【正文】 按港豐大廈競標(biāo)方案（住宅部分）港豐大廈項(xiàng)目簡介市場調(diào)研部分XX地產(chǎn)2001年深圳市潛在顧客整體調(diào)研報(bào)告 樣本數(shù)：2000人一、 潛在客戶置業(yè)特點(diǎn)小區(qū)環(huán)境最受關(guān)注小區(qū)周圍自然環(huán)境、生活配套設(shè)施和交通條件是市民購房最重視的三項(xiàng)因素。 小區(qū)周邊自然環(huán)境已成為潛在客戶購房是最重視的因素，相對之下價(jià)格因素所處的重要程度已經(jīng)成為第二層面潛在客戶考慮的問題，也就表明深圳的住宅消費(fèi)市場已經(jīng)由價(jià)格引導(dǎo)型發(fā)展到環(huán)境引導(dǎo)型，這也表明深圳居民的生活目標(biāo)向追求生活質(zhì)量和享受生活方向發(fā)展。 周邊生活配套設(shè)施、交通條件和區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施也是潛在客戶購房時(shí)重視的因素，也就證明了住宅銷售過程不僅是賣住宅的過程，同時(shí)也是賣服務(wù)、賣配套的過程。 戶型結(jié)構(gòu)和廳室布局也較受重視 相比之下，潛在客戶對發(fā)展商品牌、建筑風(fēng)格的重視程度比較低。居住首選福田最適合居住的區(qū)域首選福田、南山取代羅湖列居次席。福田是潛在客戶認(rèn)為是深圳最適合居住的地方，而南山居其次且比例與福田相差不大，表明在潛在客戶心目中，對南山的認(rèn)同度相當(dāng)高福田新區(qū)熱銷福田是市民最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。這一結(jié)論表明深圳市住宅購買西移趨勢更為明朗，且力度在不斷加強(qiáng)，南山地產(chǎn)的發(fā)展存在較大的市場機(jī)遇。綠化小區(qū)受親睞以綠化和樹木為主的小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)方案是潛在客戶最喜歡的。喜歡內(nèi)容比例（%）以綠化和樹木為主以水景為主以大面積活動廣場為主以體育器材為主以新奇沒有見過的景觀為主以游戲設(shè)施為主其他合計(jì)100 綠色是小區(qū)內(nèi)不可缺少景觀，且最為潛在客戶看重的，從另一方面來說是綠化好的小區(qū)最有可能打動潛在客戶并促使其購買。 以水景和大面積活動廣場為主的小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)方法也受到潛在客戶的喜歡，所以開發(fā)商可以根據(jù)樓盤特點(diǎn)，采用多種環(huán)境設(shè)計(jì)方法的組合以滿足不同類型潛在客戶的需要。 標(biāo)新立異和純娛樂性環(huán)境設(shè)計(jì)不太合適潛在顧客群的審美觀和傳統(tǒng)心理。喜歡濱海風(fēng)格熱帶濱海建筑風(fēng)格和歐陸風(fēng)格是被訪者喜歡的建筑風(fēng)格類型。建筑風(fēng)格比例（%）熱帶海濱建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格江南民居風(fēng)格中國嶺南建筑風(fēng)格美式風(fēng)格中國北方建筑風(fēng)格其他合計(jì)100三年以內(nèi)購房今后三年是潛在顧客計(jì)劃購房的集中時(shí)期，尤其是在2003年人數(shù)較多。大部分被訪者購買用途為自住。三房是需求主體100平方米左右的三房是市場需求的主體。需求戶型需求比例需求平均面積一房兩房一廳兩房兩廳三房一廳三房兩廳四房五房及以上合計(jì)100100平方米左右的三房是市場需求的主體，尤其是三房兩廳的市場需求程度較高，其次是兩房兩廳和兩房一廳的需求較多。一房、兩房、三房、四房的需求比例是1：15：21：3。在面積上，三房在100平方米左右，兩房在80平方米左右，一房在50平方米左右，四房在140平方米左右，五房及以上則在200平方米以上。鐘愛小高層小高層的需求仍為市場主體。小高層（9—18層）仍是潛在顧客選擇的主要建筑類別，而多層帶電梯（5—8層）、高層（19層以上）及多層無電梯建筑類別間的需求比例相差只在3個點(diǎn)左右，需求較為平均。平面結(jié)構(gòu)是主流取向平面的室內(nèi)結(jié)構(gòu)仍是潛在顧客的主要取向，在非平面結(jié)構(gòu)中，躍式中的需求比例是最高的，其次是復(fù)式。80萬是購房消費(fèi)臨界點(diǎn)20—60萬的單套住宅總價(jià)是潛在顧客比較容易承受的，尤其是總價(jià)在30—50萬之間是潛在顧客承受能力最強(qiáng)的區(qū)間段。%的潛在客戶表示能夠承擔(dān)40—60萬的總價(jià)；%的潛在客戶能夠承受40及40萬元以下的總體水平；%愿意承擔(dān)，80萬的總價(jià)相當(dāng)于一個臨界點(diǎn)，在81—%，表明潛在顧客的購買力差別較大，開發(fā)商在制定價(jià)格策略時(shí)應(yīng)盡量避免81—100萬這一區(qū)域。5000元是均價(jià)分界線單價(jià)4001—6000元/平方米是多數(shù)潛在顧客易承受的價(jià)格區(qū)間。4000—5000元/平方米的單價(jià)是大多數(shù)潛在顧客最容易承受的，%，能承擔(dān)5001—6000元/%，能承擔(dān)6001—7000元/平方米的潛在顧客比例接近20%，也說明部分潛在顧客的購買力有限，而愿意承擔(dān)單價(jià)超過8000元/%。10萬首期能接受按揭付款是市民接受的主要付款方式，10—15萬元是較佳的首付額度。在潛在顧客中，%的人能夠支付10—15萬元的首期，而15—20萬的首期也有兩成的潛在顧客能承受。2000月供最愿意2000—3000元是按揭方式的潛在顧客最愿意承擔(dān)的月供額度二、區(qū)域潛在顧客置業(yè)特征分析注：考慮到目前深圳市的二線關(guān)設(shè)置及購買力狀況，我們僅對在羅湖、福田、南山居住的潛在顧客置業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行比較。工作居住同區(qū)最宜消費(fèi)者基本上根據(jù)工作地點(diǎn)來選擇居住地比例（%）可能購買區(qū)域所占比例羅湖福田南山鹽田龍崗寶安居住區(qū)域羅湖福田南山 工作區(qū)域與居住區(qū)域一致性比例最高的是福田區(qū)被訪者，而除本區(qū)外，工作地點(diǎn)多集中在羅湖區(qū)。 羅湖被訪者主要在羅湖、福田工作。 與羅湖、福田被訪者少有在南山工作不同的是，南山被訪者有相當(dāng)部分在福田、羅湖工作。而在南山居住，卻在鹽田上班的可能性極低。南山區(qū)被訪者自我滿意度最高南山被訪者對自己居住區(qū)域的滿意程度最高比例（%）深圳最適合居住區(qū)域羅湖福田南山鹽田龍崗寶安現(xiàn)居住區(qū)域羅湖0福田南山跨區(qū)購買將更普遍羅湖區(qū)被訪者外流可能性最大比例（%）工作區(qū)域羅湖福田南山鹽田龍崗寶安香港居住區(qū)域羅湖福田南山0 羅湖被訪者只有不到三成會選擇原來區(qū)域，%的被訪者會選擇福田，%的被訪者會選擇南山，%，%的人會選擇鹽田和龍崗。 福田的被訪者三成會流向南山，%%。 南山被訪者外流傾向最小，%會選擇福田，%的會選擇羅湖。 選擇龍崗的被訪者主要選擇布吉。建筑風(fēng)格各區(qū)被訪者選擇各異羅湖被訪者更傾向選擇歐陸建筑風(fēng)格比例（%）最喜歡的建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格熱帶海濱風(fēng)格居住區(qū)域羅湖福田南山三、消費(fèi)者市場需求定量報(bào)告1. 小區(qū)周圍自然環(huán)境、生活配套設(shè)施和交通條件是被訪者購房最重視的三項(xiàng)因素。因素比例%小區(qū)周邊自然環(huán)境周邊生活配套設(shè)施交通條件小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)和廳室布局總價(jià)單位位置小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀小區(qū)規(guī)模發(fā)展商品牌其它建筑風(fēng)格面積合計(jì)1002. 最適合居住的區(qū)域首選取福田，南山取代羅湖列居次席。3. 福田是被訪者最有可能購買的區(qū)域，南山居其次。4. 大部分被訪者購買用途為自住。5. 綠色是被訪者主要追求的小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。喜歡內(nèi)容比例%以綠化和樹木為主65以水景為主以大面積活動廣場為主以體育器材為主以雕塑景觀為主以新奇沒見過的景觀為主其它以游戲設(shè)施為主合計(jì)1006. 熱帶海濱建筑風(fēng)格和歐陸風(fēng)格是被訪者喜歡的建筑風(fēng)格類型。建筑風(fēng)格比例%熱帶海濱建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格江南居民風(fēng)格中國嶺南建筑風(fēng)格美式風(fēng)格中國北方建筑風(fēng)格其它合計(jì)1007. 報(bào)紙廣告和電視廣告是大家獲知樓盤信息的主要途徑。渠道單項(xiàng)提及率%報(bào)紙廣告電視廣告房地產(chǎn)信息網(wǎng)站親人\熟人介紹路過看到樓盤條幅廣告雜志廣告戶外廣告3電臺廣告路邊傳單其它8. 新聞、資訊和電視劇是被訪者最喜歡看的電視節(jié)目。檔目單項(xiàng)提及率%新聞、資訊電視劇體育娛樂經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)\建材文化、教育、衛(wèi)生生活6政治、軍事、法律其他9. 新聞、資訊和體育內(nèi)容是被訪都最關(guān)注的報(bào)紙內(nèi)容。欄目單項(xiàng)提及率%新聞、資訊體育經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)、建材娛樂生活政治、軍事、法律文化、教育、衛(wèi)生電視劇其他10. 今后三年是此次被訪者計(jì)劃購房的集中時(shí)間，尤其是2002年人數(shù)較多。11. 100平米左右的三房是被訪者需求的主體。戶型比例%平均面積(平米)一房兩房一廳兩房兩廳三房一廳三房兩廳四房五房及以上合計(jì)100　12. 平面結(jié)構(gòu)仍為被訪者的主要取向。13. 2060萬元是房屋總價(jià)最易接受區(qū)間，尤其是3050萬元是被訪問者易接受的區(qū)間段。14. 單價(jià)40006000元/平米是被訪者最易承受的價(jià)格段。而愿意承擔(dān)單價(jià)超過8000元/%。15. 按揭付款是被訪者接受的主要付款方式。16. 首期付1015萬元是較多被訪者所希望的。17. 多數(shù)被訪者月供能力是20003000元/月。 四、羅湖被訪者市場需求定量報(bào)告1． 來自羅湖區(qū)的被訪者（以下簡稱為羅湖被訪者）認(rèn)為購房最重視的因素是周邊自然環(huán)境，其次為交通條件，第三是周邊生活配套，建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀、發(fā)展商品牌的因素對購房者的影響較小。2． 羅湖被訪者認(rèn)為最理想的居住場所在福田，其次是南山，羅湖居第三。3． 羅湖被訪者會首選福購房，然后依次是羅湖、南山4． 羅湖被訪者購房的主要用途是自住5． 大多數(shù)羅湖被訪者希望景觀以綠化和樹木為主6． 建筑風(fēng)格上，歐陸風(fēng)格占優(yōu)勢，但較熱帶海濱風(fēng)格領(lǐng)先不大。7． 報(bào)紙廣告和電視廣告是羅湖被訪者獲知樓盤信息的主要渠道。羅湖被訪者獲知樓盤信息渠道選擇頻次%報(bào)紙廣告電視廣告雜志廣告親人、熟人介紹路邊傳單戶外廣告路過看到樓盤條幅廣告房地產(chǎn)信息網(wǎng)站其它8． 新聞/資訊、電視劇、體育是被訪者喜歡節(jié)目中提及在前三位的內(nèi)容。羅湖被訪者喜歡的電視節(jié)目選擇頻率新聞/資訊娛樂文化、教育、衛(wèi)生電視劇經(jīng)濟(jì)生活體育政治、軍事、法律地產(chǎn)、建材其他9． 新聞/資訊是被訪者關(guān)心的內(nèi)容。羅湖被訪者喜歡的電視節(jié)目選擇頻次新聞/資訊娛樂文化、教育、衛(wèi)生電視劇經(jīng)濟(jì)生活體育政治、軍事、法律地產(chǎn)、建材其他10． 羅湖被訪者大多數(shù)會選擇三房二廳，其次是兩房兩廳。11． 在學(xué)歷分布上，羅湖被訪者中專大專學(xué)歷占一半，本科學(xué)歷的占近四成。%。12． 近七成羅湖被訪者工作區(qū)域在羅湖，%的居民在福田上班，%的居民在南山上班。五、深圳市羅湖區(qū)近兩年銷售樓盤價(jià)格表物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)類別價(jià)格湖濱閣 怡景路 普通住宅6850元/平方米 聚?；▓@ 蓮塘路與羅沙路之間 普通住宅5000元/平方米 翠竹新邸鹿鳴園 翠竹北路 普通住宅5800元/平方米 逾峰臺 寶安南路與濱河路交匯處 普通住宅7000元/平方米 洪湖春天 田貝四路 普通住宅7500元/平方米 峰景臺大廈 黃貝路與怡景路交界 商住樓6000元/平方米 置富花園 布吉路檢查站 普通住宅4750元/平方米 國際名苑 友誼路與江貝路交匯處 普通住宅10000元/平方米 金泰名苑 太寧路百仕達(dá)高爾夫球場內(nèi) 普通住宅6500元/平方米 萬科彩園 東門中路與曬布路交匯處 普通住宅8000元/平方米 西湖花園 寶安南路 普通住宅6500元/平方米 天元大廈 紅桂路 普通住宅9000元/平方米 特力大廈 文錦北路 普通住宅6600元/平方米 鴻園居 布心路與東曉路交匯處 普通住宅6000元/平方米 名仕商城 東門解放路與人民北路交匯處 商住樓200000元/平方米 金楓花園 羅芳路 普通住宅6900元/平方米 惠名花園 羅沙路 普通住宅4700元/平方米 田心慶云花園二期 寶崗路 普通住宅160