【正文】 第一部分中海物業(yè)簡(jiǎn)介深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海物業(yè)”）為中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，于1991年在深圳注冊(cè)成立，為建設(shè)部首批甲級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來(lái)，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)大陸的實(shí)際國(guó)情，探索出具有中國(guó)特色的中海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。多年來(lái)，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，先后獲得國(guó)家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級(jí)政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗100余面。中央電視臺(tái)、深圳各大報(bào)刊以及香港《文匯報(bào)》、《大公報(bào)》、《商報(bào)》、《星島日?qǐng)?bào)》，國(guó)內(nèi)的《人民日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《工人日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》等新聞媒體對(duì)中海物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)情況的報(bào)道多達(dá)700余次，慕名前來(lái)公司參觀考察的國(guó)內(nèi)外各界人士已逾兩萬(wàn)人次。隨著中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國(guó)內(nèi)廣大地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對(duì)先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績(jī)外，更已輸出至長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島、煙臺(tái)、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽(yáng)、武漢、昆明、長(zhǎng)沙、石家莊、鄭州、東莞……等30多個(gè)全國(guó)各大城市。正在管理的寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)120余處，管理面積逾二千多萬(wàn)平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國(guó)之最；已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）17個(gè)，占全國(guó)國(guó)優(yōu)總數(shù)的3%強(qiáng)，雄居國(guó)內(nèi)同業(yè)國(guó)優(yōu)擁有量第一位；1996年2月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證；1999年10月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家通過(guò)商住區(qū)ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證……中海物業(yè)轄區(qū)做到了無(wú)設(shè)備破損事故、無(wú)火災(zāi)事故、無(wú)管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來(lái)收益。肩負(fù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的中海物業(yè)將以提高中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來(lái)推動(dòng)中國(guó)現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。中國(guó)海外集團(tuán)有限公司于1979年在香港注冊(cè)成立，是隸屬于中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院的中國(guó)最大建筑聯(lián)合企業(yè)——中國(guó)建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。1992年，集團(tuán)之旗艦中國(guó)海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河，市值曾逾330億港元，集團(tuán)現(xiàn)有雇員約4,300名?！　≈袊?guó)海外集團(tuán)自成立以來(lái)，便致力于專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標(biāo)，專門從事建筑工程承包、咨詢、設(shè)計(jì)管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時(shí)遍及香港和內(nèi)地。公司以“服務(wù)社會(huì)、繁榮香港、建設(shè)祖國(guó)、造福人群”為宗旨，以“海納百川，有容耐大”的市場(chǎng)運(yùn)做氣魄，集納兩地營(yíng)商優(yōu)勢(shì)，吞吐市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)象，并以造福人群的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)著對(duì)社會(huì)的承諾，先后在香港地區(qū)和中國(guó)內(nèi)地完成了500多個(gè)工程項(xiàng)目，建成各種樓宇1,157萬(wàn)平方米；開山填海造地逾9,000公頃；鋪設(shè)輸水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的香港新機(jī)場(chǎng)客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中?guó)人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺(tái)等項(xiàng)目。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納30萬(wàn)人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧?988年起，中國(guó)海外集團(tuán)積極投身中國(guó)內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長(zhǎng)春等地，先后建成上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會(huì)影響的高質(zhì)素的工程項(xiàng)目，逐漸成為享譽(yù)內(nèi)地的知名企業(yè)。此外，中海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。已發(fā)展成擁有總資產(chǎn)183億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會(huì)影響與日俱增。 　 展望未來(lái)，中國(guó)海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，秉持世界所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為“服務(wù)社區(qū)、繁榮香港、建設(shè)祖國(guó)、造福人群”作出更加杰出的貢獻(xiàn)。第二部分銀信商座物業(yè)管理顧問(wèn)初步方案銀信商座位于沈陽(yáng)市和平區(qū)民主路78號(hào)，為市中心黃金地段，緊接民主廣場(chǎng)、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。項(xiàng)目占地9593平方米，總建筑面積達(dá)52000平方米，綠化率高達(dá)25%。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽(yáng)深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目精益求精，精心雕琢，加之項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽(yáng)經(jīng)典樓盤的典范之作。為保證銀信商座高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國(guó)第一管家”美譽(yù)的深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問(wèn)工作，將ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會(huì)到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。我司針對(duì)銀信商座項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)管理顧問(wèn)初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。第一節(jié) 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定一、 顧問(wèn)方式概述： 為保證銀信商座項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”）將指導(dǎo)沈陽(yáng)深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)展商”）聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱“管理商”)負(fù)責(zé)銀信商座項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作； 以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢(shì)為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問(wèn)團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問(wèn)，根據(jù)銀信商座的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的顧問(wèn)管理服務(wù)。 考慮到銀信商座項(xiàng)目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問(wèn)實(shí)操指導(dǎo)階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，并輔之以公司顧問(wèn)團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問(wèn)團(tuán)與駐場(chǎng)顧問(wèn)二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 我司提供顧問(wèn)管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在顧問(wèn)期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項(xiàng)目向外界使用“中海物業(yè)顧問(wèn)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣?！?顧問(wèn)服務(wù)方式示意圖：雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反饋方案執(zhí)行情況及其它問(wèn)題根據(jù)反饋信息修訂方案?jìng)鬟_(dá)、推行方案制定物管方案顧問(wèn)團(tuán)駐場(chǎng)顧問(wèn)管理商二、 顧問(wèn)期限顧問(wèn)期限預(yù)計(jì)共計(jì)二十五個(gè)月（以項(xiàng)目入伙時(shí)間預(yù)計(jì)為2005年3月1日為準(zhǔn)）。顧問(wèn)期分前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為10個(gè)月（預(yù)計(jì)自2004年3月至2004年12月），實(shí)操指導(dǎo)階段為12個(gè)月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)（預(yù)計(jì)自2005年1月1日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個(gè)月。三、駐場(chǎng)顧問(wèn)和顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)◆ 駐場(chǎng)顧問(wèn)工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個(gè)月起）我司將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理，常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)以下各類工作：216。 全面考察項(xiàng)目，收集關(guān)于針對(duì)該項(xiàng)目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問(wèn)商的該項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)。216。 將顧問(wèn)團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。216。 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過(guò)程中遇到的情況、問(wèn)題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問(wèn)團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。216。 協(xié)助顧問(wèn)團(tuán)人員對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督整改等工作。216。 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。 216。 緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧?！?顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)：顧問(wèn)團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)，以下為建議各階段赴現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間供參考：216。 前期介入階段l 首次考察l 工程交接驗(yàn)收階段216。 實(shí)操指導(dǎo)階段l 物業(yè)入伙當(dāng)月l 入伙后的正常管理期216。 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段l 本階段末顧問(wèn)團(tuán)（約35人）于前期介入階段、實(shí)操指導(dǎo)階段和服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段三個(gè)階段的考察次數(shù)總共不超過(guò)五次，顧問(wèn)團(tuán)具體赴現(xiàn)場(chǎng)的工作時(shí)間將配合發(fā)展商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)安排。顧問(wèn)團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下：216。 由顧問(wèn)團(tuán)根據(jù)駐場(chǎng)顧問(wèn)及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。216。 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。216。 定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。216。 對(duì)駐場(chǎng)顧