【正文】 光彩世紀購物中心總體推廣策劃方案Prepared for :重慶市光彩商城購物中心有限公司目 錄第一部分 項目總體策劃方案一、項目SWOT分析4二、項目定位5三、產(chǎn)權(quán)式商鋪投資模式9四、投資回報分析10五、產(chǎn)權(quán)式商城操作步驟15第二部分 營銷推廣執(zhí)行方案六、總體營銷策略18七、分階段營銷策略20八、新聞炒作、軟性宣傳26九、報紙硬廣27十、促銷公關(guān)43十一、現(xiàn)場包裝45第三部分 宣傳要點及材料部分十二、推廣時間表及籌備工作計劃十三、光彩商城宣傳要點十四、光彩商城海報文案第一部分項目總體策劃方案第一部分項目總體策劃方案一、 項目SWOT分析優(yōu)勢、機會點（1）地產(chǎn)必然的增值性加上光彩大廈所處地理位置的優(yōu)越性，使商鋪具有巨大的升值前景。（2） 一次性返租五年使投資門檻大幅降低，市場接受面廣，中等收入者都可以投資。（3）合作商家“好又多”的品牌效應將大大增強客戶的信心。（4）十年租約降低風險，并有穩(wěn)定的回報。（5）產(chǎn)品的多樣使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇。（6）重慶市場暫無同類可比、競爭性產(chǎn)品。（7）發(fā)展商的實力以及天方對操作同類項目豐富的經(jīng)驗劣勢、威脅點（1）多年空置對買家信心有不利的影響（2）買家可能對商場整體經(jīng)營管理的信心不足（3）買家對這種投資方式不夠了解，從認知到接受有必然過程。（4）重慶整體積壓商鋪已經(jīng)達到160萬M2，市場氣氛低迷。二、 項目定位案名建議：光彩商城購物中心（Brilliance mall）市場定位（1） 商業(yè)業(yè)態(tài)市場定位：根據(jù)本商鋪的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上“好又多”品牌商家進駐，建議本商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（shopping mall）注解：shopping mall起源于歐美的先進零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營、服務的項目全而著稱。2000年中國首家shopping mall銅鑼灣廣場在深圳面市，2年來經(jīng)營火爆。中國消費者亦逐漸接受了這一新理念，shopping mall的普及是必然趨勢。（2）、光彩大廈產(chǎn)權(quán)式投資方案定位《光彩世紀購物中心》采用將商場面積分割成各個獨立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十年租約銷售給各小業(yè)主，并引進品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營的“產(chǎn)權(quán)式商城”投資模式。將所有13400平方米劃分成1500個具獨立房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)單位出售。各個產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下：A、各產(chǎn)權(quán)單位面積在5~20平方米之間。有柜臺、半開放式鋪位，獨立鋪等多種形式。（虛擬鋪位）B、各產(chǎn)權(quán)單位均帶10年租約，%。C、每個產(chǎn)權(quán)單位由光大銀行提供六成十年按揭。D、購買時，一次性返回5年租金回報。目標投資客戶群定位（1） 主力客戶群：重慶市中等與中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客戶：重慶市高收入人群、重慶市周邊市縣投資者。商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報的理智穩(wěn)健型投資者，同時同類案例操作實踐也證明中老年人群較青年族群成交更為踴躍。價格定位 物業(yè)價格的制定是一個綜合而嚴謹?shù)牟呗赃^程，在未對市場進行全面調(diào)研之前，制訂本業(yè)態(tài)的商鋪租賃價格顯然是不科學的。 現(xiàn)只針對商鋪的銷售價格進行初步定位：整個商城均價計劃10000元。*均價一萬元各層均價水平層數(shù)面積（平方米）均價（元）總價（萬元）12300135003105首層20001350027002320010000384033200800025604320060001920合計13900101941417098%銷售折扣各產(chǎn)權(quán)單位面積在5~20平方米左右，總價在5~25萬元之間。*各面積的產(chǎn)權(quán)單位數(shù)量及所占的比例面積數(shù)量占百分比5平方米左右45030%10平方米左右550%15平方米左右30020%20平方米左右200%合計150100%商場主題經(jīng)營定位：（1） 商場主題定位：一層主題：光彩世紀精品名店：A、 對象：滿足白領(lǐng)、金領(lǐng)消費族群對品質(zhì)生活的要求，同時也提供家庭主婦在日常家居消費之外的較高物質(zhì)需求。B、 產(chǎn)品：主要經(jīng)營品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。同時設(shè)置coffee shop，快餐廳與高檔酒樓。C、 理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖突，同時對消費者來講也是一種有益的互補；真正體現(xiàn)了購物中心的功能?？刹扇∨c商家提點分成的方式經(jīng)營，獲取更大的收益。二、三、四層（已定）：深圳好又多商場；五層主題：兒童世界；（和“好又多”同一模式整體出租經(jīng)營。）A、 對象：以各類型家庭的孩子為主，集玩、食、購、學習和智力開發(fā)為一體的兒童世界。B、 產(chǎn)品：按產(chǎn)品類型分區(qū)設(shè)置，如：按年齡分區(qū)的兒童服裝、玩具反斗城、兒童攝影、理發(fā)、兒童圖書。D、 理由：l 家長對獨生子女的寵愛，消費較高；l 大人小孩同玩同樂，能帶動全家消費；l 兒童消費容易聚集人氣；l 為周邊社區(qū)提供了良好的配套服務。 （2）定位總結(jié)：A、 由于有投資回報的限定（%的投資回報相當于57元/平方米的租金水平）為了避免投資者以租金做比較，一樓和五樓不宜采取分割出租的經(jīng)營方式。應采用提點和整體出租為宜。B、 將商場總體包裝，再配合“好又多”的入駐成為一個在重慶首家產(chǎn)權(quán)式主題商場；為日后長期的經(jīng)營管理打好基礎(chǔ)。三、產(chǎn)權(quán)式投資方式光彩世紀購物中心產(chǎn)權(quán)式投資模式具有以下主要特點：（1） 實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，將鋪位分割成小面積的單位出售。（2） 業(yè)主和投資者可以根據(jù)自身的實力投入資金，獲得相應的產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)，（3） 業(yè)主所購買的商鋪，經(jīng)營則委托經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司與《好又多》等品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。產(chǎn)權(quán)式投資方式核心優(yōu)點：（1） 投資有保障，因為有品牌商家和實力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風險大幅度降低。（2） 最大程度降低置業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴大了顧客層面。（3） 高回報率，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在大大