【正文】 吉安天龍花園全程企劃方案一、吉安市房地產(chǎn)狀況地產(chǎn)開發(fā)還處于相對粗放式的初級狀態(tài)：許多小樓盤還是處于以前的見縫插針式的開發(fā)模式，如中天花苑只在井岡山大道旁邊買了一小塊地就形成了開發(fā)，建筑密度高，小區(qū)生活品質(zhì)得不到保證。即使是相對面積較大的樓盤，如恒榮正丙角新村，占地大，卻規(guī)劃落后，不重視景觀建設(shè)，綠化少，推出的樓盤名曰別墅，卻給人的感覺是城市邊緣的農(nóng)民房，聯(lián)排別墅擁擠不堪，安置房穿于小區(qū)中間。這與吉安市的發(fā)展戰(zhàn)略極為不符。市場還基本處于賣方市場： 吉安市房地產(chǎn)還處于賣期房階段，無論是康居麗景灣，還是中環(huán)名城都是賣期房，只有名人花園是現(xiàn)房發(fā)售，這種狀況與國家明令禁止期房銷售的政策極為不符。但許多樓盤的去化率都很高，這說明在現(xiàn)階段吉安市的樓盤還處于賣方市場。營銷還處于邯鄲學(xué)步，空拉概念階段：許多樓盤打出了諸如“高尚社區(qū)”的概念，產(chǎn)品卻根本沒有任何高尚之影，吉安市各樓盤正在從單一的賣產(chǎn)品轉(zhuǎn)向概念營銷的階段，可在概念的執(zhí)行過程中卻慢慢地消解了，真正客戶走到售樓部時(shí)，只剩下一個產(chǎn)品的價(jià)格，地段，配套在支配著消費(fèi)者的選擇。不謀而合的是康居帝景灣與創(chuàng)天麗景城都以塑高尚社區(qū)為目標(biāo)，中環(huán)名城與名人花園在選擇文化豪宅概念。無論是高尚的概念還是豪宅的概念都能給普通百姓帶來一時(shí)的精神幻覺，如果說一個占在15萬平米的社區(qū)都是高尚人士，都是豪宅所有者，這也在同時(shí)降低他們的心理期望。本項(xiàng)目概念營銷應(yīng)不脫離吉安市房地產(chǎn)的發(fā)展實(shí)際水準(zhǔn)，應(yīng)不脫離吉安市民素質(zhì)以及審美趣味，結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢做扎扎實(shí)實(shí)的推廣。 不注重環(huán)境營造：濱江大道臨江景觀帶修建一新，怡人心肺，可濱江整個項(xiàng)目沒有任何綠化，許多戶型是東西朝向，除了外立面的色彩較為靚麗外，整個項(xiàng)目沒有任何綠化，容積率極高?，F(xiàn)場包裝簡單：縱觀吉安市各在售樓盤，現(xiàn)場包裝都極為簡單，不能有效地提高樓盤品質(zhì)。只有中環(huán)名城，江信廬陵花園的現(xiàn)場包裝可以對樓盤的銷售帶來一定的影響力，增進(jìn)消費(fèi)者心理認(rèn)同。銷售手法單一：眾多在售樓盤營銷售手法相對滯后，既無◆ 第一競爭樓盤：中環(huán)名城基本資料地理位置：韶山西路8號占地：100畝 總建筑體量：12萬㎡ 容積率： 綠化率：40%建筑類型：多層住宅 主力戶型：三房(116㎡)二房(98㎡) 配套及會所：大型會所含有健身房，桌球室，酒吧，泳池等銷售動態(tài)價(jià)格：起價(jià)：1186元㎡、均價(jià)：1360元㎡、高價(jià)：1566元㎡；付款方式與折扣：，；開盤時(shí)間：2004年8月交房時(shí)間：2004年年底廣告訴求改變吉安居住文明的高尚社區(qū)主力客源銀行工作人員、教師、吉安小企業(yè)主、個體經(jīng)營者優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1 位于韶山西路上，往東可通主干道井岡山大道，往西可通新建干道贛新大道，交通便利。2 位于吉州區(qū)老城區(qū)（老城區(qū)配套集中且范圍?。苓吷钆涮淄晟?。開發(fā)商中環(huán)置業(yè)實(shí)力雄厚，同時(shí)開發(fā)了南昌疊山路上的“中環(huán)麗晶”2棟高層。代理商上海新吉陽在洪城時(shí)代，現(xiàn)代米羅等樓盤均有不俗表現(xiàn)，實(shí)力不容小視。工地現(xiàn)場大型銷售中心（以后的會所）即將投入使用，從外觀上更顯氣派、尊榮、高檔。（與江信廬陵比又是一個大的提升），對購買者將有很大的心理沖擊力。從整體效果圖看，外立面為淡黃色涂料配藍(lán)色屋頂瓦，給人清新、高雅感。大型會所內(nèi)包含健身房、桌球室、酒吧、泳池、網(wǎng)球場等，完善小區(qū)功能配套，對吉安住宅市場又有了進(jìn)一步的提升。房型配有突窗設(shè)計(jì)，增加視覺空間感及采光效果。劣勢：地塊不規(guī)則，小區(qū)被馬路分成大小兩部份，不能形成完整的封閉式小區(qū)，小區(qū)安全管理受影響。市政規(guī)劃往城南青原區(qū)發(fā)展，老城區(qū)的城北政府無支持力度，也不是人口主要流動方向。小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃效果一般，只有2個中庭廣場。 小區(qū)安保配套設(shè)施不明確，只籠統(tǒng)的提及智通化管理、24小時(shí)服務(wù)，沒有具體內(nèi)容。綜合評定地處老城區(qū)處，是個有成熟生活氛圍的小區(qū)?！?第二競爭樓盤：江信廬陵花園基本資料地理位置：井岡山大道20號占地：㎡ 總建筑體量：20萬㎡ 容積率： 綠化率：40%建筑類型：多層住宅、3棟小高層 主力戶型：二房(89㎡)三房(102㎡) 配套及會所：會所等一些簡單的休閑設(shè)施銷售動態(tài)價(jià)格：起價(jià)：1186元㎡、均價(jià)1350元㎡、高價(jià)：1568元㎡；付款方式與折扣：一次性 ，；開盤時(shí)間：2004年年初交房時(shí)間：2004年12月廣告訴求大手筆創(chuàng)造新未來主力客源拆遷戶、教師、有線電廠職工、個體經(jīng)營者優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：臨近井岡山大道（市主干道）交通便利；2．位于吉州區(qū)邊緣地帶，鬧中取靜，且周邊生活機(jī)能成熟，距離本案不遠(yuǎn)，方便業(yè)主生活；3．一期4棟已臨近交房，易于建立客戶信心，為銷售提供利好條件；4．售樓現(xiàn)場層高接近10m，占地有100m2，夠氣派，顯尊榮；5．房型品種多樣化，由一房的55m2至四房的185m2復(fù)式能夠滿足各種客戶需求，且大多數(shù)戶型比較經(jīng)濟(jì)，降低了購房者的門檻。6．小區(qū)能夠?yàn)闃I(yè)主提供包括棋牌室、臺球室等在內(nèi)的高級會所，完善了小區(qū)功能；劣勢：小區(qū)占地150畝左右，規(guī)模較大，目前一期只有4棟多層，快交房，開發(fā)周期長，在各方面會產(chǎn)生不良影響；2．售樓中心雖顯氣派、尊榮，但售樓員自身對本案知識了解不夠詳細(xì)，且自身專業(yè)知識不強(qiáng)；3．小區(qū)物業(yè)由江信物業(yè)公司管理，雖是二級資質(zhì)，但小區(qū)自身的安保配套設(shè)施沒有明確規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不利于小區(qū)安全管理及業(yè)主放心入??；4．整個小區(qū)容積率大，棟距較小，15m18m，采光普遍受影響；5．一、二期無車庫，必將導(dǎo)致汽車亂停放，將直接影響小區(qū)內(nèi)入住業(yè)主的生活質(zhì)量（車庫在三期）6．一期交房二期施工影響一期業(yè)主的生活質(zhì)量，沒有良好的隔離措施綜合評定在老城區(qū)的邊緣地帶，是個鬧中取靜的居所，價(jià)位相對合理?！?第三競爭樓盤：康居帝景灣基本資料地理位置：井岡山大道右側(cè)占地：12萬㎡ 總建筑體量：20萬㎡ 容積率： 綠化率：46%建筑類型：多層住宅 主力戶型：三房(116㎡)二房(98㎡)配套及會所：900米江景、5000畝生態(tài)江濱公園、1800畝廬陵文化園銷售動態(tài)價(jià)格：起價(jià)：1149元㎡、均價(jià)1600元㎡、高價(jià)：1930元㎡；付款方式與折扣：一次性 ，開盤時(shí)間：2004年8月14日交房時(shí)間：2005年8月廣告訴求吉安居住文明的高尚社區(qū)主力客源公檢法與市政府機(jī)關(guān)單位的中層干部、吉安小企業(yè)主、個體經(jīng)營者優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1．交通便利．生活方便；2．臨江生活升值潛力大．3．園林規(guī)劃相對較好．4．安保非常完善劣勢：1．價(jià)位偏高，最高達(dá)到1750元/m2跟吉安的個人收入水平不成比例，不便建立業(yè)主信心，另加江堤現(xiàn)還在修建當(dāng)中，汛期來臨讓人擔(dān)心（堤高48米左右，堤長距小區(qū)的長度為25米）綜合評定在老城區(qū)與新城區(qū)的交界處，是個極具環(huán)境優(yōu)勢與生活品味的樓盤二、項(xiàng)目定位【項(xiàng)目概況】本案位于吉安市新（青原區(qū)）老（吉州區(qū)）城區(qū)的交界處，地塊為不規(guī)則的五邊形，總占地面積153畝；地塊東面為贛江，江景開闊，景致怡人，濱江綠化帶完成后，贛江會成為吉安市民主要的休閑場所；北面現(xiàn)為舊廠房，現(xiàn)已納入規(guī)劃中，將來政府新規(guī)劃的城北區(qū)的中心廣場，有休閑，城北交通樞紐之功能；西區(qū)為住宅樓，視覺稍顯雜亂，南面為井岡山大道，規(guī)劃建筑為商業(yè)物業(yè)或辦公寫字樓，以和城市整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。