年度全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告(已修改)
2025-05-13 22:40 本頁(yè)面
【正文】 易居20092010年度全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告前言 2009年是改革開(kāi)放三十年來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一度陷入低迷，GDP增長(zhǎng)“保八”面臨考驗(yàn)。在這樣嚴(yán)峻的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻異軍突起，在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。 房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起得益于國(guó)家積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的實(shí)施。四萬(wàn)億投資計(jì)劃、131號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的促進(jìn)、。在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要領(lǐng)域。于是，從二季度開(kāi)始，我國(guó)土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入了高速發(fā)展階段，“地王頻現(xiàn)”、房?jī)r(jià)創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為樓市的主要特征。 為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，國(guó)家在2009年底、2010年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購(gòu)房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過(guò)這些政策手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長(zhǎng)，而非“價(jià)”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場(chǎng)的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資投機(jī)工具。 一、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長(zhǎng)”為核心 2009年是我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最為變幻莫測(cè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程最為跌宕的一年。2009年，國(guó)際金融危機(jī)席卷全球，為了保持我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，國(guó)家提出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”的任務(wù)。在國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭的不利局面下，我國(guó)政府及時(shí)、準(zhǔn)確的調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策。2008年底，國(guó)務(wù)院果斷出手，推出四萬(wàn)億投資計(jì)劃，2008年底舉行的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，同時(shí)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了新能源戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費(fèi)優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車(chē)減免購(gòu)置稅等一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃?！ ≡趪?guó)家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，2009年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)走出一個(gè)漂亮的“v”形曲線：GDP增速在一季度觸底（％），二季度強(qiáng)勁反彈（％），三季度繼續(xù)上升（％），12月份，%，已經(jīng)開(kāi)始正向連續(xù)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃已見(jiàn)成效。%,達(dá)到年內(nèi)峰值，%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完成年初制定的GDP“保八”目標(biāo)。與之相伴隨的是，投資高速增長(zhǎng)，工業(yè)生產(chǎn)增加值同比增速持續(xù)反彈，消費(fèi)保持強(qiáng)勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價(jià)逐步走出通縮。 在銀行信貸方面，2009年在中國(guó)的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁(yè)。面對(duì)金融海嘯沖擊，中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策，并配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體?！疤炝俊毙刨J前所未有，金融對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用也立竿見(jiàn)影，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先回暖。適度寬松貨幣政策為經(jīng)濟(jì)回暖提供了必要的流動(dòng)性支持。2009年全年，%。%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)先抑后揚(yáng)，企業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)、制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計(jì)劃刺激下，今年以來(lái)我國(guó)股市走出了一波迅猛的反彈行情，上證綜指從年初的1800多點(diǎn)，最高攀升至3400多點(diǎn)。樓市更是超預(yù)期回暖，信貸投放對(duì)房地產(chǎn)的支撐居功甚偉?！ ?009年12月初召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年經(jīng)濟(jì)工作要“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動(dòng)，政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)的規(guī)模不會(huì)受到太大影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂(lè)觀的?！ 】傮w而言，2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長(zhǎng)”為重點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以先于世界其他國(guó)家走出經(jīng)濟(jì)低谷，主要得益于在危機(jī)時(shí)刻及時(shí)推出的宏觀經(jīng)濟(jì)政策：4萬(wàn)億財(cái)政投資政策、擴(kuò)大內(nèi)需政策和十大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。展望2010年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)，“調(diào)結(jié)構(gòu)”是明年經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。2010年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“針對(duì)性和靈活性”，乃至轉(zhuǎn)向“百年之計(jì)和整體轉(zhuǎn)變”的調(diào)整層面，形成獨(dú)特的中國(guó)宏觀政策模式。二、2009年房地產(chǎn)政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變 信貸政策盤(pán)點(diǎn) 政策一：2009年1月3日,四大國(guó)有銀行宣布,、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后,工商銀行開(kāi)始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái),為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。 政策二：5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸政策開(kāi)始“松綁”?！ ≌呷?月19日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等所暴露的問(wèn)題，要求加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有
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