【正文】 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》課程教學備課筆記一、 課程具體要求本課程設置的具體目的要求是：使學員能夠比較全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本理論、基本知識和基本方法，認識房地產(chǎn)市場和不同類型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特性，了解我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的有關管理、稅費和金融制度，培養(yǎng)和提高學員正確分析和解決房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營問題的能力，以便畢業(yè)后能夠比較好地適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。二、 基本內(nèi)容及學時分配房地產(chǎn)投資概述2學時房地產(chǎn)投資分析基本知識6學時房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理3學時房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律6學時房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究10學時房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅費3學時房地產(chǎn)金融10學時不同類型房地產(chǎn)投資特點分析2學時房地產(chǎn)市場營銷3學時房地產(chǎn)價格評估基礎3學時物業(yè)管理基礎知識6學時三、 教材《房地產(chǎn)開發(fā)》，劉洪玉編著，北京經(jīng)濟學院出版社，1993年版。其它相關書籍作為參考書，考試內(nèi)容以講課為主。四、 考核與考查平時出席情況 10%大作業(yè)及論文 40%考試 50%22 / 22第一章 房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)業(yè)，是為人類的社會生產(chǎn)活動提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。實行改革開放政策以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而得到了長足的發(fā)展。住房制度改革、土地使用制度改革為始于城市綜合開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)的繁榮提供了前提，建設和發(fā)展中國特色社會主義市場經(jīng)濟體制的決策，為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景。應該說，經(jīng)過近二十年的發(fā)展尤其是1993年的宏觀調(diào)控、1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施和1997年國家將住宅產(chǎn)業(yè)確定為帶動國民經(jīng)濟增長的新經(jīng)濟增長點，我國房地產(chǎn)業(yè)的結構體系、市場運行機制和政策法規(guī)框架已經(jīng)初步形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻國家經(jīng)濟建設的同時，也正在朝著“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的方向和目標邁進。房地產(chǎn)投資，是許多人夢寐以求的。世界上百分之九十的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。然而，世界上真正直接向房地產(chǎn)投資的人只占一個很小的比例，即使在經(jīng)濟發(fā)達的美國，這個比例也不到6％。因為，進行房地產(chǎn)投資需要專門的知識與管理能力。實踐證明，成功的房地產(chǎn)投資者尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商應該是投資機會的發(fā)現(xiàn)者、投資計劃實施的組織者、與有關各方談判的專家能手、風險識別與控制專家、投資的決策者、項目主要風險的承擔者和項目成功后的主要受益者。因此，房地產(chǎn)投資者應該是具有戰(zhàn)略眼光和經(jīng)濟頭腦、掌握市場狀況、擁有操作經(jīng)驗和技巧的多面手。當然，更為重要的一點是投資者還要具備一定的投資實力和融資能力。然而，面對房地產(chǎn)開發(fā)投資的日益大型化、復雜化的趨勢，房地產(chǎn)投資者也顯得力不從心。為了盡可能準確地把握投資機會、提高運作效率和投資效率，確保投資盈利目標的實現(xiàn)，他們在投資過程的各個階段越來越重視專業(yè)顧問所提供的服務。房地產(chǎn)投資分析，是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的重要工作內(nèi)容，它不僅在投資前期可行性研究階段、而且在整個投資管理的過程中，都發(fā)揮著重要的作用。本書將從房地產(chǎn)投資的一般概念開始，重點介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資以及與之相關的市場研究、開發(fā)程序、項目評估、資金融通、市場推廣與租售、物業(yè)管理等問題。本書還將對與房地產(chǎn)投資相關的投資類型選擇、經(jīng)濟效果評價等進行較為詳細的介紹。第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與種類一、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。但由于固著在土地、建筑物上不可分離的部分，往往可以看作是土地或建筑物的構成部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分以及附帶的各種權益。房地產(chǎn)的價值主要受物質(zhì)實體狀況與權益范圍兩個方面因素的影響。物質(zhì)實體是可觸摸到的“東西”，可以用位置、邊界、數(shù)量、質(zhì)量等指標來描述；權益則是指對于某宗房地產(chǎn)的法律描述，包括權利、利益和收益，它是無形的、不可觸摸的。物質(zhì)實體是權益的載體。二、房地產(chǎn)的種類 從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。下面分別予以介紹。土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，因為單純的土地并不能滿足人們?nèi)胱〉男枰?。但是由于土地具有潛在的開發(fā)利用價值，通過在土地上繼續(xù)投資，就可以最終達到為人類提供入住空間的目的。因此土地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的一個組成部分。土地又分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國有土地，當然，在一定條件下前者可以向后者轉化。從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉化為城市國有土地的鄉(xiāng)村集體土地，是投資者關注的重點。依土地所處的狀態(tài)不同，城市土地又可分為具備開發(fā)建設條件、立即可以開始建設的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設的毛地。毛地和熟地之間的價格差異并不僅僅是土地再開發(fā)的費用。對于房地產(chǎn)投資者來說，購買熟地進行建設時，雖然土地費用會比購買生地自行完成土地開發(fā)（拆遷、安置、補償）后再建設的方式要高，但由于縮短了開發(fā)投資的周期，減少了投資風險，因此是許多投資者愿意選擇的方式。一般來說，購買毛地的投資者其投機色彩更濃一些。 隨著中國土地管理制度的健全，土地一級開發(fā)、有計劃出讓，逐漸成為政府管理土地資源的重要手段。所謂土地一級開發(fā)，就是指由政府或政府授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到三通一平（水電路通，場地平整）、五通一平（上水、下水、供電、通訊、道路通，場地平整）或七通一平（上水、下水、供電、通訊、煤氣、熱力、道路通，場地平整）建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地出讓計劃，是指在社會主義市場經(jīng)濟體制下，為滿足一定時期內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展目標和合理利用土地的要求，對一定時期一定區(qū)域范圍內(nèi)政府出讓土地的規(guī)模、用途等的總量安排和空間位置的安排，以及對具體地塊出讓方式、次序、價位和開發(fā)強度、用地條件等的確定。建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按其當前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入?。ㄔ试S有部分空置）兩種情況。按照建筑物的用途不同，這類房地產(chǎn)可以分為下述幾種形式：(1). 居住物業(yè)。居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風險也相對較小。此外，居住物業(yè)的交易以居民個人的購買行為為主，交易規(guī)模較小，但由于有太多的原因促使人們更換自己的住宅，所以該類物業(yè)的交易量十分巨大。(2). 商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有時也稱經(jīng)營性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收入來回收投資并賺取投資收益。也有一部分是為了自用的目的。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮除與當?shù)氐恼w社會經(jīng)濟狀況相關外，還與工商貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關。這類物業(yè)由于涉及到的資金數(shù)量巨大，所以常以機構（單位）投資為主，物業(yè)的使用者多用其提供的空間進行經(jīng)營活動，并用部分經(jīng)營所支付物業(yè)的租金。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營者的效益在很大程度上取決于其與社會接近的程度，所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。(3). 工業(yè)物業(yè)。工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設計需要符合特定的工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產(chǎn)業(yè)（如電子、計算機、精密儀器制造等業(yè)）用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前在我國各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標準廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營形式。(4). 特殊物業(yè)。對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。在建工程在建工程是指已經(jīng)開設工程建設但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的一種中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場上總存在一些針對在建工程交易行為，如將在建工程轉讓、抵押等。因此，針對在建工程的投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性一、位置的固定性或不可移動性 房地產(chǎn)投資最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其它有形或無形的財產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其它有此類交易市場的地方去進行交易，即使這個市場是在紐約、倫敦或東京。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”、房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。 房地產(chǎn)投資不可移動的特性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具備支付租金的能力。 當投資者準備進行一項房地產(chǎn)投資時，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)，而如果沒有周圍眾多的投資來改變物業(yè)所處地區(qū)的環(huán)境，只是某一投資者試圖通過對自己投資之物業(yè)的改造甚至重建來吸引租客的話，往往是徒勞的。此外，房地產(chǎn)售價的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)的增值潛力，而不僅僅是看其當前租金收益的高低。 由于房地產(chǎn)的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預見性地選擇投資地點。二、壽命周期長 房地產(chǎn)投資是一種長期投資。因為土地是不可毀損的，投資者在其上所擁有的權益通常在50年及其以上，而且擁有該權益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命（或稱物理壽命）。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至作為房地產(chǎn)重要組成部分的建筑物，由于結構構件和主要設備的老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產(chǎn)的維護費用上升到一定程度而沒有租客問津時，盡可以讓其空置在那里。然而實際情況是，如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所面對的租客類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。 國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑