【正文】 31 / 31南京金鷹國(guó)際花園物業(yè)管理方案南京金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司二○○二年六月目 錄一、 金鷹國(guó)際花園物業(yè)概況二、 物業(yè)管理方案編制依據(jù)三、 物業(yè)管理指導(dǎo)思想與總目標(biāo)四、 物業(yè)管理接管工作計(jì)劃五、 物業(yè)管理服務(wù)重點(diǎn)與特色六、 管理處經(jīng)營(yíng)方針、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備七、 管理處員工培訓(xùn)與員工管理、管理處物業(yè)管理制度八、 物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)承諾九、 管理處物資裝備計(jì)劃清單、物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算及開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算十、 委托物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)十一、 停車場(chǎng)管理方案一、 金鷹國(guó)際花園物業(yè)概況金鷹國(guó)際花園由金鷹國(guó)際集團(tuán)聘請(qǐng)國(guó)際建筑名家設(shè)計(jì)，與南京的標(biāo)志建筑——金鷹國(guó)際商城交相輝映，將成為新世紀(jì)南京城的經(jīng)典建筑社群。金鷹國(guó)際花園由B、C兩幢塔式高層建筑構(gòu)成，地下一層，地上34層。B幢二梯四戶；C幢為三單元連體，每單元二梯三戶，超前提供寬敞的電梯乘行空間。金鷹國(guó)際花園入口大堂設(shè)在C幢底層中部，豪華氣派，風(fēng)格充滿現(xiàn)代氣息。B、C幢地下為大型停車場(chǎng)，底層為部分架空結(jié)構(gòu)，層高6米。其間精巧構(gòu)筑綠化與景觀小品，與中心花園的噴泉園藝琳瑯相映。整個(gè)圓區(qū)綠化率高達(dá)45%，名貴花木薈萃，成為名副其實(shí)的都市中心花園。金鷹國(guó)際花園2~34層為高級(jí)住宅，包括躍層在內(nèi)共設(shè)計(jì)有10種套型，共421套。充分融合多層住宅得房率和高層建筑豪華、舒適的優(yōu)點(diǎn)。套型設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“公私分區(qū)、動(dòng)靜分開(kāi)、以人為本”的原則，戶戶朝南、采光明亮、通風(fēng)順暢。每戶大廳、大廚、雙衛(wèi)、，2~，22~。既有封閉的生活陽(yáng)臺(tái)，又有開(kāi)放式的景觀陽(yáng)臺(tái)。立面造型采用三段構(gòu)圖，簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感，通過(guò)材質(zhì)、色彩和細(xì)部處理，提升建筑品質(zhì)。園區(qū)高度智能化，配備安全防范系統(tǒng)、信息化管理系統(tǒng)、多媒體信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)出入口管理：采用門禁系統(tǒng)，人員進(jìn)出必須經(jīng)過(guò)大樓入口大堂，大堂內(nèi)設(shè)接待廳及前臺(tái)，保安人員24小時(shí)值守服務(wù)，前臺(tái)與住戶之間設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，來(lái)訪人員經(jīng)業(yè)主同意后登記進(jìn)入。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在住宅樓和各單元入口、電梯前廳、地下室出入口車庫(kù)、中心花園、廣場(chǎng)等重要區(qū)域建立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，采用計(jì)算機(jī)控制與管理，作圖象記錄，值守人員與接待前臺(tái)設(shè)對(duì)講電話聯(lián)絡(luò)。巡更管理系統(tǒng)：在住宅樓區(qū)域內(nèi)設(shè)置無(wú)線控制巡更路線，保安人員定點(diǎn)高密度巡邏，實(shí)現(xiàn)人防與技防相結(jié)合的安全防范體系。家庭報(bào)警系統(tǒng)：每戶設(shè)置固定緊急呼叫按鈕和無(wú)線緊急求助裝置一套，當(dāng)發(fā)生急病、火災(zāi)、煤氣泄漏或遭遇意外非法入侵等緊急情況，需要求助時(shí)，可通過(guò)該系統(tǒng)或借助住戶與前臺(tái)之間的對(duì)講電話向監(jiān)控中心發(fā)出報(bào)警信號(hào)，及時(shí)獲得救助。信息化管理系統(tǒng)165。 水、電、氣三表數(shù)據(jù)自動(dòng)采集、傳輸與收費(fèi)管理。165。 車輛出入、停放管理。165。 電梯、水泵、供電、公共區(qū)域照明等運(yùn)行狀態(tài)、故障監(jiān)視顯示，確保設(shè)備安全運(yùn)行。165。 地下車庫(kù)、公共活動(dòng)區(qū)域、花園廣播、電梯前廳設(shè)置并安裝背景音樂(lè)與緊急廣播系統(tǒng)，平時(shí)播放音樂(lè)營(yíng)造悠雅環(huán)境，該系統(tǒng)與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，警情發(fā)生時(shí)，自動(dòng)或手動(dòng)強(qiáng)行切入緊急廣播狀態(tài)，及時(shí)組織安全疏散。多媒體信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)165。 每戶預(yù)留外線電話接口2個(gè)，需要時(shí)可接入2門外線電話。165。 專業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)公司引入高速、寬帶通訊光纖到樓層單元，由超五類線引入戶，滿足業(yè)主對(duì)數(shù)據(jù)通訊或英特網(wǎng)接入需求。165。 物業(yè)公司在小區(qū)局域網(wǎng)上提供服務(wù)，其內(nèi)容涉及物業(yè)信息發(fā)布、家政服務(wù)、信息查詢、收費(fèi)管理、設(shè)備報(bào)修、電子商務(wù)、訪客留言等。165。 光纖引入有線電視信號(hào)，每戶在客廳、臥室安裝插接端口。165。 開(kāi)發(fā)商將充分注意國(guó)內(nèi)外技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)上述功能預(yù)留今后更新?lián)Q代和發(fā)展的空間。二、 物業(yè)管理方案編制依據(jù)1. 《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》 2000年12月25日[江蘇省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第17號(hào)]2. 《南京市物業(yè)管理辦法》[南京市人民政府令第205號(hào)]3. 《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》[南京市物價(jià)局、市房產(chǎn)局寧價(jià)房字（1999）611號(hào)]及其附件：《南京市物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等4. 《南京市物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》[市物價(jià)局、房地局、寧價(jià)房（2000）165號(hào)文]5. 《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》[建住房物（2000）008號(hào)文]6. 國(guó)家及省、市有關(guān)“物業(yè)管理”政策法規(guī)7. 本公司質(zhì)量手冊(cè)及相關(guān)制度8. GB/T190012000 idt ISO9001:2000《質(zhì)量管理體系 要求》9. 金鷹國(guó)際花園圖紙、售樓資料等三、 物業(yè)管理整體構(gòu)想與總目標(biāo)1. 金鷹國(guó)際花園物業(yè)特征和認(rèn)識(shí)金鷹國(guó)際花園座落于南京最繁華的新街口商業(yè)區(qū)西南角，與金鷹國(guó)際商城環(huán)攏7000平方米中心花園，巧妙隔離車流嘈雜的市區(qū)主干道，鬧中取靜，構(gòu)成南京真正的CBD內(nèi)頂級(jí)商務(wù)生活園區(qū)。從金鷹國(guó)際花園到新街口各主要高檔寫字樓，步行不超過(guò)10分鐘。日常休閑更可優(yōu)先享受金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、金鷹皇冠酒店、貴賓樓的卓越服務(wù)。周邊星級(jí)酒店、大中醫(yī)院、銀行、郵政局、中小學(xué)一應(yīng)俱全，未來(lái)地鐵新街口入口亦在咫尺之間，交通出行無(wú)比方便。環(huán)顧新街口，金鷹國(guó)際花園的區(qū)位珍貴有加，周邊現(xiàn)有住宅無(wú)出其右；眺望未來(lái)，也鮮有樓盤能夠占據(jù)如此優(yōu)越的地勢(shì)。金鷹國(guó)際花園高層住宅借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，采用先進(jìn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，精選優(yōu)良建材，精心設(shè)計(jì)打造，各項(xiàng)先進(jìn)機(jī)電設(shè)備齊全完善。其獨(dú)特的現(xiàn)代建筑風(fēng)格與古城濃厚的文化氛圍相融合，正成為南京市中心商務(wù)、金融證券圈內(nèi)標(biāo)志性高層住宅建筑之一，其對(duì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)要求之高不言而喻，針對(duì)金鷹國(guó)際花園物業(yè)管理各個(gè)要素，南京金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司派員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路，延伸開(kāi)發(fā)商思考之基礎(chǔ)上，圍繞“安全、整潔、文明、舒適、便捷、個(gè)性化”的服務(wù)要點(diǎn)，仔細(xì)分析其特點(diǎn)和各類業(yè)主現(xiàn)實(shí)的、潛在需求以及物業(yè)管理中的難點(diǎn)、特點(diǎn)，結(jié)合自身的管理經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢(shì)，提出我們的整體構(gòu)想思路。2. 金鷹國(guó)際花園物業(yè)管理指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想：實(shí)行社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合的方針；堅(jiān)持“以人為本，服務(wù)第一”，以客戶服務(wù)為工作重點(diǎn)，依法管理、各司其職，為廣大業(yè)主創(chuàng)造安全、整潔、舒適、方便、文明的生活和工作環(huán)境。整體構(gòu)思：一流目標(biāo)——通過(guò)金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司的委托管理使金鷹國(guó)際花園成為南京市一流、江蘇省領(lǐng)先的優(yōu)秀物業(yè)高層住宅小區(qū)；二強(qiáng)結(jié)合——將金鷹國(guó)際花園先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施“硬件”與南京金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司國(guó)家級(jí)示范大廈管理品牌“軟件”相結(jié)合；三者受益——開(kāi)發(fā)商受益、業(yè)主受益、物業(yè)公司受益；“四高”品牌——派駐高素質(zhì)人才、運(yùn)用高科技手段、實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)管理、為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)；五全服務(wù)——實(shí)施全方位、全系統(tǒng)、全過(guò)程、全天候、全身心的服務(wù)。3. 金鷹國(guó)際花園物業(yè)管理總目標(biāo)178。 管理模式：規(guī)范化的、現(xiàn)代酒店式的物業(yè)管理服務(wù)；178。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：全面貫徹ISO9001：2000質(zhì)量管理體系要求，同時(shí)融入ISO14001的核心理念；178。 自接管之日起，一年內(nèi)建立健全各級(jí)管理機(jī)構(gòu)、各項(xiàng)管理制度，全面建立并實(shí)施ISO9001質(zhì)量管理體系，對(duì)各項(xiàng)制度和承諾指標(biāo)實(shí)施進(jìn)行有力控制，確保管理與服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、有效性；178。 自業(yè)主正式入住之日起，一年內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)水平達(dá)到南京市物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)評(píng)定四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求，向業(yè)主提供高效、細(xì)致、準(zhǔn)確、周到的服務(wù)；178。 在金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理公司全體員工的辛勤勞動(dòng)以及金鷹國(guó)際花園廣大業(yè)主的配合下，共同創(chuàng)造一個(gè)“業(yè)主滿意、開(kāi)發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意、社會(huì)滿意”的“安全、舒適、整潔、文明、便捷、溫馨”的生活、工作環(huán)境。四、 物業(yè)管理工作計(jì)劃1. 前期介入、物業(yè)驗(yàn)收和接管階段工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備 注1熟悉物業(yè)、參與設(shè)備安裝調(diào)試1） 與開(kāi)發(fā)商協(xié)商并確定物業(yè)管理用房2） 收集整理各類圖紙資料，熟悉小區(qū)情況；3） 加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商、施工單位、安裝單位等部門聯(lián)系，適時(shí)參加工程例會(huì)；4） 參與現(xiàn)場(chǎng)施工安裝管理及各類設(shè)備的調(diào)試。物業(yè)交付使用前三個(gè)月~交付后三個(gè)月2組建管理處1）