【正文】 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目可行性研究報告目 錄第一章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目基本情況 3一、項目名稱 3二、項目業(yè)主 3三、投資數(shù)額 3四、項目簡介 3第二章 總 論 3一、本項目研究的方法 4二、本項目可行性研究的依據(jù) 4三、可行性研究結(jié)論 4第三章 海南省及*****縣的基本情況分析 5一、海南省自然社會經(jīng)濟(jì)概況 6二、*****縣自然社會經(jīng)濟(jì)概況 7第四章 海南休閑度假地產(chǎn)分析 12一、海南休閑度假地產(chǎn)的背景分析 13二、休閑度假地產(chǎn)的內(nèi)涵分析 15三、海南休閑度假地產(chǎn)的類別 15四、海南休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的特征 16五、海南休閑度假地產(chǎn)的開發(fā)模式 17六、海南休閑度假地產(chǎn)的競爭態(tài)勢 19七、海南休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn) 19八、海南度假型居住地產(chǎn)發(fā)展趨勢 23第五章 本項目區(qū)域休閑度假地產(chǎn)分析 25一、*****縣關(guān)于度假居住地產(chǎn)的發(fā)展思路 26二、*****縣度假居住地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 27三、*****度假居住地產(chǎn)前景分析 31四、國際旅游島帶給*****的關(guān)鍵機遇 36第六章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目客戶分析 37一、休閑旅游度假客戶分析 38二、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目客戶分析 43第七章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目區(qū)域概況、開發(fā)原則和目標(biāo) 45一、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目區(qū)域概況 46二、項目區(qū)域發(fā)展休閑旅游度假居住的SWOT分析 47三、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)的原則 48四、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)指導(dǎo)思想 49五、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)目標(biāo) 50第八章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目規(guī)劃方案 50一、項目規(guī)劃指導(dǎo)思想 51二、項目規(guī)劃依據(jù) 52三、項目規(guī)劃方案 53第九章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目功能分區(qū)與重點項目建設(shè) 53一、項目規(guī)劃范圍與空間布局 54二、項目總平面布置圖 55三、項目綜合用地指標(biāo) 55四、項目功能分區(qū) 56休閑度假區(qū) 56養(yǎng)生理療區(qū) 58農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 58山林活動區(qū) 60第十章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)分期及各階段目標(biāo) 61一、項目分期建設(shè)計劃 61二、項目第一階段建設(shè) 62三、項目第二階段建設(shè) 62四、項目第三階段建設(shè) 63五、項目第四階段建設(shè) 63第十一章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目組織管理、人力資源配置 64一、項目管理體系 65二、項目建設(shè)階段劃分管理 65三、項目責(zé)任體系與流程 65四、項目安全生產(chǎn)管理 66五、人力資源配置 67第十二章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目投資測算與財務(wù)評價 68一、項目實施進(jìn)度 68二、項目土地利用規(guī)劃 69三、項目總投資估算分析 72四、項目收益估算 79五、項目損益分析 81六、農(nóng)場與投資方合作分成分析 83七、項目風(fēng)險分析 85第十四章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目綜合效益評價 86一、項目生態(tài)效益分析 86二、項目社會效益分析 86三、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 87第十五章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目研究結(jié)論 89一、從海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展趨勢來看 89二、從*****縣旅游總體規(guī)劃體系來看 89三、從*****風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃來看 89四、從項目開發(fā)自身來看 89五、研究結(jié)論 89某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目可行性研究報告正文第一章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目基本情況一、項目名稱某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目（以下簡稱“本項目”）二、項目業(yè)主企業(yè)名稱：海南銀灣旅游房產(chǎn)投資有限公司（以下簡稱投資方）企業(yè)性質(zhì)：有限公司企業(yè)概況：海南銀灣旅游房產(chǎn)投資有限公司隸屬于海南銀灣國際集團(tuán)控股有限公司。海南銀灣國際集團(tuán)控股有限公司由亞洲投資基金控股，全國13家知名企業(yè)共同出資組成的大型企業(yè)集團(tuán)。三、投資數(shù)額。四、項目簡介本項目位于定安縣安麗湖風(fēng)景名勝區(qū)，規(guī)劃用地4040畝，其中用于與農(nóng)場進(jìn)行分成合作開發(fā)的商業(yè)用地為1475畝，另外2565畝地向農(nóng)場進(jìn)行租賃開發(fā)。項目規(guī)劃了休閑度假居住區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、山林活動區(qū)四塊。堅持保護(hù)性開發(fā)和可持續(xù)開發(fā)的理念。項目具有較好的生態(tài)效益、財務(wù)效益和社會經(jīng)濟(jì)效益。第二章 總 論一、本項目研究的方法本項目研究的方法主要運用了經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、人文等方面的理論知識，結(jié)合項目所在地的現(xiàn)狀，分析了某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園各方面的條件，得出是否具備開發(fā)的可行性結(jié)論。二、本項目可行性研究的依據(jù)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；國家批準(zhǔn)的旅游開發(fā)總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等；國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》；*****總體控制詳細(xì)性規(guī)劃；海南國際旅游島規(guī)劃綱要；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；三、可行性研究結(jié)論從海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來看某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目的開發(fā)，順應(yīng)海南國際旅游島建設(shè)的要求，而且對增強區(qū)域經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)*****新農(nóng)村建設(shè)的旅游業(yè)發(fā)展、提高人民生活質(zhì)量具有不可估量的作用。從*****縣旅游總體規(guī)劃體系來看某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目的開發(fā)，它的開發(fā)對*****縣其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著帶動和示范宣傳的作用，有利于各產(chǎn)業(yè)各區(qū)域的和協(xié)發(fā)展。從*****風(fēng)景名勝區(qū)自身條件來看其自然風(fēng)光、人文資源、鄉(xiāng)土風(fēng)情都具有一定的特色，享有一定的聲譽。這為本項目生態(tài)旅游的開發(fā)和各方面的開展奠定了深厚的基礎(chǔ)。從某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)來看本項目挖掘、反映了*****的休閑旅游特色，既符合國情、省情，又具有地方特色。同時，本項目堅持保護(hù)開發(fā)并舉、保護(hù)優(yōu)先的原則，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會效益的完美統(tǒng)一。第三章 海南省及*****縣的基本情況分析一、海南省自然社會經(jīng)濟(jì)概況自然地理社會概況海南省是我國唯一的熱帶省份和海洋大省，氣候溫和，四季常綠 ，陽光充足，空氣清新，海水，溫泉，良好的生態(tài)，古樸純真的民風(fēng)，自然條件十分優(yōu)越。最高平均氣溫28℃、℃，℃。，,年平均相對濕度為85%。常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，次為東南風(fēng)。，人口約800萬,。從全國來看，北京是中國政治中心，上海是全國經(jīng)濟(jì)中心，而中國度假休閑中心非海南莫屬。也正源于此，亞洲論壇會址永駐海南，世界小姐選舉指定海南。其他國際性會議和大賽也紛紛光臨海南。2002年省委省政府通過的《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》中確定，要將海南建成一流世界著名的國際性熱帶海島度假勝地。省委2005年初提出了“要把海南建設(shè)成亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”。海南必將成為中國乃至世界的國際化休閑、度假、居住、會展目的地。經(jīng)濟(jì)情況2009年，%。，%。，%，投資、消費成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。，增長23%，%%，%、。，完成年度預(yù)算任務(wù)。金融機構(gòu)存、貸款分別增長35%%，、。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13751元，農(nóng)村居民人均純收入4744元，%%。，高校畢業(yè)生初次就業(yè)率86%，%，基本實現(xiàn)零就業(yè)家庭動態(tài)為零的目標(biāo)，%以內(nèi)。國際旅游島建設(shè)契機2009年12月31日，國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2009〕44號）批復(fù)，正式啟動海南國際旅游島的建設(shè)，充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢，建設(shè)海南國際旅游島，打造有國際競爭力的旅游勝地，是海南加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的重大舉措，對全國調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式具有重要示范作用。海南的發(fā)展迎來了一個重大的機遇。意見中對房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)意見是：地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項目。加強產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營。加強保障性住房建設(shè)，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。條件成熟時，在海南開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。二、*****縣自然社會經(jīng)濟(jì)概況歷史沿革“*****”的寓意是穩(wěn)定、平安，穩(wěn)妥發(fā)展。新編纂的《*****縣志》通過沿革、地理等二十八編和大事記，以及附錄的內(nèi)容，翔實記述了1840至1996年的史實。敘述在*****這片熱土上，漢、黎、苗等各族人民休戚與共，辛勤耕耘，發(fā)展生產(chǎn)，灑下熱血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的歷程。從不同的角度告訴人們，*****縣的建置雖然較晚，其歷史淵源卻久遠(yuǎn)；這里沒有海，大部分地區(qū)屬于南渡江流域，土地肥沃，環(huán)境獨具好處；這里的經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展緩慢，其人文卻燦爛輝煌；這里居住著的幾個民族，相處相當(dāng)融洽，共同孕育出樸實、敦厚的民風(fēng)；這里的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雖然較差，全縣人民卻始終奮發(fā)圖強，努力發(fā)展生產(chǎn)，造福社會，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、文化等各項事業(yè)的發(fā)展做出了有口皆碑的貢獻(xiàn)。*****縣地理情況*****縣地勢南高北低，屬于丘陵半丘陵地帶，土地肥沃，緯度較低；氣候溫和，年平均氣溫24度；熱量豐富，陽光充足，年平均日照時數(shù)1880小時。水資源豐富，除了雨量充沛，年平均降水量1953毫米外，境內(nèi)河流不少，流域面積在100平方公里以上的河流有9條，是“三高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)開發(fā)的寶地。*****縣自然資源*****縣轄有定城、雷鳴、龍門、龍湖、龍河、嶺口、翰林、富文、新竹、黃竹10個鎮(zhèn)，3個國營農(nóng)場。，南北長68公里，總面積1189平方公里，總?cè)丝?2萬。轄區(qū)內(nèi)資源蘊藏豐富：【水資源】水資源豐富，集雨面積100平方公里以上的河流有10條，呈網(wǎng)狀分布，各類水庫87宗，山塘36宗，擁有瓊北地區(qū)最大的人工湖──*****。水蘊藏量大，適宜發(fā)展淡水養(yǎng)殖?！镜V產(chǎn)資源】境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，已探明的具有開采價值的主要礦產(chǎn)10多種：有金、銀、銅、鈷、鉛、鋁、鈾、鐵、石墨、石英石、高嶺土等?！局参镔Y源】糧食作物以水稻為主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黃豆、綠豆、紅豆）、粟、玉米等。油料作物以花生為主，次之芝麻。水果主要品種為荔枝、龍眼、香焦、菠蘿、西瓜、菠蘿蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、楊桃等各類品種。熱帶經(jīng)濟(jì)作物有橡膠、檳榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜種類繁多，有圣女果、青龍絲瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、園椒等，種植生產(chǎn)以較有規(guī)?；?，已趨基地化。【動物資源】　　已知的野生動物主要有坡鹿、刺猬、果子貍、穿山甲、金錢龜、蟒蛇、鷓鴣等40多種，主要水生動物則擁有水獺、鱉、水龜?shù)?。?jīng)濟(jì)養(yǎng)殖動物主要有肉牛、三元雜交肉豬、山羊、家免、肉雞、四季鵝、櫻桃鴨等。淡水產(chǎn)養(yǎng)殖品種有四大家、羅非魚、攀鱸、尖嘴魚、角蝦、對蝦、淡水龍蝦等?！韭糜钨Y源】主要旅游區(qū)和景點有：*****風(fēng)景名勝區(qū)、文筆峰道教文化旅游區(qū)、*****古城、探花郎張岳崧故居、見龍塔、明代尚書王弘誨故居八角樓、母瑞山革命紀(jì)念園、。其中*****古城門、見龍塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清兩代瓊州建筑的杰作，對*****乃至明清歷史的研究頗有價值，如今已分別被列入省、縣級保護(hù)文物?！咀魑镔Y源】*****縣素有“檳榔之鄉(xiāng)”美稱，且還呈迅猛增長趨勢。嶺口鎮(zhèn)、龍門鎮(zhèn)和龍?zhí)伶?zhèn)等南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)是海南省較大的檳榔初加工基地和干果集散地，年加工檳榔10000噸，檳榔產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為*****縣的支柱產(chǎn)業(yè)。社會經(jīng)濟(jì)情況在海南國際旅游島建設(shè)中，*****發(fā)揮了中部城市的重要作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。，比上年增長（下同）%。其中：，%；，%；，%。：：。，%，首次突破億元大關(guān)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8835元，%，比全省平均增速17%。農(nóng)民人均純收入3336元，%。，%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度不斷加大，熱帶高效農(nóng)業(yè)的質(zhì)量和效益大幅提升，農(nóng)產(chǎn)品“兩出兩進(jìn)”取得可喜的成績，%，農(nóng)民收入大幅度增長，農(nóng)民人均純收入比上年增加474元。塔嶺工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，已入園區(qū)工業(yè)企業(yè)48家，其中已建成投產(chǎn)27家，在建14家，已批待建7家，塔嶺工業(yè)園區(qū)已成為拉動工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐。旅游經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，%；實現(xiàn)旅游收入 ，增長18%?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，發(fā)展環(huán)境明顯改善。，%，其中，%，%高43個百分點。全縣投資額在500萬元以上的項目有31個，比上年增加16個，其中投資1000萬元以上的有17個?；就瓿闪怂X新區(qū)行政大樓、宣傳文化中心大樓、就業(yè)大廈、法院審判大樓、檢察院辦公大樓、人武部新辦公區(qū)等大項目建設(shè)，啟動了老城區(qū)10條道路改造、文體廣場、文化公園項目及潭欖河休閑帶項目建設(shè)。積極培育*****房地產(chǎn)市場，引進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目14個。完成了嶺口水尾洋等3個國家級土地整理項目、南扶水庫除險加固工程項目等重點水利工程項目建設(shè)。，改造建設(shè)了新竹大橋、新竹更生橋和雷鳴擔(dān)干橋。強化規(guī)劃指導(dǎo)作用，完成了塔嶺新區(qū)、老城區(qū)、潭欖河休閑帶、仙溝片區(qū)控制性規(guī)劃及翰林鎮(zhèn)等9個鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。*****縣旅游發(fā)展定位*****縣圍繞構(gòu)建國際旅游島，加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，努力以打造瓊北旅游強縣為目標(biāo)加快發(fā)展旅游業(yè)。一是加大旅游業(yè)開放力度。高水平編制*****縣旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃。以旅游開放新政策和北京舉辦2008年奧運會為契機，精心策劃系列旅游促銷活動，對吃、住、行、游、購、娛等旅游要素實施國際化改造，提升現(xiàn)有*****高爾夫球場規(guī)模檔次，啟動新的高爾夫球場和1～2家五星級酒店、會所建設(shè)，開拓國際國內(nèi)高端旅游市場，發(fā)展高爾夫休閑旅游經(jīng)濟(jì)。二是加快精品旅游項目建設(shè)。啟動*****風(fēng)景名勝區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和丁湖路改造，推動我縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施上規(guī)模、上檔次。制訂督促機制，促使華田、昌煒、水木金華、中國基建集團(tuán)等公司加快注資，將策劃理念轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵸|(zhì)開發(fā)，推動*****核心