【正文】 XX灣管理處物業(yè)管理方案第一部分 項目基本情況項目名稱XX灣名苑座落位置北京市朝陽區(qū)來廣營占地面積（M2）容積率綠化率 %總建筑面積（M2）185000收費面積,302號樓暫不入住竣工時間2007年10月入住時間一期2007年10月31日發(fā)展商簡介天潤地產(chǎn)與城建公司合作開發(fā)XX灣名苑項目,天潤地產(chǎn)控股,XX灣名苑項目定位為中高檔住宅項目住宅面積（M2）高層（5）棟（）Ｍ,２房地產(chǎn)E網(wǎng) 寫字樓（　　 ）Ｍ２（ ）層，共（ ）棟商業(yè)面積（ 18207 ）Ｍ２，地上2層地下2層，共（ 1 ）棟會所（M2）功能配置未定停車場停車位共（922）個；其中地下停車位共（ 896 ）個，地上停車位（26）個，租（ ）個，售（ ）個停車場出口共（1）個，入口共（1）個；小區(qū)出入口（ 1 ）個摩托車（ ）輛，電瓶車（ ）輛垃圾站無化糞池個水池（箱）1150060001800燃 氣市政燃?xì)猓? □專用燃?xì)庹荆? □其它戶數(shù)、常住/暫住人口數(shù)、商住比例、租賃比例；未入住倍訊易 工程或管理上遺留問題未接管驗收空置房情況未入住管理用房及社區(qū)活動用房清單物業(yè)管理用房:經(jīng)理辦公室。綜合辦公區(qū)。多功能業(yè)務(wù)會議室?？头行?。財務(wù)室。會議室。檔案室。工程物料室。資料室。保潔庫房。保安庫房。員工休息間社區(qū)交通廣順南北大街西八間房、五環(huán)的出入口，望京橋、京承高速科技園入口（利澤西街），用以上四個出入口作為指引客戶的主要動線方向有城鐵13號線：望京西站至CBD：421路：大北窯、光華路、亮馬橋、麗都飯店、望京花園952路：東胡、廣順北大街、麗都、酒仙橋、朝陽公園、四惠橋、北宮大養(yǎng)殖之家 707路：嘉園經(jīng)洋橋、天橋、勁松中街、農(nóng)展館、麗都飯店至來廣營710路：善各莊經(jīng)望京花園、麗都飯店、朝陽公園至染料廠小6路：西馬莊—二外—北太—紅廟—團結(jié)湖—麗都—望京至東直門：614路：東直門—東壩河—望花路—望京西園—望京科技園416路（環(huán)）：來廣營經(jīng)花家地、亮馬橋、東直門、麗都飯店至來廣營404路：東直門經(jīng)三元橋、麗都飯店、花家地、望京花園至來廣營975路：東直門經(jīng)望京花園、奶子房、北七家至桃峪口（亞北）966路：東直門經(jīng)柳芳街、國展、南湖渠路、廣順北大街、來廣營至平西俯606路：東直門內(nèi)、建材經(jīng)貿(mào)大廈、靜安莊、太陽宮路、望京西路、廣順大街至亞奧商圈752|852路：西北旺村經(jīng)上地、大屯、北苑家園、來廣營至京南交易中心629路：東北旺中路、西三旗、東小口、大羊坊、北湖渠、利澤西街小34路：將臺路到北辰944路：奶子房經(jīng)望京花園、花家地、學(xué)院路、萬壽寺、六里橋北里至來廣營939路：奶子房經(jīng)湖光中街、小營、牡丹園、阜成門至北京南站422路：萊廣營—廣順北大街—花家地—中日醫(yī)院—馬甸—三義廟小71路：望京小區(qū)—花家地南里—白廟—亞運村—志新—清華西門—上地橋小72路：萊廣營—西八間房—三元橋東站—西壩河—安貞—奧體東門—葦子坑至中關(guān)村422路：來廣營花家地西里、小營、安貞里、學(xué)院路至三義廟（人大）827路：北京西站經(jīng)甘家口、人民大學(xué)、小營、花家地至善各莊630路：香山東路、臥佛寺、知春里、五道口、科技大廈、華匯商廈、利澤西街361路：巴溝村—和平西街—白廟—南湖東園—望京科技園運通110：望京新城—廣順北大街—白廟—東小區(qū)—北沙灘—中關(guān)村—昆明湖橋—半壁店至南城952路：XX—廣順北大街—花家地街—朝陽公園—勁松—豐臺—豐臺路口420路：北京站—東四—農(nóng)展館—麗都飯店—望京西園—望京科技創(chuàng)業(yè)園627路：望京小區(qū)—花家地—四元橋—農(nóng)展館—垂楊柳—十里河—方莊—和義農(nóng)場—三營門976路：亦莊—雙井—六里屯—酒仙橋—望花路—廣順北大街—北湖沏渠953路：南十里居—將臺路—東八間房—東壩中路—馬廠—黎各莊六里橋長途站至京西、西南：409路：阜成門經(jīng)新街口、安華橋、中日醫(yī)院、小營、湖光中街至來廣營921路：大峪經(jīng)蘋果園地鐵、石景山、釣魚臺、民族大學(xué)、安貞西里、廣順大街983路：王佐汽車站經(jīng)長辛店、五棵松、南塢、學(xué)院路、花家地至北湖渠827路：北京西—大鐘寺—學(xué)院路—花家地—廣順北大街—善各莊項目榮譽北京市十大明星樓盤設(shè)施設(shè)備情況（型號、廠家、銘牌、設(shè)備編號）項目名稱數(shù)量功率服務(wù)區(qū)域運行時間（小時/天）運行時間（小時/年）供配電系統(tǒng)高壓開關(guān)柜變壓器低壓配電柜柴油發(fā)電機動力配電柜啟動柜控制柜變頻柜控制箱電表箱開關(guān)箱消防系統(tǒng)正壓送風(fēng)機排煙機高區(qū)消火栓泵高區(qū)增壓泵高區(qū)穩(wěn)壓泵高區(qū)噴淋泵高區(qū)增壓泵（噴淋）高區(qū)穩(wěn)壓泵（噴淋）（含分包）管理處組織架構(gòu)圖： 管理處經(jīng)理管理處副經(jīng)理 客戶服務(wù)部綜合事務(wù)部工程管理部護衛(wèi)管理部人事行政財務(wù)運行維修巡邏監(jiān)控保潔物管助理客服管家售樓處職位崗位職責(zé)編制（人）總編制（人）經(jīng)理主持管理處全面工作11副經(jīng)理協(xié)助管理處經(jīng)理工作11行政組行政主管管理處考勤、培訓(xùn)的組織、后勤事務(wù)14行政助理配合行政主管負(fù)責(zé)管理處行政工作0廚師管理處食堂1勤雜管理處食堂2客戶服務(wù)中心客服部長負(fù)責(zé)管理處日?？头ぷ?7客服主管高級管家客服工作2客服助理社區(qū)日常物業(yè)事務(wù)接待、跟蹤、處理(貼心管家)4護衛(wèi)組安保部長0護衛(wèi)員19人分包44護衛(wèi)主管社區(qū)安全管理、車場管理管理1護衛(wèi)員中控室值班、巡邏崗、車場進(jìn)出口、車場疏導(dǎo)崗 、輪休崗19物管助理負(fù)責(zé)9個大堂的接待及保安工作24工程組工程部長機電一體化專業(yè)113工程主管弱電、暖通0技工供配電運行值班 泵房運行維修 業(yè)主請修服務(wù)公共設(shè)施巡視維護輪休12保潔組環(huán)境主管負(fù)責(zé)小區(qū)全面保潔工作11保潔員27人、園藝工3人為分包31保潔員負(fù)責(zé)各自區(qū)域衛(wèi)生保潔及垃圾清運27園藝工園林綠化及主題公園3總編制（人）自有人數(shù)52人外包人數(shù)49人101101 管理職員職位說明書：職位描述所屬部門管理處職位名稱管理處經(jīng)理職位代碼薪資等級工作地點不定工作時間8小時，五天工作制直接上級分公司總經(jīng)理直接下屬管理處副經(jīng)理、客服部部長、分項目主管、物管助理基本任職條件年齡2645歲性別不限電腦熟練使用Office辦公軟件，打字40字/分鐘以上；外語四級以上戶籍不限形象身體健康，五官端正學(xué)歷經(jīng)歷 大學(xué)本科學(xué)歷以上，并從事物業(yè)管理工作三年以上；大學(xué)專科學(xué)歷，并從事物業(yè)管理工作四年以上；中專（高中）學(xué)歷，并從事物業(yè)管理工作六年以上（僅限于公司內(nèi)部職員的晉升）； 同時具有物業(yè)管理師或?qū)I(yè)工程師職稱資格的優(yōu)先考慮。證件持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證；持有GB/T1900GB/T2800GB/T24001內(nèi)審員證；管理學(xué)類、工程學(xué)類（酒店、旅游管理等專業(yè)優(yōu)先）。職位要求工作分析評估標(biāo)準(zhǔn)工作能力要求專業(yè)知識 熟悉物業(yè)管理行業(yè)基本知識及物業(yè)項目各階段（前期、入伙、裝修及正常期運作）的運行模式； 熟悉國家及相關(guān)城市物業(yè)管理法律、法規(guī)； 熟悉財務(wù)管理基本知識和管理處預(yù)算管理； 熟悉ISO9000質(zhì)量管理、ISO14000環(huán)境管理和OHSAS18000職業(yè)安全衛(wèi)生管理的相關(guān)知識；熟悉公司運行體系文件；了解設(shè)備設(shè)施管理、保潔、園藝、安全管理的相關(guān)知識；能夠掌握一定的人力資源管理、績效管理方法，能夠?qū)F隊及職員進(jìn)行有效的績效管理。達(dá)到培訓(xùn)學(xué)分的要求達(dá)到公司規(guī)定的工作技能方面的要求滿足具體工作職責(zé)的績效成果的要求達(dá)到心態(tài)問卷測評的要求工作技能 有較強的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)能力，能帶領(lǐng)團隊取得組織目標(biāo)； 有較強的書面表達(dá)能力，能組織起草和修訂管理處各類公文和函件； 有較強的洞察力，對管理處現(xiàn)場進(jìn)行檢驗，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正； 有較強的應(yīng)變能力和溝通能力，能及時處理客戶問題，對突發(fā)事件能迅速準(zhǔn)確地處理； 有較強的計劃能力，能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理處的各項工作計劃； 有較強的學(xué)習(xí)能力和創(chuàng)新能力，能夠不斷的提高和改進(jìn)管理工作； 能夠熟練使用公司的各類信息管理系統(tǒng)的軟件。工作心態(tài) 對企業(yè)有高度的忠誠感，有良好的職業(yè)道德和成就事業(yè)的愿望； 有在壓力下完成工作，并具有追求卓越和勇于創(chuàng)新的精神；能承擔(dān)責(zé)任和自我調(diào)控，帶領(lǐng)團隊取得組織目標(biāo)；高度認(rèn)可公司的文化和理念。達(dá)到公司規(guī)定的培訓(xùn)學(xué)分要求達(dá)到心態(tài)問卷測評的要求主要職責(zé)具體工作內(nèi)容工作周期績效要求或成果 負(fù)責(zé)公司運營體系在管理處的執(zhí)行與體系執(zhí)行的檢驗，制定改進(jìn)措施，每月編制檢驗報告；每日每月《體系執(zhí)行檢驗記錄》《體系執(zhí)行檢驗報告》 對分公司檢驗的不合格項進(jìn)行原因分析，制訂改進(jìn)措施；隨時按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織對公司內(nèi)審的不合格項進(jìn)行改進(jìn)；內(nèi)審后按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織對外審的不合格項進(jìn)行改進(jìn)；外部審核后外審不合格項整改單 對不適用的體系文件提出修改意見。隨時按作業(yè)指導(dǎo)書要求 負(fù)責(zé)組織持續(xù)改進(jìn)措施的實施 組織管理處TCS小組活動的開展；每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求 負(fù)責(zé)組織對管理提案制度的執(zhí)行，對于適合管理處的管理提案組織實施；每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求，在管理處范圍內(nèi)進(jìn)行培訓(xùn)。每月典型的物業(yè)管理案例 管理處年度績效目標(biāo)計劃的管理 根據(jù)管理處績效計劃，制定管理處年度工作計劃和月度工作計劃；每年末每月《年度工作計劃》《月度工作計劃》 組織實施管理處績效目標(biāo)計劃并對實施情況進(jìn)行檢查。每年半績效目標(biāo)計劃自評、入伙及裝修管理 負(fù)責(zé)管理處的籌建計劃的制訂并組織實施；入伙按作業(yè)指導(dǎo)書要求 負(fù)責(zé)物業(yè)項目的籌備、接管、驗收等工作，與發(fā)展商溝通相關(guān)管理用房、費用、接管驗收程序及房屋維保等問題；入伙按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織策劃實施小區(qū)入伙方案，組織培訓(xùn)入伙工作職員。入伙過程的組織實施與監(jiān)控；入伙按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織制定、實施房屋裝修的管理方案。入伙按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織制定并實施小區(qū)布防方案；每季度《小區(qū)布防方案》 負(fù)責(zé)物業(yè)項目區(qū)域內(nèi)日常秩序的維護和監(jiān)控；每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求 定期組織消防安全檢查以及每半年組織一次的消防演習(xí)，制定整改措施；每季度按作業(yè)指導(dǎo)書要求 負(fù)責(zé)制訂突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，處理各類突發(fā)事件；每年《突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案》 負(fù)責(zé)物業(yè)項目區(qū)域內(nèi)車場事務(wù)處理。隨時車場事務(wù)的及時處理，保證24小時有人受理客戶的需求；每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織定期收集、分析客戶需求，改進(jìn)服務(wù)流程；每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求、建議的處理，客戶關(guān)系軟件系統(tǒng)的監(jiān)控和處理相關(guān)事務(wù)；每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求 制定物業(yè)項目重點客戶清單（包括政府部門、發(fā)展商等相關(guān)單位）；每年修訂《物業(yè)項目重點客戶清單》 組織策劃、實施