房產(chǎn)交易納稅問題詳解(附案例分析)(已修改)
2025-05-10 08:12 本頁面
【正文】 房產(chǎn)交易過程中的納稅問題詳解（附案例分析）《納稅輔導(dǎo)》僅供參考，具體執(zhí)行應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。本期內(nèi)容為個人二手房交易環(huán)節(jié)，交易雙方所涉及稅費(fèi)政策解析。在歷次房地產(chǎn)業(yè)的國家宏觀調(diào)控背景下，國家對個人二手房交易所涉及的稅費(fèi)政策也屢次發(fā)生變化。同時，由于二手房交易的房屋類型可分為住宅和非住宅，住宅還可分為普通住宅和非普通住宅，交易的類型又可分為正常轉(zhuǎn)讓、互換、贈與、受贈后再轉(zhuǎn)讓等，不同情況下對交易雙方征收的稅費(fèi)均有差異，是日常咨詢的重點(diǎn)。根據(jù)國家稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，我們對相關(guān)的政策進(jìn)行了整理，供參考。一、個人轉(zhuǎn)讓住房涉及稅費(fèi)（一）營業(yè)稅及附加根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2011〕12號)規(guī)定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）第五條規(guī)定：“……享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：、單套建筑面積在120平方米以下、。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建沒部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布?！备鶕?jù)《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號），個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）規(guī)定，納稅人申報(bào)時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。因此，根據(jù)目前政策，個人轉(zhuǎn)讓住房，應(yīng)判斷是否普通住房、是否滿5年兩個因素，確定是否繳納及如何繳納營業(yè)稅。納稅人繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)根據(jù)營業(yè)稅稅額的7%（市區(qū)）繳納城建稅，營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加，營業(yè)稅稅額的2%繳納地方教育附加。（二）個人所得稅根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納20%個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%的幅度內(nèi)確定。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號）第四條規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）第三條規(guī)定：“（一）上述文件所稱‘自用5年以上’，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。（二）‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。”因此，按照目前政策，除個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅外，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”差額繳納20%個人所得稅，如不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，則按住房轉(zhuǎn)讓收入核定征收。（三）印花稅、土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號），為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，自2
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