【正文】 珠海淇澳島亞太旅游部長國際會議中心項目可行性研究報告編制單位：中新地產集團華南區(qū)域公司 前期配套部 二○○七年十月 項 目 負 責：岳容飛 參加編寫人員：馬九紅 張 斌 張東湖 邱旭輝 楊繼雄 黃 璟 黃志華 王志民 唐春燕亞太旅游部長國際會議中心項目可行性研究報告目 錄第一章 項目概況及可行性報告編制的依據 1 1 1： 1 2 2 3 項目建設招投標形式 5 5第二章珠海政治經濟自然社會環(huán)境及房地產市場發(fā)展狀況 6 6 6 7 11 19 21 23第三章 項目分析及市場定位 24 24 27 28 33 34 36 38 39 40第四章 方案比選及技術方案 43 43 4水文地質條件 46 49 50 50、會展中心智能化系統設計 50 53第五章 公用設施及環(huán)境保護方案 54 54 54 55第六章 項目實施計劃 58 58 58 61第七章 項目經濟評價分析和社會效益評價 63 63 66 68 72 74 74 77第八章 風險分析與對策 79第九章 研究結論 83第十章 附 件 84第一章 項目概況及可行性報告編制的依據項目名稱：亞太旅游部長國際會議中心項目項目建設單位：珠海市淇洲島影視城有限公司：淇澳島項目位于珠海市高新區(qū)淇澳島東線道路東側、望赤領山群及附近。※ 珠海市規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃許可證》2006用地字（香洲）第088號及用地紅線圖、規(guī)劃設計要點※ 珠海市旅游局《關于申請將淇洲島影視城項目改為會展旅游度假項目的報告的復函》※ 珠海市整頓和規(guī)范市場經濟秩序領導小組《房地產項目開工通知》 ※ 參考資料： 《珠海市城市規(guī)劃條例》 《珠海市城市總體規(guī)劃（20012020）》《珠海工程造價信息》《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》《建設項目經濟評估方法與參數》（第三版征求意見稿）珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團（控股）有限公司下屬中外合資企業(yè)。中新集團（控股）有限公司創(chuàng)立于1999年，2003年在香港聯交所主板上市，是一家以中國大陸房地產開發(fā)、土地一級開發(fā)和資產經營為主要投資方向的大型綜合性集團公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長沙、成都、沈陽等地開發(fā)了20多個大型房地產項目，主要包括北京“后現代城”、“西釣魚臺嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“中新城上城”、深圳“中國鳳凰大廈”、西安“中新浐灞半島”和長沙“中新森林?！钡染窐潜P，開發(fā)量逐年遞增，累計開發(fā)和儲備面積達1500萬平方米。先后有北京的后現代城榮獲“2006－2007北京地產十大區(qū)域領袖樓盤”大獎、后現代城5期榮獲“2006年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎、重慶中新城上城獲“2006年創(chuàng)新中國主力戶型綜合設計獎”、天津老城廂獲“2006年中國華北地區(qū)品牌前三名”等共20余項殊榮，已發(fā)展成為中國最具影響力的房地產運營商之一，名列2007中國房地產百強企業(yè)盈利性前10位、2007中國混合所有制房地產公司品牌前10位。珠海市淇洲島影視城有限公司成立于2007年，注冊資本9000萬元人民幣，實行獨立核算、自主經營、自負盈虧的經營管理體制，于2008年1月獲得單項房產開發(fā)資質。公司現有主要管理人員28人，并獲得集團公司大力支持。隨著項目實施階段地推進，將增加工程管理、營銷代表、物業(yè)管理人員若干名。公司財務狀況良好，目前無負債，購買項目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。，用地的性質為住宅、旅游及房地產配套開發(fā)。規(guī)劃條件規(guī)定容積率≤，建筑密度≤25%，綠地率≥40%，其中總用地面積中的20%（）可用于房地產開發(fā)。公司計劃將該用地發(fā)展為高品質會展旅游度假中心，分三期建設，具體項目如下：分期計劃分期計劃項目項目概況總面積一期公建亞太旅游部長論壇國際會議中心㎡，㎡，層高43F，其中裙樓11F㎡，㎡威尼斯水街㎡，㎡，層高4F學校、幼兒園及相關公建㎡，㎡巴伐利亞度假酒店㎡，總建面1萬㎡海濱度假酒店及相關公建㎡，總建面3萬㎡配套休閑項目㎡二期開發(fā)一期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡巴登巴登谷商業(yè)街及會所㎡，㎡西班牙小鎮(zhèn)㎡，㎡三期開發(fā)二期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡高爾夫低層住宅㎡，㎡安納溪谷小鎮(zhèn)占地5萬㎡，㎡一、亞太旅游部長國際會議中心亞太旅游部長國際會議中心作為本項目的主題。總建筑規(guī)模15萬平方米，主樓高度43層，裙樓高度811層，集會議、會展、六星級酒店、論壇會議中心、寫字樓、酒店式公寓及購物中心等配套為一體的超現代建筑風格地標性建筑綜合體。二、主題旅游設施具體旅游項目有禮儀廣場、彩虹橋、威尼斯水街、漁人碼頭、沙灘排球、室外露營燒烤、四月白露天演繹場、叢林觀光驛站、攀巖探險、山地摩托車、林中棧道、山地滑翔飛行、赤嶺觀日、觀海摩天輪、山地網球場、生態(tài)濕地、觀海索道、雕塑廣場、野外露營地、金色沙灘、觀海景觀平臺、沙灘排球、海洋劇場三、威尼斯水街總建筑規(guī)模3萬平方米。意大利威尼斯風情濱水旅游商業(yè)街主題。設置可以直通港澳的客運碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補互助的一體化。四、巴登巴登谷地。德國山地風情旅游商業(yè)街主題。風情商業(yè)街入口設置巴伐利亞城堡酒店，商業(yè)街沿著蜿蜒起伏的谷地通向海邊。沿商業(yè)街兩側依山勢設置山地公寓組團、德國山地風情旅游商業(yè)街及城堡酒店。五、漁人碼頭海洋主題度假村海洋度假主題。設置海洋劇場，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設施，沿海岸依山勢設置度假別墅。六、西班牙小鎮(zhèn)。西班牙巴塞羅那風情商業(yè)街主題。沿城市道路和山體設置公寓。七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫低層住宅。茵特拉根海岸風情沙地高爾夫居住主題。設置高爾夫會所及住宅。八、高尚住宅公寓希臘風情山地私家居住主題。設置會所及公寓。九、安納西溪谷風情小鎮(zhèn)。法國東部安納西風情山地花園居住主題。設置會所及住宅。十、學校、幼兒園。十一、環(huán)境保護、節(jié)能設施擬建設小型污水處理廠一座，園區(qū)采用零排放車輛和超低排放車輛，建設自行車道，全部實行垃圾分類收集和處理措施，室外路燈、草坪燈、公共廁所照明、綠地灌溉等，全部使用太陽能光伏發(fā)電技術設備，會展中心、度假酒店制冷制熱采用環(huán)保空調和熱泵技術。度假酒店、住宿學校洗浴熱水采用太陽能集熱管技術和空氣源熱泵提供，預計環(huán)境保護、節(jié)能設施將投入超過3000萬元。 項目建設招投標形式珠海市淇洲島影視城有限公司屬于中外合資型企業(yè)，根據國家和珠海市有關法律法規(guī)，本項目的建設招投標形式均由本公司自行采用邀請招標的方式確定本項目全部工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理等參建單位。，分三期建設，三期項目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括亞太旅游部長論壇國際會議中心、威尼斯水街學校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項目等公建項目，㎡，㎡，；二期包括一期商住、巴登巴登谷商業(yè)街及會所、西班牙小鎮(zhèn)，㎡，㎡，；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，㎡，㎡。開發(fā)期8年，環(huán)境保護、節(jié)能設施方面將建設小型污水處理廠一座，并采取節(jié)能燈器具、環(huán)保空調和太能能制熱和清潔交通系統，加強廢物管理燈措施，環(huán)保節(jié)能投資超過3000萬元。，，，投資利稅率、投資利潤（稅后）%、122%，（全部投資,稅后,ic=20%），大于零；%（全部投資,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準內部收益率，項目贏利能力良好。由中外合資企業(yè)珠海市淇洲島影視城有限公司負責開發(fā)，項目建成后將給珠海建立一個休閑旅游度假和會展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會展品牌，帶來極大的經濟效益和社會效益。第二章珠海政治經濟自然社會環(huán)境及房地產市場發(fā)展狀況珠海最早歷史起源于在新石器時代，距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活，在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺地上，都留下了先民們的遺跡。自戰(zhàn)國時期為百越之地到1953年正式定名為珠海縣，1979年改為珠海市，并為省轄市。1980年中華人民共和國第五屆全國人民代表大會常務委員會第15次會議批準在珠海設置經濟特區(qū)，1989年，珠海經濟特區(qū)面積調整為121平方公里。珠海市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內陸東面與香港隔海相望，相距36海里（最近的海島相距3海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會、臺山縣，北面與中山市接壤，距廣州約140公里，距深圳約200公里。全市總面積7650平方公里，其中陸地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸線長691公里，珠海擁有146個島嶼，有“百島之市”的美譽，是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市。（）。，港澳同胞19．5萬人。珠海是我國重要的口岸城市。設有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6個，二類口岸7個。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運口岸。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達，交通運輸十分方便。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長75公里，珠海市高等級公路平坦寬闊，四通八達，連接國內各地。廣深珠高速公路已1999年12月底通車。廣珠鐵路于1997年10月23日動工建設，全長142公里，總投資34億元，按國鐵Ⅰ級標準建設，預留電氣化條件和澳門運道，年貨運量可達950萬噸。 按現代化國際機場標準建設的珠海機場, 占地400萬平方米，機場跑道4000米，已開通國內航線32條，每周81個航班。珠海機場自1995年5月通航，至今已安全運營12年。2007年珠海機場的旅客吞吐量有望達到103萬人次，比2006年的80萬人次增長31%；運輸起降9146架次，同比增長21%；服務范圍從不足200萬人口的珠海、澳門，逐步擴展到超過2300萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。預計2008年珠海機場的旅客吞吐量能達到132萬。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風侵襲，多雷雨。年平均氣溫22．3℃，1月均溫14．9℃。7月均溫28．4℃，最低氣溫2．5℃。年降雨量為1770．4毫米，其中48月占全年降雨量的76％。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。人居環(huán)境一流，1990年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”和聯合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”、 “2004中國魅力城市”、“中國最具幸福感城市”等榮譽稱號?！　≈楹Ｈ私艿仂`，古往今來，涌現出眾多聞名中外的英才。中華民國第一位內閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領事陳芳，華南地區(qū)第一位系統傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國總工會第一任委員長林偉民，省港大罷工領導人蘇兆征，清華大學第一任校長唐國安，我國第一位世界冠軍、第25屆世乒賽男單冠軍容國團，我國第一位在美國取得博士學位的留學生容閎，畫家、詩人、文學家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國近代著名實業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現代名人就出生在這片土地上?！　≈楹v史古跡豐富，擁有距今3000年左右青銅時代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統1年至民國4年建造的唐家共樂園。、香港、澳門回歸、ＣＥＰＡ、“港珠澳大橋”、《世界經濟發(fā)展宣言》、航展為外資的進入敞開了珠海的大門。外資的涌入、基礎設施的完善，造就了珠海四大特色經濟，近年珠海的經濟快速發(fā)展。中國已正式加入世界貿易組織（WTO），市場開放的程度更大，境外投資者相繼進軍國內市場，我國對外的出口貿易亦大幅度增加。幾乎所有的經濟學家都認為，“入世”對于我國的經濟發(fā)展是利大于弊，尤其是促進行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進作用。珠海作為我國最早對外開放的經濟特區(qū)之一，又有毗鄰港澳的獨特地位，“入世“后隨著引進外資和出口貿易的增多，經濟總量亦水漲船高。“入世”后隨著外商投資搶攤國內市場，境外資金將有相當部分投向房地產業(yè)，從而不僅給房地產開發(fā)帶來了充足的資金，而且還會帶來先進的技術和管理經驗，提高樓盤的素質與品味。同時，隨著進口關稅的降低，進口的建材（尤其是裝飾材料）價格相應回落，使樓宇的建造成本降低。此外，外商投資國內房地產，還引進一些新型的施工機械和建筑裝飾材料，這些對房地產業(yè)發(fā)展無疑是件好事。珠海作為對外開放的窗口，“近水樓臺先得月”。中國加入世貿，外商將競爭我國市場，許多國際財團和有實力的商家就會在國內一些大中城市尋找立足點，除了上海、北京、廣州、深圳等城市會成為他們的首選外，珠海特區(qū)亦成為不可忽視的目標。 自從中國內地實行改革開放政策以來，港澳與內地業(yè)已形成了互補、互利、相互依存、相互合作、共生共榮的經濟合作格局。隨著香港、澳門回歸祖國，這種優(yōu)勢互補的合作關系，將在“一國兩制”條件下，形成新的經濟發(fā)展動力，并創(chuàng)造出更加具有活力的宏觀經濟環(huán)境。近20年來，香港和澳門與內地在貿易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產等方面的聯系日益增強，內地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。自1999年12月澳門回歸祖國四年來，珠海市對澳門進出口貿易穩(wěn)步發(fā)展。2004年8月，內地與香港、澳門特別行政區(qū)簽署了《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》《內地與澳門關于建立更緊密經貿關系