【正文】 前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作成功與否就看是否能根據(jù)市場情況，按計劃的成功招商。因而，對商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目來說，熟練的運(yùn)用招商技巧，結(jié)合大量自有商業(yè)資源，成功的招商開業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作成功的關(guān)鍵。一、項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢：1． 本項(xiàng)目緊臨汶上縣一極商圈，交通極為便利，因此本項(xiàng)目的升值潛力巨大。2． 物業(yè)外觀形象復(fù)古風(fēng)格，與周圍的國家4A級景點(diǎn)寶相寺，觀音廣場交相輝映。3． 結(jié)合本項(xiàng)目物業(yè)已經(jīng)成熟的商業(yè)點(diǎn)（老房子蘆花雞、東方肥牛王等），加之項(xiàng)目本身41846平方米的體量，已經(jīng)構(gòu)成了一個新的商圈，使得本項(xiàng)目在將來有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?． 項(xiàng)目周遍擁有眾多的住宅區(qū)，眾多的消費(fèi)群體將會給該商業(yè)廣場帶來一定的支撐。劣勢：1． 建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，使得招商業(yè)態(tài)具有一定的局限性。2． 由于本商業(yè)廣場項(xiàng)目建成多時，一直銷售不暢，造成一定負(fù)面影響。3. 人氣不旺，不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件。機(jī)會：1． 由于汶上縣商業(yè)容量尚未達(dá)到飽和，現(xiàn)階段本項(xiàng)目的入市能在第一時機(jī)內(nèi)搶占市場，做響品牌形象；2． 隨著汶上縣的不斷發(fā)展，人口的數(shù)量將不斷增加，汶上縣居民消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的不斷改變，因此汶上縣的商業(yè)市場會有很大的發(fā)展空間。威脅：隨著越來越多的商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，勢必會對本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。二、主題定位說明根據(jù)我司的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和判斷，本商業(yè)廣場必須有鮮明且獨(dú)特的主題，才能在短期內(nèi)獲得競爭優(yōu)勢，順利投產(chǎn)運(yùn)營，并使其發(fā)展成為汶上縣新的商圈亮點(diǎn)，進(jìn)而使開發(fā)商獲得短期的開發(fā)利潤和長期的經(jīng)營利潤。這就是本次策劃的靈魂和目的。主題商業(yè)廣場的功能經(jīng)歷了由購物到購物為主、餐飲娛樂為配套再到購物、餐飲和娛樂相得益彰的演變，同時餐飲休閑仍是商業(yè)廣場的最能聚集人氣的主題。本項(xiàng)目從地理位置上看，目前地段繁華程度不夠，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，我公司建議將本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為——城市客廳（集品牌連鎖酒店、各地方特色菜、私房菜、西餐廳、咖啡廳、KTV、茶樓、健身房、品牌連鎖旅館、培優(yōu)為一體的汶上中、高端消費(fèi)目的地）。定位的基本依據(jù)u 地段決定原則由于本項(xiàng)目處于汶上縣次中心商圈，項(xiàng)目區(qū)域人氣不旺，因此，我們必需通過精準(zhǔn)業(yè)態(tài)經(jīng)營定位，有效地將目標(biāo)消費(fèi)者吸引到本項(xiàng)目。u 業(yè)態(tài)演變原則傳統(tǒng)的商業(yè)廣場只是單一地購物場所，但是隨著汶上人民的生活水平的提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，目的性消費(fèi)將成為商業(yè)主流，餐飲、娛樂將成為消費(fèi)者除日常生活性消費(fèi)以外最大的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物消費(fèi)的規(guī)模。u 商圈擴(kuò)大原則同樣，根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，在消費(fèi)群體的定位上需要充分考慮周邊區(qū)域，擴(kuò)大本商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后的服務(wù)半徑，吸引更多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場的持續(xù)繁榮。主題定位的因素u 從本項(xiàng)目近41846平方米的體量來看，適合做一個具有特色的主題商業(yè)廣場。u 綜觀汶上縣，市中心地段都是以百貨為主要主題的商業(yè)步行街，本項(xiàng)目所處的次商業(yè)區(qū)域，如果以百貨為主題業(yè)態(tài)，那么其經(jīng)營將會舉步維艱。u 從東方肥牛及老房子蘆花雞餐飲、幸福時光KTV的經(jīng)營情況來看，上座率較高，另外從聯(lián)潤廣場的情況來看，除了聯(lián)潤超市、餐飲、休閑娛樂外，其他各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營都較慘淡。可見餐飲、娛樂該業(yè)態(tài)在汶上縣仍具有很高的消費(fèi)需求。u 結(jié)合本案來看，由于本項(xiàng)目處于住宅人口密集地區(qū)，而周圍是一些小型的餐館，缺乏各類中、高檔的餐館。使得本區(qū)域大多數(shù)的中高檔消費(fèi)群體不得不“舍近求遠(yuǎn)”，到其他地區(qū)的餐廳消費(fèi)，所以在本案設(shè)立一個具有一定體量、規(guī)模和特色的餐飲市場是有非常大的市場的。特色的餐飲娛樂市場同時還能吸引到其他區(qū)域的消費(fèi)群體。定位原則主題定位必須注重錯位經(jīng)營的原則，避開同類業(yè)態(tài)間的競爭，填補(bǔ)區(qū)域市場空白，便于日后的經(jīng)營。結(jié)合本區(qū)域的消費(fèi)需求，因此，我司將商業(yè)街的主題定位“中、高檔餐飲娛樂主題公園”。項(xiàng)目整體定位綜合考慮汶上商業(yè)房地產(chǎn)市場和項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們對項(xiàng)目的整體定位概括如下：我們的目標(biāo)：以本項(xiàng)目為中心，帶動周邊如尚書路、寶相寺路目的性消費(fèi)的繁榮。我們的定位：一條匯聚中高檔次餐飲業(yè)和高品味娛樂業(yè)，輻射周邊區(qū)域中高端消費(fèi)群體的核心商業(yè)廣場。商業(yè)定位詮釋項(xiàng)目整體定位明確了本項(xiàng)目商業(yè)街的立足點(diǎn)、服務(wù)范圍、功能設(shè)定、檔次水平和業(yè)態(tài)性質(zhì)。立足點(diǎn)由于本項(xiàng)目處在眾多的住宅群中，擁有較多的潛在消費(fèi)群體，為項(xiàng)目將來持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。服務(wù)范圍本項(xiàng)目定位立足于次商業(yè)中心區(qū)域，主要服務(wù)范圍是以本項(xiàng)目所在的位置為中心，吸引區(qū)域內(nèi)的所有中高收入群體。功能設(shè)定緊緊抓住區(qū)域內(nèi)中、高檔餐飲及娛樂行業(yè)的市場潛力，為目標(biāo)消費(fèi)者提供高水平的目的型消費(fèi)服務(wù)。檔次水平與區(qū)域內(nèi)的既有商業(yè)開展錯位經(jīng)營，避開低檔次的餐飲、娛樂設(shè)施，定位于中、高檔的餐飲、娛樂中心。業(yè)態(tài)性質(zhì)由于本項(xiàng)目商業(yè)體量適中，為了立足于汶上次商業(yè)中心區(qū)域，所以內(nèi)部業(yè)態(tài)主要以較大面積的品牌餐飲行業(yè)及娛樂行業(yè)為主。力爭通過此類商業(yè)設(shè)施在本項(xiàng)目內(nèi)的積聚，樹立商業(yè)廣場特色，帶動周邊商業(yè)氛圍，最終形成一個立足于城市次中心地位的中、高檔消費(fèi)商圈。三、各功能的規(guī)模與分布功能分布的依據(jù)u 主題依據(jù)結(jié)合已經(jīng)確定的經(jīng)營主題，對業(yè)態(tài)進(jìn)行細(xì)化，確保項(xiàng)目將來的經(jīng)營和發(fā)展。u 建筑分布依據(jù) 根據(jù)目前已定的建筑形態(tài)及面積，綜合考慮人流、物流、車流動線，使面積使用最大化。u 市場需求依據(jù) 充分的對整個市場了解，根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行錯位的合理的業(yè)態(tài)分布。u 商家入住依據(jù) 根據(jù)開發(fā)商最初對項(xiàng)目的微觀認(rèn)識和規(guī)劃，結(jié)合商家入住意向從而確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布。為了便于招商，具體功能分布圖見下面： 藍(lán)色：娛樂區(qū)——1號樓B區(qū)、4號樓B區(qū)、5號樓。 醬綠色：餐飲區(qū)——1號樓A區(qū)、4號樓A/C區(qū)、3號樓整體。 醬藍(lán)色：茶樓——2號樓C區(qū)。 綠色： 培優(yōu)——6號樓整體。 醬紅色：城市旅館——2號樓A/B區(qū)。初步確定的各功能的規(guī)模比例功 能娛樂餐飲茶樓培優(yōu)城市旅館規(guī)模比例（％）303551515功能分布根據(jù)商業(yè)街的建筑規(guī)劃、層數(shù)和相關(guān)面積，將各功能分布如下表：u 區(qū)域功能分布表區(qū)位位業(yè)態(tài)1號樓A區(qū)1號樓B區(qū)2號樓A區(qū)2號樓B區(qū)2號樓C區(qū)3號樓4號樓A區(qū)4號樓B區(qū)4號樓C區(qū)5號樓6號樓娛樂√√√餐飲√√√√茶樓√培優(yōu)√城市旅館√√各功能區(qū)的面積匯總表（單位：平方米）區(qū)位業(yè)態(tài)1號樓A區(qū)1號樓B區(qū)2號樓A區(qū)2號樓B區(qū)2號樓C區(qū)3號樓4號樓A區(qū)4號樓B區(qū)4號樓C區(qū)5號樓6號樓面積合計娛樂27332956492310612餐飲344255095339196016250茶樓2720