【正文】 七里河村改造安置房建設(shè)項目及一期工程第一章 總論1．1 項目名稱與承辦單位 項目名稱七里河村改造安置房建設(shè)項目及一期工程。 承辦單位承辦單位名稱：洛陽市西苑城市發(fā)展投資有限公司。法定代表人：郭建平。項目聯(lián)系人：王小明。聯(lián)系電話：13838850105。 項目擬建地點擬建項目位于洛陽市澗西區(qū)七里河村， 東至澗河，西至洛陽銅加工廠圍墻，南至中州西路，北至軍安小區(qū)，是澗西區(qū)七里河村整體改造（城中村改造）項目的安置房建設(shè)項目。擬建項目位于洛陽市西部的黃金地段，新中國建立后，第一個五年計劃期間，全國156個重點項目，其中有6項建在澗西，澗西區(qū)是當(dāng)時的中國特區(qū)。建設(shè)區(qū)域商業(yè)繁榮，交通、通訊方便，市政給排水管網(wǎng)完善，用電由市供電部門雙回路供應(yīng)，城中村現(xiàn)狀與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展極不協(xié)調(diào)，急需整體改造。為此，2006年4月澗西區(qū)城區(qū)改造指揮部即提交了該項目的“建設(shè)項目規(guī)劃選址審批表”，并通過了洛陽市規(guī)劃局的審批；2010年9月 市長辦公會批準(zhǔn)立項，并列入城中村改造計劃；2013年即完成了擬建地塊的總平面規(guī)劃圖，經(jīng)洛陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局務(wù)會研究通過（詳見附件）。1．2 可行性研究報告編制的依據(jù)和研究范圍 項目編制依據(jù)：（1）《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。 （2）承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等。（3）專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場勘察的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)等。（4）《洛陽市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20082020）》。（5）洛陽市人民政府“關(guān)于澗西區(qū)澗河西側(cè)中州路北側(cè)地塊控制性詳規(guī)的批復(fù)（洛政文（2009）248號）”。（6）《洛陽市澗西區(qū)七里河村城中村改造征遷補償安置辦法》。（7）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（8） 洛陽市人民政府“關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造實施辦法的若干意見”（洛政（2014）5號）。（9）洛陽市人民政府辦公室“關(guān)于印發(fā)洛陽市城中村改造實施辦法的通知”（洛政辦（2012）125號）。（10）規(guī)劃技術(shù)要點通知書。 （11）洛陽市工程造價信息（2014年第2期）。 研究范圍：根據(jù)國家發(fā)改委頒發(fā)的《可行性研究報告編制方法綱要》的要求，本報告研究工作的范圍及內(nèi)容如下：（1）探討項目建設(shè)的意義和必要性；（2）論證建設(shè)條件；（3）確定建設(shè)規(guī)模與工程方案；（4）安排項目建設(shè)進度；（5）研究環(huán)保、消防及節(jié)能措施；（6）研究項目投資規(guī)模，研究資金籌措方式。1．3 承辦單位概況 洛陽市西苑城市發(fā)展投資有限公司成立于2009年3月，法人代表：郭建平，注冊資金叁億元。該公司是法人獨資企業(yè)，政府融資平臺。洛陽市澗西區(qū)人民政府為充分發(fā)揮財政服務(wù)轄區(qū)經(jīng)濟的作用，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和先進制造業(yè)集聚區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資和投資服務(wù)力度，成立了澗西區(qū)政府性投資公司——洛陽市西苑城市發(fā)展投資有限公司。該公司經(jīng)營范圍：政府授權(quán)管理的國有資產(chǎn)經(jīng)營管理，項目投資，基礎(chǔ)設(shè)施及土地開發(fā)投資。2012年順利籌資1億元的授信額度，為九都西路拆遷賠付工作順利實施提供了保障。目前，該公司為推進澗西區(qū)城市化進程的步伐，積極籌集資金，開展七里河村安置房改造項目的前期工作，為加速澗西區(qū)的城中村改造做出貢獻。公司最高機構(gòu)為董事會，董事會由三人組成，設(shè)董事長一名，董事長為企業(yè)法人代表。公司實行總經(jīng)理負責(zé)制，董事長兼總經(jīng)理，下設(shè)財務(wù)部、辦公室、業(yè)務(wù)部、技術(shù)部共三部一室管理機構(gòu)，有中高層管理人員、中級職稱專業(yè)技術(shù)人員、部門主管等十余人。公司主要對工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施投資。公司董事長郭建平，有著豐富的人生閱歷，善于思考，敢想敢干，有艱苦創(chuàng)業(yè)，開拓創(chuàng)新和多年的建設(shè)項目管理經(jīng)驗，有較強的組織管理能力和把握全局的能力，是一個很好的管理人才。他以多年的管理經(jīng)驗及對城市發(fā)展的極大熱愛投入本項目的開發(fā)建設(shè)中。加快城中村的改造步伐、建設(shè)洛陽、造福一方，體現(xiàn)了他“身卑未敢忘憂國”的情懷。 政府支持，政策保駕，為該項目的順利設(shè)施提供保證。 1．4 項目開發(fā)的理由城中村現(xiàn)象是我國城市化進程中的獨特現(xiàn)象,隨著城市發(fā)展步伐的加快,城中村在資源利用、人文景觀、城市規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、村民社會保障等方面與城市的巨大差異逐步體現(xiàn)出來,城中村問題已經(jīng)成為影響我國城市協(xié)調(diào)發(fā)展的主要問題,城中村改造是城市走向現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。城中村已成為我國大多數(shù)城市科學(xué)發(fā)展亟待解決的問題。城中村改造是國內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果。對于城市的發(fā)展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力；解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入；完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。由于歷史原因，洛陽城中村存在著環(huán)境、消防、治安等嚴(yán)重的社會問題，一度成為制約洛陽市城市發(fā)展與經(jīng)濟騰飛的絆腳石。長期以來以“臟亂差”著稱，被稱為城市肌體的“腫瘤”。目前洛陽市絕大多數(shù)違章建筑出在城中村，城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體建筑非常混亂，村內(nèi)建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差；城中村對外交通落后，數(shù)千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為街道，只有23米；公共配套設(shè)施極度缺乏，沒有綠地、公共廣場、教育配套等公建配套；市政管線工程薄弱，各種市政建設(shè)極不規(guī)范，環(huán)境質(zhì)量低下；管道煤氣不通，排水容量不足，電力、電信線路雜亂無章，像蜘蛛網(wǎng)一般覆蓋村舍，存在不少隱患；城中村居住人口復(fù)雜，各種刑事、治安案件層出不窮。此外，城中村建筑物間距過小，采光通風(fēng)嚴(yán)重不足，甚至無任何消防安全通道，一旦出現(xiàn)火災(zāi)，消防車將無法進入滅火，勢必釀成大禍。同時，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，外來人口膨脹，城中村出租屋成為黃、賭、毒的溫床、超生群體的藏身之處，社會治安、計劃生育問題突出。雖然政府加大改造力度，但城中村的現(xiàn)狀仍舊令人擔(dān)憂。為此，洛陽市副市長史秉銳于2010年9月1日在市舊城開發(fā)改造（城中村改造）工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，主持召開了市城中村及舊城改造第十九次工作例會，會議同意將澗西區(qū)七里河村改造項目銅鑼灣廣場項目列入洛陽市城中村改造項目。 并要求加大項目的推進力度。洛陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2009年10月即對本項目的總平面設(shè)計給出了規(guī)劃要點。本項目承辦單位洛陽市西苑城市發(fā)展投資有限公司為項目科學(xué)實施，積極籌備，作了大量的前期工作，委托洛陽規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司對項目的可行性進行研究，促進項目早日開工建設(shè)。1．5 研究工作概況我單位在接受洛陽市西苑城市發(fā)展投資有限公司的委托后，即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對洛陽市西苑城市發(fā)展投資有限公司進行了考察和了解，對基地及周邊環(huán)境進行了實地考察，重點了解該項目建設(shè)條件及洛陽市西苑城市發(fā)展投資有限公司的現(xiàn)狀。在充分、細致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制本可行性研究報告的有關(guān)問題與洛陽市西苑城市發(fā)展投資有限公司的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進行了交流，充分征詢了項目承辦單位及有關(guān)專家意見。在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家有關(guān)部門對建設(shè)項目可研階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合澗西區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)基地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素，對本項目的背景及概況，建設(shè)的必要性，建設(shè)內(nèi)容及方案，環(huán)境保護與勞動安全及節(jié)能措施，項目管理及實施計劃安排，投資估算與資金籌措等方面進行了綜合研究和分析。并重點研究和論述了項目建設(shè)的必要性，建設(shè)內(nèi)容及方案，投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項目建設(shè)決策提供了參考依據(jù)。1．6 建設(shè)條件擬建項目位于洛陽市澗西區(qū)七里河村， 東至澗河，西至洛陽銅加工廠圍墻，南至中州西路，北至軍安小區(qū)。地塊呈不規(guī)則的狹長形，， 總建筑面積約1028830平方米，建設(shè)區(qū)域交通、通訊方便，市政給排水管網(wǎng)完善，用電由市供電部門雙回路供應(yīng)，項目建設(shè)對自然環(huán)境不會造成污染和破壞。澗西區(qū)水、電、路、環(huán)保和建設(shè)等政府管理部門都給予大力支持，項目已列入洛陽市2014年城中村改造重點項目，項目建設(shè)各方面條件已經(jīng)成熟。擬建項目為該村整體改造的前期安置工程，和諧拆遷、和諧安置是我們黨和國家的一貫方針，因此，安置工程是否順利，是本項目實施的關(guān)鍵。澗西區(qū)政府2014年1月以洛澗政函（2014）16號函要求：，并分別七個地塊落到實處。根據(jù)省市政府的要求，擬建項目擬于2014年7月先行啟動安置項目的建設(shè)。1．7 建設(shè)內(nèi)容及預(yù)計投資 建設(shè)內(nèi)容及方案，可安置返遷戶3911戶，安置房總建筑面積約391100平方米，戶型建筑面積均在120平方米以內(nèi)，70%以上為為二室二廳一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)，少量三室二廳二衛(wèi)照顧兩代同堂住戶，同時建設(shè)與之配套的室外道路、綠化、水電等工程。規(guī)劃用地狹長而不規(guī)范，規(guī)劃將其劃分為七個地塊，其用地為：地塊一：，需建設(shè)村民安置房65400平方米；，需建設(shè)村民安置房24900平方米。地塊一共需建設(shè)安置房面積90300平方米。地塊二：，；。，約占地19畝。地塊三：。地塊四：涉及集體土地拆遷面積27030平方米，；。地塊五：，；。地塊六：，；。 地塊七：，； 。地塊一—七合計：涉及土地拆遷面積555860平方米，共需建設(shè)安置房面積391100平方米。 ，即2014年7月至2019年12月。其中一期工程：包括地塊一，建設(shè)期：2014年7月至2016年12月；二期工程：包括地塊三、七，建設(shè)期：2015年7月至2017年12月；三期工程：包括地塊二、四，建設(shè)期：2016年7月至2018年12月；四期工程：包括地塊五、六，建設(shè)期：2017年7月至2019年12月； 投資預(yù)計經(jīng)測算，本項目預(yù)計總投資376214萬元，其中一期工程投資50834萬元， ，企業(yè)資金全部企業(yè)自籌。詳見附表一《建設(shè)項目投資估算表》。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號項目名稱單位數(shù)量備注1總建設(shè)用地面積m2其中：安置項目用地m2713002安置項目建筑面積m2391100 其中：住宅m2391100一期90300 m2 3 總投資萬元376214一期50834萬元 4擬貸款金額億元305 道路面積m250570一期5050 m26 綠地面積m238385一期3835 m2 7 綠地率% 8停車位個5490 9容積率 10建筑密度% 1．9 結(jié)論及建議 結(jié)論通過對本項目各項設(shè)計內(nèi)容進行分析研究，本報告認為此項目是可行的，其中主要理由如下：（1）項目建設(shè)非常必要且具有重要意義。由于歷史原因，洛陽城中村存在著環(huán)境、消防、治安等嚴(yán)重的社會問題，長期以來以“臟亂差”著稱，被稱為城市肌體的“腫瘤”。因此，城中村改造項目是城市發(fā)展的一個趨勢，也是我國加快推進城市化進程的重要環(huán)節(jié)。擬建項目對七里河村整體改造，改造后可安排4069戶居民入住，極大地改善了入住居民的生活條件和居住環(huán)境，提升了生活檔次，同時改變其周邊環(huán)境的面貌，對改善商業(yè)、居住環(huán)境非常有利，是件功在當(dāng)?shù)氐拇蠛檬?，因此?dāng)?shù)鼐用駥椖糠e極支持。 （2）政策支持，是項目的保障。城中村改造，政策性、公益性強，政府的政策支持不斷發(fā)揮著組織引導(dǎo)作用，不僅在資金等方面給予必要支持，還加大稅費政策支持力度， 執(zhí)行棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策， 各級人民政府把城中村改造建設(shè)工作擺上重要議事日程，是對城中村改造順利實施的保障。（3）建筑條件充足本項目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達到，加之職能部門和當(dāng)?shù)卣闹С值龋梢源_保項目建設(shè)順利實施。 建議本項目關(guān)系著黨的惠民政策的落實，老百姓無小事。為確保項目的順利實施，建議承辦單位切實抓好項目建設(shè)的組織管理工作，對項目建設(shè)的方針、承建等工作內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計、施工、監(jiān)理等程序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項目盡快發(fā)揮應(yīng)有作用。第二章 項目背景及建設(shè)的必要性2．1 項目背景洛陽是中華民族的搖籃，是華夏文化的發(fā)祥地，從夏王朝開啟，先后有13個朝代在此建都立國。在歷史的長河中，由于受不同時期的政治、經(jīng)濟、文化的影響，洛陽人民顯現(xiàn)著自身獨有的民族特色，并因處“天下之中”的特殊地位而深深的影響著中原乃至中華民俗。 以洛陽為中心的河洛地區(qū)是華夏文明主要的發(fā)祥地之一。中華民族的先祖堯舜二帝常年生活于此，我國最早的歷史文獻“河圖洛書”出自這里,儒學(xué)淵源于此，道學(xué)肇始于此，佛學(xué)首傳于此，理學(xué)尋源于此；這里圣賢云集，人文薈萃，蔡倫造紙、張衡制儀、司馬氏制典、許慎作《說文解字》，杜甫、白居易、歐陽修、曹植、左思……都在這里留下了千古傳誦的詩文。以洛陽為中心形成發(fā)展起來的河洛文化，是中華民族主流文化的核心和源頭，支撐華夏民族創(chuàng)造了五千年連綿不斷的歷史文明。在東漢和隋唐時期，洛陽的城市發(fā)展曾兩度達到了鼎盛，東漢時的洛陽曾是世界各國朝禮之地；在盛唐時期，作為東京的洛陽與西京長安共同成為世界上最大的都會城市。洛陽商賈云集、漕運發(fā)達，素有“九州腹地、十省通衢”的美譽，是古代陸上“絲綢之路”的東起點，與歐洲、中亞和南亞建立起了頻繁的貿(mào)易、文化往來，促進了東西方的相互了解與發(fā)展。洛陽是我國古代政治、經(jīng)濟、文化中心，有著燦爛的文化遺產(chǎn)，譽滿世界的藝術(shù)寶庫“龍門石窟”。馳名海內(nèi)外的佛教祖庭“白馬寺”有享譽東南亞的“關(guān)林”，世界文化遺產(chǎn)“大運河”、“絲綢之路”吸引著大批的中外游客到洛陽旅游觀光。洛陽牡丹久負盛譽，馳名中外，每年4月舉辦的“牡丹花會”游人如潮。 近年來，隨著公租房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善，但是無力購買商品房的