年社會(huì)的發(fā)展?，F(xiàn)在城市緊張、嘈雜的生活環(huán)境，又讓老年人找不到晚年生活的樂趣。全社會(huì)迫切期待一種全新的、適合老年人精神、生理和物質(zhì)需求的養(yǎng)老模式和養(yǎng)老環(huán)境。某置業(yè)有限公司順應(yīng)社會(huì)需求，依托某溫泉公園優(yōu)美的自然景觀資源和豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，打造了一個(gè)以養(yǎng)生為主題，集醫(yī)療頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 10 救護(hù)、養(yǎng)生保健、家政服務(wù)、文化休 閑等功能于一體的高檔養(yǎng)生社區(qū)某 “頤生苑”養(yǎng)老社區(qū)，以中國首創(chuàng)的全新養(yǎng)老模式，為老年人構(gòu)建一個(gè)最期望的晚年生活樂園。頤生養(yǎng)老區(qū)以“仁” 、“孝” 為核心價(jià)值，以高檔化、人性化的服務(wù)設(shè)施和關(guān)懷服務(wù)奉行對(duì)老人之孝，以“ 替天下兒女盡孝，為天下父母皆有”為己任，以“親情、和諧”的家文化為依托，倡導(dǎo)“ 健康、快樂”的老年新生活。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性產(chǎn)業(yè)政策分析本項(xiàng)目建設(shè)符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本）》第一類“ 鼓勵(lì)類 ”第三十七 項(xiàng)“其他服務(wù)業(yè)”第 10 款“ 養(yǎng)老服務(wù)”，為國家鼓勵(lì)類建設(shè)項(xiàng)目。發(fā)展規(guī)劃分析（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年（2022—2022 年 ）規(guī)劃綱要》指出：加快發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30 張。拓展養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)從基本生活照料向醫(yī)療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務(wù)、 緊急援助等方面延伸。（2）《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20222022 年）》指出：充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，為各類服務(wù)主體營造平等參與、公平競爭的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)可持續(xù)發(fā)展。頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 11 鼓勵(lì)有條件或新建的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)行公建民營，通過公開招投標(biāo)選定各類專業(yè)化的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營。負(fù)責(zé)運(yùn)營的機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持公益性質(zhì)，通過 服務(wù)收費(fèi)、慈善捐贈(zèng)、政府 補(bǔ)貼等多種渠道籌集運(yùn)營費(fèi)用，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)非營利性社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的培育扶持，采取民辦公助等形式，給予相 應(yīng)的建設(shè)補(bǔ)貼或運(yùn)營補(bǔ)貼，支持其發(fā)展。鼓勵(lì)民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的服務(wù)設(shè)施，開展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。推動(dòng)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)以輸出管理團(tuán)隊(duì)、開展服務(wù)指導(dǎo)等方式參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運(yùn)營，引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展。鼓勵(lì)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對(duì)象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任。社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)資金需多方籌措，多渠道解決。要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，通過用地保障、信貸支持、補(bǔ)助貼息和政府采購等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)、公益慈善組織及其他社會(huì)力量加大投入，參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)行和管理。地方各級(jí)政府要切實(shí)履行基本公共服務(wù)職能，強(qiáng)化在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中的支出責(zé)任，安排財(cái)政性專項(xiàng)資金，支持公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。民政部本級(jí)福利彩票公益金及地方各級(jí)彩票公益金要增加資金投入，優(yōu) 先保障社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。中央設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)助投資，依據(jù)各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、老齡人口規(guī)模等， 積極支持地方社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系發(fā)展，重點(diǎn)用于社區(qū)日頤生苑養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報(bào)告 12 間照料中心和老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)設(shè)施建設(shè)。（3）為鼓