【正文】 目 錄第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述 3一、概念 3二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容 4第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 5一、房地產(chǎn)投資 5二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 6三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 6第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 8一、投資分析的基本概念 8二、現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算 9房地產(chǎn)E網(wǎng) 三、設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析 10四、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 12第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估 13一、收益性物業(yè)、價(jià)格、特征 13二、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格——重要 13三、影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素——課堂掌握 15四、收益性物業(yè)估價(jià)基本方法——重要 16第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 19一、房地產(chǎn)市場(chǎng)——課堂掌握 19倍訊易 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 19三、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)——重要 19四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 20五、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 21六、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃 22第六章 租賃管理 25一、物業(yè)租賃概述 25二、租賃管理與租賃方案 26三、房屋租賃合同 27四、租戶(hù)關(guān)系管理 28第七章 成本管理 29一、物業(yè)管理重的成本及其分類(lèi)——掌握 29二、物業(yè)管理成本的分類(lèi)——重要 29三、成本估算方法 30四、成本預(yù)算 30五、成本控制——了解 31第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理 32一、物業(yè)管理中的主要合同類(lèi)型 32二、物業(yè)服務(wù)合同——重要 32三、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理 34四、風(fēng)險(xiǎn)管理理論 34五、保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn) 35第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià) 36一、財(cái)務(wù)管理概述 36二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析 37三、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià) 38四、績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法——了解 40五、物業(yè)管理報(bào)告 41第十章 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 42二、寫(xiě)字樓租賃管理 42三、寫(xiě)字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理 43四、寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià) 43第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 45一、零售商業(yè)物業(yè)及其分類(lèi) 45二、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 45三、零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 45四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理、風(fēng)險(xiǎn)與安全管理 46第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展 47一、房地產(chǎn)組合投資管理 47二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理——略 47三、設(shè)施管理 47四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理 48五、可持續(xù)的物業(yè)管理 49大綱 54考試樣題 65《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第一次復(fù)習(xí)題 67《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二次復(fù)習(xí)題 68《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第三次復(fù)習(xí)題 70第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié) 一、概念：：為滿(mǎn)足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。：1）寫(xiě)字樓：依據(jù)地理交通+建筑物狀況+收益能力分甲乙丙三類(lèi)，具體判斷標(biāo)準(zhǔn)包括五大類(lèi)，十二個(gè)因素；2）零售商業(yè)物業(yè)：區(qū)域購(gòu)物中心（功能復(fù)合、管理一致、設(shè)施完整、范圍大）、市級(jí)、地區(qū)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店、特色店；3）出租型別墅或公寓：院落規(guī)模、獨(dú)立性。4）工業(yè)物業(yè)：開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)，注重交通與能源供應(yīng)。5）酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施：商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲、住宿。：實(shí)現(xiàn)業(yè)主各期凈收益最大化基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?zhuān)業(yè)型：維護(hù)保養(yǎng)維修等專(zhuān)門(mén)操作層面——分包；管理型：策劃營(yíng)銷(xiāo)評(píng)估核算等管理層面——總包；綜合型：策略性管理+現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)第二節(jié) 二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容物業(yè)管理：日常維護(hù)與維修、保安等；設(shè)施管理：保潔、專(zhuān)門(mén)設(shè)施的維護(hù)等；資產(chǎn)管理：監(jiān)督、指導(dǎo)、策劃各物業(yè)/設(shè)施管理公司的運(yùn)行；房地產(chǎn)投資組合：構(gòu)造投資組合，評(píng)價(jià)績(jī)效，及時(shí)更新與調(diào)整。確定戰(zhàn)略，明確標(biāo)準(zhǔn)，搜集信息，決策分析（），資產(chǎn)組合（可行集、有效集與最優(yōu)組合）日常維修與維護(hù)、未來(lái)維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)保險(xiǎn)管理?，F(xiàn)金流管理：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本、地方性稅收。第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第三節(jié) 一、房地產(chǎn)投資：是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。1）直接投資開(kāi)發(fā)投資：從購(gòu)置土地到轉(zhuǎn)讓物業(yè)的完整過(guò)程，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為主；置業(yè)投資：購(gòu)置存量或增量房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)租或自用，以獲取持續(xù)收入流和消費(fèi)流為主。2）間接投資：股票、債券、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押支持證券——依據(jù)金融關(guān)系不同，收益性質(zhì)各有出入。位置固定、周期長(zhǎng)、適應(yīng)性、各異性、政策影響顯著、專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)程度高、相互影響性突出。利：高收益（相對(duì)其他投資）、稅收抵扣（僅利息部分真正抵扣）、可抵押（杠桿投資）、提升資信等級(jí)（銀行一般自有物業(yè)）、抵消通脹影響；弊：流動(dòng)性差、投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、需專(zhuān)門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。第四節(jié) 二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)：可測(cè)度的損失發(fā)生的可能性，：期望與方差具體到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：各種可能的收益結(jié)果及各自發(fā)生的可能性大小，由此得知預(yù)期收益的高低，及預(yù)期收益的變動(dòng)性大小。風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度：圣彼得堡悖論投入資金的安全性期望收益的可靠性投資項(xiàng)目的流動(dòng)性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性1）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通脹（CPI、PPI）、市場(chǎng)供求、利率（折現(xiàn)率與融資成本）、周期（經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期）、變現(xiàn)（流動(dòng)性）、政策、政治、或然損失風(fēng)險(xiǎn)（災(zāi)害）。2）個(gè)別（非系統(tǒng)）風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)期收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、資本價(jià)值波動(dòng)、機(jī)會(huì)成本、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。第五節(jié) 三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇狹義：某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置；廣義：在狹義的基礎(chǔ)上，還包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。古北、1）居住物業(yè)：市政公用和公建配套設(shè)施、公共交通、環(huán)境、居民；2）寫(xiě)字樓：商業(yè)設(shè)施聚集程度、周邊環(huán)境、交通；3）零售商業(yè)物業(yè)：潛在目標(biāo)市場(chǎng)規(guī)模、交通；4）工業(yè)物業(yè)：交通、能源供應(yīng)。第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第六節(jié) 一、投資分析的基本概念：現(xiàn)金流出（土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金）和現(xiàn)金流入（銷(xiāo)售收入、租金收入、利息收入、貸款本金收入）。常用現(xiàn)金流量圖來(lái)簡(jiǎn)練的表示。學(xué)習(xí)畫(huà)現(xiàn)金流量圖購(gòu)置投資：用于購(gòu)置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，主要通過(guò)折舊的方式逐期回收；流動(dòng)資金：出租前墊付，出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買(mǎi)原材料、燃料動(dòng)力、備品備件、支付工資和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金，生產(chǎn)周期結(jié)束退出生產(chǎn)與流通，當(dāng)期得以回收?！匾?）潛在毛租金收入：等于租金水平乘以可租面積；物業(yè)可以獲取的最大租金收入。并不代表物業(yè)實(shí)際收入！2）空置和收租損失：空置未出租或出租未收到租金；3）其他收入：物業(yè)中的收費(fèi)設(shè)施收入（注：專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)或依法律程序催繳拖欠租金所獲收入也列入其中）；4）有效毛收入：=12+3 ；5）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：抵押貸款還本付息以外發(fā)生的所有費(fèi)用；如人員工資6）凈運(yùn)營(yíng)收益（凈收益）：=4－5；7）抵押貸款還本付息：來(lái)自物業(yè)營(yíng)運(yùn)收益（以房養(yǎng)房），不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，本金逐漸轉(zhuǎn)變未業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益價(jià)值，本金部分須納入稅基。8）準(zhǔn)備金：大修理基金，定期提存，用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金，多用于資本性支出，如房屋、設(shè)備、設(shè)施的大修、更新等。9）稅金經(jīng)營(yíng)稅金及附加：營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售或出租收入5％）、城市維護(hù)建設(shè)稅（營(yíng)業(yè)稅7％）、教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅3％），簡(jiǎn)稱(chēng)兩稅一費(fèi)——注意稅基；城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅：占用國(guó)土和擁有房產(chǎn)所需繳納的稅收，在所得稅前列支。所得稅：（利潤(rùn)－可扣除項(xiàng)目）33％應(yīng)納稅所得額稅率＝所得稅10）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營(yíng)收益－抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅收益性物業(yè)現(xiàn)金流：12+345=67=稅前89=稅后第七節(jié) 二、現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算：1）：利滾利，無(wú)理數(shù)e的由來(lái)；2）：掌握計(jì)算方法，注意p47的5點(diǎn)總結(jié)。（房地產(chǎn)抵押貸款按復(fù)利計(jì)算）1）一次支付終值系數(shù)：，現(xiàn)值系數(shù)：；2）等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)：——未來(lái)定期等額收入折算為現(xiàn)值的轉(zhuǎn)化比率。3）等額序列資金回收系數(shù)：——現(xiàn)期支出所獲未來(lái)定期等額收益的轉(zhuǎn)換系數(shù)。4）等額序列支付的終值系數(shù)： 5）等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)：6）等差序列現(xiàn)值系數(shù)：7）等差序列年費(fèi)用系數(shù)：8）等比序列現(xiàn)值系數(shù)：9）等比序列年費(fèi)用系數(shù)：**推導(dǎo)及證明見(jiàn)紙質(zhì)筆記例題見(jiàn)p5551第八節(jié) 三、設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析1）有形磨損第一類(lèi)有形磨損：外力，實(shí)體磨損、變形或損壞；第二類(lèi)有形磨損：自然力所致——“戶(hù)樞不蠹”。2）無(wú)形磨損第一類(lèi)無(wú)形磨損：工藝改進(jìn)，降低生產(chǎn)成本；第二類(lèi)無(wú)形磨損：技術(shù)進(jìn)步，新型設(shè)備出現(xiàn)。3）補(bǔ)償局部補(bǔ)償：有形磨損－修理；無(wú)形磨損－現(xiàn)代化改造；完全補(bǔ)償：更換新設(shè)備。1）設(shè)備壽命：自然壽命（取決于有形磨損），技術(shù)壽命（取決于無(wú)形磨損）；經(jīng)濟(jì)壽命（運(yùn)營(yíng)成本最低或凈收益最高的年限）；2）沉沒(méi)成本；3）費(fèi)用為主、一般假定收益相同；4）費(fèi)用年值法為主。1）靜態(tài)計(jì)算方法：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（遞增）與年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本（遞減）之間的消長(zhǎng)關(guān)系。*p55圖示有誤。2）動(dòng)態(tài)計(jì)算方法即：現(xiàn)值乘以等額序列資金回收系數(shù)最小化。能否提升物業(yè)運(yùn)行質(zhì)量第九節(jié) 四、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上式中，和分別表示投資人投入資本后所獲得的投資回報(bào)和投資回收部分。——盈利能力——時(shí)間價(jià)值凈現(xiàn)值：未來(lái)凈現(xiàn)金流按基準(zhǔn)收益率折為現(xiàn)值；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：將未來(lái)凈現(xiàn)金流折成零現(xiàn)值的收益率；動(dòng)態(tài)回收期：累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的時(shí)期。靜動(dòng)兩者根本的區(qū)別，是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值——清償能力1）計(jì)息方法：一次還本利息照付、等額還本利息照付、等額還本付息、一次性?xún)敻?、氣球法?）借款償還期（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售不計(jì)算該指標(biāo)）3）償債備付率：可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額4）資產(chǎn)負(fù)債率*實(shí)例見(jiàn)p6373第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第十節(jié) 一、收益性物業(yè)、價(jià)格、特征：直接產(chǎn)生收益（租賃或其他）的物業(yè)——依據(jù)本質(zhì)上是否能產(chǎn)生收益，而不是以是否正在產(chǎn)生收益為標(biāo)準(zhǔn)。*有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)，已出租物業(yè)的價(jià)值評(píng)估——租賃物在租賃起見(jiàn)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力：有用、稀缺、有支付能力的需求——空氣、鉆石。：區(qū)位影響很大、權(quán)益價(jià)格、租賃和交換價(jià)格（兩者關(guān)系）、個(gè)別因素影響明顯、形成時(shí)間長(zhǎng)。以下屬于非收益性物業(yè)的有（ ） C古塔 E軍隊(duì)辦公樓 第十一節(jié) 二、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格——重要1）投資價(jià)值：某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值?！饔^的、受個(gè)人影響的、因人而異的！2）市場(chǎng)價(jià)值：該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值——客觀、唯一、非個(gè)人的價(jià)值。同一物業(yè)對(duì)于不同投資人來(lái)說(shuō)，其投資價(jià)值不同的區(qū)別來(lái)自投資人自身的區(qū)別，當(dāng)主觀評(píng)定之投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，買(mǎi)進(jìn)，反之反是。、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格1）成交價(jià)格：買(mǎi)賣(mài)雙方一致的價(jià)格——個(gè)別、具體、市場(chǎng)勢(shì)力。土地成交價(jià)按交易方式分為：出讓、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議成交價(jià)。2）市場(chǎng)價(jià)格：一般、短期、平均水平的價(jià)格。3）理論價(jià)格：長(zhǎng)期均衡，市場(chǎng)價(jià)格圍繞其波動(dòng)。：貨幣單位、面積單位——p8182 例題——p83例題期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)期凈收益折現(xiàn)－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償（虛）、標(biāo)價(jià)（高）、成交價(jià)（實(shí)）、均價(jià)（均）、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)、租賃價(jià)格（）房租構(gòu)成：地租、折舊、維修、管理、利息、保險(xiǎn)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。、政府指導(dǎo)、政府定價(jià)、帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值——物業(yè)常出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)超原始價(jià)值的情況*p87疑有錯(cuò)第十二節(jié) 三、影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素——課堂掌握各因素影響方向、程度、時(shí)間、方式各不相同人口（數(shù)量+、素質(zhì)+、家庭規(guī)模）、收入+、物價(jià)+、利率、匯率+、物業(yè)稅收（名義價(jià)格+，賣(mài)方實(shí)收，買(mǎi)方實(shí)付+）、城市規(guī)劃、交通、心理物業(yè)第十三節(jié) 四、收益性物業(yè)估價(jià)基本方法——重要——近期同類(lèi)物業(yè)的交易情況1）含義：將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2）適用對(duì)象：具有交易性的物業(yè)（不適用于很少發(fā)生交易的物業(yè)）；3）步驟：Ⅰ搜集交易實(shí)例－物業(yè)、交易方、價(jià)格、付款方式、交易情況；Ⅱ選取可比實(shí)例－類(lèi)似、時(shí)間接近、交易類(lèi)型相符、價(jià)格可修整；Ⅲ對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理－統(tǒng)一付款方式、單價(jià)、貨幣、面積；Ⅳ求取比準(zhǔn)價(jià)格：交易情況調(diào)整；日期調(diào)整；物業(yè)狀況調(diào)整。P9899交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易轉(zhuǎn)換——理解的關(guān)鍵是買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際支出和實(shí)際收到的錢(qián)，其間的差額就是稅費(fèi)。P100101樓層價(jià)格調(diào)整1）含義：物業(yè)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格－折舊2）使用對(duì)象：新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，特別適用于：既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)。3）步驟：搜