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正文內(nèi)容

房產(chǎn)交易納稅問題詳解(附案例分析)(已修改)

2025-05-10 08:12 本頁面
 

【正文】 房產(chǎn)交易過程中的納稅問題詳解(附案例分析)《納稅輔導(dǎo)》僅供參考,具體執(zhí)行應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。本期內(nèi)容為個人二手房交易環(huán)節(jié),交易雙方所涉及稅費(fèi)政策解析。在歷次房地產(chǎn)業(yè)的國家宏觀調(diào)控背景下,國家對個人二手房交易所涉及的稅費(fèi)政策也屢次發(fā)生變化。同時,由于二手房交易的房屋類型可分為住宅和非住宅,住宅還可分為普通住宅和非普通住宅,交易的類型又可分為正常轉(zhuǎn)讓、互換、贈與、受贈后再轉(zhuǎn)讓等,不同情況下對交易雙方征收的稅費(fèi)均有差異,是日常咨詢的重點(diǎn)。根據(jù)國家稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,我們對相關(guān)的政策進(jìn)行了整理,供參考。一、個人轉(zhuǎn)讓住房涉及稅費(fèi)(一)營業(yè)稅及附加根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2011〕12號)規(guī)定,自2011年1月28日起,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)第五條規(guī)定:“……享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件:、單套建筑面積在120平方米以下、。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建沒部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后,在2005年5月31日前公布?!备鶕?jù)《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號),個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)規(guī)定,納稅人申報(bào)時,同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的,以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的,以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。因此,根據(jù)目前政策,個人轉(zhuǎn)讓住房,應(yīng)判斷是否普通住房、是否滿5年兩個因素,確定是否繳納及如何繳納營業(yè)稅。納稅人繳納營業(yè)稅的同時,應(yīng)根據(jù)營業(yè)稅稅額的7%(市區(qū))繳納城建稅,營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加,營業(yè)稅稅額的2%繳納地方教育附加。(二)個人所得稅根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納20%個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%的幅度內(nèi)確定。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字〔1999〕278號)第四條規(guī)定,對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個人所得稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)第三條規(guī)定:“(一)上述文件所稱‘自用5年以上’,是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。個人按照國家房改政策購買的公有住房,以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間,依照孰先原則確定;個人購買的其他住房,以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期,按照孰先原則確定。,以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。(二)‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。”因此,按照目前政策,除個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅外,個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”差額繳納20%個人所得稅,如不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,則按住房轉(zhuǎn)讓收入核定征收。(三)印花稅、土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號),為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān),支持居民首次購買普通住房,自2
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