【正文】 安排。負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，做好工作總結(jié)。負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修計(jì)劃，組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。維修工： 房屋本體維保的內(nèi)容：外墻面、公共屋面、公共通道門廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。給排水上下水管道。檢查消防系統(tǒng)的正常性。運(yùn)行電工：X人，24小時(shí)值班配電房必須設(shè)鎖，閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。每班做好巡查記錄，《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。對(duì)高（低）壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測(cè)電筆、接地線等，而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí)，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下，方可進(jìn)行操作。要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關(guān)手續(xù)，堅(jiān)持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時(shí)，未經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。禁止用超長(zhǎng)金屬物在帶電低壓柜上工作。嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。停電時(shí)應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān)，再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān)，然后再斷開多功能斷路器，最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘（隔離開關(guān)）。送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開，然后合電源總隔離開關(guān)，多功能斷路器，各分回路控制隔離開關(guān)，最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。1在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并做好記錄。（三）、保安部：XX人人員設(shè)置：保安員崗位設(shè)置：固定崗位XX個(gè)（出入口XX個(gè)），XX個(gè)巡邏崗分片巡邏，消防監(jiān)控中心XX個(gè)崗位、XX個(gè)外圍巡邏崗。共XX崗。輪休崗XX人，共需XXX人。任職資格。1）主管部長(zhǎng)：高中以上學(xué)歷；退役軍人；三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。2）領(lǐng)班：高中以上學(xué)歷；二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。3）保安員：初中中以上學(xué)歷；通過保安員上崗培訓(xùn)；退伍軍人尤佳。職責(zé)固定崗1）24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場(chǎng)外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知主管部長(zhǎng)就地處置，且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況，直到問題處理完畢；2）掌握本商業(yè)廣場(chǎng)出入客人各類人員動(dòng)態(tài)；3）對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。巡邏崗1）負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護(hù)，防止發(fā)生事故，每小時(shí)巡視一次；2）巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況；3）對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問、檢查；4）制止本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件；5）驅(qū)趕本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員；負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證，負(fù)責(zé)緊急事件的應(yīng)急處理；6）回答訪客的咨詢，必要時(shí)為其導(dǎo)向；7）指揮車輛的停放，保證消防通道暢通。消防中心1）、實(shí)行24小時(shí)值班制。2）、值班人員保持高度的警覺性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。3）、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。4）、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，首先打電話到報(bào)警部位查明情況，如若誤報(bào)，立即消除，如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警，立即報(bào)警。5）、值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫時(shí)間、地點(diǎn)等。（四）、園林綠化部：人員編制XX人（外包除外）。人員設(shè)置：園林工XX名，園林工：1）熟悉本商業(yè)廣場(chǎng)的綠化布局和個(gè)人包干地區(qū)的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法等。2）對(duì)花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。3）要保證綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時(shí)加以勸阻，不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安人員和主管人員，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。4）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（五）、清潔部：人員編制XX人（外包除外）。人員設(shè)置：清潔員XX名。崗位設(shè)置：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)外道路廣場(chǎng)、公共設(shè)施（路燈桿、宣傳欄等）衛(wèi)生，垃圾收集等，分區(qū)負(fù)責(zé)，原則上根據(jù)樓層棟號(hào)劃分，每棟（層）樓XX人負(fù)責(zé)循環(huán)清潔，外圍XX人。任職資格：主管部長(zhǎng)：中專以上學(xué)歷，二年以上工作經(jīng)驗(yàn)。職責(zé)：主管：1）負(fù)責(zé)整個(gè)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。2）負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核工作。3）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。清潔員1）負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作，按照工作制度實(shí)施保潔。2）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（六）、財(cái)務(wù)部： 人員設(shè)置：設(shè)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)、出納人員、收費(fèi)人員等各X人。 任職資格：1）財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)大專學(xué)歷以上，相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，X年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；2）出納人員、收費(fèi)人員中專學(xué)歷以上，基礎(chǔ)會(huì)計(jì)。 崗位職責(zé)： 財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、主管會(huì)計(jì)職責(zé)：1） 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃落實(shí)完成計(jì)劃的措施，嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》；2） 組織搞好財(cái)務(wù)核算工作，建立各級(jí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析析制度，挖掘增收節(jié)支潛力；3） 掌握資金活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果情況，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀；4） 監(jiān)督執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的開支；5） 負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表的審核和各類經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔；6） 負(fù)責(zé)員工工資、各項(xiàng)津貼等發(fā)放和審核；7） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。出納人員、收費(fèi)人員職責(zé)：1） 負(fù)責(zé)公司管理服務(wù)費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作；2） 做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作；3） 負(fù)責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目，定期核對(duì)、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無誤；4） 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度，不得挪用公款或私自借支；5） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（七）、租賃部： 人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、租務(wù)管理助理。 任職資格：大專以上學(xué)歷，X年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 崗位職責(zé)： 1）負(fù)責(zé)制定公司年度招商租賃計(jì)劃及實(shí)施細(xì)節(jié)，并予以實(shí)施； 2）負(fù)責(zé)對(duì)外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談； 3）做好市場(chǎng)調(diào)查研究，及時(shí)了解市場(chǎng)信息，做好市場(chǎng)信息匯總和綜合分析，掌握同業(yè)動(dòng)態(tài)，為公司相關(guān)決策提出供依據(jù)； 4）負(fù)責(zé)溝通與租戶的關(guān)系，做好相應(yīng)的公關(guān)工作； 5）做好租戶檔案的分類整理工作； 6）做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。（八）、行政（人事）策劃部：人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、策劃設(shè)計(jì)助理XX人。 任職資格：大專以上學(xué)歷，X年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有成功策劃工作案例。 崗位職責(zé)： 1）負(fù)責(zé)了解當(dāng)前國(guó)家的方針、政策，貫徹落實(shí)執(zhí)行公司各項(xiàng)指令，深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù)； 2）負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作； 3）負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動(dòng)； 4）做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作，做好公司辦公用品采購(gòu)、入庫、領(lǐng)用等管理工作； 5）負(fù)責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作，檢查公司各部門的考勤工作； 6）負(fù)責(zé)公司員工飯?zhí)谩⑺奚峁芾淼群笄诒Ｕ瞎ぷ?，車輛調(diào)度和管理等工作； 7）負(fù)責(zé)制定公司員工培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作能力； 8）負(fù)責(zé)公司廣場(chǎng)的商情、廣告、宣傳、設(shè)計(jì)、制作及大型各類活動(dòng)策劃、布置、管理等工作；（九）、管理部：人員設(shè)置：設(shè)主管部長(zhǎng)、助理管理員XX人。 任職資格：大專以上學(xué)歷，工商行政管理學(xué)畢業(yè)，三年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。崗位職責(zé)：1）負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場(chǎng)的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等；2）負(fù)責(zé)本部門崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí)；3）督導(dǎo)所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、安全、及時(shí)順利的完成；4）制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造計(jì)劃，上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；5）督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作；6）定期進(jìn)行抽查巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)作管理控制嚴(yán)謹(jǐn)有序的運(yùn)作流程，是確保服務(wù)質(zhì)量的有效保證。通過不斷的實(shí)踐和完善，形成一套成熟的、行之有效的管理控制體系。擬定物業(yè)管理服務(wù)方案客戶服務(wù)綠化管理清潔管理安全管理設(shè)備設(shè)施管理房屋本體管理一、整體運(yùn)作流程圖廣告策劃管理物業(yè)租賃管理接管物業(yè)人員培訓(xùn)資料準(zhǔn)備完善制度外部聯(lián)系業(yè)主/政府主管部門日常管理及隊(duì)伍輪訓(xùn)檢查、監(jiān)督、考核、改進(jìn)二、信息反饋與處理系統(tǒng)圖外部信息管理處操作層反饋監(jiān)督指揮信息是重要的經(jīng)營(yíng)管理資源，一直注重信息的采集、分析、處理、利用。信息由管理中心匯集、分析，避免重要價(jià)值信息的錯(cuò)漏。工作指令由管理中心發(fā)出、操作層執(zhí)行和反饋，避免信息無效沉淀。三、監(jiān)督檢查控制圖監(jiān)督檢查體系內(nèi)部檢查外部檢查物業(yè)部日檢專業(yè)部門不定期檢查客戶滿意度調(diào)查政府主管部門考評(píng)公司檢查內(nèi)外兼顧的監(jiān)督檢查體系保證公司運(yùn)作的透明與公開。定期與不定期檢查方式相結(jié)合，保證公司運(yùn)作全程受控。四、主要業(yè)務(wù)管理控制經(jīng)理通用服務(wù)控制系統(tǒng)圖 客戶服務(wù)部根據(jù)類別通知有關(guān)部門 客戶需求 管理部策劃部租賃部信息反饋工程技術(shù)部園林綠化部清潔部保安部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作服務(wù)快速響應(yīng)機(jī)制，保證商戶需求及時(shí)得到滿足。服務(wù)信息反饋機(jī)制，保證公司與商戶溝通無障礙。物業(yè)部工作流程園林綠化清潔部工程技術(shù)部資料存檔租賃部策劃部管理部保安部客戶財(cái)務(wù)部客戶服務(wù)部需求派單提供服務(wù)回訪通知收費(fèi)反饋 代表例外情況 服務(wù)快速響應(yīng)機(jī)制，保證商戶需求及時(shí)得到滿足。服務(wù)信息反饋機(jī)制，保證公司與商戶溝通無障礙。物業(yè)維保工作流程資料存檔檢查驗(yàn)收業(yè)主需求日常檢查定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃派單作業(yè)清潔服務(wù)工作流程資料存檔檢查驗(yàn)收業(yè)主需求日常檢查定期清潔計(jì)劃派單作業(yè)安全管理工作流程管理層業(yè)主保安部?jī)?nèi)部單位外部單位公安機(jī)關(guān)治安事件處理治安信息匯報(bào)資料存檔支援監(jiān)督指導(dǎo)請(qǐng)求支援緊急求援業(yè)務(wù)指導(dǎo)日常保安工作 代表例外情況預(yù)防措施控制系統(tǒng)圖批準(zhǔn)預(yù)防措施產(chǎn)品過程體系運(yùn)行原因分析制訂預(yù)防措施潛在不合格信息收集責(zé)任部門實(shí)施預(yù)防措施 記錄存檔 驗(yàn)證結(jié)果OKNO快速識(shí)別潛在不合格信息，將問題消滅在萌芽階段。糾正措施控制系統(tǒng)圖批準(zhǔn)糾正措施產(chǎn)品過程體系運(yùn)行原因分析制訂糾正措施不合格信息收集責(zé)任部門實(shí)施糾正措施 記錄存檔 驗(yàn)證結(jié)果OKNO通過糾正措施的實(shí)施，防止損害進(jìn)一步擴(kuò)大和不合格重復(fù)產(chǎn)生。第三節(jié) 房屋本體及公用設(shè)施維保方案一、房屋本體及公用設(shè)施維?？傄蟾鶕?jù)建筑物的特點(diǎn)，制訂詳細(xì)的的維保計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則，為日常維保工作開展奠定基礎(chǔ)。定人定崗進(jìn)行房屋本體查勘，確保房屋本體和公共設(shè)施的安全，正常使用。嚴(yán)格控制維保工作時(shí)間，確保不影響正常辦公活動(dòng)。保證維保工作質(zhì)量，確保房屋本體建筑物美觀耐用，延長(zhǎng)其使用壽命。建立完善的房屋本體建筑物