【正文】 城 鄉(xiāng) 建 設 用 地 增 減 掛 鉤 土 地 整 理 項 目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 ......................................................................................1第二章 項 目 業(yè) 主 簡 介 ..................................................................9第三章 項目區(qū)概況 ..............................................................................10第四章 項目建設背景及必要性分析 ..................................................15第五章 新增建設用地出讓收入分析 ................................................18第六章 建設內容及規(guī)模 ........................................................................34第七章 項目實施進度計劃 ................................................................36第八章 項目管理方案 ............................................................................37第九章 投資估算及資金籌措 ..............................................................41第十章 項目收益預測分析 ..................................................................43第十一章 貸款償還及財務分析 ..........................................................46第十二章 風險分析 ..............................................................................48 1第一章 總 論一、 項目名稱****城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤土地整理項目二、 項目性質城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、土地拆遷安置補償、安居工程建設、建設用地統(tǒng)征、基礎設施配套建設三、 項目地點本項目建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內。四、 項目業(yè)主***************五、 項目運作方式及建設規(guī)模(一)項目運作方式采取“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”的方式完成本次土地整理。項目區(qū)由拆舊區(qū)與新建區(qū)組成，建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內。本項目通過對拆舊區(qū)的拆遷安置、土地集約利用獲得建設用地指標，再對建新區(qū)進行土地征用及基礎設施配套建設，進行社會主義新農村建設，改善農民的居住環(huán)境，同時在建新區(qū)城鎮(zhèn)建設用地增加，獲得新增建設用地交由政府在公開市場上出讓，以固定收益模式保障投資的回收。(二)建設規(guī)模 2本項目包括拆舊區(qū)及建新區(qū)兩部分，建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內，預計土地整理面積為 600 畝。六、 整理目標根據(jù)國土資源部《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》 （國土資發(fā)[2022]138 號）和四川省《關于印發(fā)四川省城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法的通知》 （川國土資發(fā)[2022]68 號）的要求進行土地整理，為了使整理土地達到招拍掛出讓條件，推進都****土地資源向土地資本轉變，做好土地資產運營工作，增加土地收益，充分發(fā)揮土地市場宏觀調控作用和土地市場資源配置的調節(jié)作用，使****土地資產價值最大化，支持****農民群眾的住房安置問題，提升城市形象，提高****的知名度和美譽度，為****經濟建設和城市建設服務。七、 報告編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 ； 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 （國發(fā)[2022]28號） ； 《關于規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作的意見》 （國土資發(fā)[2022]207 號） ； 《關于進一步規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減相掛鉤試點工作的通知》（國土資發(fā)[2022]169 號） ； 《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》 （國土資發(fā)[2022]138號） ； 《四川省城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》 （川國土資發(fā) 3[2022]68 號） ； 《四川省城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點實施規(guī)劃編制技術要點》 ； 《成都市“拆院并院 ”工作實施細則》 （成國土資發(fā) [2022]133 號）； 《成都市土地綜合整理項目土地權屬調整暫行規(guī)定》 （成國土資發(fā)[2022]390 號； 《成都市集體建設用地整理與集中使用管理暫行辦法》 （成國土資發(fā)[2022]356 號） ；1 《****城市建設規(guī)劃》 ；1 《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目投資意向協(xié)議書 》 ；1 《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目投資補充協(xié)議書 》1 國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)建設項目經濟評價方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資[2022]1325 號） ；1 成都市國土資源局關于轉發(fā)《四川省人民政府關于同意成都市征地地上附著物和青苗補償標準修訂方案的批復》的通知（成國土資函【2022】127 號） 。1 四川省國土資源廳《關于四川省災后重建城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃（第五批）的批復》 （川國土資函【2022】411 號。1 成都市****發(fā)展和改革局文件《關于企業(yè)投資項目備案的通知》（青發(fā)改政務投資函【2022】139 號） 。 4八、 可研報告概要及主要結論(一)項目建設必要性城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”就是通過對農村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質量，更好地貫徹落實保護耕地的基本國策，改善農村居民的生產、生活條件和生活環(huán)境，推動農業(yè)規(guī)模經營和土地流轉，增加農民收入，提高農村居民生活質量?！俺青l(xiāng)建設用地增減掛鉤”這項工作是貫穿落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和中央建設社會主義新農村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟發(fā)展，加快實施“三個集中”，改善農村生態(tài)環(huán)境，改進農業(yè)生產條件，改變農村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構建資源節(jié)約型社會的重要舉措。項目建設有利于加快****土地的開發(fā)與建建設?？删徑?***居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力。將“安居工程”和社會主義新農村建設結合起來建設，也是推進城鄉(xiāng)一體化進程的必要措施。土地集約利用的需要。為引入社會資金進行****城鄉(xiāng)建設的投資提供新的切入點。(二)項目建設內容及規(guī)模 項目建設內容包括： 。 5。、荒草地整理為耕地。，推進鎮(zhèn)、村一體化。 主要標準為： 土地的拆遷安置補償其中：(1)對拆舊區(qū)內零散土地上的危舊農房改造建設，通過土地集約利用獲得 600 畝新增建設用地指標，費用為 30 萬元/畝；(2)建新區(qū)的 600 畝城鎮(zhèn)國有建設用地的拆遷安置補助，成本為 30 萬元/畝，該價格含建新區(qū)內的拆遷安置所涉及的的土地補償費、青苗及附作物補償費、安居房建設及人員安置費、土地管理費、統(tǒng)征工作經費等； 建新區(qū)宗地外“六通”等基礎設施配套建設：5 萬元/畝。 (三)項目實施進度安排該項目土地整理周期 30 個月，土地出讓期 6 個月，總計 36 個月，即三年。(四)項目總投資及資金來源 項目總投資項目總投資預計 45000 萬元，其中征地拆遷安置成本共計36000 萬元（拆舊區(qū)土地整理費用為 18000 萬元，建新區(qū)統(tǒng)征拆遷 6費用 18000 萬元），基礎設施建設 3000 萬元，前期及建設單位管理費 1500 萬元，擔保費用 1500 萬元，財務費用 3000 萬元。 資金來源項目資金來源分為自有資本金、銀行貸款兩部分組成。具體為： (1)自籌資金：本項目自籌資金由業(yè)主籌措 15000 萬元，占總投資的 %。(2)申請銀行貸款30000萬元，%申請銀行貸款30000萬元。貸款期限3年期，其中寬限期1年。貸%測算。 資金使用計劃根據(jù)項目進度要求，項目擬在 36 個月內完成，項目資金預計使用安排為：（1）2022 年安排資金 1000 萬元，占總投資的 %，主要用于前期項目勘察、調查及項目啟動使用；（2）2022 年度安排資金 20220 萬元，占總投資的 %，主要用于支付拆舊區(qū)及建新區(qū)土地整理項目所涉及拆遷安置房建設及其他補償；（3）2022 年安排資金 20220 萬元，占總投資的 %，主要用于拆舊區(qū)尾款及建新區(qū)土地整理項目的拆遷補償、安居房建設及支付貸款費用。（4）2022 年安排資金 4000 萬元，占總投資 9%，主要用于基礎設施配套建設及支付貸款費用。(五)財務及還款能力分析 7項目收益預測分析本項目償債資金還款來源是****政府統(tǒng)一按實際成本歸還項目投入，并通過每年實際投入核定固定收益及項目回報，政府通過土地整理節(jié)約出來的符合規(guī)劃的新增建設用地，將其上市出讓所得收入。政府獲得的土地收益做為項目收益和銀行借款償還保障，公司項目收益將優(yōu)先保證還貸資金，經測算，土地出讓后公司應收項目投資款45000萬元，應收項目資金成本55008萬元，應收項目管理成本8251萬元，應收項目管理費2750萬元，應收項目總投資收益13752萬元，總計收入為79761萬元，總投資45000萬元，項目收益為34761萬元，項目業(yè)主收益（扣除所得稅后）為26070萬元。本項目通過對項目區(qū)的土地整理，可緩解農民安置的巨大壓力，帶動都****的經濟社會發(fā)展，其社會效益顯著；經過財務分析，投%，%，經濟效益顯著。清償能力分析經上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為投建的項目本金及項目收益共計79761萬元，；，能夠滿足貸款償還要求。在還款期內，本息償還保障率均超過100%，另外項目由貸款銀行認可的擔保公司為企業(yè)提供融資擔保，幫助企業(yè)提高信用能力，也為還款提供了重要的保障。 (六)項目風險分析投資估算的風險。 8本項目建設規(guī)模較大，且項目涉及的相關土地規(guī)劃資料尚未細化，本報告對項目的投資僅進行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補償標準與實際情況可能存在一定的偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產生影響，最終可能影響本項目的投資和正常實施。貸款償還及土地出讓收入實現(xiàn)的風險。本項目用于償還貸款本息的資金來源主要為政府土地收益還公司款。根據(jù)測算，項目具有較強的償債能力。如果配置土地不能按計劃到位，土地出讓價格及政府還款不能保證，都可能給本項目的貸款償還帶來風險。拆遷安置風險及資金周轉風險項目區(qū)拆遷安置工作是本項目主要任務之一，拆遷安置工作正常進行是保證本項目正常實施的核心工作和關鍵環(huán)節(jié)，在拆遷安置工作中廣泛存在的問題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性，同時拆遷安置和工程建設投資所需資金量大，建設資金有很大一