【正文】 張家口XXXXXXXX生態(tài)公墓建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論一、項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目名稱：張家口XXXXXXXX生態(tài)公墓建設(shè)項(xiàng)目 2．建設(shè)性質(zhì)：新建3．工程地點(diǎn)：河北省張家口市XXXX縣XXXX4．項(xiàng)目主管單位：XXXX縣民政局5．項(xiàng)目承辦單位：XXXX生態(tài)公墓（XXXX）有限公司 注冊(cè)資本：10000萬元6．項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：段占偉聯(lián)系電話：7．項(xiàng)目實(shí)施期限：3年（2011年7月～2013年7月）8．項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：該項(xiàng)目規(guī)劃服務(wù)規(guī)模：該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積66000平方米，通過項(xiàng)目的實(shí)施，建各類墓穴200000個(gè)，使項(xiàng)目最高服務(wù)能力達(dá)到20000個(gè)/年。項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容如下：(1)建設(shè)辦公服務(wù)樓10000平方米（辦公服務(wù)樓、車庫、骨灰寄存樓）。(2)公用輔助工程（道路18000平方米、停車場(chǎng)10000平方米、園林綠化29744平方米、各類給水管道12275米、排水管道12830米、電力電信排管13400米等）。公墓規(guī)劃綠化面積占總面積的50%。（3）共建各類墓穴200000個(gè)、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墻一座、骨灰寄存樓一座，共計(jì)安葬骨灰250000盒及業(yè)務(wù)管理辦公樓一幢等。9．項(xiàng)目總投資與資金籌措：總投資70000萬元，分二到三期開發(fā) 10．效益分析簡(jiǎn)述：，可產(chǎn)生年產(chǎn)值20億經(jīng)濟(jì)效益方面，該項(xiàng)目建成后年均實(shí)現(xiàn)服務(wù)收入9800萬元，完全能夠維持項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。社會(huì)效益方面，項(xiàng)目建設(shè)是貫徹落實(shí)我國(guó)殯葬改革工作的需要，是XXXX縣“物質(zhì)文明和精神文明”建設(shè)的重要內(nèi)容，有利于進(jìn)一步促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)全面實(shí)行火葬，節(jié)約土地，優(yōu)化環(huán)境，提倡文明、節(jié)儉辦喪事等。二、項(xiàng)目承辦單位概況項(xiàng)目承辦單位XXXX生態(tài)公墓（XXXX）有限公司為XXXX有限公司全資子公司，成立于2011年8月，公司注冊(cè)資本10000萬元人民幣。XXXX有限公司是項(xiàng)目主體公司母公司，由其具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。三、編制依據(jù)及研究?jī)?nèi)容1．編制依據(jù)(1)民政部辦公廳關(guān)于印發(fā)《殯儀館等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《殯儀館等級(jí)評(píng)定辦法》的通知（民辦發(fā)[1990]10號(hào)）；(2)《殯儀館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（FGJ1241999）；(3)《XXXX縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；(4)《XXXX縣人口與計(jì)劃生育“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（2006～2010年）；(5)《XXXX縣城市總體規(guī)劃》、《赤誠(chéng)縣土地利用總體規(guī)劃》；(6)“項(xiàng)目選址意見書、用地預(yù)審意見書、項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表”等；(7)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；(8)其他行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等資料；(9)其它調(diào)研資料。2．主要研究?jī)?nèi)容本報(bào)告從調(diào)查分析XXXX殯葬發(fā)展現(xiàn)狀和區(qū)位環(huán)境、旅游資源等綜合考慮入手，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)分析，對(duì)工程的必要性及意義、項(xiàng)目建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、總體布局、建設(shè)方案、環(huán)境影響、實(shí)施進(jìn)度、組織機(jī)構(gòu)、投資估算、資金籌措等問題作了論證，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表11。主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 一 覽 表表11序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量備 注1規(guī)劃總用地面積平方米33350002總建筑面積平方米100003項(xiàng)目總投資萬元354744資金籌措萬元35474自有資金萬元15474銀行貸款萬元200005財(cái)務(wù)指標(biāo)服務(wù)收入萬元9586年均地方政府補(bǔ)貼收入萬元總成本費(fèi)用萬元5061年均稅金及附加萬元527年均財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）萬元3899投資回收期年含建設(shè)期2年五、主要問題與建議1．問題(1)項(xiàng)目定位有一定難度，盡管規(guī)劃設(shè)計(jì)工作已經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。(2)項(xiàng)目時(shí)間較緊，建設(shè)資金能否按時(shí)到位將直接影響項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。（3）項(xiàng)目對(duì)于銷售收入較為敏感，建設(shè)完成后銷售情況將會(huì)影響投資回收周期。2．建議(1)在下階段工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化、優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，節(jié)省投資。(2)加快項(xiàng)目融資步伐，開辟多渠道融資途徑，加大政府投資力度。(3)在建設(shè)過程中，多種渠道加大公墓銷售推廣的力度，尤其是在北京地區(qū)。（4）建立專門的車隊(duì)，用于北京市區(qū)內(nèi)的客戶接送。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景XXXXXXXX生態(tài)公墓項(xiàng)目既是為全社會(huì)服務(wù)的窗口，同時(shí)也是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的一個(gè)陣地。其功能是，使人們?cè)跉泝x活動(dòng)中的悲傷得到慰藉、情感得以抒發(fā)、哀思有所寄托，倡導(dǎo)文明、健康、進(jìn)步的殯儀活動(dòng)，起到移風(fēng)易俗和引導(dǎo)合理消費(fèi)的作用，同時(shí)對(duì)集約、節(jié)約用地和保護(hù)生態(tài)環(huán)境等具有重要實(shí)現(xiàn)意義。與此同時(shí)，可依托與北京的天然距離優(yōu)勢(shì)，有效發(fā)掘當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，將項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)、旅游開發(fā)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義加強(qiáng)公墓建設(shè)與管理，提供多元化的骨灰處理方式，滿足不同層次的消費(fèi)者的需求，可以起到引導(dǎo)殯葬消費(fèi)的作用。隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，人們對(duì)公墓的需求也越來越高，搞好公墓建設(shè)正是滿足社會(huì)發(fā)展的需要。 1．項(xiàng)目建設(shè)是支持和配合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的需要。北京市不再審批新的公墓用地，面臨巨大的剛性需求。北京市民政局對(duì)公墓墓穴20年的租賃價(jià)標(biāo)準(zhǔn)定為城近郊區(qū)是1500元/平方米、遠(yuǎn)郊區(qū)縣是1000元/平方米，但加上附屬建筑后墓地出售時(shí)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)價(jià)格。 八達(dá)嶺陵園價(jià)格最便宜的成型墓單價(jià)是9600元，；，貴的價(jià)格達(dá)20萬元。因此，隨著北京人口老齡化趨勢(shì)越來越明顯，對(duì)于公墓的需求將日益增長(zhǎng)，而北京市目前已停止公墓用地審批，北京市民將越來越多的將公墓用地向北京市周邊地區(qū)延伸。北京市屬15家公墓最便宜的一檔墓地價(jià)格公墓名稱 價(jià)格 面積八寶山人民公墓 萬安公墓 1平方米福田公墓 太子峪陵園 金山陵園 通惠陵園 1平方米八達(dá)嶺人民公墓 7200元 溫泉陵園 朝陽陵園 天慈墓園 1平方米寶云嶺墓園 5800元 萬佛華僑陵園 長(zhǎng)青園骨灰林 7130元 1平方米外僑公墓 1平方米注：實(shí)際價(jià)格以各公墓公布為準(zhǔn)。 2．項(xiàng)目建設(shè)是服從城市整體規(guī)劃，特別是城市經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略發(fā)展的需要。隨著高速公路的開通，高速鐵路的開工建設(shè)，XXXX縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益突顯，縣域經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展迅速，尤其是旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，城區(qū)居民人口逐年增加，特別是隨著人口老齡化的到來，XXXX縣殯儀館現(xiàn)有的服務(wù)規(guī)模，無論在數(shù)量還是在質(zhì)量方面都已不能滿足全縣殯葬需求。該項(xiàng)目通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，并按三級(jí)館標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，從而提升服務(wù)能力和質(zhì)量，不僅為推進(jìn)全縣喪葬改革工作發(fā)揮重要作用，同時(shí)，也為XXXX縣城市規(guī)模做大做強(qiáng)提供配套條件。3．項(xiàng)目建設(shè)是當(dāng)?shù)亍皟蓚€(gè)文明”建設(shè)的重要內(nèi)容。經(jīng)營(yíng)性公墓項(xiàng)目是為全社會(huì)服務(wù)的一個(gè)部門，是社會(huì)進(jìn)步的產(chǎn)物，是隨著生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)展的。殯儀館在我國(guó)又是殯葬改革的載體，是社會(huì)主義精神文明的一個(gè)陣地，起到移風(fēng)易俗，升華人們的思想的作用，使整個(gè)喪葬過程成為文明、健康、進(jìn)步的活動(dòng)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)都要按著這個(gè)要求，使其達(dá)到應(yīng)有的功能。4．推進(jìn)和加快經(jīng)營(yíng)性公墓正規(guī)化建設(shè)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換的需要。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，殯葬事業(yè)是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種局面必然會(huì)被平等競(jìng)爭(zhēng)、共同擁有的市場(chǎng)所打破，要想占領(lǐng)和鞏固這個(gè)市場(chǎng)就必須向人們提供滿意的殯葬服務(wù)，而搞好經(jīng)營(yíng)性公墓的建設(shè)是做好服務(wù)的前提。加快經(jīng)營(yíng)性公墓的更新改造和正規(guī)化建設(shè)，是殯葬改革深入發(fā)展的需要，是經(jīng)營(yíng)性公墓自我生存發(fā)展和提高服務(wù)質(zhì)量的需要。所以，應(yīng)爭(zhēng)取時(shí)間加快經(jīng)營(yíng)性公墓的建設(shè)，要有危機(jī)感和緊迫感。XXXX獨(dú)特的旅游資源急待開發(fā)按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高品位建設(shè)、大力度宣傳”的思路，突出綠色主題，打“溫泉牌”、唱“生態(tài)避暑戲”，著力打造成全縣經(jīng)濟(jì)后續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)?？h境生態(tài)環(huán)境良好，自然和人文景觀較多，有溫泉兩處，其中XXXX溫泉酈道元《水經(jīng)注》已有記載，被譽(yù)為“關(guān)外第一泉”，屬高療效礦泉；現(xiàn)已引進(jìn)2億多元資金加快了溫泉度假村建設(shè)，建成了高檔次旅游賓館和培訓(xùn)中心13家，健身房、狩獵場(chǎng)、游泳館等娛樂設(shè)施等一應(yīng)俱全，成為集會(huì)議商務(wù)、自然觀光、娛樂健身、療養(yǎng)度假于一體的省級(jí)旅游度假區(qū)。今年以來，又投資1000多萬元，恢復(fù)了康熙行宮，新建登山棧道及牌樓，提高品位，增加文化內(nèi)涵，度假村的接待能力和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提高；大海陀國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、冰山梁中生代冰川遺跡、黑龍山自然風(fēng)光、龍門峽摩崖石刻等景點(diǎn)自然風(fēng)景獨(dú)特；朝陽觀丹霞地貌、塘子廟溫泉、恐龍足跡化石群等具有較好的開發(fā)價(jià)值。，總投資3億元的摩天嶺滑雪項(xiàng)目已開工建設(shè)，年底雪場(chǎng)有望建成雛形。張家口XXXXXXXX生態(tài)公墓建設(shè)項(xiàng)目就是基于上述功能提出來的，XXXX將高屋建瓴，站在歷史的高度，用以人為本的思想，把它作為現(xiàn)代城市的組成部分來管理、建設(shè)，把其作為生命的另一種形式來對(duì)待，使其體現(xiàn)出生態(tài)公墓的歷史與現(xiàn)實(shí)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)與土地節(jié)約利用的有效結(jié)合。在此基礎(chǔ)上，有效依托XXXX獨(dú)特的旅游資源，進(jìn)行生態(tài)旅游開發(fā)，有力帶動(dòng)XXXX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 第三章 需求分析及服務(wù)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)一、需求分析經(jīng)營(yíng)性公墓服務(wù)對(duì)象在數(shù)量上的絕對(duì)增長(zhǎng)性與相對(duì)穩(wěn)定性是統(tǒng)一的。經(jīng)營(yíng)性公墓的服務(wù)對(duì)象是死亡人口，其絕對(duì)增長(zhǎng)性體現(xiàn)在，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的計(jì)劃生育政策和人口狀況分析，21世紀(jì)四、五十年代我國(guó)老年人口和死亡人口將達(dá)到相對(duì)的高峰期。相對(duì)穩(wěn)定性體現(xiàn)在，如果沒有大規(guī)模的戰(zhàn)爭(zhēng)和自然災(zāi)害，人口的死亡數(shù)及其變化是有規(guī)可循的漸變過程，一般不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。這一特征為制定經(jīng)營(yíng)性公墓發(fā)展規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)決策提供了有利的條件和根據(jù)。隨著城市建設(shè)步伐的加快，居民環(huán)保意識(shí)、文明意識(shí)的逐步增強(qiáng)，以及國(guó)家殯葬改革的進(jìn)一步深化，經(jīng)營(yíng)性公墓成為了唯一合法的專業(yè)治喪場(chǎng)所。根據(jù)《XXXX縣人口與計(jì)劃生育“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（2006～2010年），全縣人口總量保持低速增長(zhǎng)。十一五期間（2001～2005年）‰，‰?！笆晃濉逼陂g，%以上，并逐年穩(wěn)步提高，生育水平穩(wěn)定在更替水平以下，年出生水平控制在13‰以內(nèi)，‰以內(nèi)，‰以內(nèi)，到2010年末，（不含流動(dòng)人口）。另外，據(jù)XXXX縣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年至2008年間，死亡人數(shù)4295人（2004年829人、2005年852人、2006年816人、2007年881人、2008年917人），‰。根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析，‰，則現(xiàn)狀（2008年）火化量每年約917具。截至2009年末，北京市常住人口1755萬人。常住人口密度為1069人/平方公里。常住人口中。‰。北京現(xiàn)有人口約1900多萬，其中老齡化趨勢(shì)越發(fā)明顯，%。隨著縣境交通區(qū)位大幅改善，工業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，規(guī)劃至中期（2020年）自然死亡人口年均增長(zhǎng)率按5‰測(cè)算，即年火化量為1163具；遠(yuǎn)期（2021年以后），隨著人口老齡化的到來，自然死亡人口年均增長(zhǎng)率按6‰測(cè)算，北京將不批新建墓地，XXXX將充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，承接北京巨大的公墓需求。二、項(xiàng)目服務(wù)規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1．項(xiàng)目服務(wù)規(guī)模規(guī)劃服務(wù)能力：根據(jù)上述項(xiàng)目服務(wù)需求分析可知，該項(xiàng)目建設(shè)可滿足項(xiàng)目服務(wù)區(qū)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)本縣的服務(wù)需求，且項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象主要面向北京地區(qū)。額2．建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)該項(xiàng)目將嚴(yán)格按照《殯儀館等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中第一至第二十二項(xiàng)有關(guān)要求并按三級(jí)館進(jìn)行建設(shè)，綜合評(píng)分達(dá)360分以上。遠(yuǎn)期目標(biāo)努力把XXXXXXXX生態(tài)公墓建成二級(jí)館，綜合評(píng)分達(dá)480分以上。生態(tài)公墓嚴(yán)格按照生態(tài)公墓建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，充分考慮和利用空間需求、生態(tài)保護(hù)等因素，最大限度地順應(yīng)（或營(yíng)造）自然、保護(hù)自然、利用自然，同時(shí)考慮節(jié)能、環(huán)保、高效益、低維護(hù)。參照生態(tài)城市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，初步確定生態(tài)公墓的基本標(biāo)準(zhǔn)：公墓布局應(yīng)體現(xiàn)以人為本的原則，應(yīng)用生態(tài)學(xué)與系統(tǒng)學(xué)原理，把公墓綠地系統(tǒng)規(guī)劃納入城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，建立良好宜人的殯葬活動(dòng)環(huán)境空間，使公墓功能協(xié)調(diào)，符合生態(tài)平衡要求，充分體現(xiàn)文化品位和個(gè)性特征，堅(jiān)持繼承傳統(tǒng)殯葬文化，保持地形地貌的自然形態(tài)，使公墓人文景觀和自然景觀和諧融通，形成獨(dú)具特色的公墓人文、自然景觀。具備高效動(dòng)態(tài)的生態(tài)調(diào)控管理和決策系統(tǒng)，不僅物流、人流、信息流等設(shè)施完備，而且文化、衛(wèi)生等設(shè)施也應(yīng)齊備完善。公墓的基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)主要包括供水、供電、通訊信息、交通道路、消防、應(yīng)急救援等系統(tǒng)，公墓基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)完好率是衡量一個(gè)公墓基礎(chǔ)建設(shè)水平、公眾服務(wù)能力和預(yù)警應(yīng)急反應(yīng)能力的重要指標(biāo)，項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)完好率≥95%，而且確保設(shè)施完備、高效、穩(wěn)定。殯葬活動(dòng)需要一個(gè)清潔安全的環(huán)境，殯葬活動(dòng)污染物應(yīng)得到及時(shí)有效地處理。如垃圾無害化處理率（指經(jīng)無害化處理的園區(qū)垃圾數(shù)量占園區(qū)垃圾產(chǎn)生總量的百分比）≥90%；污水處理率（指園區(qū)污水處理量與污水排放總量的比率）≥80%，再生水利用率（指園區(qū)污水再生利用量與污水處理量的比率）≥50%。生態(tài)公墓不僅要求空氣、水、聲學(xué)等環(huán)境質(zhì)量達(dá)標(biāo)，而且綠地分布合理，生物多樣性趨于豐富，形成良好的區(qū)域生態(tài)環(huán)境和完整的公墓綠地系統(tǒng)，自然地貌、