【正文】 **省電信公司**電信樞紐樓物業(yè)管理方案第一章：概況物業(yè)簡介集團是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團，經(jīng)營范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個產(chǎn)業(yè)，入選省政府確定的**省15家流通現(xiàn)代化重點企業(yè)，入圍中國50佳汽車經(jīng)銷商。集團**物業(yè)管理有限責任公司是集團旗下的國家二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)**省工商局批準成立，注冊資金300萬。成立之初，通過引進香港世紀酒店管理集團、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進的管理理念，結合自身優(yōu)勢，形成了獨特的“賓館式服務”、“星級化管理”的經(jīng)營模式；并順利通過了ISO9001（2000）質(zhì)量標準體系認證。公司現(xiàn)有員工400余人，管理人員全部具有大專以上學歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟師、園藝師21人，其他各類技術人員也都100%持證上崗。物業(yè)公司除承接集團本部及各分公司商業(yè)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務已由**延伸至青島、濟寧、臨沂、濰坊等地區(qū)，承接了槐蔭政務中心大廈、中國重汽銷售大廈、臨沂華通國際商務大廈、濟寧車管所、新世界陽光花園、**省立醫(yī)院高層住宅區(qū)、實力榮祥花園、同濟杰座小區(qū)、濟寧同濟科技工業(yè)園、濟寧賽寶量販超市等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的住宅小區(qū)、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、智能化商貿(mào)大廈、商場超市以及高層樓宇電梯、中央空調(diào)電梯等設備維護、園林設計養(yǎng)護等物業(yè)管理經(jīng)驗。公司在發(fā)展中形成獨具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務實的作風，凝聚成強大的向心力。以“物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風，用真心服務；融國際時尚理念，為業(yè)主當家”的服務理念，激勵著優(yōu)秀的物業(yè)人，不斷追求卓越，回報社會！物業(yè)概況**電信樞紐樓由中國電信集團公司**省電信公司投資建設，位于**市高新區(qū)舜華路，南側面向秀麗的經(jīng)十東路，斜對面與齊魯軟件學院遙遙相望，自然風景優(yōu)美，交通便利。主樓建筑面積18868平方米，框架結構，地上五層。附樓建筑面積2767平方米，總面積21635平方米。作為省電信信息傳遞的中樞，整個大樓設備復雜、齊全，設備房機房占據(jù)相當大部分的空間，主樓一層設有高低壓配電室、電力電池室、維護中心、監(jiān)控中心、演示室、洽談室、測量室等；二層為主要的交換、傳輸、數(shù)據(jù)機房及業(yè)務室；三層設有IDC機房、發(fā)展機房及辦公室；四五層為辦公、接待區(qū)域。地下一層設有停車場、應急發(fā)電車庫及柴油發(fā)電機房，停車場規(guī)劃車位85個。附樓一層為職工餐廳，二層為活動室、健身房等。大樓外裝修采用復合鋁板材料，外觀漂亮大方，內(nèi)裝修簡介，是一座高智能化、高標準的辦公寫字樓。**電信樞紐樓不僅是**電信一個標志性建筑，同時，整個電信樞紐樓的物業(yè)管理水平也代表著**電信的整體形象。管理服務范圍一、電信樞紐綜合樓及附樓辦公區(qū)域、活動用房、餐廳等功能用房及附房的保潔服務；公共區(qū)域、室外庭院、停車場、道路的保潔及垃圾清運工作；庭院綠地、花木的養(yǎng)護工作。二、電信樞紐綜合樓及附樓的土建、裝飾的維修保養(yǎng)工作，空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、消防及報警系統(tǒng)、監(jiān)控及門禁系統(tǒng)、避雷設施、電梯設施的檢測、保養(yǎng)運行管理；日常零修和設備設施的大、中、小修的計劃制定和實施工作。三、電信樞紐綜合樓的24小時安防工作，利用監(jiān)控、門禁做好公共秩序維護，外來人員的控制，車輛的疏導、登記、指揮、停車場的車輛管理工作，做好消防、安全監(jiān)控，24小時辦公區(qū)巡邏。四、電信樞紐綜合樓的會議服務，包括會議室的會前準備、會中服務、會后清理等工作，領導接待室接待服務及會議室、接待室日常衛(wèi)生清理物品保養(yǎng)工作。五、其他特約服務，包括上下班接送、大型會議接待及花卉租擺、餐廳管理服務，家具及外墻清洗等業(yè)主需要的項目。第二章：物業(yè)管理服務構想物業(yè)特點分析根據(jù)我方實地考察、問詢，現(xiàn)就物業(yè)特點分析如下：一、電信樞紐樓是中國電信**省電信公司的樞紐綜合樓，既是省公司領導職工的辦公樓，也是省內(nèi)電信信息交換傳遞的中樞。用電保障至關重要。二、高標準規(guī)劃建設理念，業(yè)主成分單一。**電信樞紐樓建設用料考究，檔次很高，不僅是**電信一個標志性建筑，同時，整個電信樞紐樓的物業(yè)管理水平也代表著**電信的整體形象。三、大樓依嶺而建，地勢不平，落差明顯，雨季泄洪、排水壓力大。四、周圍施工環(huán)境影響，大樓周邊諸多施工現(xiàn)場的施工隊伍龐雜，人員流動大，會帶來噪聲、揚塵等污染，帶來安全隱患，增加管理難度。五、節(jié)假日安全任務重。節(jié)假日業(yè)主休息人去樓空，業(yè)主的財產(chǎn)安全是工作重點。六、離市區(qū)較遠，警力、消防相對薄弱。意外事故發(fā)生時，要求現(xiàn)場人員第一時間反應，有效控制事故的和防患于未然的保障。七、綠化土壤墑情差，水分蒸發(fā)快，對植被生長影響大。特別是綠化初期，植物正處于幼年階段，死亡率高。八、綠化初期，植被尚未形成規(guī)模，尚未具備固壤的功能，裸露的土壤晴天易形成灰塵，雨天易造成流失，污染道路。九、地處偏遠，出行不便，汽車成為主要的交通工具，依賴性大，保障車輛性能良好，提供應急便捷上下班接送服務服務，是貼心管家的真情所在。十、地處偏遠，僅有職工食堂就餐缺乏選擇，餐廳品種應盡量多樣化滿足職工需求。委托管理的目的一、 物業(yè)的保值增值。通過對整體物業(yè)的專業(yè)化管理、養(yǎng)護，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)實現(xiàn)保值、增值的目的。二、物業(yè)設備、設施的良性運轉(zhuǎn)。依靠專業(yè)化的工程服務隊伍和專項設備維保方案，使設備始終處于良性運轉(zhuǎn)狀態(tài)，實現(xiàn)其經(jīng)濟性、高效性運作的結合，保證整個大樓的信息傳遞快捷、工作渠道暢通，體現(xiàn)辦事高效的電信形象之目的。三、 安全、舒適環(huán)境的創(chuàng)造。依靠準軍事化管理的一流安保隊伍，全程監(jiān)控大樓辦公區(qū)的消防、安全工作，保持刑事案發(fā)率低于國家標準，通過優(yōu)質(zhì)的服務，為業(yè)主和來賓提供優(yōu)雅舒適的工作環(huán)境。四、省心、放心“管家”委托目標實現(xiàn)。物業(yè)管理的基本目的，是改革傳統(tǒng)后勤管理模式、降低管理成本，減少業(yè)主人力、物力的投入，實現(xiàn)監(jiān)督與執(zhí)行分開的現(xiàn)代管理理念，通過契約關系為**電信樞紐樓實施專業(yè)化、統(tǒng)一化的物業(yè)管理，依靠監(jiān)督手段保障物業(yè)價值得以體現(xiàn)，使業(yè)主將精力集中在電信事業(yè)的發(fā)展。委托管理原則根據(jù)國家物業(yè)管理有關條例以及物業(yè)托管合同，本著“嚴謹、務實、高效”的工作作風和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實行一體的綜合物業(yè)管理。精心做好前期介入，配合施工方對設備進行調(diào)試，對瑕疵提出整改建議，按國家標準實施接管驗收。物業(yè)攜齊魯淳樸之風，秉承做業(yè)主貼心管家的經(jīng)營理念，竭誠為業(yè)主提供專業(yè)、便捷的超值服務，使入駐業(yè)主能夠得到全方位精心呵護。優(yōu)勢一、地域毗鄰優(yōu)勢：物業(yè)高區(qū)管理處距**電信樞紐樓僅公里有余，出現(xiàn)任何事件，均能在第一時間予以支持，充分達到人員、設備等資源共享，將以最強的反應體現(xiàn)服務效能。二、經(jīng)驗優(yōu)勢：物業(yè)立足自身優(yōu)勢，博采眾家之長，吸納合作伙伴和競爭對手的優(yōu)點，形成了獨有的“酒店式服務”、“星級化管理”模式，尤其是在政府辦公樓、商務寫字樓的物業(yè)管理上，積累了豐富的管理經(jīng)驗。我們有著接待大型、高規(guī)格會議的成熟經(jīng)驗，從會議任務下達起，包括會議協(xié)助籌備、會場的布置、通信音響調(diào)試、現(xiàn)場預演、會務接待、引領、會場服務、會間服務、會后整理及會場突發(fā)事件應對等都將提供細致入微的服務?！暨B續(xù)三年被**市委、市公安局評為“**市青年文明號” 的保安部。在經(jīng)歷了大型會議安全保障、執(zhí)行獨特任務、協(xié)助平息上訪事件、車場警戒管理、車輛疏導、調(diào)度等方方面面嚴峻考驗，保證了兩年來無一例外發(fā)生的優(yōu)良業(yè)績，屢受區(qū)內(nèi)領導的高度贊譽。在制定應對方案、處理突發(fā)事件上日趨成熟靈活、高效。◆在**市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，獲一等獎榮譽的工程部。有著豐富的智能化商務字樓設備管理經(jīng)驗和消防應急預案，確保了槐蔭區(qū)政府辦公大樓、中國重汽銷售大廈、省立醫(yī)院高層公寓的設備經(jīng)濟化運轉(zhuǎn)和消防安全?！裟壳?，公司接管商務辦公大樓、車間廠房、汽車展廳、住宅物業(yè)等多種物業(yè)，管理面積總額達100萬平方米，具有全面的商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)管理經(jīng)驗。并在爭創(chuàng)“物業(yè)管理示范大廈”、“**市十大物業(yè)管理品牌企業(yè)”的活動中取得了不俗戰(zhàn)績。三、餐飲經(jīng)驗與大型花木公司：通過對自身優(yōu)勢資源的最佳整合，我們可為各類業(yè)主提供“一站式”的物業(yè)管理整體解決方案。除物業(yè)管理主業(yè)外，公司下屬的花木公司是**市最大的綜合性花木公司之一，擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫室面積3000余平方的花木公司，有著一流的硬件設施和技術隊伍，集花卉銷售、花木租擺、綠化園林工程等業(yè)務于一體；能夠為業(yè)主提供花木栽培、護養(yǎng)知識咨詢、培訓，節(jié)日、慶典花木租擺等一系列專業(yè)優(yōu)惠服務。 公司有著管理過北京惠沁園賓館、**賓館及集團職工餐廳的餐飲業(yè)管理經(jīng)驗，可以為業(yè)主提供豐富多彩的工作餐，結合高區(qū)的餐廳經(jīng)營，統(tǒng)一配送，即可降低成本有可豐富餐飲品種。四、房車一體化：依托集團強大的汽車資源，我們將為業(yè)主提供各種車輛服務，包括車輛買賣、置換、保險、美容裝潢、維修等一條龍的優(yōu)惠服務，并以此為平臺延伸多種服務，代客泊車代客洗車、汽車相關知識解答等，讓你徜徉在理想的世界中，盡情享受物業(yè)給您提供的貼心服務。五、質(zhì)量優(yōu)勢：物業(yè)管理公司建立了ISO9001（2000）質(zhì)量保證體系，通過實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，物業(yè)擁有嚴格規(guī)范的物業(yè)管理制度同高效的設備管理方案相結合，將全面保障大廈的正常運行。靈活、高效的管理機制一、功效合一的物業(yè)管理研發(fā)中心。結合東部園區(qū)的情況，我們擬在高新區(qū)設立綜合管理中心，使高區(qū)管理處和電信管理處遙相呼應，打造以辦公商業(yè)為核心主體物業(yè)管理研發(fā)中心，將電信樞紐樓作為示范基地，一方面增強物業(yè)管理處管理力度，另一方面，職責分明的上下級關系，與公司品保部形成三級質(zhì)量控制，使之始終維持高質(zhì)量水準。二、精練的管理處組織架構。（一）組織架構描述： **電信樞紐樓物業(yè)管理處組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，采用管理處主任負責制，簽訂經(jīng)營責任書。管理處各崗位所需人力資源配置實行物業(yè)管理公司供應下的完全雙向選擇，以保證管理處主任建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。各班專業(yè)主管的主要職責是協(xié)助管理處主任完成各項工作任務，監(jiān)督管理處的服務質(zhì)量，為管理處主任反饋各類管理信息，提供決策依據(jù)。并負責物業(yè)管理服務中心的運作，建立管理處與業(yè)主之間的服務平臺。保安隊的職責是負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全設施巡檢、安全隊伍建設、消防預警、演習方案制定、安全事故監(jiān)控等。維修班的職責是負責物業(yè)轄區(qū)各種設備、設施的維護、保養(yǎng)、維修，大、中修，設備更新計劃、方案的起草、申報以及業(yè)主的報修工作。保潔班職責是負責整個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境和綠化維護、保潔耗材審查、保潔綠化計劃制定、衛(wèi)生綠化質(zhì)量保持、隊伍建設。按公司導入的ISO9001質(zhì)量標準和物業(yè)管理服務的內(nèi)容、范圍和重點，科學、合理設置機構人員，力求實現(xiàn)管理指標的承諾和公司制定的管理目標，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，為此管理處擬設各類人員24人。濟南電信樞紐樓物業(yè)管理處（24）管理處主任1人保潔領班1人室內(nèi)保潔3人室外保潔1人會務接待2人綠化2人保安主管1人門崗保安3人車輛指揮3人安消防監(jiān)控2人工程主管1人配電室3人技師1人 人員配置說明：管理人員：（1）管理處主任1人工程部：（5）主管1人技師1人配電室值班3人保潔部：（9）領班1人室外保潔1人，負責室外和地下室室內(nèi)保潔3人綠化2人會議服務2人，負責會議接待工作，及各個會議室衛(wèi)生。保安部：（9）隊長1人門崗保安3人安消防監(jiān)控2人車輛指揮2人夜間巡邏1人（二）崗位職責管理處主任—全面負責電信綜合樓的物業(yè)管理工作工程主管—協(xié)助主任負責各項設施、設備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護，對各項服務進行整體協(xié)調(diào)技師—負責轄區(qū)內(nèi)電梯等各種設備的技術指導工作維修工—負責公共設施設備的日常維修，日常報修設備運行—負責設備的日常運行及日常養(yǎng)護安保主管—協(xié)助主任負責安保方面的培訓、計劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作安保班長—負責本班安保的執(zhí)勤巡邏監(jiān)控的管理工作監(jiān)控室值班員—負責24小時消防、安全監(jiān)控門崗警衛(wèi)—負責電信綜合樓崗警衛(wèi)工作，人員、車輛出入登記保潔主管—協(xié)助主任負責保潔的培訓、計劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作樓內(nèi)保潔員—負責樓內(nèi)公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運、消殺工作樓外保潔員—負責室外公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運、消殺工作綠化技師—負責綠化管理及技術指導工作綠化工—負責轄區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護工作層層選拔的管理者隊伍高品質(zhì)的物業(yè)管理服務水準，依托于一支優(yōu)秀的管理管理團隊，優(yōu)秀的管理團隊來源于合格、合適人才的甄選和合理搭配，物業(yè)歷來重視管理者隊伍的組建，并將其作為工作的開端。一、管理處主任的選聘：公司的派出機構和第一責任人的物業(yè)管理處主任，同時擔負執(zhí)行者和管理者的雙重角色，其作用尤為明顯。因而，對其素質(zhì)的要求頗高，人才的考察不僅僅是工作年限、從業(yè)經(jīng)驗等閱歷性因素，我們擬從以下幾個方面進行了選拔， 服務意識 物業(yè)管理工作是一項以商品（行為的付出）交換獲得收益的第三產(chǎn)業(yè)，因而，服務意識至上，是工作的前提和基礎。也是選拔物業(yè)管理處主任的首要條件。“執(zhí)行力” 在全球倡導的潮流中，管理處主任的執(zhí)行力如何成為是否稱職的重要籌碼。也是貫徹企業(yè)決策不走樣，確保工作質(zhì)量穩(wěn)定的重要保障。計劃能力 管理處有條不紊工作的開展和日常維保功能的體現(xiàn)，在于計劃制訂的科學性與詳盡化，把各項目標按照輕、重、緩、急列出計劃表（計劃表應明確完成時間、責任人、督導人及未完成原因等）。因此，計劃制定能力是管理處主任必備要素之一