【正文】 某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場改造升級項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某某項(xiàng)目管理咨詢有限公司二0一四年六月目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目背景 1第二節(jié) 項(xiàng)目概況 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及需求分析 6第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6第二節(jié) 市場需求分析 9第三章 建設(shè)條件 12第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案 16第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 16第二節(jié) 主要建設(shè)方案 16第五章 節(jié)能節(jié)水 21第一節(jié) 編制依據(jù) 21第二節(jié) 能耗指標(biāo)分析及節(jié)能措施 21第三節(jié) 水耗指標(biāo)分析及節(jié)水措施 22第六章 環(huán)境影響分析 23第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)標(biāo)淮 23第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 23第三節(jié) 環(huán)保措施 27第四節(jié) 環(huán)境影響評價(jià) 29第七章 勞動(dòng)安全及衛(wèi)生消防 30第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 30第二節(jié) 安全衛(wèi)生措施 30第四節(jié) 消防設(shè)施 31第五節(jié) 安全衛(wèi)生管理 32第八章 項(xiàng)目組織與管理 33第一節(jié) 項(xiàng)目組織 33第二節(jié) 項(xiàng)目管理 33第九章 項(xiàng)目招投標(biāo) 36第一節(jié) 工作依據(jù) 36第二節(jié) 招標(biāo)內(nèi)容 36第三節(jié) 招標(biāo)組織形式 36第四節(jié) 核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng) 37第五節(jié) 招標(biāo)方式 37第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 39第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施階段 39第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 39第十一章 投資收益估算與資金籌措 40第一節(jié) 估算依據(jù) 40第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 42第三節(jié) 項(xiàng)目銷售估算 42第十二章 結(jié)論與建議 44第一節(jié) 結(jié)論 45第二節(jié) 建議 45 附件1：《項(xiàng)目現(xiàn)狀圖》 附件2：《項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案圖》 附件3：《項(xiàng)目鳥瞰圖》 3某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場改造升級項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場改造升級項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目聯(lián)系人： 項(xiàng)目承辦單位簡介：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年12月21日經(jīng)某省工商行政管理局審核批準(zhǔn)，公司營業(yè)執(zhí)照注冊號：XX，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)，法人代表：某，注冊資本金：1000萬元，辦公地址：某市樂天大街與前進(jìn)路十字北。公司下設(shè)開發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、前期物業(yè)管理部、辦公室的五部一室，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員20人，中高級職稱15人，初級3名。公司組織機(jī)構(gòu)齊全，技術(shù)、管理力量雄厚，已形成了完善的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。公司始終堅(jiān)持“以人為本，質(zhì)量第一”的理念，堅(jiān)持品牌經(jīng)營，良性發(fā)展的模式，積極加快和完善投資新二路農(nóng)貿(mào)市場改造升級建設(shè)，具備了本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的的實(shí)力和基礎(chǔ)?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)：(1)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(2)國家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）(3) 《某市城市總體規(guī)劃》（2011－2015年）；(4)《某市城市近期建設(shè)規(guī)劃》；(5)《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2011－2015年）；(6)咨詢有限公司搜集的相關(guān)資料；(7)委托單位提供的有關(guān)資料。項(xiàng)目提出的理由、過程及實(shí)施方案（1）項(xiàng)目提出理由某高新區(qū)新二路農(nóng)貿(mào)市場位于某高新區(qū)東風(fēng)大街與育紅路之間，是高新區(qū)的黃金地段，由高新區(qū)崇業(yè)辦麻李村三組村委會(huì)負(fù)責(zé)管理，始建于80年代初期，是某高新區(qū)重要的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，日均人流量1萬多人，年均人流量達(dá)365萬人次，市場發(fā)展基礎(chǔ)很好，有著良好的發(fā)展前景。新二路農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)有總建筑面積10000多平方米，有經(jīng)營門店80個(gè)、經(jīng)營攤位160個(gè)，因早期村組建設(shè)市場未進(jìn)行合理規(guī)劃，道路、水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施極差，部分村民違章建房現(xiàn)象嚴(yán)重，現(xiàn)因年久失修，整個(gè)市場破亂不堪，市場彩鋼大棚風(fēng)化銹蝕破損嚴(yán)重，有隨時(shí)坍塌的危險(xiǎn)；門店墻面多處脫落；地面坎坷不平，污水橫流，地下排水不暢。一旦遭遇大風(fēng)暴雨天氣，市場頂棚在風(fēng)中更是搖搖欲墜，如此的交易購銷環(huán)境，嚴(yán)重制約了市場的發(fā)展，更不能滿足某高新區(qū)人民群眾日益增長的生活需要，隨著租房外來人口的增多，管理難度較大，嚴(yán)重影響了某高新區(qū)城市面貌和文明城市的建設(shè)，加上該區(qū)域土地性質(zhì)較為特殊,為某高新區(qū)崇業(yè)辦麻李村第三小組村委會(huì)集體自留商業(yè)用地,近十年來,因土地性質(zhì)（村自留工商用地）難以變更為住宅、商業(yè)建設(shè)用地, “地塊小,土地性質(zhì)難以變更”這也使有實(shí)力有、有信譽(yù)、有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)開發(fā)商都不敢冒險(xiǎn)進(jìn)行該農(nóng)貿(mào)市場的改造開發(fā)，這種現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了某高新區(qū)城市面貌，也嚴(yán)重阻礙了麻李村第三村民小組的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，阻礙了某高新區(qū)市場經(jīng)濟(jì)的繁榮。（2）項(xiàng)目提出過程由于麻李村第三村民小組村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而某高新區(qū)政府又不可能對新二路農(nóng)貿(mào)市場改造升級進(jìn)行大規(guī)模地投資， 為使新二路農(nóng)貿(mào)市場的臟亂差形象改造提升，發(fā)揮其應(yīng)有的市場功能，還高新區(qū)城市一個(gè)整潔美觀繁榮的新城市面貌；同時(shí)也為了改善麻李村第三村民小組經(jīng)濟(jì)收入，增加村民就業(yè)機(jī)會(huì)，盤活麻李村第三村民小組村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營機(jī)制上進(jìn)行市場化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)，因此本項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)市場機(jī)制，進(jìn)行市場化的開發(fā)模式，鼓勵(lì)投資開發(fā)商介入?yún)⑴c本項(xiàng)目。故經(jīng)麻李村第三村民小組全體村民會(huì)議討論通過，決定申請實(shí)施新二路農(nóng)貿(mào)市場改造升級項(xiàng)目，為了吸引有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有信譽(yù)的開發(fā)商進(jìn)行本項(xiàng)目的大力投資，以土地置換形式，將本項(xiàng)目的部分自留工商用地性質(zhì)進(jìn)行變更， 使房地產(chǎn)開發(fā)商可以有合法用地開發(fā)房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)商在有意愿、有獲利可能的前提下，對本項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)。計(jì)劃由高新區(qū)麻李村第三小組村委會(huì)牽頭成立新二路農(nóng)貿(mào)市場改造升級項(xiàng)目小組，經(jīng)麻李村第三小組村委會(huì)實(shí)際考察、走訪、商談選擇了業(yè)績、口碑良好且具有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具體實(shí)施進(jìn)行新二路農(nóng)貿(mào)市場的改造升級投資開發(fā)。（3）項(xiàng)目實(shí)施方案為了改善某高新區(qū)城市臟亂差的部分不和諧城市面貌；同時(shí)也為了解決廣大商戶、攤販的生活住行難等問題，促進(jìn)某市新二路農(nóng)貿(mào)市場的可持續(xù)繁榮發(fā)展，搞活提升某高新區(qū)市場經(jīng)濟(jì)。本項(xiàng)目擬對新二路農(nóng)貿(mào)市場整體建筑設(shè)施、市政道路基礎(chǔ)設(shè)施、商鋪、經(jīng)營攤位等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造升級開發(fā)，建立良好的規(guī)范化市場交易平臺，建立宜居宜商一體化商圈，為日益增長的群眾需求提供良好的交易環(huán)境和投資經(jīng)商環(huán)境；，屬于麻李村第三村民小組村委會(huì)自留工商用地，依據(jù)國家有關(guān)土地政策，該項(xiàng)目土地（自留工商用地）可用于發(fā)展除經(jīng)營性房地產(chǎn)外的所有二三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)、外來人員公寓、綜合大樓等經(jīng)營性項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)廠房等，讓村集體經(jīng)濟(jì)組織通過發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。除鼓勵(lì)各村將留用地項(xiàng)目用于自主經(jīng)營和出租等外，對于村集體經(jīng)濟(jì)組織缺少經(jīng)濟(jì)積累、實(shí)力有限的實(shí)際情況，也允許各村集體與業(yè)績、口碑良好具有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，通過合作開發(fā)推進(jìn)項(xiàng)目上馬，及早為村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民帶來現(xiàn)實(shí)的收益。故高新區(qū)崇業(yè)辦麻李第三小組村委會(huì)與某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，進(jìn)行新二路農(nóng)貿(mào)市場的改造升級。根據(jù)某市城中村改造的有關(guān)要求與規(guī)劃部門的相關(guān)規(guī)定，擬新建兩棟3層框架結(jié)構(gòu)市場，一層為攤位、二層為經(jīng)營門店、三層為倉庫及辦公 ，其中有200個(gè)（60㎡/個(gè)）經(jīng)營門店和300個(gè)（20㎡/個(gè)）攤位，總經(jīng)營面積為18000平方米，倉庫及管理辦公用房約10500平方米；在市場入口兩端新建18層框架剪力墻結(jié)構(gòu)的小戶型高層住宅兩棟，建筑面積約10500平方米，在市場及小戶型高層住宅下建設(shè)地下建筑，作為設(shè)備用房及地下車位，建筑面積約8550平方米，車位390個(gè)。該小區(qū)內(nèi)的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均接至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。農(nóng)貿(mào)市場附近有較多居住小區(qū)，配套設(shè)施齊全，交通環(huán)境便捷，地理位置優(yōu)越，該項(xiàng)目建成投入使用后，定將成為某城中村改造項(xiàng)目（農(nóng)貿(mào)市場改造）中的亮點(diǎn)工程。第二節(jié) 項(xiàng)目概況建設(shè)地點(diǎn)：某高新區(qū)崇業(yè)辦麻李村第三村民小組，東風(fēng)大街與育紅路之間。建設(shè)規(guī)模：新建及改建47550平方米。項(xiàng)目完成后，該市場將擁有200個(gè)（60㎡/個(gè)）經(jīng)營門店和300個(gè)（20㎡/個(gè)）攤位，總經(jīng)營面積為18000平方米；18層小戶型高層住宅樓兩棟，建筑面積約10500平方米；地下建筑面積約8550平方米含車位390個(gè)；倉庫及管理辦公用房約10500平方米；主要建設(shè)條件新二路農(nóng)貿(mào)市場地處某高新區(qū)黃金地段，其廣播電視、電信設(shè)施及交通狀況良好，市政公用系統(tǒng)配套比較完善。項(xiàng)目所在地符合某市城區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，地質(zhì)情況良好，不受洪水、潮濕的影響，周圍無各種污染源、易燃易爆危險(xiǎn)物品、高噪音、高壓電線。由于是鬧市區(qū)，另加本項(xiàng)目邊施工邊營業(yè)，市場內(nèi)人流量大，空間有限，施工場地較狹窄。項(xiàng)目投入總資金及資金籌措該項(xiàng)目總投資為9510萬元，其中，項(xiàng)目實(shí)施單位自籌6510萬元，銀行貸款3000萬元。第41頁第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及需求分析第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 國家商務(wù)部、國家發(fā)展改革委、國家工商總局等部門《關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作的意見》文件要求，要努力搞活農(nóng)副產(chǎn)品流通，加強(qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)，制訂農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地和銷售地批發(fā)市場建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息、檢驗(yàn)檢測系統(tǒng)及倉儲、運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造。要改善消費(fèi)環(huán)境，擴(kuò)大居民消費(fèi)，逐步提高消費(fèi)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重。在千方百計(jì)增加農(nóng)民收入的同時(shí)，要加強(qiáng)農(nóng)村商品流通設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)創(chuàng)造條件。該項(xiàng)目建設(shè)是某市農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，經(jīng)營、管理城市的系統(tǒng)工程，是改善人民生產(chǎn)生活環(huán)境的民心工程。繁榮某經(jīng)濟(jì)、增強(qiáng)發(fā)展后勁的需要該項(xiàng)目的建設(shè)有利于增強(qiáng)城市的幅射功能，并帶動(dòng)某市加工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、交通業(yè)等方面的發(fā)展,進(jìn)一步壯大城市經(jīng)濟(jì)，增添城市活力，增強(qiáng)發(fā)展后勁。實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃、建設(shè)配套公共設(shè)施的需要 根據(jù)某市的城市總體規(guī)劃，該項(xiàng)目的建設(shè)將有利于項(xiàng)目區(qū)商業(yè)文化品位的提高，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃。實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的需