【正文】 31 / 31南京金鷹國際花園物業(yè)管理方案南京金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司二○○二年六月目 錄一、 金鷹國際花園物業(yè)概況二、 物業(yè)管理方案編制依據(jù)三、 物業(yè)管理指導(dǎo)思想與總目標四、 物業(yè)管理接管工作計劃五、 物業(yè)管理服務(wù)重點與特色六、 管理處經(jīng)營方針、機構(gòu)設(shè)置、人員配備七、 管理處員工培訓(xùn)與員工管理、管理處物業(yè)管理制度八、 物業(yè)管理服務(wù)指標承諾九、 管理處物資裝備計劃清單、物業(yè)管理費用測算及開辦費測算十、 委托物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)費定價十一、 停車場管理方案一、 金鷹國際花園物業(yè)概況金鷹國際花園由金鷹國際集團聘請國際建筑名家設(shè)計，與南京的標志建筑——金鷹國際商城交相輝映，將成為新世紀南京城的經(jīng)典建筑社群。金鷹國際花園由B、C兩幢塔式高層建筑構(gòu)成，地下一層，地上34層。B幢二梯四戶；C幢為三單元連體，每單元二梯三戶，超前提供寬敞的電梯乘行空間。金鷹國際花園入口大堂設(shè)在C幢底層中部，豪華氣派，風(fēng)格充滿現(xiàn)代氣息。B、C幢地下為大型停車場，底層為部分架空結(jié)構(gòu)，層高6米。其間精巧構(gòu)筑綠化與景觀小品，與中心花園的噴泉園藝琳瑯相映。整個圓區(qū)綠化率高達45%，名貴花木薈萃，成為名副其實的都市中心花園。金鷹國際花園2~34層為高級住宅，包括躍層在內(nèi)共設(shè)計有10種套型，共421套。充分融合多層住宅得房率和高層建筑豪華、舒適的優(yōu)點。套型設(shè)計充分體現(xiàn)“公私分區(qū)、動靜分開、以人為本”的原則，戶戶朝南、采光明亮、通風(fēng)順暢。每戶大廳、大廚、雙衛(wèi)、，2~，22~。既有封閉的生活陽臺，又有開放式的景觀陽臺。立面造型采用三段構(gòu)圖，簡潔明快、富有現(xiàn)代感，通過材質(zhì)、色彩和細部處理，提升建筑品質(zhì)。園區(qū)高度智能化，配備安全防范系統(tǒng)、信息化管理系統(tǒng)、多媒體信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)出入口管理：采用門禁系統(tǒng)，人員進出必須經(jīng)過大樓入口大堂，大堂內(nèi)設(shè)接待廳及前臺，保安人員24小時值守服務(wù)，前臺與住戶之間設(shè)可視對講系統(tǒng)，來訪人員經(jīng)業(yè)主同意后登記進入。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在住宅樓和各單元入口、電梯前廳、地下室出入口車庫、中心花園、廣場等重要區(qū)域建立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，采用計算機控制與管理，作圖象記錄，值守人員與接待前臺設(shè)對講電話聯(lián)絡(luò)。巡更管理系統(tǒng)：在住宅樓區(qū)域內(nèi)設(shè)置無線控制巡更路線，保安人員定點高密度巡邏，實現(xiàn)人防與技防相結(jié)合的安全防范體系。家庭報警系統(tǒng)：每戶設(shè)置固定緊急呼叫按鈕和無線緊急求助裝置一套，當(dāng)發(fā)生急病、火災(zāi)、煤氣泄漏或遭遇意外非法入侵等緊急情況，需要求助時，可通過該系統(tǒng)或借助住戶與前臺之間的對講電話向監(jiān)控中心發(fā)出報警信號，及時獲得救助。信息化管理系統(tǒng)165。 水、電、氣三表數(shù)據(jù)自動采集、傳輸與收費管理。165。 車輛出入、停放管理。165。 電梯、水泵、供電、公共區(qū)域照明等運行狀態(tài)、故障監(jiān)視顯示，確保設(shè)備安全運行。165。 地下車庫、公共活動區(qū)域、花園廣播、電梯前廳設(shè)置并安裝背景音樂與緊急廣播系統(tǒng)，平時播放音樂營造悠雅環(huán)境，該系統(tǒng)與火災(zāi)報警系統(tǒng)聯(lián)動，警情發(fā)生時，自動或手動強行切入緊急廣播狀態(tài)，及時組織安全疏散。多媒體信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)165。 每戶預(yù)留外線電話接口2個，需要時可接入2門外線電話。165。 專業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)公司引入高速、寬帶通訊光纖到樓層單元，由超五類線引入戶，滿足業(yè)主對數(shù)據(jù)通訊或英特網(wǎng)接入需求。165。 物業(yè)公司在小區(qū)局域網(wǎng)上提供服務(wù)，其內(nèi)容涉及物業(yè)信息發(fā)布、家政服務(wù)、信息查詢、收費管理、設(shè)備報修、電子商務(wù)、訪客留言等。165。 光纖引入有線電視信號，每戶在客廳、臥室安裝插接端口。165。 開發(fā)商將充分注意國內(nèi)外技術(shù)發(fā)展動態(tài)，對上述功能預(yù)留今后更新?lián)Q代和發(fā)展的空間。二、 物業(yè)管理方案編制依據(jù)1. 《江蘇省物業(yè)管理條例》 2000年12月25日[江蘇省人民代表大會常務(wù)委員會公告第17號]2. 《南京市物業(yè)管理辦法》[南京市人民政府令第205號]3. 《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》[南京市物價局、市房產(chǎn)局寧價房字（1999）611號]及其附件：《南京市物業(yè)管理公共服務(wù)等級收費標準》等4. 《南京市物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費管理實施辦法》[市物價局、房地局、寧價房（2000）165號文]5. 《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》[建住房物（2000）008號文]6. 國家及省、市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī)7. 本公司質(zhì)量手冊及相關(guān)制度8. GB/T190012000 idt ISO9001:2000《質(zhì)量管理體系 要求》9. 金鷹國際花園圖紙、售樓資料等三、 物業(yè)管理整體構(gòu)想與總目標1. 金鷹國際花園物業(yè)特征和認識金鷹國際花園座落于南京最繁華的新街口商業(yè)區(qū)西南角，與金鷹國際商城環(huán)攏7000平方米中心花園，巧妙隔離車流嘈雜的市區(qū)主干道，鬧中取靜，構(gòu)成南京真正的CBD內(nèi)頂級商務(wù)生活園區(qū)。從金鷹國際花園到新街口各主要高檔寫字樓，步行不超過10分鐘。日常休閑更可優(yōu)先享受金鷹國際購物中心、金鷹皇冠酒店、貴賓樓的卓越服務(wù)。周邊星級酒店、大中醫(yī)院、銀行、郵政局、中小學(xué)一應(yīng)俱全，未來地鐵新街口入口亦在咫尺之間，交通出行無比方便。環(huán)顧新街口，金鷹國際花園的區(qū)位珍貴有加，周邊現(xiàn)有住宅無出其右；眺望未來，也鮮有樓盤能夠占據(jù)如此優(yōu)越的地勢。金鷹國際花園高層住宅借鑒國際成熟經(jīng)驗，采用先進技術(shù)標準，精選優(yōu)良建材，精心設(shè)計打造，各項先進機電設(shè)備齊全完善。其獨特的現(xiàn)代建筑風(fēng)格與古城濃厚的文化氛圍相融合，正成為南京市中心商務(wù)、金融證券圈內(nèi)標志性高層住宅建筑之一，其對物業(yè)管理服務(wù)水準要求之高不言而喻，針對金鷹國際花園物業(yè)管理各個要素，南京金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司派員現(xiàn)場進行考察，在深入挖掘設(shè)計和開發(fā)思路，延伸開發(fā)商思考之基礎(chǔ)上，圍繞“安全、整潔、文明、舒適、便捷、個性化”的服務(wù)要點，仔細分析其特點和各類業(yè)主現(xiàn)實的、潛在需求以及物業(yè)管理中的難點、特點，結(jié)合自身的管理經(jīng)驗、優(yōu)勢，提出我們的整體構(gòu)想思路。2. 金鷹國際花園物業(yè)管理指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想：實行社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟效益相結(jié)合的方針；堅持“以人為本，服務(wù)第一”，以客戶服務(wù)為工作重點，依法管理、各司其職，為廣大業(yè)主創(chuàng)造安全、整潔、舒適、方便、文明的生活和工作環(huán)境。整體構(gòu)思：一流目標——通過金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司的委托管理使金鷹國際花園成為南京市一流、江蘇省領(lǐng)先的優(yōu)秀物業(yè)高層住宅小區(qū)；二強結(jié)合——將金鷹國際花園先進的設(shè)備設(shè)施“硬件”與南京金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司國家級示范大廈管理品牌“軟件”相結(jié)合；三者受益——開發(fā)商受益、業(yè)主受益、物業(yè)公司受益；“四高”品牌——派駐高素質(zhì)人才、運用高科技手段、實行高標準管理、為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)；五全服務(wù)——實施全方位、全系統(tǒng)、全過程、全天候、全身心的服務(wù)。3. 金鷹國際花園物業(yè)管理總目標178。 管理模式：規(guī)范化的、現(xiàn)代酒店式的物業(yè)管理服務(wù)；178。 服務(wù)標準：全面貫徹ISO9001：2000質(zhì)量管理體系要求，同時融入ISO14001的核心理念；178。 自接管之日起，一年內(nèi)建立健全各級管理機構(gòu)、各項管理制度，全面建立并實施ISO9001質(zhì)量管理體系，對各項制度和承諾指標實施進行有力控制，確保管理與服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、有效性；178。 自業(yè)主正式入住之日起，一年內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)水平達到南京市物業(yè)管理服務(wù)等級評定四級標準要求，向業(yè)主提供高效、細致、準確、周到的服務(wù)；178。 在金鷹國際集團物業(yè)管理公司全體員工的辛勤勞動以及金鷹國際花園廣大業(yè)主的配合下，共同創(chuàng)造一個“業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意、社會滿意”的“安全、舒適、整潔、文明、便捷、溫馨”的生活、工作環(huán)境。四、 物業(yè)管理工作計劃1. 前期介入、物業(yè)驗收和接管階段工作計劃序號項 目工作內(nèi)容計劃時間備 注1熟悉物業(yè)、參與設(shè)備安裝調(diào)試1） 與開發(fā)商協(xié)商并確定物業(yè)管理用房2） 收集整理各類圖紙資料，熟悉小區(qū)情況；3） 加強與開發(fā)商、施工單位、安裝單位等部門聯(lián)系，適時參加工程例會；4） 參與現(xiàn)場施工安裝管理及各類設(shè)備的調(diào)試。物業(yè)交付使用前三個月~交付后三個月2組建管理處1）