【正文】 房地產定位策略全案 本項目順應當今市場的變化，在缺乏旅游資源的余江，打出“時尚住宅”的招牌，來填補余江房地產市場空白，以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產品的附加值已大于產品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經濟學的需求——供給理論。第二節(jié) 項目定位定位原則：適應市場、創(chuàng)造差異性定位：時尚住宅——“綠色家園”環(huán)境與住宅的對話綠色細胞組織——生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”回到自然,在那里安家因為接近自然就接近了快樂的本源綠色家園宇宙是物質的,在時空的長河中,宇宙萬物不斷地變化著,物質的空間同樣具有變化性、流動性和連續(xù)性，推動這個變化的動力也是其內在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。本項目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設施服務于消費者，共同構筑世外山水園林、畫中精品住宅，——觀音閣生態(tài)園林式住宅。以中國傳統(tǒng)為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠色、休閑、運動、交往四重功能，是“人與自然和諧共生，人與環(huán)境交融互動；居住與健康同步呼吸，身份與尊貴彰榮共顯?！钡母呱?、陽光的大社區(qū)。論語云：“里仁為美”。里：居住區(qū)。仁：人情味?！袄铩痹诂F(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個方面：首先居所因具有私密性（對個人而言）；其次應具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。第三節(jié) 產品定位定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性定位：“純健康生態(tài)型園林式住宅”集余江人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。一、 居住環(huán)境的一度空間一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內空間，合理的空間布局，良好的通風采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結構，并且可以根據自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。二、 居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學的劃分領域空間、組織空間的序列，遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質量及親密鄰里關系。保障環(huán)境質量，合理分配建筑密度。獨特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主的精神需求。三、 居住環(huán)境的三度空間三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、生態(tài)園，甚至小區(qū)的人文景觀也是住宅小區(qū)的一道風景線。本項目具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，位于觀音閣的中心地帶，并利用一號大道的余江主要交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。小區(qū)內的張公橋干渠，是小區(qū)可借用的寶貴財富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。小區(qū)東南面的白塔河對社區(qū)來講都是不可多得的天然資源。由一、二、三度空間構成了“純健康生態(tài)型園林式住宅”產品的成功要素，也形成了“觀音閣商住區(qū)”居住+休閑+投資（這里指商鋪）的獨特個性，并創(chuàng)造了產品的差異性，使產品更具有競爭力，為開發(fā)商達到未來市場期望值提供保障。四、 產品檔次定位可行性本項目的檔次定位為“城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性和戶型結構的實用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎上，設計出時尚前衛(wèi)的富有創(chuàng)意的園林住宅。重要的是戶型結構的合理性、實用性及各種生活設施的配置。例如：安全設施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。第四節(jié) 產品文化定位定位原則：講究個性，追求共性，提升產品附加值定位：人與自然環(huán)境相融合——環(huán)境與住宅的對話城市文化與鄉(xiāng)村文化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合第五節(jié) 產品形象定位定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產品（物業(yè)）的知名度、美譽度、社會認知度。定位：現(xiàn)代城市新貴的“風雅逸境”——顯示身份的“名片”產品形象定位不是開發(fā)商為自己產品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應消費趨勢、消費心理、消費追求，在消費者向往的“心里”的定位，在消費者心里樹立起產品的形象，讓消費喜歡，認同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主有一張尊貴的“名片”。 第六節(jié)、商業(yè)配套的綜合定位建議定位原則：提升項目綜合素質，體現(xiàn)開發(fā)商的“以人為本”的服務理念定位：以服務小區(qū)業(yè)主為輔，服務社會為主a) 網點規(guī)劃建議本項目沿街商鋪，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務，根據小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商輔經營者“無利可圖”，影響經營者放棄經營或質量下降的負面結果。唯一的辦法就是要把沿街商鋪納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于前期人氣不足給商業(yè)經營帶來的困難，達到“以服務社會為主”的原則，并將服務面向余江整個市場，來彌補因購買力資源不足造成的經營者“落荒而逃”的不良后果。本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素，不宜做大百貨，而適合小開間商輔?？捎少I主出租或自行經營。商輔規(guī)劃在沿街行人主出入口的版式結構住宅一層，均價3500元/平方米，價格范圍2500——4000元/平方米，利用住宅的主體結構設計成臨街獨立商輔，根據地當?shù)鼐用竦馁徺I需求，樓層可設計為通天樓的形式，也可以打通將幾個門面合并使用，經營小型超市或餐廳等。如可設計為餐飲一條街，那么余江人的兩大生活習性在此得到了綜合。根據結構、商輔在一層的有利因素，或為復式商鋪，業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，開發(fā)商也可考慮贈送夾層，這也是商輔銷售的一大賣點。根據調研，還發(fā)現(xiàn)當?shù)鼐用駥νㄌ鞓堑臒嶂?，四層樓的通天樓商鋪在當?shù)剡€是有相當?shù)氖袌?。當然，商輔的經營范圍盡可能滿足小區(qū)業(yè)主的生活需求，滿足余江城市發(fā)展的需要。如小餐廳、啡咖廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。b) 商業(yè)網點的策劃建議i. 項目的優(yōu)劣勢1）所處的位置優(yōu)勢：地處觀音閣商住區(qū)的中心地帶，并利用一號大道的余江主要交通要道，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，現(xiàn)政府規(guī)劃的幾條交通線路途經此地，未來觀音閣商住區(qū)的近萬人口，也為本項目網點聚集人氣，且項目周邊環(huán)境的烘托，商業(yè)氣氛將會十分濃厚，購物環(huán)境也將十分優(yōu)越。劣勢：雖該區(qū)附近無商住區(qū)，而且在目前余江人眼中此地塊屬沒人氣的地塊，地理位置較偏，與內圍商業(yè)街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在較大差距。2） 量承載優(yōu)勢：商業(yè)網點屬于統(tǒng)一開發(fā)，有規(guī)模性和統(tǒng)一性，如果加以引導和管理，能迅速吸引人氣，并在此區(qū)域將形成一個較大規(guī)模及影響力的商業(yè)圈。劣勢：網點物業(yè)的范圍大，在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營銷戰(zhàn)線過長，分配不均的人流量，可以導致商家對尾端人流量小的網點難以接受。網點的單層面積范圍大，不易聚積人氣，顯得空曠。從規(guī)劃角度上看，相對較難。3） 銷售面積：優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃約為390戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)街。劣勢：作為本項目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)(以一號大道為界)，由于未來開發(fā)周期的難預料性,以及規(guī)劃中缺少大面積的超市百貨，這樣很難將網點整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度，另外，現(xiàn)有規(guī)劃的390套商鋪的銷售同樣也給開發(fā)商帶來一定的銷售壓力。4） 布局規(guī)劃：優(yōu)勢：余江目前無整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設計上更是雜亂無章，而本項目從當?shù)厥袌龀霭l(fā)，有合理的規(guī)劃設計，從實用性、人性化部分的考慮將更容易為小商戶接受。而采用“小鋪位，多通道”的市場經營模式，將會吸引低收入人士前來消費。商鋪采取的通天樓建筑，迎合了當?shù)鼐用竦南M觀，購買群體將占相當一部分。小區(qū)的整體規(guī)劃，給沿街商鋪帶來了一個好的銷售環(huán)境，小區(qū)的人氣聚集，為繁榮商業(yè)街可起到推動作用。劣勢：由于余江的消費市場較小，這就決定了整體市場經營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負面影響。B；業(yè)態(tài)分布定位建議1） 因地制宜，規(guī)范網點業(yè)態(tài)由于項目網點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經營種類時有所規(guī)范，防止單一的經營種類或雜亂的區(qū)段經營。2） 重點突出，特色經營本項目網點位置與現(xiàn)有余江人心目中的熱鬧商業(yè)地帶十字路口相差懸殊，因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應市場需