【正文】 新區(qū)湖畔家園安置區(qū)新建項目一期工程 可行性研究報告 目 錄第一章 總 論 1一、項目基本情況 3二、主要經濟技術指標 6三、主要結論與建議 8第二章 項目建設背景及必要性 9一、項目建設背景 9二、項目建設必要性 12第三章、場址選擇與建設條件 16一、場址現狀 16二、建設條件 16第四章 建設內容與設計方案 24一、工程設計指導思想和原則 24二、項目總體規(guī)劃方案 25三、建筑工程方案 28第五章 節(jié)能節(jié)水措施 38一、節(jié)能措施 38二、節(jié)水措施 39第六章 環(huán)境影響評價 40一、項目環(huán)境保護執(zhí)行的法規(guī)、標準 40二、環(huán)境現狀 40三、環(huán)境影響分析 41第七章、勞動安全保護與消防 45一、勞動安全 45二、消防措施 47第八章、組織機構與人力資源配置 49一、項目建成后組織機構 49二、人力資源配置 49三、人員來源 50四、人員培訓 50第九章、項目實施進度 51一、建設工期 51二、項目實施進度安排 51三、項目實施進度表（橫線圖） 51第十章 項目建設工程投資估算與資金籌措 52一、投資估算 52二、資金籌措 58第十一章 社會效益分析 61一、項目對社會的影響分析 62二、項目與所在地區(qū)互適性分析 64三、社會風險分析 65四、社會評價結論 65第十二章、工程招標 65一、發(fā)包方式 66二、招標形式 66三、招標方式 66四、招標組織機構 67五、招標主要內容 67第十三章 結論與建議 67一、結論 67二、建議 68某某新區(qū)湖畔家園安置區(qū)項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目基本情況（一）項目基本情況項目名稱： 某新區(qū)湖畔家園安置區(qū)項目一期工程；編制單位： 建設單位： 建設投資有限公司；建設性質：新建；建設地點：位于 市政務區(qū)，東至百合路，南臨岱某某路，西至湖畔路，北接隔 某新區(qū)湖畔家園安置區(qū)項目二期工程用地接閘某某路。建設內容：，規(guī)劃總建筑面積54124平方米，其中擬建住宅建筑面積48246平方米，超市、商場建筑面積3000平方米，商業(yè)服務建筑面積1978平方米，社區(qū)物業(yè)建筑面積700平方米，配電房200平方米。項目投資：,，銀行貸款5000萬元。項目編制依據：（1）國家及安徽省有關定額指標和建設標準；（2）****市“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（3）****市城市建設發(fā)展規(guī)劃（4）項目單位提供的其他資料和數據。（5）承辦單位編制可行性研究報告的委托書（6）國務院和中央九部委關于整頓、規(guī)范市場秩序、專項整治市場的通知（7）安徽省、****市《關于加快發(fā)展三產服務業(yè)的決定》（8）國務院關于擴大內需，建設專業(yè)批發(fā)市場的若干意見（9）《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005 （10）《住宅設計規(guī)范》GB 500961999 （11）《城市居住區(qū)設計規(guī)范》GB 5018093（12）國家房地產開發(fā)有關政策；（13） 建設項目規(guī)劃設計條件通知書；（14）項目區(qū)地質勘探資料； （15）《民用建筑節(jié)能設計標準》 JGJ 2695；（16）建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；（17）國家相關的法律、法規(guī)及建筑設計規(guī)范。編制原則：（1）依據《 市建設規(guī)劃》，結合 市的客觀實際，以能充分體現項目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設”的原則。（2）建設以“高起點、高標準、規(guī)范化”的原則，點線面結合，參與構筑****市的城市基礎設施框架，創(chuàng)造****市的新形象，新面貌。（3）根據規(guī)劃要求，本著科學、實用的原則，充分考慮城市現有和規(guī)劃建設的基礎設施，加強項目建設與城市總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機結合，優(yōu)勢互補，協(xié)調發(fā)展。（4）合理有效使用****市的土地資源。（5）堅持軟件建設與硬件建設同步推進，協(xié)調發(fā)展。以服務為宗旨，重視管理隊伍建設，廣開科技信息渠道，體現高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進，提高企業(yè)管理隊伍的整體素質和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實的態(tài)度，嚴格執(zhí)行國家有關基本建設的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項目的運作效率，增強企業(yè)的競爭活力。（二）對應人群本項目建設內容全部為限價銷售房，凡滿足以下條件者，均可申請購買：①是城鎮(zhèn)中低收入家庭。必須同時符合兩個條件：一是家庭成員中至少有一人取得當地非農業(yè)常住戶口滿5年；二是上年度家庭人均收入在我縣統(tǒng)計部門公布的上年度當地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的80%以下；②大學本科及以上畢業(yè)生和具有技師職業(yè)資格或中級及以上專業(yè)技術資格的人員。必須同時符合三方面條件：一是具有國民教育序列大學本科及以上學歷或勞動部門頒發(fā)的技師職業(yè)資格證書或人事部門頒發(fā)的中級及以上專業(yè)技術資格證書；二是申請前上年度家庭人均收入在當地統(tǒng)計部門公布的上年度當地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的80%以下；③優(yōu)秀外來務工人員。應符合下列兩個條件之一：獲得國家、本省、本縣或市級有關單位授予的“優(yōu)秀外來務工人員”、“勞動模范”、“首席工人”等榮譽稱號的外來務工人員；具有國家高級技師職業(yè)資格證書的外來務工人員；④****縣引進的高級人才。應符合下列條件之一：引進落戶的具有博士學位或高級專業(yè)技術職務任職資格的人才；引進落戶的具有碩士研究生學歷學位、在本縣工作滿3年且在企業(yè)工作的人才；⑤城中村改造家庭，縣危房改造家庭；⑥烈士遺屬、退伍殘疾軍人、立功人員；⑦具有20年以上教齡無住房或住房面積小于60平方米的優(yōu)秀教師；⑧對****稅收貢獻前10位的企業(yè)給予適當比例，再由其分配給困難職工。二、主要經濟技術指標規(guī)劃總建筑面積54124平方米，其中擬建住宅建筑面積48246平方米，超市、商場建筑面積3000平方米，商業(yè)服務建筑面積1978平方米，社區(qū)物業(yè)建筑面積700平方米，配電房200平方米。%%機動車停車位310輛自行車600輛表11 主要經濟技術指標一覽表序號項目單位數量備注1規(guī)劃總用地面積m22總建筑面積m254124其他住宅建筑面積m248246超市、商場建筑面積m23000商業(yè)服務建筑面積m21978社區(qū)服務、物業(yè)管理m2700配電房m22003綠地面積m24容積率—按地上面積算5建筑密度%6綠地率%7戶數4408人數14069機動車停車位輛31010自行車行位輛600三、主要結論與建議 （一）主要結論本項目系保障性住房建設項目，雖不直接產生經濟效益，但是項目的社會效益比較明顯，維護了****縣的社會穩(wěn)定，為經濟發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活環(huán)境和生活質量。同時，該項目還會衍生一定的經濟效益，進一步加快投資的步伐，推動了城市基礎設施建設，促進房地產行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設的綜合效益顯著。（二）建議建議在工程建設中建立權責分明、制約有效的機制，更有效地控制項目的投資、工期、質量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設的總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權責。第二章 項目建設背景及必要性一、項目建設背景****縣位于安徽省北部，是****市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經濟開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口106萬。****承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經濟區(qū)和徐州經濟圈重要組成部分。****環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設格局，熱、電、氣一體化的能源供應，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國內外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級開發(fā)區(qū)一****經濟開發(fā)區(qū)，“七通一平”全面實現，服務配套設施已經完成。一個以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺已經構建?！耙粭l龍”服務制度、“一站式”審批制度、縣級領導聯系協(xié)調制度、投訴舉報監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國道、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅車南下省會合肥、東進海濱城市連云港只需2小時左右。距徐州觀音機場僅有50公里。內河航運入淮河、通長江，直達上海港。****物華天寶，資源富饒。礦產資源得天獨厚，已探明煤炭資源儲量達60億噸，鐵、銅、金礦9700萬噸。國家級特大型企業(yè)****礦業(yè)集團公司，皖北煤電集團公司14對礦井座落在****境內，年產原煤2000多萬噸；縣屬煤礦年產原煤百萬噸以上。電力供應充足，電力裝機容量達200萬千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應基地。農業(yè)資源優(yōu)勢明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為****農業(yè)產業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨厚的條件?？筛孛娣e220萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產量大，小麥、玉米、大豆等主要農作物常年產量穩(wěn)定在90萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量300萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量2200萬只以上。勞動力資源豐富，目前全縣有剩余勞動力1015萬人，是全省重要的勞務輸出基地，勞動力成本較低，為發(fā)展勞動密集型企業(yè)提供了人力資源保障。安徽省“861”行動計劃重點工程，投資總額近300億元的臨渙煤焦化電項目，一期工程已經投產。投資額120億元，年產甲醇170萬噸的南坪煤化工項目已經開工建設。投資額100多億元的****煤電基地建設如火如荼，11對新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來洽談合作、投資興業(yè)，恩遠鋁業(yè)、杭淮鋼構、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細化工、機械制造及新型建材、針織服裝、農副產品深加工等具有特色的四大支柱產業(yè)。****，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國內外有識人士的青睞。東部的區(qū)位、西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經使****成為安徽省實施東向發(fā)展戰(zhàn)略、對接膠東半島的橋頭堡。****定會成為眾多商家投資的寶地，創(chuàng)業(yè)的樂園!****縣經濟及財政的快速增長，加快了城市化進程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設大開發(fā)的熱潮。在縣委、縣政府的正確領導下，經過多年的建設發(fā)展，城市的基礎設施基本齊全，城市的服務功能不斷完善。特別是改革開放二十多年來，城市建設步入快車道，城市環(huán)境更加美好。同時大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎設施建設力度，有力地拉動了全縣經濟增長。在加快城市基礎設施建設的同時，房地產開發(fā)建設穩(wěn)步有序發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果。為進一步完善城市住宅供應體系，滿足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房條件，促進房地產市場健康發(fā)展，加快實施保障性限價房建設工程勢在必行。****縣建設投資有限公司擬投資18226萬元建設湖畔家園安置房項目，位于****市政務區(qū)，東至百合路，南臨岱某某路，西至湖畔路，北接閘某某路。地塊周邊自然景觀資源豐富。二、項目建設必要性本項目建設對于加快****縣建設，推進****跨越式發(fā)展意義重大。推進****大建設、打造現代化城市，是縣委、縣政府順應經濟發(fā)展規(guī)律，推進****崛起作出的重大決策。為了繼續(xù)強力推進“大發(fā)展、大建設、大環(huán)境”，保障性限價房無疑是最大的前提，誰先把社會保障性質住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設先機，贏得發(fā)展主動?？梢?，保障性限價房建設工作在城市建設中的先行作用日益明顯，一是保障了城市總體規(guī)劃和建設項目的順利實施，使市區(qū)的建成面積不斷擴大；二是為住房困難的低收入家庭提供社會保障性質的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定；三是促進了房地產開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。本項目是****現代化城市建設的重要組成部分，也是****擴展、發(fā)展的主陣地。如果不抓緊做好保障性限價房工作，必將錯失加快建設發(fā)展的良機，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權。而且，保障性限價房工作宜快不宜慢，時間拖得越長，風險就越大，付出的成本就越高。從這個意義上說，抓好保障性限價房工作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入，因此，在思想上、行動上都不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進的工作成效，把機遇轉化為現實。 本項目的建設是提升城區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要。****縣的經濟是新興城市經濟，而城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產力已成為人們的共識。****近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎設施的改善、環(huán)境形象的提升。通過建設保障性限價房，使住房困難的低收入家庭“居者有其屋”確保人民安居樂業(yè)，維護社會安定團結。本著對人民負責的態(tài)度，站在****長遠發(fā)展大局的高度，本著對民眾負責的態(tài)度，加快保障性限價房建設，以住房困難的低收入家庭居住條件的改善，進而提升****縣城鎮(zhèn)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇。本項目是****現代化城市建設的重要組成部分。本項目建筑形態(tài)簡潔、明快，采用平屋頂設計，將生動的建筑符號與現代形體相結合。注重建筑材質及色彩的呼應，喚起人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂、激烈、多變的現代都市中，營造人們企盼已久的家。本項目的建設是維護社會穩(wěn)定的需要。保障性限價房工作不僅關系到城市建設是否可以順利進行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且還涉及低收入家庭的切身利益和社會的穩(wěn)定問題。對此，****縣委、縣政府對保障性限價房工作給予高度重視，將保障性限價房管理工作納入重要議事日程，全縣保障性限價房工作已納入了法制化、規(guī)范化、科