【正文】 倉儲(chǔ)式物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2 倉儲(chǔ)式物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 1第一節(jié) 概述 1第二節(jié) 研究結(jié)論 11第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 12第三章 投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析 19第一節(jié) 投資環(huán)境分析 19第二節(jié) 市場(chǎng)環(huán)境分析 21第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 25第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo) 25第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 26第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 26第五章　項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件 33第一節(jié)　項(xiàng)目場(chǎng)址 33第二節(jié)　建設(shè)條件 33第六章 項(xiàng)目經(jīng)營方案及設(shè)備系統(tǒng) 35第一節(jié) 物流中心的選擇及定位 35第二節(jié) 主要物流設(shè)備設(shè)施 35第三節(jié) 物流中心經(jīng)營及管理策略 36第四節(jié)　技術(shù)設(shè)備 38第七章　工程技術(shù)方案 39第一節(jié)　總體設(shè)計(jì)概況 39第二節(jié)　總平面布置 39第八章　環(huán)境保護(hù) 41第九章　組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)成員 46第一節(jié)　組織機(jī)構(gòu) 49第二節(jié)　勞動(dòng)定員及培訓(xùn) 49第十章　投資估算及資金籌措 50第一節(jié)　投資估算 50第二節(jié)　資金籌措 54第十一章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 56第一節(jié)　營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 56第二節(jié)　總成本費(fèi)用估算 57第三節(jié) 項(xiàng)目盈利能力分析 59第四節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析 60第十二章 政策需求 63I 第一章 總論第一節(jié) 概述項(xiàng)目名稱：某倉儲(chǔ)式物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)單位：某物流有限公司建設(shè)單位法人代表：游振泳（董事長兼總經(jīng)理）注冊(cè)地址：某縣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：**項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：某鎮(zhèn)**建設(shè)內(nèi)容：新建倉儲(chǔ)式物流產(chǎn)業(yè)園占地面積119928m178。，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約94211m178。，鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)，包括倉儲(chǔ)、配送、會(huì)展、信息、商貿(mào)、金融、管理辦公、宿舍用房及相應(yīng)的配套設(shè)施。購置所需的倉儲(chǔ)設(shè)備、廠區(qū)配送車輛、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)等有關(guān)設(shè)備設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃用地：。項(xiàng)目投資：，。資金籌措：，，；申請(qǐng)銀行貸款4860萬元，其中申請(qǐng)建設(shè)投資貸款4500萬元，%，申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款360萬元，%。一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目投資方某物流有限公司法人代表、公司主要從事道路普通貨運(yùn)、倉儲(chǔ)、汽車租賃等業(yè)務(wù)。項(xiàng)目投資方鑄造有限公司,從事汽車零部件（發(fā)動(dòng)機(jī)缸套、活塞耐磨鑲?cè)Γ┥a(chǎn)。 項(xiàng)目目標(biāo)：公司的經(jīng)營目標(biāo)是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網(wǎng)絡(luò)，并建立電子商務(wù)交易系統(tǒng)，構(gòu)織連接產(chǎn)業(yè)物流上下游的交易平臺(tái)；服務(wù)宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，協(xié)同經(jīng)營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價(jià)格合理的服務(wù)來滿足客戶的需求。 經(jīng)營原則及范圍項(xiàng)目將實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，通過貯備外部物流資源，構(gòu)建覆蓋全國的物流網(wǎng)絡(luò)，提供跨地區(qū)的綜合物流服務(wù)。服務(wù)經(jīng)營范圍：（1）提供貨物搬運(yùn)、倉儲(chǔ)服務(wù)；（2）提供第三方物流服務(wù)；（3）提供物流電子商務(wù)平臺(tái)；（4）提供物流系統(tǒng)及物流方案設(shè)計(jì)；（5）金融、商務(wù)酒店物業(yè)租賃業(yè)務(wù)。 發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目建設(shè)的首要目標(biāo)是滿足城市的功能服務(wù)配套，建立城際銷售網(wǎng)絡(luò)和交易平臺(tái)；通過建立全國的物流體系形成集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；最后通過建立電子商務(wù)平臺(tái)，提供網(wǎng)上訂單服務(wù)，利用信息化手段有效的整合內(nèi)外物流資源。物流園將采取標(biāo)準(zhǔn)化的管理，利用ERP系統(tǒng)對(duì)發(fā)貨運(yùn)輸計(jì)劃和倉儲(chǔ)計(jì)劃進(jìn)行集成管理，支持庫存補(bǔ)貨計(jì)劃自動(dòng)化，同時(shí)可根據(jù)不同的發(fā)貨計(jì)劃制定運(yùn)輸計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)接口的有效連接。由于在物流業(yè)務(wù)中，零擔(dān)占很大部分，屬小批量，配貨工作量大并對(duì)配送的要求很高，公司將通過網(wǎng)上訂單，利用快速高效的反應(yīng)來吸引客戶，為其提供訂貨和配送服務(wù)，快速滲透高端物流銷售市場(chǎng)。物流園未來的發(fā)展目標(biāo)是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定企業(yè)。利用公司自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建立一體化的食品供應(yīng)鏈來滿足市場(chǎng)的需要并提供所需的服務(wù)，同時(shí)保持效益的持續(xù)增長，使公司最終發(fā)展成為輻射全國的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流骨干企業(yè)。（2）經(jīng)營目標(biāo)擬建設(shè)的某縣現(xiàn)代倉儲(chǔ)式物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的規(guī)劃為：到2015年，在**地區(qū)初步建成城際物流配送網(wǎng)絡(luò)，并形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的物流企業(yè)形態(tài)；成為**乃至華南地區(qū)物流企業(yè)的領(lǐng)先者；成為具有全國影響力的物流交易平臺(tái)。二、項(xiàng)目背景承建單位實(shí)施運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)為先導(dǎo)，并在公司管理、市場(chǎng)占有、管理流程、員工業(yè)務(wù)水平、技術(shù)裝備更新速度、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面迅速提升。為了應(yīng)對(duì)國內(nèi)外物流行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，公司將打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營模式，積極探索新的利潤增長點(diǎn)。 對(duì)物流概念的理解現(xiàn)代條件下的物流是涵蓋企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的創(chuàng)造增值價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，物流既是一項(xiàng)管理技術(shù)，也是現(xiàn)代條件下新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，因此，對(duì)物流概念的理解應(yīng)更為寬泛和多角度、多側(cè)面。 對(duì)物流運(yùn)作功能的理解物流是將企業(yè)的原材料采購，半成品及產(chǎn)成品庫存、銷售相關(guān)的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、包裝等進(jìn)行一體化管理的生產(chǎn)活動(dòng)。 對(duì)物流增值功能的理解物流是對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)、銷售組織管理及相關(guān)資源進(jìn)行重新整合，以優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營活動(dòng)的資本升值活動(dòng)。 對(duì)物流信息功能的理解物流是對(duì)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃制定、存量管理、產(chǎn)品跟蹤、市場(chǎng)需求分析及產(chǎn)品流通運(yùn)作等經(jīng)營環(huán)節(jié)具有決策支持功能的信息服務(wù)活動(dòng)。 對(duì)物流價(jià)值功能的理解物流是通過降低企業(yè)運(yùn)輸及配送費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)零庫存、優(yōu)化資金流等途徑，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成本節(jié)約的創(chuàng)造增值價(jià)值的活動(dòng)。 現(xiàn)代物流的特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)1）發(fā)展特點(diǎn)國外現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展水平以美國、日本和歐盟國家為代表。從國外物流業(yè)50年的發(fā)展進(jìn)程看，國外物流業(yè)的發(fā)展主要得益于穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長、發(fā)達(dá)的信息技術(shù)、寬松的法制環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的全球化、區(qū)域化和集團(tuán)化。專業(yè)的管理隊(duì)伍和先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信手段，使物流服務(wù)不斷向快速便捷、優(yōu)質(zhì)高效、成本低廉的目標(biāo)邁進(jìn)，物流設(shè)施與業(yè)務(wù)范圍也隨之迅速發(fā)展和擴(kuò)大。美國、日本及歐盟國家物流也發(fā)展到了較高水平。就這些國家物流成本占GDP的百分比而言，美國為10%，日本為14%，%，%，德國為13%，均居世界領(lǐng)先地位。 2）發(fā)展趨勢(shì)從現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn)看，物流業(yè)己進(jìn)入成熟階段，物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展主要是物流內(nèi)涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴(kuò)大以及物流管理的日益專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化。3）物流服務(wù)的內(nèi)涵將繼續(xù)拓展物流服務(wù)從最初只解決運(yùn)輸問題，逐步發(fā)展到將裝卸、搬運(yùn)、倉儲(chǔ)、保管乃至報(bào)關(guān)、通關(guān)、保險(xiǎn)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢、中轉(zhuǎn)、保稅等業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)來，把整個(gè)商品流通過程作為一個(gè)完整的領(lǐng)域來進(jìn)行通盤考慮和經(jīng)營，產(chǎn)品異地加工、裝配、包裝、標(biāo)志、分撥、配送、銷售、轉(zhuǎn)讓等增值服務(wù)，也逐漸涵蓋進(jìn)來。4）物流服務(wù)過程在繼續(xù)延伸物流服務(wù)的過程在逐步延伸。從開始時(shí)期將產(chǎn)品從生產(chǎn)線終端送到消費(fèi)者手中到后來協(xié)助生產(chǎn)企業(yè)以“即時(shí)供貨（JIT）”和“零庫存（ZI）”等手段加速資金與物資的周轉(zhuǎn)利用，物流業(yè)的服務(wù)過程不斷向前延伸。此外，環(huán)境法規(guī)的日益嚴(yán)格，消費(fèi)后的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務(wù)過程向消費(fèi)后延伸。5）專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大發(fā)達(dá)國家目前非常重視發(fā)展“第三方物流業(yè)”。所謂“第三方”指從事專業(yè)化物流服務(wù)的企業(yè)。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運(yùn)輸企業(yè)的不同之處在于，物流服務(wù)企業(yè)在貨物的實(shí)際移動(dòng)鏈中并不是一個(gè)獨(dú)立的參與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來執(zhí)行。發(fā)展第三方物流將支持物流運(yùn)營的專業(yè)化、科學(xué)化，并使物流企業(yè)與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯(lián)系。 我國物流業(yè)發(fā)展概況在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段。物流作為一種新興的行業(yè)，國內(nèi)很多人對(duì)物流的概念理解不透徹，導(dǎo)致物流公司在國內(nèi)遍地開花，一張桌子、一部電話就能成立一家物流公司。目前物流業(yè)相對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。具體表現(xiàn)為： 基礎(chǔ)設(shè)施不足，技術(shù)裝備落后。 物流的專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化和社會(huì)化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分發(fā)揮。 配置在物流產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的設(shè)備陳舊落后，服務(wù)水平低，滿足不了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要。 缺乏完善而有效的行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制。 市場(chǎng)集中度低。大部分物流企業(yè)規(guī)模較小，尚未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了一個(gè)巨大的潛在物流市場(chǎng)，為適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，國家越來越重視物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為物流業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。1）2004年8月份國家九部委聯(lián)合制訂了發(fā)展中國物流產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，包括放寬準(zhǔn)入、簡(jiǎn)化審批、規(guī)范物流業(yè)秩序、調(diào)整物流稅費(fèi)、支持專業(yè)物流公司發(fā)展、推動(dòng)物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè)、加快對(duì)外開放、簡(jiǎn)化通關(guān)手續(xù)等，并編制了《全國現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要》等政策性文件。2）2006年，國家的“十一五”規(guī)劃綱要，把“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”單列一節(jié)，明確提出物流業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和任務(wù)，標(biāo)志現(xiàn)代物流企業(yè)地位得以確立，使物流業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。最近在國務(wù)院《關(guān)于加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》中指出，“提升物流現(xiàn)代化、社會(huì)化服務(wù)水平，大力發(fā)展第三方物流”。3）2009年3月30日國務(wù)院出臺(tái)《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，提出要“初步建立起布局合理、技術(shù)先進(jìn)、節(jié)能環(huán)保、便捷高效、安全有序并具有一定國際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代物流服務(wù)體系；物流的社會(huì)化、專業(yè)化水平明顯提高，第三方物流的比重有所增加，物流業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，物流業(yè)增加值年均遞增10%以上；物流整體運(yùn)行效率顯著提高，全社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率比目前的水平有所下降?！?）205年**省人民政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》。5）2009年7月**省政府出臺(tái)了《**省物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，把“加快建設(shè)不同功能的現(xiàn)代物流園區(qū)，把**打造成中部地區(qū)現(xiàn)代物流的主要樞紐”作為**省發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的主要任務(wù)。 物流園區(qū)的發(fā)展概況物流園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展問題的提出，是由現(xiàn)代物流發(fā)展特點(diǎn)和趨勢(shì)本身決定的，也是由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)等物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。 1）物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專業(yè)性的物流配送經(jīng)營實(shí)體及園區(qū)貨物配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心應(yīng)運(yùn)而生。伴隨著物流業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，各個(gè)企業(yè)都逐漸意識(shí)到配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心分散建設(shè)、各自為戰(zhàn)帶來的資源浪費(fèi)，各級(jí)政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本、德國等物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。 2）國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展情況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動(dòng)地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北，從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)，上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。3）珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)的物流園區(qū)發(fā)展以深圳、廣州及周邊以出口加工貿(mào)易為主的中小城市（特別是東莞）最具有代表性。4）上海市及華東地區(qū)根據(jù)上海城市總體發(fā)展戰(zhàn)略確定的“客走內(nèi)環(huán)、貨走外環(huán)”原則，以及“三港二路”的發(fā)展規(guī)劃與調(diào)整趨勢(shì)，參照國際上發(fā)達(dá)國家城市發(fā)展與現(xiàn)代物流發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，上海將在城市西北、西南兩個(gè)物流的組織聚集地和通道上建設(shè)兩個(gè)社會(huì)化、現(xiàn)代化的綜合物流園區(qū)。華東地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一，也是重要的物流發(fā)生與運(yùn)作組織樞紐。此地的呼和浩特、蘇州、無錫、杭州、寧波、徐州等城市，均因物流量大或作為重要的交通運(yùn)輸樞紐而在區(qū)域物流的組織中發(fā)揮著重要的作用。目前，這些城市均在進(jìn)行物流園區(qū)建設(shè)的規(guī)劃論證或具體項(xiàng)目的建設(shè)。 **省物流業(yè)的發(fā)展概況隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，**省現(xiàn)代物流業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展勢(shì)頭，連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務(wù)等新型流通方式不斷拓展，新興第三方物流企業(yè)快速成長，傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型步伐加快，市場(chǎng)主體和投資主體多元化的格局初步形成。2008年底，我省登記注冊(cè)的物流企業(yè)共有2800多戶，近兩年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額、利稅均以35%以上的速度增長。20012005年，全社會(huì)貨運(yùn)量從2．45億噸增加到3．32億噸，年均增長8．3%；貨物周轉(zhuǎn)量從747．6億噸公里增加到881．6億噸公里，年均增長6．8%。據(jù)初步測(cè)算，2008年全省社會(huì)物流總額為17080億元，同比增長17．8%，反映出全社會(huì)物流需求的旺盛。旺盛的物流需求推動(dòng)物流業(yè)迅速發(fā)展，物流總量呈逐年擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。但從總體上看，**省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展尚處在起步階段，在發(fā)展進(jìn)程中還存在著許多問題和制約因素。主要表現(xiàn)在：全自治區(qū)物流業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和規(guī)范管理，條塊分割嚴(yán)重，政策法規(guī)體系和行業(yè)誠信體系不健全，市場(chǎng)秩序比較混亂；物流基礎(chǔ)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)體系不完善，物流資源缺乏整合，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)設(shè)施得不到充分利用，物流方式落后，流轉(zhuǎn)速度慢、成本高、效率低、損耗大；傳統(tǒng)物流比重大，物流企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力弱、布局分散、功能單一，高素質(zhì)專業(yè)人才缺乏；物流產(chǎn)業(yè)集中度不高，社會(huì)化、專業(yè)化和信息化程度低。第二節(jié) 研究結(jié)論“物流中心”是現(xiàn)代商品流通