年度全國房地產政策研究報告(已修改)
2025-05-13 22:40 本頁面
【正文】 易居20092010年度全國房地產政策研究報告前言 2009年是改革開放三十年來，我國宏觀經濟面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國際金融危機的沖擊，我國宏觀經濟一度陷入低迷，GDP增長“保八”面臨考驗。在這樣嚴峻的情況下，我國房地產業(yè)卻異軍突起，在拉動投資、促進消費、穩(wěn)定經濟增長方面發(fā)揮了中流砥柱的作用?！ 》康禺a業(yè)的異軍突起得益于國家積極的財政政策和適度寬松貨幣政策的實施。四萬億投資計劃、131號文件對房地產消費的促進、。在通脹預期下，房地產市場成為各路資金規(guī)避風險的主要領域。于是，從二季度開始，我國土地市場、新房市場、二手房市場開始進入了高速發(fā)展階段，“地王頻現(xiàn)”、房價創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為樓市的主要特征?！ 榱朔康禺a市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產市場有望實現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進房地產業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風險的投資投機工具。 一、2009年宏觀經濟政策以“保增長”為核心 2009年是我國改革開放以來，經濟形勢最為變幻莫測，經濟增長過程最為跌宕的一年。2009年，國際金融危機席卷全球，為了保持我國宏觀經濟的穩(wěn)定，國家提出了經濟增長“保八”的任務。在國際貿易保護主義抬頭的不利局面下，我國政府及時、準確的調整了宏觀經濟政策。2008年底，國務院果斷出手，推出四萬億投資計劃，2008年底舉行的經濟工作會議確立了實行“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，同時，國家陸續(xù)出臺了新能源戰(zhàn)略、產業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車減免購置稅等一系列經濟刺激計劃。 在國家優(yōu)惠政策及經濟刺激計劃的推動下，2009年，我國經濟走出一個漂亮的“v”形曲線：GDP增速在一季度觸底（％），二季度強勁反彈（％），三季度繼續(xù)上升（％），12月份，%，已經開始正向連續(xù)增長，表明我國經濟刺激計劃已見成效。%,達到年內峰值，%，中國經濟已經完成年初制定的GDP“保八”目標。與之相伴隨的是，投資高速增長，工業(yè)生產增加值同比增速持續(xù)反彈，消費保持強勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價逐步走出通縮?！ ≡阢y行信貸方面，2009年在中國的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁。面對金融海嘯沖擊，中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策，并配合一攬子計劃將信貸洪流注入經濟體。“天量”信貸前所未有，金融對經濟的支撐作用也立竿見影，中國經濟率先回暖。適度寬松貨幣政策為經濟回暖提供了必要的流動性支持。2009年全年，%。%。各項主要經濟運行指標先抑后揚，企業(yè)景氣指數、企業(yè)家信心指數、制造業(yè)采購經理人指數穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計劃刺激下，今年以來我國股市走出了一波迅猛的反彈行情，上證綜指從年初的1800多點，最高攀升至3400多點。樓市更是超預期回暖，信貸投放對房地產的支撐居功甚偉?！ ?009年12月初召開的中央經濟工作會議提出，明年經濟工作要“保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調控政策不會出現(xiàn)大的轉向和波動，政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經濟的快速恢復增長。同時，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產業(yè)投資和消費的規(guī)模不會受到太大影響。房地產業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂觀的。 總體而言，2009年宏觀經濟政策以“保增長”為重點，中國經濟之所以先于世界其他國家走出經濟低谷，主要得益于在危機時刻及時推出的宏觀經濟政策：4萬億財政投資政策、擴大內需政策和十大產業(yè)結構調整政策。展望2010年我國宏觀經濟運行趨勢，“調結構”是明年經濟工作的主線之一。2010年中國宏觀經濟政策進一步轉向“針對性和靈活性”，乃至轉向“百年之計和整體轉變”的調整層面，形成獨特的中國宏觀政策模式。二、2009年房地產政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變 信貸政策盤點 政策一：2009年1月3日,四大國有銀行宣布,、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農行出臺房貸細則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺,為樓市回暖蓄積了政策基礎?！ ≌叨?月27日，國務院發(fā)布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產開發(fā)信貸政策開始“松綁”?！ ≌呷?月19日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，針對部分地區(qū)房地產市場出現(xiàn)較大波動，房地產信貸尤其是按揭貸款業(yè)務中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標準放寬等所暴露的問題，要求加強信貸管理，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業(yè)務健康有序發(fā)展。堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有
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