【正文】 某寫字樓開發(fā)項(xiàng)目一、總論 項(xiàng)目背景為積極支持上海市城市建設(shè)，促進(jìn)嘉定區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招標(biāo)的方式取得嘉定區(qū)同濟(jì)新城的地塊。 發(fā)展商情況項(xiàng)目發(fā)展商：開發(fā)資質(zhì)：一級(jí)法定代表人：注冊(cè)資金：8000萬(wàn)元（人民幣）地址：企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資）注冊(cè)號(hào)： 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的本報(bào)告對(duì)上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。其主要評(píng)價(jià)目的如下。1) 過投資環(huán)境研究分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。2) 通過市場(chǎng)研究分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。3) 通過對(duì)該項(xiàng)目投資開發(fā)總價(jià)值、投資成本費(fèi)用、資金籌劃計(jì)劃、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定，利用利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行贏利能力分析及評(píng)價(jià)。4) 通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量、資金來(lái)源與運(yùn)用對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行貸款償還能力分析、評(píng)價(jià)項(xiàng)目的資金安全度。5) 通過對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。6) 為委托方進(jìn)行項(xiàng)目決策、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理提供參考。7) 為政府進(jìn)行項(xiàng)目審批提供參考和依據(jù)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù)1) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》2) 定額標(biāo)準(zhǔn)：《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額》（2000）3) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，北京：中國(guó)電力出版社，20044) 與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、稅收等法律法規(guī)5) 中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）6) 委托方提供的項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)可行性概述本項(xiàng)目符合上海市政府開發(fā)嘉定區(qū)同濟(jì)新城的要求，得到了上海市嘉定區(qū)政府的支持。本項(xiàng)目處于距市中心較遠(yuǎn)的嘉定區(qū)，預(yù)計(jì)租金較低，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，能吸引各地商戶進(jìn)駐，有利于同濟(jì)新城的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另外，項(xiàng)目區(qū)位未來(lái)發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。本項(xiàng)目有可觀的盈利能力，較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的開發(fā)是可行的。二、項(xiàng)目概況與基地分析 項(xiàng)目獲得本項(xiàng)目由欣欣房地產(chǎn)有限公司于2006年9月1日通過上海AA拍賣有限公司拍得。2006年6月1日上海市規(guī)劃管理局規(guī)定了本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)。 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城內(nèi)，同濟(jì)新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級(jí)河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳保c吳淞江、瀏河相連。河道總長(zhǎng)1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。 本項(xiàng)目所在的同濟(jì)新城總投資約100億，綠化率45%，同濟(jì)新城按功能分區(qū)劃分為“四大板塊”：中部板塊——“A~H”商貿(mào)辦公中心，西部板塊——綜合發(fā)展區(qū)，東部板塊——現(xiàn)代科技研發(fā)區(qū)，北部板塊——生活居住區(qū)。本項(xiàng)目則是位于中部板塊的中心地段，具有良好的地理位置。　 嘉定鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場(chǎng)30公里，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上?；疖囌?、張華浜國(guó)際集裝箱碼頭均在25公里左右。 交通道路嘉定區(qū)交通便捷。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。南翔站是全國(guó)鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動(dòng)化程度為國(guó)內(nèi)一流。境內(nèi)公路總長(zhǎng)700多公里。主要公路有滬嘉(A12)、滬寧(A11)、嘉金(A5)、郊環(huán)(A30)等高速公路，滬宜公路（204國(guó)道）、曹安公路（312國(guó)道），還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運(yùn)線路分別連結(jié)上海、周邊區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭州、溫州、蘇州諸地。有航道22條。 周邊環(huán)境 嘉定區(qū)于2002年11月1日，經(jīng)市綠化局領(lǐng)導(dǎo)、專家的考核，嘉定區(qū)創(chuàng)建上海市園林城區(qū)工作通過驗(yàn)收，成為上海市園林城區(qū)。其公共綠地 　總計(jì)綠地面積 　綠地覆蓋面積 　城鎮(zhèn)人均公共綠地 　城鎮(zhèn)人均綠地 　綠地率 %　綠化覆蓋率 %同濟(jì)新城的綠化覆蓋率也達(dá)45% 本項(xiàng)目景觀環(huán)境良好，西南方向無(wú)其它高層建筑，采光、通風(fēng)等基本均無(wú)受影響，視野開闊。另外南部毗鄰?fù)瑵?jì)公園，舉目便可看到品種豐富的植被、大片草坪及水域景觀，令人心曠神怡、身心放松。 詳見“五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套”。 設(shè)有地面與地下停車場(chǎng)，共計(jì)車位約100個(gè)。本項(xiàng)目于同濟(jì)新城內(nèi)的嘉定新天地僅幾步之遙，新天地內(nèi)有眾多餐飲選擇，但是檔次都較低。新城外也有眾多有酒樓、咖啡廳等但數(shù)量較少。城區(qū)內(nèi)風(fēng)味小吃吉祥餛飩、田倉(cāng)米粉、福建沙縣小吃、蘭州拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、飲品茶風(fēng)暴、第五街、緣味站、新一佳快餐歐德隆、米諾多漢堡、真有味咖啡、西餐三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐城區(qū)外飯店新詞大酒店：墨玉路29號(hào)湖南料理：新源路600號(hào)金湘?。盒略绰?02號(hào)面包糕點(diǎn)閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點(diǎn)面包房風(fēng)味小吃川?；疱?、小云南米線店、重慶雞公堡、蘭州拉面、盱眙龍蝦家常菜館快餐蒲樂食品、快一點(diǎn)快餐咖啡西餐比薩林、迪歐咖啡 新城內(nèi)有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行自助取款設(shè)備，周邊也有建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行及上海農(nóng)村商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，提供了較為便捷的金融方面服務(wù) 規(guī)劃指標(biāo)用地范圍：東至和平路，西至F大廈，北至國(guó)豪路，南至步行道用地面積：總用地10000平方米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公用地容積率：三、市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀層面 宏觀調(diào)控政策 自2005年3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（“國(guó)八條”）起，政府出臺(tái)了密集的宏觀調(diào)控政策，要求加強(qiáng)土地管理，控制土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序，著力解決中低收入家庭的住房問題等。2006年5月17日，“國(guó)六條”出臺(tái)，更加嚴(yán)格地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，力圖調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控趨于緊張。2007年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入調(diào)整期，房屋銷售市場(chǎng)交易量急劇萎縮。2008年以來(lái)，美國(guó)次貸危機(jī)不斷發(fā)展，加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中尚未解決的深層次矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)受到較大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，財(cái)政收入增幅逐步回落。為此，中央及時(shí)調(diào)整宏觀調(diào)控的方向和政策重點(diǎn)。2008年10月22日，上海市人民政府辦公廳結(jié)合上海實(shí)際轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國(guó)土資源局制訂的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。調(diào)控政策涉及到房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融、城市建設(shè)開發(fā)、住房改革等多方面。2008年12月21日，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》的公告又為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不同意味的 “國(guó)十三條” ，進(jìn)一步體現(xiàn)了特殊市場(chǎng)環(huán)境下政府“放權(quán)”的態(tài)度。至此，“國(guó)十三條”將在今后一段時(shí)間指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)及行業(yè)的發(fā)展。綜上所述，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策靈活審慎。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 近幾年嘉定區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)，%。財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。，%。與此同時(shí)，嘉定區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷上升。，％。，%。：：::。嘉定區(qū)以樹立商業(yè)窗口繁榮發(fā)達(dá)的新形象為動(dòng)力，不斷優(yōu)化布局和調(diào)整業(yè)態(tài)，完善商業(yè)設(shè)施，提升商業(yè)品位、規(guī)模和能級(jí)。 外資與商業(yè)發(fā)展 2001年。6年之后，。由圖32可看出，宏觀調(diào)控政策取得成效，固定資產(chǎn)投資增速放緩。從投資主體看，，。投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生進(jìn)一步優(yōu)化，吸引越來(lái)越多放渠道多主體的投資資金，發(fā)展前景良好穩(wěn)定。 房地產(chǎn)供給與需求 自2002年上海汽車城建設(shè)的全面展開，推動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需