【正文】 31 / 31南京金鷹國際花園物業(yè)管理方案南京金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司二○○二年六月目 錄一、 金鷹國際花園物業(yè)概況二、 物業(yè)管理方案編制依據三、 物業(yè)管理指導思想與總目標四、 物業(yè)管理接管工作計劃五、 物業(yè)管理服務重點與特色六、 管理處經營方針、機構設置、人員配備七、 管理處員工培訓與員工管理、管理處物業(yè)管理制度八、 物業(yè)管理服務指標承諾九、 管理處物資裝備計劃清單、物業(yè)管理費用測算及開辦費測算十、 委托物業(yè)管理服務主要內容、物業(yè)管理服務費定價十一、 停車場管理方案一、 金鷹國際花園物業(yè)概況金鷹國際花園由金鷹國際集團聘請國際建筑名家設計，與南京的標志建筑——金鷹國際商城交相輝映，將成為新世紀南京城的經典建筑社群。金鷹國際花園由B、C兩幢塔式高層建筑構成，地下一層，地上34層。B幢二梯四戶；C幢為三單元連體，每單元二梯三戶，超前提供寬敞的電梯乘行空間。金鷹國際花園入口大堂設在C幢底層中部，豪華氣派，風格充滿現代氣息。B、C幢地下為大型停車場，底層為部分架空結構，層高6米。其間精巧構筑綠化與景觀小品，與中心花園的噴泉園藝琳瑯相映。整個圓區(qū)綠化率高達45%，名貴花木薈萃，成為名副其實的都市中心花園。金鷹國際花園2~34層為高級住宅，包括躍層在內共設計有10種套型，共421套。充分融合多層住宅得房率和高層建筑豪華、舒適的優(yōu)點。套型設計充分體現“公私分區(qū)、動靜分開、以人為本”的原則，戶戶朝南、采光明亮、通風順暢。每戶大廳、大廚、雙衛(wèi)、，2~，22~。既有封閉的生活陽臺，又有開放式的景觀陽臺。立面造型采用三段構圖，簡潔明快、富有現代感，通過材質、色彩和細部處理，提升建筑品質。園區(qū)高度智能化，配備安全防范系統(tǒng)、信息化管理系統(tǒng)、多媒體信息網絡系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)出入口管理：采用門禁系統(tǒng)，人員進出必須經過大樓入口大堂，大堂內設接待廳及前臺，保安人員24小時值守服務，前臺與住戶之間設可視對講系統(tǒng)，來訪人員經業(yè)主同意后登記進入。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在住宅樓和各單元入口、電梯前廳、地下室出入口車庫、中心花園、廣場等重要區(qū)域建立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，采用計算機控制與管理，作圖象記錄，值守人員與接待前臺設對講電話聯絡。巡更管理系統(tǒng)：在住宅樓區(qū)域內設置無線控制巡更路線，保安人員定點高密度巡邏，實現人防與技防相結合的安全防范體系。家庭報警系統(tǒng)：每戶設置固定緊急呼叫按鈕和無線緊急求助裝置一套，當發(fā)生急病、火災、煤氣泄漏或遭遇意外非法入侵等緊急情況，需要求助時，可通過該系統(tǒng)或借助住戶與前臺之間的對講電話向監(jiān)控中心發(fā)出報警信號，及時獲得救助。信息化管理系統(tǒng)165。 水、電、氣三表數據自動采集、傳輸與收費管理。165。 車輛出入、停放管理。165。 電梯、水泵、供電、公共區(qū)域照明等運行狀態(tài)、故障監(jiān)視顯示，確保設備安全運行。165。 地下車庫、公共活動區(qū)域、花園廣播、電梯前廳設置并安裝背景音樂與緊急廣播系統(tǒng)，平時播放音樂營造悠雅環(huán)境，該系統(tǒng)與火災報警系統(tǒng)聯動，警情發(fā)生時，自動或手動強行切入緊急廣播狀態(tài)，及時組織安全疏散。多媒體信息網絡系統(tǒng)165。 每戶預留外線電話接口2個，需要時可接入2門外線電話。165。 專業(yè)通訊網絡公司引入高速、寬帶通訊光纖到樓層單元，由超五類線引入戶，滿足業(yè)主對數據通訊或英特網接入需求。165。 物業(yè)公司在小區(qū)局域網上提供服務，其內容涉及物業(yè)信息發(fā)布、家政服務、信息查詢、收費管理、設備報修、電子商務、訪客留言等。165。 光纖引入有線電視信號，每戶在客廳、臥室安裝插接端口。165。 開發(fā)商將充分注意國內外技術發(fā)展動態(tài)，對上述功能預留今后更新換代和發(fā)展的空間。二、 物業(yè)管理方案編制依據1. 《江蘇省物業(yè)管理條例》 2000年12月25日[江蘇省人民代表大會常務委員會公告第17號]2. 《南京市物業(yè)管理辦法》[南京市人民政府令第205號]3. 《南京市物業(yè)管理服務收費管理辦法》[南京市物價局、市房產局寧價房字（1999）611號]及其附件：《南京市物業(yè)管理公共服務等級收費標準》等4. 《南京市物業(yè)管理公共服務費等級收費管理實施辦法》[市物價局、房地局、寧價房（2000）165號文]5. 《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》[建住房物（2000）008號文]6. 國家及省、市有關“物業(yè)管理”政策法規(guī)7. 本公司質量手冊及相關制度8. GB/T190012000 idt ISO9001:2000《質量管理體系 要求》9. 金鷹國際花園圖紙、售樓資料等三、 物業(yè)管理整體構想與總目標1. 金鷹國際花園物業(yè)特征和認識金鷹國際花園座落于南京最繁華的新街口商業(yè)區(qū)西南角，與金鷹國際商城環(huán)攏7000平方米中心花園，巧妙隔離車流嘈雜的市區(qū)主干道，鬧中取靜，構成南京真正的CBD內頂級商務生活園區(qū)。從金鷹國際花園到新街口各主要高檔寫字樓，步行不超過10分鐘。日常休閑更可優(yōu)先享受金鷹國際購物中心、金鷹皇冠酒店、貴賓樓的卓越服務。周邊星級酒店、大中醫(yī)院、銀行、郵政局、中小學一應俱全，未來地鐵新街口入口亦在咫尺之間，交通出行無比方便。環(huán)顧新街口，金鷹國際花園的區(qū)位珍貴有加，周邊現有住宅無出其右；眺望未來，也鮮有樓盤能夠占據如此優(yōu)越的地勢。金鷹國際花園高層住宅借鑒國際成熟經驗，采用先進技術標準，精選優(yōu)良建材，精心設計打造，各項先進機電設備齊全完善。其獨特的現代建筑風格與古城濃厚的文化氛圍相融合，正成為南京市中心商務、金融證券圈內標志性高層住宅建筑之一，其對物業(yè)管理服務水準要求之高不言而喻，針對金鷹國際花園物業(yè)管理各個要素，南京金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司派員現場進行考察，在深入挖掘設計和開發(fā)思路，延伸開發(fā)商思考之基礎上，圍繞“安全、整潔、文明、舒適、便捷、個性化”的服務要點，仔細分析其特點和各類業(yè)主現實的、潛在需求以及物業(yè)管理中的難點、特點，結合自身的管理經驗、優(yōu)勢，提出我們的整體構想思路。2. 金鷹國際花園物業(yè)管理指導思想指導思想：實行社會效益、環(huán)境效益與經濟效益相結合的方針；堅持“以人為本，服務第一”，以客戶服務為工作重點，依法管理、各司其職，為廣大業(yè)主創(chuàng)造安全、整潔、舒適、方便、文明的生活和工作環(huán)境。整體構思：一流目標——通過金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司的委托管理使金鷹國際花園成為南京市一流、江蘇省領先的優(yōu)秀物業(yè)高層住宅小區(qū)；二強結合——將金鷹國際花園先進的設備設施“硬件”與南京金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司國家級示范大廈管理品牌“軟件”相結合；三者受益——開發(fā)商受益、業(yè)主受益、物業(yè)公司受益；“四高”品牌——派駐高素質人才、運用高科技手段、實行高標準管理、為客戶提供高品質服務；五全服務——實施全方位、全系統(tǒng)、全過程、全天候、全身心的服務。3. 金鷹國際花園物業(yè)管理總目標178。 管理模式：規(guī)范化的、現代酒店式的物業(yè)管理服務；178。 服務標準：全面貫徹ISO9001：2000質量管理體系要求，同時融入ISO14001的核心理念；178。 自接管之日起，一年內建立健全各級管理機構、各項管理制度，全面建立并實施ISO9001質量管理體系，對各項制度和承諾指標實施進行有力控制，確保管理與服務的專業(yè)化、規(guī)范化、有效性；178。 自業(yè)主正式入住之日起，一年內物業(yè)管理服務水平達到南京市物業(yè)管理服務等級評定四級標準要求，向業(yè)主提供高效、細致、準確、周到的服務；178。 在金鷹國際集團物業(yè)管理公司全體員工的辛勤勞動以及金鷹國際花園廣大業(yè)主的配合下，共同創(chuàng)造一個“業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意、社會滿意”的“安全、舒適、整潔、文明、便捷、溫馨”的生活、工作環(huán)境。四、 物業(yè)管理工作計劃1. 前期介入、物業(yè)驗收和接管階段工作計劃序號項 目工作內容計劃時間備 注1熟悉物業(yè)、參與設備安裝調試1） 與開發(fā)商協商并確定物業(yè)管理用房2） 收集整理各類圖紙資料，熟悉小區(qū)情況；3） 加強與開發(fā)商、施工單位、安裝單位等部門聯系，適時參加工程例會；4） 參與現場施工安裝管理及各類設備的調試。物業(yè)交付使用前三個月~交付后三個月2組建管理處1）