【正文】 岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)馮家畈棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論項(xiàng)目名稱：馮家畈棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)投資有限公司建設(shè)地點(diǎn)：位于湖南省岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東抵長(zhǎng)康路（原107國道）、北靠畈嘴路。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：本項(xiàng)目棚戶區(qū)改造范圍包括：通海路管理處范圍內(nèi)需拆棚戶建筑2683棟，棚戶區(qū)占地面積共210畝，需拆遷房屋面積共20585 m2，涉及待安置拆遷戶480戶。規(guī)劃在馮家畈片區(qū)新建保障性住房5棟共480套，㎡，總建筑面積為58212㎡，地上總建筑面積50286㎡，其中：住宅面積46798㎡，商業(yè)建筑3130㎡，配套用房面積254㎡；地下建筑面積7926㎡；以及給排水、供配電、弱電、消防、綠化、道路等公用輔助工程。本項(xiàng)目共安置棚戶區(qū)居民480戶、1680人。總投資及資金來源：，建設(shè)資金來源為：；申請(qǐng)銀行貸款9000萬元。建設(shè)年限：建設(shè)期2年，2013年1月至2014年12月。岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)投資有限公司（下簡(jiǎn)稱開建投）是按照《公司法》，由管委會(huì)出資設(shè)立的具有獨(dú)立法人資格的國有獨(dú)資公司。公司于2007年4月注冊(cè)成立，注冊(cè)資本2億元人民幣。公司直屬管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)。公司采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、法人經(jīng)營管理的現(xiàn)代企業(yè)管理模式。其主要職能是經(jīng)管委會(huì)授權(quán)后，代表開發(fā)區(qū)對(duì)外融資；對(duì)建設(shè)資金進(jìn)行統(tǒng)一核算和管理；負(fù)責(zé)融資借款本息償還；參與建設(shè)項(xiàng)目的投資監(jiān)督和管理；對(duì)投資區(qū)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目及用地實(shí)行績(jī)效管理；進(jìn)行土地儲(chǔ)備等。公司設(shè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)。今年新改選的董事會(huì)成員7名，董事長(zhǎng)由管委會(huì)分管財(cái)政的副主任兼任，副董事長(zhǎng)由管委會(huì)總經(jīng)濟(jì)師兼任，其他5名董事分別由區(qū)財(cái)政局、建設(shè)局、開建投、國資局等部門負(fù)責(zé)人兼任。監(jiān)事會(huì)成員5名，其中：監(jiān)事會(huì)主席由區(qū)紀(jì)委書記兼任，其他4名監(jiān)事分別由區(qū)建設(shè)投資管理中心及開建投員工擔(dān)任。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?，F(xiàn)有正副總經(jīng)理6人。公司內(nèi)設(shè)辦公室、工程管理科、財(cái)務(wù)科、園區(qū)項(xiàng)目科、征拆管理科5個(gè)科室，在編員工14人（其中：在崗12人，借調(diào)區(qū)建設(shè)局1人，借調(diào)市委辦1人）。公司加掛區(qū)建設(shè)投資管理中心牌子，實(shí)行兩塊牌子一套人馬管理。截止2012年底，公司全年主營業(yè)務(wù)收入32381萬元，主營業(yè)務(wù)利潤9023萬元，凈利潤4951萬元，公司資產(chǎn)總額386235萬元，負(fù)債總額132214萬元，所有者權(quán)益254021萬元，％。，工業(yè)用地627畝。 ⑴國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號(hào))；⑵國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號(hào))；⑶岳陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)岳陽市中心城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置房（居民區(qū)）集中統(tǒng)一建設(shè)管理辦法的通知（岳政辦發(fā)[2010]2號(hào)）；⑷岳陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)岳陽市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法的通知（岳政發(fā)〔2009〕16號(hào)）；⑸岳陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)岳陽市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上村民自住房屋集中建設(shè)規(guī)劃管理規(guī)定的通知（岳政辦發(fā)〔2009〕8號(hào)）；⑹岳陽市人民政府關(guān)于印發(fā)岳陽市經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定的通知（岳政發(fā)[2007]10號(hào)）；⑺湖南省物價(jià)局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《湖南省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》的通知（湘價(jià)消[2003]12號(hào)）。⑻《岳陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；⑼《岳陽城市總體規(guī)劃（2008—2030年）》；⑽《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； ⑾國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；⑿有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。通過對(duì)擬建項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、交通運(yùn)輸、自然條件等內(nèi)容的詳細(xì)調(diào)查、研究、分析，依據(jù)項(xiàng)目影響區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重點(diǎn)研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性，同時(shí)，結(jié)合工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資估算、資金來源和經(jīng)濟(jì)效益等，編制成《岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)馮家畈棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。本報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容有：(1)項(xiàng)目建設(shè)的必要性；(2)項(xiàng)目選址及建設(shè)條件；(3)建設(shè)規(guī)模和方案設(shè)計(jì)；(4)環(huán)境影響和節(jié)能分析；(5)投資估算和融資方案；(6)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；(7)綜合評(píng)價(jià)；(8)問題和建議。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表11：馮家畈棚戶改造工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo)表。表11：馮家畈棚戶改造工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目單位指標(biāo)備注1拆遷安置總戶數(shù)戶480實(shí)物安置2保障性住房建設(shè)總規(guī)劃用地面積平方米凈用地面積平方米總建筑面積平方米58212地上總建筑面積平方米50286其中住宅面積平方米46798共安置480戶商業(yè)建筑面積平方米3130配套用房面積平方米254地下總建筑面積平方米7926停車位個(gè)2363總投資萬元　4資金籌措萬元其中：自籌萬元占50% 申請(qǐng)銀行貸款萬元9000占50%5銷售收入萬元經(jīng)營期平均6利潤總額萬元經(jīng)營期平均7凈利潤萬元經(jīng)營期平均8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)　投資利潤率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1877投資回收期年資本金收益率%利息備付率%償債備付率%（1）本項(xiàng)目符合國家政策及岳陽市、岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相關(guān)規(guī)劃，符合棚戶區(qū)改造建設(shè)相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善棚戶區(qū)居民生活環(huán)境、加速城市化進(jìn)程具有重要意義。（2）項(xiàng)目提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量，維護(hù)社會(huì)的安定，也有利于帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一項(xiàng)為民辦實(shí)事的項(xiàng)目，具有良好的社會(huì)效益。（3）項(xiàng)目選址符合岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃及岳陽市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目地處岳陽市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，交通、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施條件較為完善，選址點(diǎn)地形地質(zhì)條件較好，規(guī)劃設(shè)計(jì)符合棚戶區(qū)改造安置用房的要求，工程技術(shù)方案成熟，沒有建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。（4），其中：工程費(fèi)用10238萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用5544萬元。建設(shè)內(nèi)容與投資規(guī)?；厩‘?dāng)。（5）本項(xiàng)目共計(jì)銷售收入（經(jīng)營期平均），利潤總額（經(jīng)營期平均），凈利潤(經(jīng)營期年均) ，%，財(cái)務(wù)上可行。通過敏感性分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。承擔(dān)單位應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，強(qiáng)化監(jiān)督資金使用，嚴(yán)格控制建設(shè)成本。研究表明，該項(xiàng)目可行，建議有關(guān)部門從政策上加以扶持，以利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。（1）由于工程建設(shè)涉及土建、電氣、給排水、弱電、消除、防雷及裝飾等眾多專業(yè)，項(xiàng)目參與方有建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、多家施工單位（不同專業(yè)）、建設(shè)監(jiān)理單位等多家單位，給施工管理帶來較大的難度，需要建設(shè)單位成立一個(gè)強(qiáng)有力的項(xiàng)目部對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的管理，才能在確保施工質(zhì)量、施工安全的前提下按期完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。（2）建議有關(guān)單位進(jìn)一步落實(shí)有關(guān)規(guī)劃、土地、環(huán)保、消防、人防、交通各部門對(duì)本項(xiàng)目的批復(fù)意見，以便該項(xiàng)目能夠盡快的進(jìn)行項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目建設(shè)單位要積極加強(qiáng)與岳陽市供電、供水、環(huán)保等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)與溝通，爭(zhēng)取相關(guān)部門的支持，同時(shí)要加大籌資力度，確保項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。（3）建議項(xiàng)目施工前，應(yīng)進(jìn)一步做好詳細(xì)的工程地質(zhì)勘察工作，工程開發(fā)過程中要制定嚴(yán)格的質(zhì)量和安全規(guī)章制度，確保工程質(zhì)量和安全。項(xiàng)目建設(shè)要充分考慮安置房的特點(diǎn)及利用效益，同時(shí)在實(shí)施過程中應(yīng)本著經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、便利、規(guī)范，適度超前的原則。第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性為貫徹落實(shí)湖南省人民政府辦公廳《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（湘政辦發(fā)[2010]53號(hào)）、《關(guān)于做好2013年保障性安居工程工作的通知》（湘住保[2012]13號(hào)）等文件精神，岳陽市頒發(fā)了《關(guān)于2013年城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目審核結(jié)果的通知》（岳房發(fā)[2013]14號(hào)），馮家畈棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)列入了城市棚戶改造項(xiàng)目計(jì)劃表。根據(jù)岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房事務(wù)管理局規(guī)劃，馮家畈棚戶改造工程主要安置通海路管理處范圍內(nèi)棚戶區(qū)拆遷遷戶；據(jù)岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房管理局統(tǒng)計(jì)，通海路管理處范圍內(nèi)需拆棚戶建筑2683棟，涉及待安置拆遷戶480戶，拆遷房屋面積20585 m2。為保障我市五創(chuàng)提質(zhì)，改善群眾的居住條件、完善城市功能、改善城市環(huán)境，馮家畈棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目亟待建設(shè)。（1）有效緩解安置房緊缺困局根據(jù)岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房管理局統(tǒng)計(jì)，至2013年3月止，全區(qū)已拆遷未安置戶2900戶，預(yù)計(jì)到2015年全區(qū)需安置房10000套，安置缺口1000套，安置任務(wù)非常繁重。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，可妥善安置棚戶區(qū)拆遷戶480戶，有效緩解岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房緊缺困局。（2）是完善城市配套設(shè)施建設(shè)、改善人居環(huán)境的需要。近年來，在岳陽市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，隨著岳陽城市“東擴(kuò)”戰(zhàn)略的實(shí)施以及建設(shè)步伐的加快，岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，城市基本格局已初步形成。但目前岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)棚戶區(qū)內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，棚戶區(qū)多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后。加快區(qū)城內(nèi)棚戶區(qū)的改造，可以加快岳陽市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善城市功能，改變地區(qū)落后面貌，提升文明和諧社區(qū)的創(chuàng)建水平，從根本上改變的岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形象，提升岳陽城市品位和承載功能，提高城市的管理水平，促進(jìn)岳陽市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。(3)是盤活土地資源、實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用的需要。棚戶區(qū)改造可以優(yōu)化配置土地資源，改棚戶、建高樓，提升容積率，促進(jìn)土地合理利用。棚戶區(qū)的改造可以盤活存量土地，提高土地的使用價(jià)值，使稀缺的土地資源得以再生和利用，進(jìn)一步煥發(fā)老城區(qū)的生機(jī)和活力。(4)是調(diào)整岳陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要。結(jié)合棚戶區(qū)改造，以土地置換為依托，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。通過對(duì)該區(qū)域土地的開發(fā)，拉動(dòng)建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加社會(huì)就業(yè)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新型城市產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件岳陽市位于湖南省東北部，素有“湘北門戶”之稱，岳陽是長(zhǎng)江中游僅次于武漢的雙一個(gè)“金十字架”，具有“承東聯(lián)西”、“南北貫通”的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。岳陽位于“長(zhǎng)三角”和“珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射圈內(nèi)，是湖南省以“長(zhǎng)株潭”為中心的3+5城市群的次中心和首位門戶城市，地處“長(zhǎng)株潭城市群”和“武漢1+8城市圈”的雙重輻射范圍內(nèi)，將建設(shè)成長(zhǎng)沙與武漢之間的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)次中心。擬建項(xiàng)目位于岳陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，馮家畈片區(qū)所在地東臨長(zhǎng)康路（原107國道），北臨畈嘴路，地勢(shì)平坦，交通方便，配套設(shè)施完善。符合選址的要求。、地貌、工程地質(zhì)條件岳陽地處富饒洞庭湖平原和雄渾的幕阜山區(qū)，地貌組織以丘陵、平原為主，山地、丘陵、崗地、平原、水面的比例大致為16∶24∶18∶26∶16。整個(gè)地勢(shì)東高西低，山、丘、崗、平大致東西排列，南北延伸，呈階梯狀向洞庭湖傾斜，形成圍椅狀。東部山丘地帶，中部崗丘地帶，約占全市總面積的30%，西部平原地帶，約占全市總面積的40%，由河床沖積物堆積而成，地勢(shì)平坦開闊，地面坡度一般小于5度。根據(jù)周邊場(chǎng)地情況，擬建場(chǎng)地工程重要性等級(jí)為二級(jí)、場(chǎng)地復(fù)雜程度等級(jí)為二級(jí)和地基復(fù)雜程度等級(jí)為二級(jí)， 本項(xiàng)目建設(shè)用地地勢(shì)平緩、地質(zhì)優(yōu)良，適宜項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目地的工程地質(zhì)情況及《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112010），項(xiàng)目地地震基本烈度為7度，建議工程按照7度進(jìn)行抗震設(shè)防。、水文特征條件項(xiàng)目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤性氣候，四季分明。其特點(diǎn)為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，無霜期長(zhǎng)，光照充足，熱能充裕。⑴ 氣候特征年平均日照　　　　　　　　　　　　　年平均溫度　　　　　　　　　　 ～17℃極端最高溫度　　　　　　　　　　　　　　℃極端最低溫度　　　　　　　　　　　　　 ℃年平均氣壓　　　　　　　　　　　　　年主導(dǎo)風(fēng)向　　　　　　　 　NNE（18%）（北北東）夏季主導(dǎo)風(fēng)向　　　　　　　　　　　S（7月為16%）年平均風(fēng)速　　　　　　　　 　(28年平均值)年最大降雨量　　　 (1954年164天降雨日)年最小降雨量　　　 （1968年137天降雨日）日最大降雨量　　　　 （1954年6月16日）歷年最大積雪深度 　　　　　 23cm(1972年2月7日)⑵水文特征①流量最大流量　　　　　　 57900m3/s（1931年7月30日）最小流量　　　　　　　 377m3/s（1975年10月5日）年平均流量 　　　　　 9940m3/s（1951年1980年）②水位（吳淞水位）最高水位　　　　　　　　（1998年8月20日）最低水位 　　　　　　?。?960年2月16日）③水溫　　　　　　　　　最高水溫　　　　　　　　　　　　　　　　℃最低水溫　　　　　　　　　　　　　　　　 3℃冬季平均水溫　　　　　　　　　　　　　 ℃⑶ 環(huán)保特征大氣　　　　　　　　　　　　 正常水質(zhì)　　　　　　　　　　　　　　　　 正常擬建地周邊產(chǎn)業(yè)　　　　　　　　　　　　滿足要求岳陽市的交通特點(diǎn)是地處一湖（洞庭湖）、兩原（江漢平原、洞庭湖平原）、三?。ㄏ妗⒍?、贛）、四水（湘江、資江、沅水、澧水）、五線（京廣鐵路、武廣高速鐵路、京珠高速公路、107國道、長(zhǎng)江）等多元交匯點(diǎn)上，是長(zhǎng)江中游僅次于武漢的又一個(gè)“金十字架”，長(zhǎng)沙和武漢之間重要的 區(qū)域性中心城市，特別是洞庭湖大橋、荊岳長(zhǎng)江大橋的通車，構(gòu)成了“承東聯(lián)西”、“南北貫通”的便捷交通網(wǎng)。項(xiàng)目地位于岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬中心城區(qū)，交通非常便利。⑴供電市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有華能岳陽電廠、裝機(jī)總?cè)萘繛?0萬千瓦。華能岳陽電廠正擴(kuò)建一座70萬千瓦的火力發(fā)電裝置。市區(qū)己建有22萬伏變電站和11萬伏