【正文】 南京新天地花城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃構(gòu)思方案南京新天地花城60萬(wàn)平方米（16萬(wàn)平方米商場(chǎng)）超級(jí)大盤摘要針對(duì)南京江寧開發(fā)區(qū)項(xiàng)目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新：1.從城市經(jīng)營(yíng)角度，首先進(jìn)行城市經(jīng)營(yíng)策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展萬(wàn)馬奔騰的大勢(shì)，然后將本項(xiàng)目放在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下，運(yùn)作土地的一級(jí)半市場(chǎng)，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會(huì)資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū)——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價(jià)值。對(duì)于城市經(jīng)營(yíng)策劃，我國(guó)著名策劃?rùn)C(jī)構(gòu)王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。2.商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shoppingmall購(gòu)物中心，將項(xiàng)目開發(fā)策劃與招商策劃同步進(jìn)行，采用產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)方式幫助發(fā)展商首先回籠23億元現(xiàn)金。3.在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，按照我國(guó)生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動(dòng)南京第一個(gè)大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈；4.運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們?cè)敢鈱⒍嗄陙?lái)投巨資完成的中華國(guó)際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點(diǎn)，規(guī)劃在SHOPPINGMALL建設(shè)5000平方米國(guó)際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國(guó)際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來(lái)此消費(fèi)，帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目和住宅銷售。5.本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)，能夠充分運(yùn)用客戶營(yíng)銷與服務(wù)營(yíng)銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營(yíng)銷理念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè)計(jì)出系列大型客戶營(yíng)銷活動(dòng)方案，形成滿城爭(zhēng)說(shuō)新天地項(xiàng)目的局面。，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運(yùn)用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購(gòu)買我們的物業(yè)。案名注解本營(yíng)銷策劃方案暫將項(xiàng)目總體案名定為“南京?新天地”，其中住宅部分為“新天地?花城”。此案名首先明確了項(xiàng)目的定位及其社會(huì)價(jià)值，該項(xiàng)目因?yàn)榫邆錁O大的商業(yè)價(jià)值，應(yīng)成為提升整個(gè)江寧新區(qū)價(jià)值的核心和標(biāo)志，并引導(dǎo)新的消費(fèi)觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項(xiàng)目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡(jiǎn)潔，便于傳播和記憶。住宅部分案名與“詩(shī)意棲居”內(nèi)涵統(tǒng)一。目錄★市場(chǎng)篇一、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人口及收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)特征房地產(chǎn)整體發(fā)展水平城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢(shì)二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況（主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析）商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià)★構(gòu)思篇三、南京新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo)商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇住宅部分整體定位及核心價(jià)值選擇整體營(yíng)銷策略開發(fā)策略選擇銷售、成本、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo)★項(xiàng)目篇四、項(xiàng)目SWOT與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目主要威脅項(xiàng)目主要機(jī)會(huì)點(diǎn)動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位初步模擬商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營(yíng)、租售方案商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議產(chǎn)品主題概念定位住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議戶型、面積、比例規(guī)劃要點(diǎn)、園林建議價(jià)格策略住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)★概念規(guī)劃篇七、規(guī)劃及獨(dú)特創(chuàng)新概念★營(yíng)銷要點(diǎn)篇八、營(yíng)銷要點(diǎn)及項(xiàng)目后價(jià)值評(píng)價(jià)（一）營(yíng)銷要點(diǎn)（二）后價(jià)值評(píng)價(jià)★合作篇九、雙贏合作模式介紹我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程合作方式選擇我司異地經(jīng)營(yíng)模式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式主要專案人員簡(jiǎn)介南京新天地項(xiàng)目營(yíng)銷策劃構(gòu)思方案★市場(chǎng)篇一、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析南京歷經(jīng)十朝都會(huì)，文化底蘊(yùn)深厚。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長(zhǎng)江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校48所，各類自然科學(xué)研究和研發(fā)機(jī)構(gòu)571家。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、大流通、大市場(chǎng)的格局。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。以2002年為例，南京國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到1295億元，%；完成固定資產(chǎn)投資超過(guò)500億元，%；，%；%；居民可支配消費(fèi)收入為9154元；社會(huì)消費(fèi)品零售額突破400億元，增長(zhǎng)近10%。南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長(zhǎng)三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)3—5年經(jīng)濟(jì)會(huì)展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動(dòng)。.... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載人口及消費(fèi)①南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬(wàn)，文化程度較高，消費(fèi)主體穩(wěn)定，居民可支配消費(fèi)收入中檔偏上，消費(fèi)能力較強(qiáng)。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長(zhǎng)型，上升較快。②消費(fèi)主要集中在老城區(qū)。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購(gòu)物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤(rùn)華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對(duì)現(xiàn)代購(gòu)物中心以及南京商業(yè)市場(chǎng)沒有深刻的把握，如果不進(jìn)行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。③老城區(qū)“情結(jié)”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴(kuò)展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢(shì)明顯增強(qiáng)。④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢(shì)，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問(wèn)題。房地產(chǎn)整體發(fā)展水平①市場(chǎng)供給2002年112月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱計(jì)量單位本月止累計(jì)比去年同期增長(zhǎng)%房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元商品房屋投資額億元土地開發(fā)投資額億元按工程用途分住宅億元辦公樓億元商業(yè)用房?jī)|元房屋建筑面積施工面積萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米竣工面積萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米商品房屋銷售面積萬(wàn)平方米住宅萬(wàn)平方米商品房屋銷售額億元住宅億元土地開發(fā)面積萬(wàn)平方米②住宅需求2003年商品房的供應(yīng)量在300萬(wàn)平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長(zhǎng)，總拆遷量超過(guò)3萬(wàn)戶。如果每戶購(gòu)一套80平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá)240萬(wàn)平米，加上占每年購(gòu)房量10％，30萬(wàn)平方米的外來(lái)人口購(gòu)房及其它需求，剛性需求就在250萬(wàn)至300萬(wàn)平方米之間，供求基本平衡。根據(jù)綜合經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析，未來(lái)35年南京市住宅市場(chǎng)這種供需兩旺的局面將得到進(jìn)一步發(fā)展。③價(jià)格趨勢(shì)未來(lái)35年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)。目前南京房?jī)r(jià)約40%保持25003000元/平米的水平。配套資源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，房?jī)r(jià)上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。另?yè)?jù)調(diào)查，目前南京選擇每平方米3000元—3500元單價(jià)的購(gòu)房者約占32％。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺(tái)階邁進(jìn)。④開發(fā)商水準(zhǔn)及住宅品質(zhì)南京目前有開發(fā)商5001000家，連續(xù)3年開發(fā)面積達(dá)10萬(wàn)平米以上的，只有30多家。開發(fā)商實(shí)力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。另，南京新區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)普遍較低，產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴(yán)重不足，這些均是該南京新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢(shì)目前最具居住、生活價(jià)值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢(shì)已成定局。特別是以?shī)W體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來(lái)南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析江寧區(qū)是南京的新設(shè)區(qū)，總面積1567平方公里，轄17個(gè)鎮(zhèn)，三個(gè)街道辦事處，人口76萬(wàn)。目前核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場(chǎng)高速公路、寧杭公路、104國(guó)道等高等級(jí)公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過(guò)，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，距長(zhǎng)江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅17公里。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。　作為南京市未來(lái)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。在未來(lái)的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。江寧區(qū)總體規(guī)劃圖經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP135億元，；實(shí)際利用外資4億美元，；，累計(jì)引進(jìn)三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬(wàn)元以上規(guī)模企業(yè)602家。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)