【正文】 友誼廣場房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告某廣場房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論…………………………………………………………（1）第二章 項目建設必要性與可行性……………………………………（4）第三章 項目市場調(diào)查分析……………………………………………（10）第四章 場址主要建設條件……………………………………………（32）第五章 工程設計方案…………………………………………………（34）第六章 節(jié)能與節(jié)水……………………………………………………（47）第七章 環(huán)境影響評價…………………………………………………（49）第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置……………………………………（53）第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標方案……………………………（56）第十章 項目實施進度…………………………………………………（59）第十一章 投資估算與資金籌措………………………………………（60）第十二章 財務評價……………………………………………………（63）第十三章 社會評價……………………………………………………（68）第十四章 風險分析……………………………………………………（70）第十五章 可行性研究結(jié)論……………………………………………（74）附件及附圖3第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：某廣場房地產(chǎn)開發(fā)項目二、建設單位：某實業(yè)有限公司三、法人代表： 某實業(yè)有限公司注冊資金200萬美元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，是江西省最具實力的臺資投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務，2002年被評為“江西省先進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。四、建設地址：某縣工農(nóng)兵大道五、建設性質(zhì)：新建六、建設規(guī)模：總建筑面積：66780m2，其中：、（其中：）。七、建設期限：2008年10月～2010年10月八、主要技術經(jīng)濟指標總用地面積：總建筑面積：66780m2容積率： 綠地率：%資金來源：資本金自籌3700萬元，％；申請銀行貸款4000萬元，％；，％。銷售凈收入： 利潤總額： 總投資利稅率：%所得稅：1凈利潤： 1總投資利潤率：% 1資本金收益率：％1盈虧平衡點：%1財務內(nèi)部收益率： %Ic=15%1財務凈現(xiàn)值：0（Ic=15%時） 1投資回收期：1貸款償還期：2年1償債備付率：第二節(jié) 可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)建設部《關于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房［2006］165號）某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180—93）《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》《某縣縣城總體規(guī)劃設計方案》（1999—2020）《某某廣場建筑規(guī)劃設計方案》國家計委頒布的《建設項目評價方法與參數(shù)》國家頒布的城市建設的其他相關規(guī)定及規(guī)范建設單位提供的有關資料二、可行性研究范圍通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市政基礎設施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預測，研究項目建設的必要性、可行性，研究該項目建設規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結(jié)論。三、可行性研究的結(jié)論開發(fā)建設某廣場項目可以達到下述目的：符合《某縣縣城總體規(guī)劃》（1999—2020），有利于某縣的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。本項目將建成某縣的商業(yè)航母，為某縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨特的生活居住環(huán)境及購物場所。盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。該項目財務上具有一定的抗風險能力，既有可觀的經(jīng)濟效益，又有較好的社會效益的項目，應盡早組織實施。第二章 項目建設必要性與可行性第一節(jié) 項目背景一、某縣概況某縣古稱西昌，建縣至今已有1800年歷史，自古享有“聲名文物之邦”的美譽，并以“地產(chǎn)嘉禾，和氣所生”而得縣名。某縣隸屬于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命圣地井岡山，是全國20綜合改革試點縣之一，也是江西省唯一的縣域經(jīng)濟改革與發(fā)展試點縣。某縣共有16個建制鎮(zhèn)6個鄉(xiāng)，，；縣城涵蓋3個建制鎮(zhèn)（澄江鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見的。某縣位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地處羅霄山脈及和武夷山脈之間。地理座標：北緯26176。27′—26176。59′，東徑114176。17′—115176。20′。東西最長處105km，南北最寬處57km?？h境東南界興國、南鄰萬安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連接吉安，京九鐵路、105國道、贛粵高速公路穿境而過，以泰井高速公路與贛粵高速公路某接口為起點直通井岡山，井岡山機場位于某縣禾水鎮(zhèn)，距縣城10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有“咽喉荊廣，唇齒淮浙”之稱?？h城所在地澄江鎮(zhèn)位于縣城中部，贛江的西岸，歷來為全縣的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，是吉泰盆地主要貨物集散地，縣城距省會南昌市260km，至吉安市42km。二、某國民經(jīng)濟概況生產(chǎn)總值：，%，%，::::，工業(yè)成為推動經(jīng)濟快速增長的主導力量。財政總收入：，%，%；，%，%。規(guī)模工業(yè)增加值：、利稅總額5799萬元，%、%。利用外（內(nèi)）資：2005年實際利用外資2319萬美元，比2000年增加1711萬美元，%；，%。固定資產(chǎn)投資：“十五”期間，比“九五”，%，%。人均可支配收入：，農(nóng)民人均純收入達3748元，分別比2000年增加2612元和1213元，%%。人均住房面積：城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達到21平方米和24平方米，年均增長分別為15%、%。城市化建設：“十五”。%，比2000年提高4個百分點，%。由此可見，作為吉安市中南部的人口、經(jīng)濟大縣，某縣隨著城鎮(zhèn)功能增強，縣城規(guī)模擴張，經(jīng)濟輻射能力加強，促使縣城建設步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎；加之近幾年來某縣經(jīng)濟快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式。第二節(jié) 項目建設的必要性一、是拉動內(nèi)需、落實吉安市委一屆十次全會提出的“一年一個新變化，三年邁上新臺階，五年實現(xiàn)新跨越”戰(zhàn)略目標的需要。某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃的經(jīng)濟增長目標如下：生產(chǎn)總值：到2010年，年均增長12%，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，::::。財政總收入：到2010年，，年均增長17%%。利用外資：到2010年，實際利用外資由2005年的2319萬美元增加到4870萬美元，年均增長16%。固定資產(chǎn)投資：力爭到2010年，年均增長20%。人均可支配收入：到2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增長10%。農(nóng)民人均純收入：到2010年，農(nóng)民人均純收入由由2005年的3748元增加到5380元，%。房地產(chǎn)是一個非常本地化的行業(yè)，房地產(chǎn)的價格跟一個地方的經(jīng)濟增長一定是掛鉤的，兩個是沒有辦法分開發(fā)展的。某縣作為吉安市中南部的相對發(fā)達縣市，這為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造很多的機會。“十一五”期間，GDP年均增長11%以上，房地產(chǎn)項目的建設可以直接和間接帶動建筑、建材、裝飾等20余個相關行業(yè)的發(fā)展，促進居民消費。按經(jīng)驗估算，每投資1億元，～，能有效地促進某縣的經(jīng)濟發(fā)展，同時還可以增加就業(yè)機會。本項目的建設，將會帶動某縣一大批相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如商貿(mào)、餐飲、建筑業(yè)等，因而本項目成為一些相關產(chǎn)業(yè)的助動器。二、是配合舊城改造，全面建設小康社會的需要。小康住宅是全面建設小康社會關鍵的組成部分，某縣的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求，不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的追求。某廣場項目引進新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能提升某縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時代脈搏，體現(xiàn)人文關懷，使得居住更舒適安全；同時，一至三層的商業(yè)將成為某縣的商業(yè)航母，對集聚工農(nóng)兵大道乃至整個某縣的人氣將起到一定的促進作用，且有利于周邊土地的升值，推動某縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展；而且本項目為某縣的第一棟高層建筑，對提高縣城的城市面貌起著重要的作用。三、某縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要?！熬盼濉?、“十五”期間，某縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢頭，正在成為某縣域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒桥c吉安市中心城區(qū)及發(fā)達地區(qū)相比，無論在建設的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前某縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當、上檔次的花園式多層住宅只有兩個樓盤，而高層、小高層住宅尚屬空白；縣內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平、開發(fā)理念相對滯后。某廣場開發(fā)建設項目，通過引進先進的開發(fā)理念和先進的樓盤規(guī)劃設計思想，同時大幅度提高物業(yè)管理水平，建設一流的花園式高層住宅樓，將推動縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要某縣共有16個建制鎮(zhèn)6個鄉(xiāng)，，；到2010年，某縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，%提高到38%，%。本項目的建設，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎條件。第三節(jié) 項目建設的可行性一、經(jīng)濟的發(fā)展為項目的發(fā)展提供良好的契機?？h域經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎；從城市化進程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進入、外來人口（打工、就業(yè)、務商人員）的進入使得城區(qū)人口的快速增長，為房地產(chǎn)市場提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。由此判斷，未來某縣城三—五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應該是積極向上的。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長，服務業(yè)及旅游業(yè)的快速增長，就業(yè)機會的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一個寬松的發(fā)展環(huán)境和機會。人均收入、可支配收入的增長，購買能力的上升，觀念的更新，為房產(chǎn)消費提供強大支撐。房地產(chǎn)市場發(fā)展具有良好基礎，供需兩旺?！笆濉逼陂g固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，%，說明宏觀調(diào)控并未嚴重影響某縣房地產(chǎn)市場。預測未來某縣城三—五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。二、政府調(diào)控為項目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。近年以來，國家出臺一系列有關土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強清理拖欠工程款等，以及有關房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策。以上各項政策對某縣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響。國八條、國六條發(fā)布對房地產(chǎn)業(yè)進行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。但對于房價較低的三類城市和縣城、特別是中西部的縣城，該政策的負面影響較小。某縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實力的開發(fā)企業(yè)對市場變化的應變能力較強、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應對以上政策變化，反而可以促進房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展，同時促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應當增加自住、自用房產(chǎn)的供應比例，該政策對一手房市場并無太大消極影響。三、某某廣場項目已經(jīng)具備開發(fā)的條件，前景較好。本項目的建筑規(guī)劃設計已經(jīng)某縣建筑行政主管部門和縣政府批復，土地手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，其他各項報建手續(xù)正在辦理，這為本項目的建設提供了法律和政策的保障。項目一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設計上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會所功能延伸至綠色庭院，讓各種年齡的住戶輕松步入綠色的活動空間。本項目的開發(fā)建設具有很好的市場前景。這些就是項目建設的社會和經(jīng)濟基礎，是最重要的可行性。因此，建設集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的某廣場房地產(chǎn)開發(fā)項目，既是尊重住房消費市場客觀規(guī)律的結(jié)果，也是某縣房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。無論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的建設，還是適應住房消費的需要，本項目的建設是可行的。第三章 項目市場調(diào)查分析第一節(jié) 項目周邊環(huán)境分析一、項目地理位置分析本項目位于某縣工農(nóng)兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處，東接某人民廣場、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵某花園、美食街、河畔小吃城，北達汽車總站、火車站，是城市的政治、經(jīng)濟、文化中心。某廣場坐擁都市的繁華，為城市至尊地標，地域價值無可取代。周邊的實驗學校、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場等配套設施齊全；得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡，成熟完善的城區(qū)配套設施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。二、項目周邊配套設施現(xiàn)狀醫(yī)療配套設施：某縣人民醫(yī)院、某縣中醫(yī)院距本項目均在400m路程以內(nèi)。學校、教育：某縣中、試驗小學位于東面工農(nóng)兵大道上，距本項目約300m。自然景觀、人文景觀：本項目往東面約50m為某縣的中心廣場，某縣縣委、縣政府、公安局、檢察院等各部門機關都聚集在此地段。因此本地段是一個地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項配套設施完善的地域，是具有高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。第二節(jié) 市場供需分析一、某縣房地產(chǎn)發(fā)展情況分析（一）某縣房地產(chǎn)發(fā)展概況隨著某縣社會經(jīng)濟逐步發(fā)展，為使某崛起于大吉安“銀三角”城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標，近年來某縣加大了城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，