【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)經(jīng)營管理課件文稿 （鏈接部分請(qǐng)注意看匯總表格） ?第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 ?一、掌握物業(yè)經(jīng)營管理的概念 ?對(duì)象：收益性物業(yè) ?模式：物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)投資組合 ?具體包括： ?二、掌握物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的對(duì)象 ?（一）寫字樓物業(yè) ?分類的依據(jù) ?國外對(duì)寫字樓的分類方法 ?寫字樓分類考慮的因素 ?（二）零售商業(yè)物業(yè) ?分類依據(jù)：建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點(diǎn)、輻射區(qū)域 ?具體 分類標(biāo)準(zhǔn) ?把握建筑面積、服務(wù)人 口、年?duì)I業(yè)額的標(biāo)準(zhǔn) ?（三）出租型別墅或和公寓 ?（四）工業(yè)物業(yè) ?（五）酒店和休閑娛樂設(shè)施 ? 二者的區(qū)別： ?服務(wù)對(duì)象 地理位置 ?服務(wù)內(nèi)容 設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格 ?三、掌握物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) ?四、了解物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的類型 ?專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)：專業(yè)公司 ?管理型物業(yè)管理企業(yè)：具有策略能力，受業(yè)主委托，承擔(dān)綜合責(zé)任 ?綜合性物業(yè)管理企業(yè)：具有前二者的能力 ?五、理解物業(yè)經(jīng)營管理的層次 ?物業(yè)管理：以建筑管理為對(duì)象，核心是日常的維修養(yǎng)護(hù) ?設(shè)施管理：以設(shè)備設(shè)施管理 為對(duì)象，創(chuàng)造良好的辦公和生產(chǎn)環(huán)境 ?資產(chǎn)管理：以管理收益為對(duì)象，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化 ?組合投資管理：管理投資經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化 ?六、掌握物業(yè)經(jīng)營管理不同層次間的關(guān)系 ?理解圖 12，了解表 11 的內(nèi)容 ?七、熟悉物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 ?確定經(jīng)營戰(zhàn)略 ?確定經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)：考慮現(xiàn)金流、租金波動(dòng)、收益變化三個(gè)因素、 ?構(gòu)建信息基礎(chǔ) ?進(jìn)行決策分析：考慮預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)水平兩個(gè)因素 ?進(jìn)行資產(chǎn)組合 ?（ 1）風(fēng)險(xiǎn)分散理論 ?（ 2）在一定的風(fēng)險(xiǎn)水平上追求最大的收益 ?（ 3）在一定的收益水平上，追求最小的風(fēng) 險(xiǎn) ?（ 4）在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)盡可能低 ?八、熟悉物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)性工作 ?1．政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在（ ）方面有所區(qū)別。 ? A．建筑規(guī)模 B．建筑結(jié)構(gòu) ? C．公共性 D．社會(huì)性 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?2．國外通常將具有優(yōu)越的地理位置，建筑物實(shí)物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，設(shè)施設(shè)備先進(jìn)的寫字樓稱為（ ）級(jí)寫字樓。 ? A．甲 B．乙 ? C．丙 D．丁 ?3．物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是（ ）。 ? A． 防止物業(yè)泡沫 ? B．保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿? ? C．合理籌劃物業(yè)稅收 ? C．提供舒適環(huán)境并切實(shí)保障物業(yè)的治安安全 ?4．實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期（ ）最大化。 ? A．價(jià)值 B．凈收益 ? C．價(jià)格 D．收入 ?5．物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和（ ）三個(gè)層次。 ? A．房地產(chǎn)組合投資管理 B．房地產(chǎn)融資管理 ? C．房地產(chǎn)開發(fā)管理 D．房地產(chǎn)租售管理 ?6．物業(yè)管理向入住的客戶或 業(yè)主提供服務(wù)，其核心工作是（ ）。 ? A．物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù) B．對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)或維修 ? C．保安和保潔 D．對(duì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理 ?7．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)涵的說法，錯(cuò)誤的是 ( )。 ? A．物業(yè)經(jīng)營管理是以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合 性管理服務(wù) ? B 物業(yè)經(jīng)營管理就是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理 ? C．物業(yè)經(jīng)營管理既包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理活動(dòng)，也包括將物業(yè)作為一種 收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的一系列的經(jīng)營活動(dòng) ? D．收益性物業(yè)通過物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤和回報(bào) ?8．關(guān)于寫字樓分類的說法，正確的是 ( )。 ? A．寫字樓分為出租型寫字樓和政府辦公樓兩種類型 ? B．我國統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí) ? C．建筑面積是寫字樓分類的主要依據(jù) ? D．寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷 ?9．關(guān)于區(qū)域購物中心的說法，錯(cuò)誤的是 ( )。 ? A．區(qū)域購物中心通常集購物、休閑、娛樂、飲食于一體 ? B．區(qū)域購物中心定位于高端消費(fèi)，針對(duì)的是高收入人群 ? C．區(qū)域購物中心在服務(wù)功 能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施 ? 上體現(xiàn)為完整性 ? D．區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個(gè)高效運(yùn)作的統(tǒng)一體 ?10．下列各類物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)管理對(duì)象的是 ( )。 ? A．丙級(jí)寫字樓 B．居住區(qū)商場(chǎng) ? C. 公立小學(xué) D．出租型別墅 ?11．關(guān)于房地產(chǎn)組合投資管理的說法，正確的是 ( )。 ? A．房地產(chǎn)組合投資管理是物業(yè)管理中的最基礎(chǔ)性工作 ? B．房地產(chǎn)組合投資管理包括物業(yè)管理、設(shè)施管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理三個(gè)部分 ? C．房地產(chǎn)組合投資 管理以運(yùn)行管理和服務(wù)為主 ? D．房地產(chǎn)組合投資管理以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn) ?12．下列工作中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作的是 ( )。 ? A．決策分析 B．構(gòu)建信息基礎(chǔ) ? C．現(xiàn)金流和成本管理 資產(chǎn)組合 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?，通常需要參考的因素有 ( )等。 ? A．區(qū)位和交通 B．建筑形式 ? C．建筑物的出租率 D. 物業(yè)管理水平 ? E．為租戶提供的服務(wù) ?2．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的說法．正確的有 ( )。 ? A．物業(yè)經(jīng)營管理 企業(yè)以公司的形式存在 ? B．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè) ? C．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)不以盈利為目的 ? D．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是依法進(jìn)行登記注冊(cè)的經(jīng)濟(jì)組織 ? E．物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)可以不具有法人資格 ?3．物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作有 ( )等。 ? A．決策分析 B．構(gòu)建信息基礎(chǔ) ? C．日常維護(hù)和維修 D 設(shè)施設(shè)備管理 ? E．物業(yè)保險(xiǎn)管理 ?4．收益性物業(yè)經(jīng)營管理的支出包括（ ）。 ? A．日常維修費(fèi)用 B．保險(xiǎn)費(fèi) ? C．營業(yè)稅 D．所得稅 ? E．財(cái)務(wù) 費(fèi)用 ?5．在所有權(quán)不變情況下，寫字樓的類型包括（ ）。 ? A．企業(yè)自用寫字樓 B．出租寫字樓 ? C．自用出租復(fù)合型寫字樓 D．出售寫字樓 ? E．出租出售復(fù)合型寫字樓 ?6．零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)有（ ）等方面。 ? A．建筑規(guī)模 B．建筑結(jié)構(gòu) ? C．經(jīng)營成本 D．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 ? ?第二章 房地產(chǎn)投資及區(qū)位選擇 ?一、掌握房地產(chǎn)投資的基本內(nèi)容： ?（一）房地產(chǎn)投資的概念 ?（二）目的：獲得收益、增值、實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化 ?（三）形式： ?房地產(chǎn)直接投資： ?（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 ?資金投入161。 170。建設(shè)161。170。銷售161。170。收回投資161。170。獲得利潤 ?（ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 ?資金投入161。170。購買或建設(shè) 自用或出租161。170。收回投資161。170。獲得利潤 ?房地產(chǎn)間接投資 ?（ 1）房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 ?（ 2）房地產(chǎn)信托基金投資 ?（ 3）住房抵押支持證券投資 ?房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 ?（四）房地產(chǎn)投資的特性：位置的固定性、周期長、適應(yīng)性、各異性、政策影響性、專業(yè)管理的依賴性、相互影響性 ?二、熟悉房地產(chǎn)投資的利與弊 ?（一）利的表現(xiàn)： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?收益高、稅賦低、金融機(jī)構(gòu)支持多，通貨膨脹影響小，能提 ?高投資者的身份和地位 ?（二）弊的 表現(xiàn)： ?流動(dòng)性差、投資大、投資回收期長、需要專業(yè)知識(shí) ?三、理解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 ?四、了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn) ?五、熟悉房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類 ?（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（外部風(fēng)險(xiǎn)） ?通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、自燃損失險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) ?（二）個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)） ?收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn) ?六、熟悉風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響 ?根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小確定相應(yīng)的投資收益水平 ?根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向 ?根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化的特點(diǎn) 把握投資時(shí)機(jī) ?七、掌握房地產(chǎn)區(qū)位的含義及對(duì)其正確理解 ?區(qū)位的狹義定義：注重地理位置 ?區(qū)位的廣義定義：地理位置、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境、背景等因素 ?對(duì)區(qū)位的正確理解：地理位置、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置、供求關(guān)系中的位置、未來發(fā)展中的位置 ?八、了解不同類型房地產(chǎn)對(duì)區(qū)位的特殊要求 ?（一）居住物業(yè)： ?（二）寫字樓物業(yè)： ?（三）零售商業(yè)物業(yè)： ?（四）工業(yè)物業(yè)： ?1．下列投資中，能夠直接形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上增量供給的是（ ）。 ? A．房地產(chǎn)企業(yè)債券和投票投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資 ? C．房地產(chǎn)開發(fā)投資 D．購買房地產(chǎn)投 資信托基金 ?2．城市快速軌道交通的建設(shè)，導(dǎo)致沿線房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生明顯變化，這反映出房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。 ? A．不可移動(dòng)性 B．地租遞減性 ? C．政策影響性 D．相互影響性 ?3．關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。 ? A．房地產(chǎn)投資具有相對(duì)較高的收益水平 ? B．房地產(chǎn)投資回收期較長 ? C．房地產(chǎn)投資不需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) ? D．房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大 ?房地產(chǎn)開發(fā)投資通常從 ( )開始。 ? A．規(guī)劃設(shè)計(jì) B．購置土地 ? C．工程建設(shè) D．品牌設(shè)計(jì) ?5．關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法， 正確的是 ( )。 ? A．房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于間接投資 ? B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象只能是舊房地產(chǎn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是自用或獲取經(jīng)常性收入 ? D．房地產(chǎn)出租不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資 ?6．關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯(cuò)誤的是 ( )。 ? A．房地產(chǎn)投資需要專門的經(jīng)驗(yàn) ? B．房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差 ? C．房地產(chǎn)投資較難抵御通貨膨脹 ? D．房地產(chǎn)投資能夠提高投資者的資信等級(jí) ?1．下列房地產(chǎn)投資中，屬于房地產(chǎn)間接投資的有（ ）。 ? A．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資 ? C．房地 產(chǎn)開發(fā)投資 D．購買住房抵押支付證券 ? E．購買房地產(chǎn)投資信托基金 ?房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括（ ） ? A 通脹風(fēng)險(xiǎn) B 利率風(fēng)險(xiǎn) ? C 政策風(fēng)險(xiǎn) D 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) ? E 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) ? ?第三章 房地產(chǎn)投資分析 ?一、掌握投資分析技術(shù)的基本知識(shí) ?現(xiàn)金流量的概念 ?凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 ? 現(xiàn)金流入量 =銷售收入 +出租收入 +利息收入 +貸款本金收入 ? 現(xiàn)金流出量 =土地費(fèi)用 +建造費(fèi)用 +還本付息 +運(yùn)營費(fèi)用 +稅金 ?現(xiàn)金流量圖的構(gòu)成 ?二、熟 悉房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量 ?（一）相關(guān)術(shù)語 ?（二）收益性物業(yè)的現(xiàn)金流及關(guān)系 ?潛在毛租金收入 =可出租面積 *租金水平 ? 實(shí)際租金收入 =可出租面積 *出租率 *租金水平 ?