【正文】 『學(xué)習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)經(jīng)營管理課件文稿 （鏈接部分請注意看匯總表格） ?第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 ?一、掌握物業(yè)經(jīng)營管理的概念 ?對象：收益性物業(yè) ?模式：物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)投資組合 ?具體包括： ?二、掌握物業(yè)經(jīng)營管理活動的對象 ?（一）寫字樓物業(yè) ?分類的依據(jù) ?國外對寫字樓的分類方法 ?寫字樓分類考慮的因素 ?（二）零售商業(yè)物業(yè) ?分類依據(jù)：建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點、輻射區(qū)域 ?具體 分類標準 ?把握建筑面積、服務(wù)人 口、年營業(yè)額的標準 ?（三）出租型別墅或和公寓 ?（四）工業(yè)物業(yè) ?（五）酒店和休閑娛樂設(shè)施 ? 二者的區(qū)別： ?服務(wù)對象 地理位置 ?服務(wù)內(nèi)容 設(shè)計和裝修風格 ?三、掌握物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標 ?四、了解物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的類型 ?專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)：專業(yè)公司 ?管理型物業(yè)管理企業(yè)：具有策略能力，受業(yè)主委托，承擔綜合責任 ?綜合性物業(yè)管理企業(yè)：具有前二者的能力 ?五、理解物業(yè)經(jīng)營管理的層次 ?物業(yè)管理：以建筑管理為對象，核心是日常的維修養(yǎng)護 ?設(shè)施管理：以設(shè)備設(shè)施管理 為對象，創(chuàng)造良好的辦公和生產(chǎn)環(huán)境 ?資產(chǎn)管理：以管理收益為對象，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化 ?組合投資管理：管理投資經(jīng)營活動，實現(xiàn)投資回報最大化 ?六、掌握物業(yè)經(jīng)營管理不同層次間的關(guān)系 ?理解圖 12，了解表 11 的內(nèi)容 ?七、熟悉物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 ?確定經(jīng)營戰(zhàn)略 ?確定經(jīng)營標準：考慮現(xiàn)金流、租金波動、收益變化三個因素、 ?構(gòu)建信息基礎(chǔ) ?進行決策分析：考慮預(yù)期收益、風險水平兩個因素 ?進行資產(chǎn)組合 ?（ 1）風險分散理論 ?（ 2）在一定的風險水平上追求最大的收益 ?（ 3）在一定的收益水平上，追求最小的風 險 ?（ 4）在合適的選擇下，整體風險盡可能低 ?八、熟悉物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)性工作 ?1．政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在（ ）方面有所區(qū)別。 ? A．建筑規(guī)模 B．建筑結(jié)構(gòu) ? C．公共性 D．社會性 『學(xué)習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?2．國外通常將具有優(yōu)越的地理位置，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，設(shè)施設(shè)備先進的寫字樓稱為（ ）級寫字樓。 ? A．甲 B．乙 ? C．丙 D．丁 ?3．物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標是（ ）。 ? A． 防止物業(yè)泡沫 ? B．保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿? ? C．合理籌劃物業(yè)稅收 ? C．提供舒適環(huán)境并切實保障物業(yè)的治安安全 ?4．實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)目標的基礎(chǔ)是實現(xiàn)物業(yè)各期（ ）最大化。 ? A．價值 B．凈收益 ? C．價格 D．收入 ?5．物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和（ ）三個層次。 ? A．房地產(chǎn)組合投資管理 B．房地產(chǎn)融資管理 ? C．房地產(chǎn)開發(fā)管理 D．房地產(chǎn)租售管理 ?6．物業(yè)管理向入住的客戶或 業(yè)主提供服務(wù)，其核心工作是（ ）。 ? A．物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護 B．對物業(yè)進行日常的維護或維修 ? C．保安和保潔 D．對物業(yè)進行資產(chǎn)管理 ?7．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)涵的說法，錯誤的是 ( )。 ? A．物業(yè)經(jīng)營管理是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合 性管理服務(wù) ? B 物業(yè)經(jīng)營管理就是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理 ? C．物業(yè)經(jīng)營管理既包括保證物業(yè)正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業(yè)作為一種 收益性資產(chǎn)所進行的一系列的經(jīng)營活動 ? D．收益性物業(yè)通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤和回報 ?8．關(guān)于寫字樓分類的說法，正確的是 ( )。 ? A．寫字樓分為出租型寫字樓和政府辦公樓兩種類型 ? B．我國統(tǒng)一的寫字樓分類標準將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級 ? C．建筑面積是寫字樓分類的主要依據(jù) ? D．寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷 ?9．關(guān)于區(qū)域購物中心的說法，錯誤的是 ( )。 ? A．區(qū)域購物中心通常集購物、休閑、娛樂、飲食于一體 ? B．區(qū)域購物中心定位于高端消費，針對的是高收入人群 ? C．區(qū)域購物中心在服務(wù)功 能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施 ? 上體現(xiàn)為完整性 ? D．區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統(tǒng)一體 ?10．下列各類物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理活動管理對象的是 ( )。 ? A．丙級寫字樓 B．居住區(qū)商場 ? C. 公立小學(xué) D．出租型別墅 ?11．關(guān)于房地產(chǎn)組合投資管理的說法，正確的是 ( )。 ? A．房地產(chǎn)組合投資管理是物業(yè)管理中的最基礎(chǔ)性工作 ? B．房地產(chǎn)組合投資管理包括物業(yè)管理、設(shè)施管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理三個部分 ? C．房地產(chǎn)組合投資 管理以運行管理和服務(wù)為主 ? D．房地產(chǎn)組合投資管理以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn) ?12．下列工作中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作的是 ( )。 ? A．決策分析 B．構(gòu)建信息基礎(chǔ) ? C．現(xiàn)金流和成本管理 資產(chǎn)組合 『學(xué)習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?，通常需要參考的因素有 ( )等。 ? A．區(qū)位和交通 B．建筑形式 ? C．建筑物的出租率 D. 物業(yè)管理水平 ? E．為租戶提供的服務(wù) ?2．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的說法．正確的有 ( )。 ? A．物業(yè)經(jīng)營管理 企業(yè)以公司的形式存在 ? B．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè) ? C．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)不以盈利為目的 ? D．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是依法進行登記注冊的經(jīng)濟組織 ? E．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)可以不具有法人資格 ?3．物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作有 ( )等。 ? A．決策分析 B．構(gòu)建信息基礎(chǔ) ? C．日常維護和維修 D 設(shè)施設(shè)備管理 ? E．物業(yè)保險管理 ?4．收益性物業(yè)經(jīng)營管理的支出包括（ ）。 ? A．日常維修費用 B．保險費 ? C．營業(yè)稅 D．所得稅 ? E．財務(wù) 費用 ?5．在所有權(quán)不變情況下，寫字樓的類型包括（ ）。 ? A．企業(yè)自用寫字樓 B．出租寫字樓 ? C．自用出租復(fù)合型寫字樓 D．出售寫字樓 ? E．出租出售復(fù)合型寫字樓 ?6．零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)有（ ）等方面。 ? A．建筑規(guī)模 B．建筑結(jié)構(gòu) ? C．經(jīng)營成本 D．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 ? ?第二章 房地產(chǎn)投資及區(qū)位選擇 ?一、掌握房地產(chǎn)投資的基本內(nèi)容： ?（一）房地產(chǎn)投資的概念 ?（二）目的：獲得收益、增值、實現(xiàn)財富最大化 ?（三）形式： ?房地產(chǎn)直接投資： ?（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 ?資金投入161。 170。建設(shè)161。170。銷售161。170。收回投資161。170。獲得利潤 ?（ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 ?資金投入161。170。購買或建設(shè) 自用或出租161。170。收回投資161。170。獲得利潤 ?房地產(chǎn)間接投資 ?（ 1）房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 ?（ 2）房地產(chǎn)信托基金投資 ?（ 3）住房抵押支持證券投資 ?房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 ?（四）房地產(chǎn)投資的特性：位置的固定性、周期長、適應(yīng)性、各異性、政策影響性、專業(yè)管理的依賴性、相互影響性 ?二、熟悉房地產(chǎn)投資的利與弊 ?（一）利的表現(xiàn)： 『學(xué)習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?收益高、稅賦低、金融機構(gòu)支持多，通貨膨脹影響小，能提 ?高投資者的身份和地位 ?（二）弊的 表現(xiàn)： ?流動性差、投資大、投資回收期長、需要專業(yè)知識 ?三、理解房地產(chǎn)投資風險的基本概念 ?四、了解房地產(chǎn)投資風險的體現(xiàn) ?五、熟悉房地產(chǎn)投資風險的種類 ?（一）系統(tǒng)風險（外部風險） ?通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、自燃損失險風險 ?（二）個別風險（內(nèi)部風險） ?收益現(xiàn)金流風險、未來經(jīng)營費用風險、資本價值風險、比較風險、時間風險、持有期風險 ?六、熟悉風險對房地產(chǎn)投資的影響 ?根據(jù)項目風險的大小確定相應(yīng)的投資收益水平 ?根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向 ?根據(jù)風險周期變化的特點 把握投資時機 ?七、掌握房地產(chǎn)區(qū)位的含義及對其正確理解 ?區(qū)位的狹義定義：注重地理位置 ?區(qū)位的廣義定義：地理位置、社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境、背景等因素 ?對區(qū)位的正確理解：地理位置、經(jīng)濟活動中的位置、供求關(guān)系中的位置、未來發(fā)展中的位置 ?八、了解不同類型房地產(chǎn)對區(qū)位的特殊要求 ?（一）居住物業(yè)： ?（二）寫字樓物業(yè)： ?（三）零售商業(yè)物業(yè)： ?（四）工業(yè)物業(yè)： ?1．下列投資中，能夠直接形成房地產(chǎn)市場上增量供給的是（ ）。 ? A．房地產(chǎn)企業(yè)債券和投票投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資 ? C．房地產(chǎn)開發(fā)投資 D．購買房地產(chǎn)投 資信托基金 ?2．城市快速軌道交通的建設(shè)，導(dǎo)致沿線房地產(chǎn)價格產(chǎn)生明顯變化，這反映出房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。 ? A．不可移動性 B．地租遞減性 ? C．政策影響性 D．相互影響性 ?3．關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是（ ）。 ? A．房地產(chǎn)投資具有相對較高的收益水平 ? B．房地產(chǎn)投資回收期較長 ? C．房地產(chǎn)投資不需要專門的知識和經(jīng)驗 ? D．房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大 ?房地產(chǎn)開發(fā)投資通常從 ( )開始。 ? A．規(guī)劃設(shè)計 B．購置土地 ? C．工程建設(shè) D．品牌設(shè)計 ?5．關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法， 正確的是 ( )。 ? A．房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于間接投資 ? B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象只能是舊房地產(chǎn) 『學(xué)習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是自用或獲取經(jīng)常性收入 ? D．房地產(chǎn)出租不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資 ?6．關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是 ( )。 ? A．房地產(chǎn)投資需要專門的經(jīng)驗 ? B．房地產(chǎn)投資流動性差 ? C．房地產(chǎn)投資較難抵御通貨膨脹 ? D．房地產(chǎn)投資能夠提高投資者的資信等級 ?1．下列房地產(chǎn)投資中，屬于房地產(chǎn)間接投資的有（ ）。 ? A．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資 ? C．房地 產(chǎn)開發(fā)投資 D．購買住房抵押支付證券 ? E．購買房地產(chǎn)投資信托基金 ?房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險包括（ ） ? A 通脹風險 B 利率風險 ? C 政策風險 D 時間風險 ? E 資本價值風險 ? ?第三章 房地產(chǎn)投資分析 ?一、掌握投資分析技術(shù)的基本知識 ?現(xiàn)金流量的概念 ?凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 ? 現(xiàn)金流入量 =銷售收入 +出租收入 +利息收入 +貸款本金收入 ? 現(xiàn)金流出量 =土地費用 +建造費用 +還本付息 +運營費用 +稅金 ?現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成 ?二、熟 悉房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量 ?（一）相關(guān)術(shù)語 ?（二）收益性物業(yè)的現(xiàn)金流及關(guān)系 ?潛在毛租金收入 =可出租面積 *租金水平 ? 實際租金收入 =可出租面積 *出租率 *租金水平 ?