【正文】 神農(nóng)云海苑地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況　開發(fā)有關(guān)單位概況　開發(fā)商名稱及背景 開發(fā)商：山西常青房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司　　開發(fā)商背景：1992年成立，注冊(cè)資金1000萬元，公司資產(chǎn)總值2000多萬元。現(xiàn)有的職工50余人，有職稱的管理人員達(dá)29人，其中，高、中級(jí)職稱人員9人，已形成一支高素質(zhì)、高效率的工作隊(duì)伍。公司成立十余年來，依托“常青”這一品牌優(yōu)勢，努力實(shí)踐“追求完美、塑造精品”的理念，重視工程質(zhì)量，近三年所開發(fā)的工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%，單位工程優(yōu)良率100%。公司不斷開拓市場，提高服務(wù)質(zhì)量，展示出勃勃生機(jī)，取得了不凡的業(yè)績，所開發(fā)房產(chǎn)全部銷售完畢。 承建商名稱、資信　　承建商：山西常青建筑有限公司 承建商資信：二級(jí)總承包建筑施工企業(yè)，注冊(cè)資金2250萬元，各類有職稱技術(shù)管理人員120余名。省優(yōu)秀建筑企業(yè)、守信用單位，經(jīng)ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證單位?！≡O(shè)計(jì)單位名稱：山西省第二設(shè)計(jì)院　監(jiān)理單位名稱：九鼎監(jiān)理公司 物業(yè)管理單位選定：全國物業(yè)管理先進(jìn)單位――澳瑞特物業(yè)管理有限公司?！∥恢? 本項(xiàng)目位于太行東街96號(hào)，坐落在長治市東北部、老頂山森林公園腳下，緊接規(guī)劃中的名人文化廣場。該別墅區(qū)距市中心的八一廣場不足3公里，北臨長治市太行東街東端，西接澳瑞特健康產(chǎn)業(yè)股份有限公司，隔著建東路，對(duì)面是澳瑞特學(xué)校，東面、南面為山門村、龍山村?！∮玫匾?guī)模和地塊現(xiàn)狀及前景 用地規(guī)模：　?。ǎ?，可建筑面積用地約3200平方米（）。 地塊現(xiàn)狀： （1）地塊大部分為閑置工業(yè)用地，目前主要建筑為澳瑞特自備水塔、水池及庫房。 （2）地塊地理位置較高，周邊視野寬闊，神農(nóng)文化韻遠(yuǎn)流長，仰望炎帝雕塑隆立于重巒之中，風(fēng)清云秀，叢綠綴紅，與周邊的田野風(fēng)光一起構(gòu)成絢麗的自然景觀。 （3）項(xiàng)目所在地的主要產(chǎn)業(yè)為健身器材生產(chǎn)，周邊工業(yè)企業(yè)較少，基本無工業(yè)廢棄物污染及空氣、噪聲污染。 地塊前景　　 上述地塊為云海小區(qū)一期工程地塊。按長治市城建規(guī)劃，不久的將來，澳瑞特健康產(chǎn)業(yè)股份有限公司和山門村將搬遷，云海小區(qū)的二、三期工程有望實(shí)施。二、三期工程占地面積大致約10 公頃，占地為工礦廢地和村居拆遷地。二、三期工程占地四周將不存在村莊和工廠，整個(gè)別墅區(qū)將融入文化名人廣場旅游景區(qū)中。 　項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　占地指標(biāo)　　建筑占地：9852平方米， 綠化占地：17409平方米， 道路占地：6489平方米。 詳見“用地平衡表”： 神農(nóng)云海苑用地平衡表（表1）　　 項(xiàng)　　目 計(jì)量單位 數(shù)　值 所占比例（%） 說　　明 用地總面積　 Ha 100 居民區(qū)用地 ㎡ 9852 住宅用地 ㎡ 8864 公建用地 ㎡ 988 其余公建與澳瑞特共同使用 道路用地 ㎡ 6489 公共綠地 ㎡ 17409 　建筑綜合指標(biāo)總建筑面積：，（其中：，公建（商鋪）1976平方米）；住宅容積率：%；　　　　　　　 綜合容積率：%； 定位：中高檔住宅小區(qū)；　　 棟數(shù)：22棟；戶數(shù)：住宅92戶，公建商鋪房鋪面數(shù)待定。詳見 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 云海小區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表( 表2)　　項(xiàng)目 　 計(jì)量單位 　數(shù)值 所占比例（%） 說　　明用地總面積 ha 居住戶 戶（套） 92 居住人數(shù) 人 368 戶均人口 人/戶 4 總建筑面積 平方米 計(jì)算容積率建筑總面積 平方米 　　 100 住宅建筑面積 平方米 　　 76 規(guī)劃 平方米 保留 平方米 0 公建面積 平方米 1976 24 規(guī)劃 平方米 1976 保留 平方米 0 人口密度 人/ha 住宅容積率 % 綜合容積率 % 總建筑密度 % 綠地率 % 人均公共綠地面積 平方米/人 停車位數(shù) 個(gè) 100 樓棟建筑指標(biāo)建筑層次：主要為三層，兼有六層建筑三棟。22棟樓中，別墅樓20棟，其中19棟為三層， 1棟為六層；公建樓２棟均為地下一層、地上六層。建筑戶型：住宅有7種戶型。戶型以獨(dú)立單元為主，兼有復(fù)式戶型。三層建筑均為獨(dú)立單元戶型，計(jì)61戶。六層建筑的住宅均為復(fù)式戶型，計(jì)31戶。公建樓一、二層為商鋪。戶建筑面積： 250－440m2不等，共9檔。其中，復(fù)式戶型面積為300 m2以下，為247 m2與281 m2二種，獨(dú)立單元戶型面積在300 m2以上，大致分為７檔。商鋪房暫未分割鋪面。聯(lián)體形式：不同面積、不同戶型以13種形式組合而成，其中，三層別墅獨(dú)立單元戶型分別為1－6戶聯(lián)體格局。各樓棟及戶型面積見《各建筑樓號(hào)及面積指標(biāo)》表。 各建筑號(hào)及面積指標(biāo)(表3)　建筑類型 　　　樓號(hào) 　　　建筑層數(shù) 　戶型　組合方式　戶數(shù)小計(jì)　 戶型建筑面積公建(住宅) 　2 　　　3－6 　　　Ｇ 　　　 4Ｇ 　　　16 　　　　　公建(商用)　 2　　 　1－2 　 F　　　 4F　　　　8　　　 1976別墅 16＃ 3 A2 1Ａ2 3 別墅 5 3 C1 3C1 3 別墅 7－10＃ 3 C2 3C2 12 別墅 11＃ 3 D 4D 4 別墅 13＃ 3 B1 2B1 6 別墅 14＃、23＃、25＃ 3 D 5D 15 別墅 15＃ 3 D 2D 2 別墅 17＃、19＃ 3 E 6E 12 別墅 22＃、28＃ 3 E 2E 2 別墅 24＃ 3 E 3E 3 復(fù)式 29＃ 6 F 6F 15 總計(jì) 26棟 7型９檔 13型 92 注：以上戶建筑面積數(shù)據(jù)未含聯(lián)體墻公用面積。各戶面積估算詳見附件3《建筑面積估算表》。二、項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r近年來，和全國經(jīng)濟(jì)形勢一樣，山西省經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)較快發(fā)展的勢頭，今年以來，在保持經(jīng)濟(jì)較快增長的同時(shí)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向好的方向發(fā)展，工業(yè)企業(yè)利潤繼續(xù)提高，對(duì)外貿(mào)易增長，財(cái)政收入大幅增長，城鄉(xiāng)居民收入增長加快。據(jù)全省統(tǒng)計(jì)，與去年同期相比，%；，%首次突破季度百億大關(guān)；一、二、三產(chǎn)業(yè)同步增長，%、%、%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好；投資、消費(fèi)、出口形勢依然向好，一季度， %；，增長16%；，%。值得注意的是，%，%。居民收入的提高繼續(xù)刺激著居民消費(fèi)的增長，%。今年以來，住房、汽車、通訊產(chǎn)品等持續(xù)熱銷。同時(shí)也應(yīng)該看到，開工項(xiàng)目過多、盲目投資和重復(fù)建設(shè)等等問題已成為山西省當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要矛盾，開發(fā)區(qū)整頓已成為重要議題。省政府第22次常務(wù)會(huì)議再次要求：認(rèn)真執(zhí)行國家耕地保護(hù)政策，建設(shè)占地要盡量占用空閑地、荒蕪地和存量土地，挖潛、集約用地，開發(fā)同節(jié)約并重，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。會(huì)議確定，將撤消36個(gè)開發(fā)區(qū)。省府對(duì)開發(fā)區(qū)立項(xiàng)審批將更加嚴(yán)格。政府將貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì)精神，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，堅(jiān)決控制投資增長過快。 長治市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析長治市經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁。2004年，%；，%；，%。另外，%，%，新增億元縣6個(gè)，增加數(shù)均居全省第一。經(jīng)濟(jì)大幅增長的同時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民得到了實(shí)惠，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7073元，%，農(nóng)民人均純收入達(dá)到2903元，%。今年一季度，長治市財(cái)政收入再創(chuàng)新高，%；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)1943元，同比增長15%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)623元，%。隨著百強(qiáng)調(diào)產(chǎn)的投產(chǎn)達(dá)效，隨著長治交通打造三通一環(huán)一網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)大十字高速公路網(wǎng)和將來的兩橫兩縱、三橫三縱，全市經(jīng)濟(jì)增長勢頭將更加強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)?！?項(xiàng)目地塊臨近城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析太原、榆次、臨汾、晉城等臨近城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展均較快，人均收入高于長治，且人均收入增長都在12%以上。尤其是太原、晉城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為強(qiáng)勁，其房價(jià)比長治高出一截，臨近城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)的高價(jià)位，勢必引導(dǎo)本市經(jīng)濟(jì)趨向和房價(jià)的提升。 長治市住宅市場供給情況分析 住戶市場供給情況分析長治市住戶市場廣闊，僅2004年竣工交付的住宅區(qū)就有20來處，2005年已知的在施工程不下10來處。近年住宅的單戶面積大致在70220