重慶時代廣場營銷方案(已修改)
2025-05-09 14:22 本頁面
【正文】 目 錄前 言PART 1 市場分析………………………………68 1．宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2．市場競爭環(huán)境分析PART 2 項目分析………………………………911 1．項目優(yōu)勢分析 2．項目劣勢分析 3．項目機會點分析 4．項目威脅點分析PART 3 市場定位………………………………1221 1．目標(biāo)客戶設(shè)定 2．市場定位建議 3．具體規(guī)劃設(shè)計建議 4．室內(nèi)裝修的幾點考慮 5．價格定位PART 4 營銷推廣策略建議……………………2225 1．營銷推廣流程圖 2．營銷策略 3．銷售渠道及方式PART 5 相關(guān)建議事項…………………………26 1．銀行選擇 2．物業(yè)管理公司的斟選 3．香港裝飾公司的引進PART 6 參考樓盤資料…………………………2730PRAT 7 泰閣簡介………………………………3132前 言首先感謝貴司給予我司參與時代廣場全程營銷代理招標(biāo)的機會，我司深感榮幸。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成本建議書。由于時間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實和調(diào)整，望諒解！PART 1 市場分析１．宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個五年計劃——國民經(jīng)濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得顯著成就。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，%，%，%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進展，::::，%。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，%，達到6276元。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標(biāo)是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服務(wù)性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌的相繼貫通，舊（危）房改造基本完成，渝中區(qū)正在向國際大都市核心區(qū)域邁進。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD（Central Business District），周邊云集重慶市約60%的甲級寫字樓（鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、新華雅園、地王名仕閣、恒通云鼎國際公寓）及外國駐華機構(gòu)。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖122 高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：l 單體高層電梯公寓l 別墅（獨立式別墅、聯(lián)排式別墅）l 多層公寓、結(jié)構(gòu)及功能l 面積：在高檔住宅中，以150300M2為主力戶型；l 在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯層、躍層、復(fù)式、錯躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以適應(yīng)市場需求。l 功能：在常規(guī)設(shè)計的基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲藏室、保姆間（洗手間）、生活陽臺、起居室等。c．總價分布l 高文件公寓價格區(qū)間多數(shù)定位在25150萬元/套范圍內(nèi)；l 范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。d．購買支付條件（按選用付款方式比例排序）l 按揭（6080%）l 一次性付款（2030%）l 分期付款（1020%）e．主力消費群特征l 已擁有一處或幾處房屋，進行二、三次置業(yè)；l 專業(yè)不動產(chǎn)投資者；l 追求生活品質(zhì)，望提升自身價值；l 初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。e．主力消費群需求特點l 需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運動休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；l 對于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。f．市場特點l 高檔=豪華，眾多開發(fā)商認(rèn)為豪華與高檔是同一概念，因此造成價格相對較高，與市場無法更好結(jié)合；l 硬、軟件配套的不適用性。PRAT 2 項目SWOT分析1．項目優(yōu)勢分析211 項目地處解放碑商
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